Rénover pour revendre : les 7 meilleures astuces pour rentabiliser vos travaux

Acheter puis rénover un appartement, une maison ou un immeuble dans un but de revente constitue un investissement susceptible de générer d’importants bénéfices, à condition que l’opération soit réalisée de manière stratégique.

Et les investisseurs immobiliers qui dégagent le plus de marge sont ceux qui entreprennent des rénovations permettant d’apporter une véritable valeur ajoutée au bien.

Dans cet article, je vous donne 7 conseils pour vous aider à planifier et à optimiser votre prochaine opération d’achat revente. Vous trouverez également des liens vers des sources utiles.

Ciblez le bon type de propriété

Avec une détermination sans faille et les outils adéquats, un investisseur immobilier peut trouver des projets à rénover pour les revendre ensuite dans quasiment tous les secteurs.

Idéalement, vous devez négocier un appartement, une maison ou même un immeuble au moins 20% en dessous du prix moyen. Sur ce point, les biens mal présentés, voire repoussants sur le plan esthétique, constituent un terrain de chasse privilégié. En d’autres termes, votre objectif en tant qu’investisseur immobilier est de détecter le potentiel d’un bien a priori peu séduisant.

Par exemple, une petite maison mitoyenne avec :

... est typiquement un bien pouvant se négocier en dessous des prix du marché et se revendre beaucoup plus cher une fois les travaux effectués, d'autant plus si la demande est forte sur ce type de bien.

A contrario, et bien qu’il soit difficile de généraliser, il faut se méfier de certains signes de mauvais augure lorsque vous visitez des bâtiments dans le but d'un achat revente et notamment :

Appuyez-vous sur les données du marché

L’information, c’est le pouvoir et l'élément clé d’une prise de décision éclairée ! Et c’est pour cette raison qu’à notre époque, les données se vendent à prix d’or. Nous avons la chance de disposer d’une gigantesque quantité de données disponibles gratuitement dans le secteur de l’immobilier, mais rares sont ceux qui prennent le temps de les analyser. Pourtant, l'exploitation de ces données permet de tirer des conclusions pertinentes et de détenir un sérieux avantage sur leurs concurrents.

Avant de vous lancer dans une opération d'achat revente, définissez votre marché cible. Autrement dit, assurez-vous que la propriété que vous allez commercialiser séduit les acquéreurs que vous avez en tête. Car vous devrez adapter votre stratégie de rénovation en fonction du marché visé.

Tenez notamment compte des paramètres suivants :

Ces données sont à comparer à celles de la moyenne nationale. Vous pouvez y accéder en tapant « nom de la ville + INSEE » sur Google. Et si vous voulez savoir exactement la marche à suivre et le raisonnement à avoir, vous pouvez trouver un exemple concret d’analyse d’une ville dans le chapitre 5 de mon livre "Comment investir et rénover pour gagner GROS"

Effectuez des recherches avant de vous lancer dans un projet​

Glanez des renseignements sur le marché actuel de biens immobiliers dans la région et notamment :

Vérifiez l’historique des ventes, les caractéristiques détaillées des biens vendus et les ventes récentes de biens comparables. Bien évidemment, il vous faut également une estimation de la valeur marchande de la propriété que vous convoitez dans son état actuel, puis une fois les travaux réalisés. Le site: https://app.dvf.etalab.gouv.fr, mis en ligne gratuitement par la DGFiP, permet d'avoir accès aux prix des biens vendus depuis 2014 sur le secteur de votre choix.

Planifiez vos travaux et établissez un budget​

Une fois que vous avez déterminé le type de propriété le plus approprié pour une opération d'achat revente sur un secteur répondant à vos critères d’achat, vous devez établir un budget couvrant le coût d’acquisition de la propriété et les travaux que vous envisagez de faire. Il vous faut également analyser la plus-value potentielle et vous assurer que le retour sur investissement justifie la réalisation de l'opération.

Le budget doit couvrir :

En outre, vous pouvez utiliser ma calculatrice de plus-value que vous pouvez récupérer gratuitement dans le Pack Secret du Rénovateur Rentable pour pouvoir établir votre budget sans rien oublier :

Par ailleurs, il est essentiel de profiter du délai entre le compromis de vente et l’acte authentique pour rechercher des professionnels sérieux qui exécuteront vos travaux de rénovation à prix abordable.

Attention ! Lorsque vous planifiez votre budget ainsi que les marges que vous comptez générer, vous devez vous méfier de la sur-rénovation, autrement dit éviter que le coût de vos travaux de rénovation une fois ajoutés au coût d’acquisition ne dépasse la valeur du marché (= achat + rénovation > valeur vénale), le risque dans ce cas étant de rénover pour revendre non seulement sans générer de marge, mais en plus de devoir céder le bien en dessous du coût de revient de votre investissement global.

Pour résumer, connaître la valeur du bien, le prix qu’il est possible d'en retirer une fois rénové et une estimation des travaux nécessaires sont les éléments clés pour vous aider à mener votre projet à bien.

Vendez en 30 secondes

Gardez à l'esprit que les acquéreurs prennent leur décision dans les 30 premières secondes de la visite.

Par conséquent, la façon dont vous présenterez votre propriété aura une influence majeure sur la perception qu'en ont les acheteurs potentiels. La présentation peut sembler triviale et très superficielle à côté de tout le travail acharné de rénovation que vous avez réalisé, mais elle fait une énorme différence : les acheteurs prennent des décisions en fonction de leurs instincts et de leurs sens, et les facteurs qui les influent peuvent être extrêmement subtils. Par exemple, une mauvaise odeur ou une serrure qui bloque donne d'emblée une impression négative sur une propriété, dont il est extrêmement difficile de se défaire ensuite.

D’ailleurs, de nombreux vendeurs perdent des dizaines de milliers d’euros en bâclant cette dernière étape et en mettant leurs maisons ou leurs appartements sur le marché sans s'y être sérieusement préparés. Or, il est essentiel au contraire de soigner la présentation du bien, et de prévoir par exemple un gros nettoyage d’après chantier avant que n'ait lieu la première visite.

Utilisez les techniques du marketing immobilier pour vendre plus cher

La façon dont vous commercialisez et gérez la vente de votre bien rénové a un impact significatif sur le prix que vous pouvez obtenir. En d'autres termes, une utilisation appropriée des techniques du marketing permet d'augmenter considérablement votre bénéfice et ce, moyennant un investissement supplémentaire minime.

Quel que soit le bien vendu, le prix que vous obtenez dépend du niveau d’intérêt des acheteurs potentiels, et du prix que l'acquéreur est prêt à payer pour devenir propriétaire de votre bien. Si vos actions marketing permettent d'attirer plusieurs acquéreurs potentiels tous intéressés par votre propriété simultanément, alors vous pourrez faire jouer la concurrence et revendre rapidement et au meilleur prix. Par exemple, vous devez organiser les rendez-vous à 15 ou 20 minutes d’intervalle et faire en sorte que les visiteurs se croisent. Cette technique contribue à exercer une pression psychologique sur les acquéreurs intéressés par le bien, qui font rapidement une offre proche du prix d'affichage, afin d'éviter que le bien ne leur échappe. C’est très efficace ! (astuce bonus : cette technique fonctionne tout autant pour la mise en location).

L’inverse est également vrai. Des actions marketing mal ciblées peuvent conduire à ce que votre propriété soit laissée sur la touche et se languisse sur le marché pendant des mois. Or, lorsqu'un acquéreur potentiel repère qu'un bien est depuis longtemps à la vente, il est tenté de proposer une offre bien au-dessous du prix demandé. Malheureusement, si vous avez besoin de vendre afin de rembourser votre emprunt et passer au projet suivant, vous n’avez peut-être guère d’autre choix que d’accepter.

En conclusion, une mauvaise commercialisation peut réduire voire anéantir le bénéfice escompté.

Publiez des photos vendeuses​​

C'est un des principes de base du marketing, le beau fait vendre ! C'est pourquoi les photos doivent être travaillées afin de mettre le bien sous son meilleur jour, et montrer les aspects positifs de la propriété : belle cuisine, salle de bain, angles mettant en valeur les volumes, photos prises par temps clair, etc.

L’idéal pour aider les prospects à se projeter dans votre bien est de le meubler et le mettre en scène. Par exemple, vous pouvez disposer un catalogue sur la table basse, des verres de vin ou des croissants sur la table…. Dans cet esprit, mon photographe immobilier utilise toujours une série d’accessoires pour habiller la pièce (pots de fleurs, coussins, catalogues, etc…) lors des séances de shooting, ainsi qu'en atteste les photographies ci-dessous de deux de mes logements ... avec les mêmes accessoires.

Sécurisez votre bénéfice​

Il est essentiel que les travaux que vous réalisez dans le bien soient perceptibles et qu’ils apportent une réelle valeur ajoutée qui soit monnayable. Car il en va de la réussite de votre projet qui, rappelons-le, consiste à rénover un bien pour le revendre en dégageant un bénéfice.

Même si le marché a chuté alors que vous avez payé le bien avant les rénovations, assurez-vous d'afficher un prix de vente qui vous permet de récupérer l'intégralité des coûts engagés. Vous pouvez notamment envisager de supprimer les commissions d’un agent immobilier en vendant par vous-même.

Vous devez également vous adapter à votre nouveau marché cible. Une propriété qui, à l’origine, n’aurait attiré que des investisseurs tels que vous, peut devenir un bien très recherché par les particuliers, comme une maison familiale, un bien locatif clé en main ou encore une maison de vacances. D'où la nécessité de bien connaître le profil des potentiels acquéreurs avant d'engager des travaux de rénovation stratégique. Au moment de la mise en vente, assurez-vous également que les caractéristiques de la propriété correspondent toujours aux attentes de votre marché cible et que votre argumentaire de vente les met en valeur.

Rénover pour revendre : quelle fiscalité ?​​

Le traitement fiscal des dépenses et des déductions relatives à un achat revente est relativement simple, et bien moins complexe que des travaux de rénovation entrepris dans le cadre d'une mise en location.

L'essentiel à retenir

Si le bien constitue votre résidence principale, vous n’aurez pas d’imposition sur la plus-value. Je conseille à tout le monde d’utiliser au moins une ou deux fois cette « niche fiscale » qui est accessible à tout le monde.

Dans les autres cas, vous serez taxé sur la plus-value. Lors des 5 premières années de détention, la fiscalité sur la plus-value immobilière des particuliers est de 19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de CSG. Seuls les frais de notaire réels et les travaux avec factures d’entreprise sont déductibles de l'assiette de calcul de l'impôt sur la plus-value. Autrement dit, vous ne pourrez pas déduire les travaux réalisés vous-même, ni même les factures d'achats de matériaux.

Prenons un exemple :

1. Vous avez acheté un bien 72 000€
2. Les frais de notaire sont de 5 500€
3. Le montant de la rénovation est de 10 000€
4. Le prix de revient pris en compte par le notaire est donc de 87 500€
5. Vous vendez ensuite le bien 130 000€
6. La plus-value est par conséquent de 42 500€ (= 130 000€ – 87 500€)
7. Au final, l’imposition est de 15 385€

Mais en tant que particulier, vous pourrez le faire qu’une fois (hors résidence principale). La deuxième fois, vous risquez d'être requalifié comme marchand de biens professionnel et d'être soumis au régime d'imposition lié à ce statut. Il sera toutefois fait exception si vous louez le bien plusieurs années avant de le revendre car cette opération sera alors considérée comme un "arbitrage" de patrimoine, et non comme un achat revente.

Vous êtes prêt à démarrer votre projet de rénovation ?​​

Afin d'aller plus loin dans votre démarche, cliquez sur le lien ci-dessous et récupérez gratuitement mon Pack Secret du Rénovateur Rentable qui regroupe des outils et des ressources indispensable pour tout bon investisseur, rénovateur ou marchand de biens :

7 étapes indispensables pour réussir la réhabilitation d'un bâtiment

Bien que la réhabilitation d’un bâtiment puisse être extrêmement rentable et passionnant, cela peut aussi donner l’impression de se retrouver face à une montagne à gravir.

Cependant, en comprenant le processus complet d’une réhabilitation d’un bâtiment et en l’exécutant étape par étape, vos compétences en tant qu’investisseurs rénovateurs monteront en flèche (et inutile de préciser que compétences = argents 💰).

Et les investisseurs immobiliers qui dégagent le plus de marge sont ceux qui entreprennent des rénovations permettant d’apporter une véritable valeur ajoutée au bien.

Voici un aperçu rapide des sept étapes d’une réhabilitation immobilière afin de vous aider à rendre votre projet plus facile. Je vous donnerais également quelques conseils pour économiser de l’argent sur une réhabilitation.

Définition d’une réhabilitation d’un bâtiment

Si vous avez regardé la rediffusion de mon séminaire privé que vous pouvez trouver dans le Pack Secret du Rénovateur Rentable, vous savez que je divise la rénovation en 6 niveaux de difficulté (que j’appelle les 6R) :

…Et on remarque que la réhabilitation d’un bâtiment est le niveau le plus difficile concernant les travaux. Car non seulement il faut rénover l’intérieur – ce qui est déjà  complexe – mais en plus il faut gérer les travaux sur la toiture, la façade, les parties communes et parfois même le gros œuvre et la charpente.

La réhabilitation d’un immeuble complet dure en moyenne 18 mois. Par contre, c’est l’une des stratégies les plus rentables de l’industrie. Une réhabilitation réussie et optimisé peut offrir une rentabilité importante, qui peut être de plusieurs centaines de milliers d’euros dans le cas d’une vente ou d’une rentabilité NET à 2 chiffres en cas de mise en location.

Comment effectuer une réhabilitation immobilière ?

Heureusement, apprendre à effectuer une réhabilitation d’un bâtiment n’est pas aussi compliqué que cela puisse paraître à première vue. Cela nécessitera une grosse préparation et beaucoup de travail, mais en suivant ces étapes, vous vous assurez une réhabilitation réussie :

1. Préparation et création de plans

La réhabilitation d’un bâtiment ne se résume pas à une évaluation rapide des travaux à faire et l’embauche d’une entreprise de rénovation. Il faut notamment créer des plans pour préparer au mieux la visite des entreprises. Lors de la création d’un plan, vous devez déterminer deux choses :

1. les réparations nécessaires : Lors de votre visite sur place, emportez avec vous de quoi prendre des photos, un grand bloc-notes à petits carreaux et un télémètre laser. Ceux-ci vous aideront à obtenir une évaluation plus détaillée du bâtiment. Prenez des photos des problèmes inquiétants et mesurez avec précision les réparations nécessaires.

2. Les améliorations qui apporteront de la valeur :Y a-t-il une pièce en particulier qui a besoin de plus de soleil ? Peut-être grâce à l’installation d’une baie vitrée donnant sur le jardin à la place d’une fenêtre. Faut-il ouvrir le mur de la cuisine qui donne sur le salon ? Faut-il installer du carrelage ou du stratifié ? Quels seront les couleurs et le style de décoration ? Prenez note des améliorations qui augmenteront la valeur du bien.

Une fois terminé, créez un croquis de la propriété. Cette fois, détaillez les réparations et améliorations que vous aimeriez voir, jusqu’au dernier mètre carré. Cela vous aidera à partager votre vision avec vos entrepreneurs.

2. Création d’un cahier des charges

Le coût d’une réhabilitation dépend fortement de la partie finition de votre projet. Par exemple, ça vous coûtera plus cher de mettre du carrelage sur tous les sol plutôt que de faire un mix avec du carrelage pour la cuisine et salle de bains et du stratifié dans les autres pièces. Le choix des matériaux de finition est donc important car en restant sur l’exemple du carrelage, on peut facilement avoir des carreaux à 100 euros/m2 ou 5 euros/m2.

Le but étant de ne pas sur-rénover, ni de sous-rénover mais de juste-rénover. C’est donc à cette étape que vous définissez votre cahier des charges de matériaux afin que vos entrepreneurs chiffrent les travaux au plus juste :

Avec des plans et un cahier des charges, vous faciliterez le travail des artisans qui pourront chiffrer plus facilement et avec plus de précision vos travaux. C’est ainsi qu’on peut obtenir dans un premier temps des devis 10 à 20% moins cher que ce que vous aurez obtenu sans ce travail préalable. Sans compter le nombre d’artisans qui vous prendront au sérieux et vous enverront rapidement un devis.


Pour information, vous pouvez récupérer mon cahier des charges type pièce par pièce en cliquant ici. Ce cahier des charges optimisé me permet d’économiser des dizaines de milliers d’euros facilement à chaque réhabilitation d’immeuble :


3. Choisir ses artisans ou son entreprise de rénovation

C’est en grande partie vos artisans ou entreprise rendront votre projet de réhabilitation facile ou difficile. Vous devriez prendre votre temps pour choisir avec à qui vous confiez votre réhabilitation.

Vous pouvez trouver des entrepreneurs via votre réseau d’investisseurs, sur des groupes Face Book locaux, Leboncoin ou sur les pages jaunes.

Je donne sur cet article une méthode complète sur la façon de trouver et choisir un bon artisan, sans tomber sur un escroc ou un incompétent.

4. Obtenir les autorisations de la mairie et des fournisseurs d’énergies 

Trouver la bonne entreprise est une partie essentielle du processus d’une réhabilitation d’un bâtiment, mais le travail préparatoire ne s’arrête pas là. Avant même d’avoir sélectionné avec qui vous souhaitez travailler, vous devez obtenir les permis nécessaires pour votre projet. Par exemple, des autorisations de la mairie sont généralement nécessaires pour modifier la façade, ajouter des fenêtres ou un changement de destination.

Certaines autorisations sont rapides à avoir comme l’autorisation de placer une benne à ordure pour faciliter la démolition ou la mise en place d’un échafaudage sur le trottoir (espace public). Ce genre d’autorisation peut être demandé directement par l’entreprise et prend généralement une à deux semaine.

Cependant, renseignez-vous bien auprès du service urbanisme de votre mairie concernant les travaux de réhabilitation que vous comptez faire. Ce qui peut prendre 1 à 3 mois suivant l’ampleur des travaux et l’emplacement de l’immeuble (on ajoute 1 mois de délai lorsque le bâtiment se situe en zone ABF).

Si votre projet comprend l’ajout de compteur électrique ou de compteurs d’eaux, je vous conseille de faire venir le plus rapidement Enedis et l’entreprise en charge du réseau d’eau dans votre commune. Pour l’ajout d’un compteur Enedis il faut compter facilement 9 mois de délai donc ne tardez pas.

Conseil bonus : je vous conseille fortement de débuter les démarches ci-dessus et d’obtenir le permis avant même l’achat de l’immeuble. Afin d’éviter d’acheter un bâtiment sur lequel vous n’avez pas l’autorisation de réaliser votre projet.

5. Gérer, coordonner et contrôler le chantier  

La partie travaux en elle-même peut être divisée en 7 phases principales :

6. Pré-réception et réception finale  

Personnellement, je réalise toujours la pré-réception seule afin de ne pas être discret par l’artisan. Je prends en photo tous les manques ou travaux à reprendre que je mets sous forme de rapport et que j’envoie par Email.

Ensuite, j’appelle les artisans ou l’entreprise pour savoir si le rapport est reçu puis je demande à définir ensemble une date de réception.

Enfin, je réalise la réception finale avec l’entreprise et contrôle que toutes les réserves de la pré-réception ont bien été levées.

Conseil bonus : Ne JAMAIS régler la totalité du chantier AVANT cette réception finale. Sinon, il y a de fortes chances que vous aurez du mal à faire revenir l’entreprise pour lever les réserves restantes. 

N’oubliez pas d’envoyer le document d’achèvement de chantier à la mairie si vous aviez dû faire une déclaration préalable ou un permis de bâtir.

7. Marketez votre bâtiment 

Vous avez parcouru un long chemin pour arriver jusqu’ici, mais il est maintenant temps de vendre (ou louer) votre bâtiment. Cela signifie nettoyer puis mettre en scène pour faire de jolies photos et faire une super annonce. La mise en scène donne aux acheteurs ou locataires potentiels une idée de la façon dont ils peuvent utiliser efficacement l’espace disponible de leur futur logement. D’ailleurs, c’est à cette étape que beaucoup d’investisseurs perdent bêtement des dizaines de milliers d’euros car ils n’ont pas su mettre en valeur les travaux et les mois de travail acharné.

Pour en savoir plus sur cette étape, j’en parle dans cet article !

Résumé

Le parcours d’un investisseur rénovateur peut sembler intimidant, surtout si c’est votre première fois. Mais en décomposant le processus en sept étapes clés comme on vient de le faire ci-dessus, vous commencerez à voir que l’investisseur qui réussit ses projets de réhabilitation n’essaie pas de tout faire à la fois.

Les investisseurs rénovations ont une vision d’ensemble.

Prêt à gagner de l’argent grâce à la réhabilitation de bâtiment ?

Les meilleurs investisseurs savent comment trouver les bonnes propriétés, estimer avec précision les coûts et revendre (ou louer) au meilleur prix. Pour vous aider, j’ai créé un Pack en ligne spécial pour les investisseurs rénovateurs afin de vous apprendre les bons réflexes et réussir dans l’immobilier :

Comment améliorer votre DPE sans renier votre rentabilité locative

Savoir comment améliorer le DPE d’un nouvel investissement locatif – tout en conservant une rentabilité locative intéressante – va devenir une nouvelle contrainte dans l’équation d’un investissement immobilier.

Une contrainte pour tout le monde ? Pas forcément …

Je pense plutôt que cette loi donne un sérieux avantage aux investisseurs qui sauront vite s’adapter à cette nouvelle règle du jeu de l’investissement immobilier. Car entre les anciens bailleurs qui vont devoir vendre leur parc devenu inlouable. Et les investisseurs qui se retirent car le jeu se complexifie trop à leurs yeux. Il va devenir plus facile de tirer son épingle du jeu et d’acheter des biens immobiliers locatifs à rénover au rabais.

Dans cet article, je vais vous donner mes meilleures astuces issues à la fois de mon expérience en tant qu’ingénieur thermique en bureau d’études ET de mon parcours d’investisseur locatif depuis 2013.

Concrètement, quelle est la différence entre l’ancien DPE et le nouveau ?

C’est très simple et je vais vous l’expliquer rapidement avec un exemple concret. Mais avant ça, il faut savoir que l’ancien DPE qui était utilisé jusqu’au 1er juillet 2021 était calculé uniquement sur base des factures de consommation de l’occupant. Ce qui était illogique.

Pourquoi illogique ?

Prenons l’exemple d’un immeuble qui contient 2 logements absolument identiques et dont vous êtes le propriétaire. 

Vous louez le premier logement à un locataire qui le chauffe à 19°C et part tous les week-end chez sa copine. Et donc il coupe le chauffage en partant. Et la semaine, il travaille 40h dans un bureau donc il baisse le chauffage quand il est au travail.

Et vous louez le deuxième logement à un autre locataire qui lui chauffe à 22°C parce qu’il est plus frileux. Les week-ends, il reste dans son appartement car il est casanier. Et il est en télétravail toute la semaine donc il garde son logement chauffé à 22°C une grosse partie de la semaine.

Et on pourrait même parler du nombre de douche des deux locataires. Car oui, produire de l’eau chaude consomme de l’énergie et est pris en compte dans le DPE.

Devinez qui aura consommé le plus d’énergie à la fin de l’année ? Donc un DPE moins bon que son voisin.

Parce que même en partant du principe que les deux logements sont identiques en tout point de vue (isolation, production de chauffage…). Il y en aura un qui sera par exemple en classe G et l’autre en classe E si on part sur deux logements peu isolés.

Ce qui revient à comparer des choux avec des carottes car on ne compare pas les 2 logements entre eux. Mais on compare plutôt une utilisation qui en a été faite ces dernières années.

Et la nouvelle méthode de calcul d’un DPE, c’est quoi ?

C’est simple, la nouvelle méthode utilisée depuis juillet 2021 prend en compte une utilisation « classique » d’un logement. Par exemple avec un logement chauffé à 19°C, un nombre de douches défini par occupant, etc…

Ce qui permet de comparer les caractéristiques intrinsèques des logements entre eux !

Le diagnostiqueur devra désormais évaluer le niveau d’isolation thermique d’un logement :

Mais pas que … il devra également évaluer la performance de :

Et rentrer ces données dans un logiciel qui calculera une note !
Ainsi, on compare enfin des choux avec des choux.

Comparer-deux-investissements-diagnostic

Pourquoi est-ce plus intéressant pour sa rentabilité locative de directement rénover dans le but d’avoir son DPE en classe D ?

Le Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 interdit dans un premier temps la mise en location des logements les plus énergivores. C’est-à-dire ceux qui ont une consommation estimée par le DPE supérieur à 450 kWh/m2 par an. On estime que ça représente 90.000 logements en France donc ce ne sera pas encore l’hécatombe en 2023. Voici l’extrait du décret qui explique ça :

« Le décret modifie le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2.an en France métropolitaine. »

Décret n°2021-19 

Pour résumer, un bailleur a l’obligation de louer un logement qui soit décent. Parmi les critères de décences, on retrouve par exemple des critères comme « avoir un chauffage », « avoir une cuisine » ou encore louer un logement qui fasse au « minimum 9m2 habitable ». Et un tas d’autres critères.

Et ce décret ajoute la classe énergétique dans les critères de décence !

Et louer un logement non décent peut vous mener à des ennuis juridiques. Par exemple, vous pouvez être condamné à réaliser les travaux et même à réduire le montant du loyer. Voire à payer des dommages et intérêts à votre locataire.

Et par la suite, il est prévu dans le projet Loi Climat et Résilience l’interdiction de mettre en location les logements suivants :

Donc à mon sens, si on réalise des travaux dans un logement ou un immeuble alors autant rénover directement en classe D pour être tranquille. Car à peu de chose près, faire des travaux pour atteindre une classe E ou D est la même chose. C’est-à-dire faire des devis, négocier, embaucher des artisans, piloter les travaux, contrôler la bonne exécution, etc…

En plus, vous vous démarquerez au niveau des annonces locatives. Et au moment de la revente, le potentiel acheteur ne pourra pas négocier le prix. En tout cas, pas à cause d’un DPE obsolète. 

Et dans 10 ans, est-ce qu’on obligera à rénover en classe A ou B ?

N’écoutez pas ceux qui disent qu’il faudra par la suite arriver en classe A ou B dans une rénovation d’un bâtiment ancien. Car transformer un bâtiment ancien en classe A ou B est techniquement (quasiment) impossible.

Et nos politiques le savent très bien car ils sont conseillés par des pros.

Donc, forcer les propriétaires de rénover les logements en classe D en classe A n’arrivera pas ! Rénover un bâtiment ancien en classe D est déjà une belle prouesse.

Et ils contraindront plutôt les constructions neuves pour avoir des logements en classe énergétique A, voir à énergie positive. Et ils joueront sur la production d’électricités à énergie verte pour remplir l’objectif de la neutralité carbone en 2050.

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Pourquoi un investisseur doit connaître les bonnes astuces de rénovation pour améliorer son investissement locatif en classe D ?

Souvent, le réflexe premier est de demander conseil aux artisans, aux diagnostiqueurs ou à des conseillers comme l’Anah ou MaPrimeRenov.

Mais arrêtons de vivre dans un monde de bisounours et posons-nous les bonnes questions. Et voyons si vos intérêts sont alignés avec celui de vos interlocuteurs :

Et même l’Anah ne peut pas vraiment vous conseiller car ils ne se préoccupent pas de votre rentabilité locative …

Et puis les artisans, les diagnostiqueurs et l’Anah ne sont pas des thermiciens. Moi, oui ! 

Et en plus, je suis investisseur donc je ne vous donnerais pas des conseils qui n’ont aucun sens au niveau de la rentabilité. Comme par exemple de vous recommander une pompe à chaleur qui coûte 15.000€ par logement (sans compter l’entretien annuel). Alors que quelques très bons radiateurs électriques à inertie à 500€ pièce avec fourniture et pose suffisent largement pour atteindre la classe D et ainsi être tranquille vis-à-vis des prochaines obligations.

renovation-thermique-rentable

Pourquoi ce décret est un avantage pour les nouveaux investisseurs ?

Ce n’est qu’une théorie personnelle !

Mais nous avons d’un côté environs 40% du parc immobilier existant qui devra être rénové d’ici 2034 :

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Petite précision mais parmi ce parc, ils ne seront pas tous soumis à cette obligation car on peut considérer qu’une grosse moitié ne sont pas des logements locatifs. Donc on peut tabler sur 4.000.000 de logements pour être pessimiste.

Ce qui correspond à environ 400.000 rénovations par an pendant 10 ans.

Et ma théorie est qu’il y a beaucoup de bailleurs qui ont de gros patrimoines acquis durant les dernières décennies dans lesquels ils ont fait peu (voir pas du tout) de travaux. Car ils n’ont jamais voulu s’embêter avec ça et qu’ils se louaient quand même dans l’état.

Et il n’y a qu’à aller visiter des logements locatifs ou des immeubles de rapport pour se rendre compte de ça.

Et aujourd’hui, cette « radinerie » leur retombe dessus !

Pourquoi ?

Parce qu’ils vont bientôt se retrouver avec un parc inlouable entre les bras. Ils auront donc deux choix : faire des travaux ou vendre dans l’état !!

Et d’un coup, nous allons avoir dans toute la France des dizaines (voir centaines) de milliers de logements supplémentaires mis en vente pour cette raison. Donc nous aurons un afflux de biens immobiliers qui vont arriver sur le marché de la vente. Et dans le tas, il y aura forcément des pépites.

Et de l’autre côté, cette loi va décourager des (futurs) investisseurs immobiliers qui ont peur des travaux. Sans compter les règles bancaires qui s’alourdissent.

Donc si on résume grossièrement l’équation, nous aurons d’un côté moins d’acheteurs potentiels et de l’autre côté plus de vendeur.

Donc la loi de l’offre et de la demande sera de notre côté et on va pouvoir faire de belles négociations.

Et j’ai envie de dire … enfin ! Car je ne sais pas si vous l’avez remarqué mais ces dernières années il était devenu assez compliqué de négocier le prix d’achat. Parce que les vendeurs étaient en position de force.

Mais ça, c’était avant !!

D’ailleurs, les premiers effets de ce nouveau décrêt me donnent raison :

Boum-des-mises-en-vente-de-passoires-energetiques

Et en plus, l’offre locative va diminuer

Là aussi, ça risque d’être une conséquence de cette loi !

Il y a déjà dans bon nombre de secteurs en France un déficit de logements … Donc si on retire de l’offre locative les classes E, F et G alors la tension locative va être encore plus grosse.

Donc là aussi, la loi de l’offre et de la demande sera du côté de l’investisseur.

Ce n’est donc pas impossible de constater une augmentation du prix du loyer des logements ayant une bonne classe DPE ces prochaines années.

Quels travaux dois-je absolument faire pour améliorer mon DPE sans perdre de rentabilité locative ?

Il faut savoir qu’à partir du 1er janvier 2022, la vente d’un logement classé F ou G devra être accompagné d’un audit énergétique, bien plus poussé qu’un simple DPE. C’est un audit qui coûte 1000 à 1500€ pour le vendeur.

Donc là, vous aurez déjà des pistes.

Mais vous devez avoir en tête qu’il va falloir jouer sur 2 paramètres :

Isolation des murs : obligatoire !

La priorité numéro 1 est d’isoler les murs donnant sur l’extérieur. Par l’intérieur avec un doublage en placo-plâtre ou par l’extérieur avec de l’isolation directement sur la façade.

Et d’avoir du double vitrage.

Sans isolation sur les murs, on ne pourra pas atteindre la classe D !

L’avantage avec une isolation intérieure, c’est de pouvoir passer proprement des gaines électriques et de plomberie afin d’obtenir un logement quasiment neuf. Donc plus facile pour la gestion locative (moins de risque de fuite, électricité aux normes, etc…)

Isoler le plafond : ça dépend des cas !

Concernant l’isolation d’un plafond, ça dépend !

Si votre logement à rénover a un voisin au-dessus alors ce n’est pas nécessaire. Sauf s’il y a besoin d’une isolation phonique. Mais ça ne rentrera pas dans le calcul du DPE car on considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés.

Par contre, si le logement est au dernier étage alors ce sera un indispensable et la prioriété numéro 2 d’isoler cette toiture ou grenier avec au grand minimum 20 cm de laine minérale.

Isolation thermique du sol : le moins rentable et pas toujours nécessaire

Concernant l’isolation du sol, je suis beaucoup plus partagé. S’il y a un logement à l’étage inférieur alors ce n’est pas nécessaire. Mais s’il y a une cave, un vide-sanitaire ou un terre-pleins alors la question va se poser.

Mais techniquement, c’est la partie la plus complexe à isoler et également la moins rentable au niveau du DPE car les pertes de chaleur se font plutôt par le plafond, les murs et la ventilation (voir schéma ci-dessous).

Priorité-isolation-thermique-investissement-locatif

Pourtant, si on écoute les diagnostiqueurs ou les artisans il faudrait toujours mettre 10 cm d’isolation. Et comment on fait si on a que 2.50 mètres de hauteur sous plafond ? On fait une isolation de 10 cm et une chape de 5 cm pour perdre 15 cm ?

Si vous avez une cave non voutée alors c’est plutôt simple, vous pouvez isoler le plafond de la cave (même si on perd de la hauteur sous plafond, ce n’est pas très grave car on va rarement dans la cave). 

isolation-sol-obligatoire-dpe

Mais si vous n’avez pas de cave ou une cave voûtée, alors ce sera compliqué.

Ce que je fais dans ce cas, c’est d’isoler sur la dalle en installant par exemple une sous-couche de quelques dizaines de millimètres en liège ou en polystyrène. Puis vous installer votre nouveau revêtement de sol par-dessus (stratifié ou dalle de PVC). Et hop, vous avez une petite coupure thermique qui ne vous aura pas coûté une fortune et qui va bien améliorer le DPE (sous condition de bien montrer des photos de votre sous-couche au diagnostiqueur). Et si vous deviez changer votre revêtement de sol alors c’est tout bénéf !

(Attention, les puristes vont crier en voyant cette « technique » mais elle a été validée sur un logiciel DPE sur une de mes rénovations où je ne pouvais pas me permettre de faire une nouvelle chape (faible hauteur sous plafond). Et il n’y avait pas de cave car le logement était sur terre-plein).

Quel type de chauffage pour un logement locatif ?

Là aussi, des experts vont vous recommander d’installer des pompes à chaleur car c’est le choix n°1 si on regarde uniquement en terme de DPE. Mais si on regarde notre rentabilité locative, c’est le dernier choix à faire car c’est un système qui coûte très cher (environs 15.000€ par logement).

Donc le but est de trouver un juste milieu entre le DPE et le prix de l’installation de chauffage.

Pour aider à trouver ce juste milieu, il faut savoir que le DPE considère que l’électricité est une énergie peu carbonée grâce notamment au nucléaire. Donc un chauffage électrique est positif pour un DPE.

Donc pour ma part, j’ai décidé que mon concept de rénovation contient des radiateurs électriques à inertie. C’est bien moins cher qu’une pompe à chaleur et aucun entretien à faire. Et, lorsqu’on investit dans le locatif, moins on a d’appareils qui demandent de l’entretien est mieux c’est (moins cher, plus passif …).

Et si le logement que j’achète est au gaz, soit je change la chaudière (si elle est vieille) par une nouvelle chaudière à condensation. Soit je budgétise pour passer en full électrique via des radiateurs à inerties.

Quel-radiateur-pour-dpe-locatif

Et concernant la production d’eau chaude ?

On peut partir sur un ballon d’eau chaude électrique standard bien dimensionné.

Mais parfois, on devra passer en ballon thermodynamique parce que le logement est trop compliqué à faire passer en D à cause de sa disposition et de sa zone géographique. Par exemple, un logement qui se trouve au dernier étage dans le nord de la France ou une petite maison avec 4 façades libres.

D’où l’intérêt de faire valider votre concept de rénovation par un diagnostiqueur AVANT de lancer vos devis. Grâce à un DPE projeté.

La VMC : très important pour le DPE !

Lorsqu’on ventile un logement en hiver, par exemple en ouvrant les fenêtres, on refroidit le logement parce que les calories vont aller « chauffer les rues ».

Et ça, le logiciel DPE le prend en compte.

Par exemple une VMC qui tourne 24h/24h force la chaleur à aller dehors et par effet de dépression, force le froid à rentrer dans le logement. Il faudra donc chauffer plus pour compenser ces pertes.

Si vous demandez conseils, il est fort probable qu’on vous redirige vers une VMC double flux parce qu’effectivement c’est le meilleur choix si on regarde uniquement en termes de DPE.

Mais c’est surtout la solution la plus chère et également celle qui demande le plus d’entretien. Car il faut régulièrement changer les filtres présents dans ce système.

Donc cette réponse ne sera pas alignée avec notre stratégie consistant à trouver le meilleur équilibre entre le prix, la durabilité, l’entretien et le DPE.

Et si on réfléchit avec prenant en compte cet équilibre, on va se rendre compte que la VMC hygroréglable est une excellente solution. La meilleure en termes de rapport « prix – durabilité – entretien – DPE ».

Rentabilité-locative-dpe-renovation

Un conseil pour votre prochain investissement​​

Un propriétaire peut encore vous vendre un logement jusqu’en 2025 avec l’ancienne méthode de calcul. Mais je vous recommande de demander une mise à jour suivant la nouvelle méthode de juillet 2021.

Pourquoi ?

Afin que vous puissiez estimer les travaux à faire pour arriver en classe D et calculer le montant de votre offre en fonction. 

Car comme on l’a vu au début de cet article, l’ancienne méthode d’estimation DPE ne veut rien dire.

Vous voulez aller plus loin ?​​

Résumer et expliquer comment améliorer son DPE de manière à avoir la meilleure rentabilité locative possible est difficile avec un simple article de blog.

Cependant, j’organise de temps en temps un webinaire sur « mes 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier