Calcul DPE chauffage électrique - investisseurs, ne vous faites pas avoir par ce piège !

Si vous êtes investisseur immobilier, vous avez peut-être déjà rencontré le défi de louer un logement avec chauffage électrique. En effet, l'État interdit depuis ce 1er janvier 2023 la mise en location des logements qui consomme d’après le DPE plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale. Cela peut déjà poser problème si vous possédez un bien avec chauffage électrique et une mauvaise classe DPE.

Heureusement, il existe une astuce pour éviter l'interdiction locative des logements avec chauffage électrique. Dans cet article, je vous explique comment éviter ce piège en différenciant l'énergie primaire et finale dans le DPE. Et je vais même me mouiller en émettant une hypothèse pour les prochaines années concernant cette réforme 🔮

Premièrement, que dit la loi ?

Les logements présentant un résultat de plus de 450 kWh/m²/an à partir du 1er janvier 2023 seront interdits à la re-location en cas de nouveau bail.

Ensuite, l’interdiction de louer des passoires thermiques sera progressive :

Donc on remarque que jusqu'en 2025, la réforme parle d'un seuil en énergie finale, puis à partir de 2025, la même norme parle d'un seuil via une lettre…

Quelle est la différence entre énergie primaire et énergie finale ?

Pour simplifier, la différence entre l'énergie primaire et finale est la quantité d'énergie produite nécessaire (= énergie primaire) pour obtenir l'équivalent de 1 kWh d'énergie consommable (= énergie finale).

Par exemple, avec l'électricité, il faut en moyenne produire 2,3 kWh pour que le consommateur final puisse en utiliser 1.

Pourquoi ?

Principalement en raison des pertes d'énergie liées au transport via les câbles entre les producteurs d'électricité (centrale nucléaire, éolien...) et le consommateur final.

Voici un schéma pour mieux expliquer ce ratio de 2,3 dans le calcul du DPE avec chauffage électrique :

En revanche, pour le gaz, le fioul, le bois, etc... le ratio entre l'énergie primaire et finale est de 1 !

Car lorsqu'on transporte 1000 litres de fioul avec un camion-citerne, c'est bien 1000 litres qui vont arriver au consommateur final.

Ok, mais les interdictions portent-elles sur l’énergie primaire ou l’énergie finale ?

Donc là, on comprend facilement que les biens ayant un calcul DPE avec chauffage électrique ont forcément une consommation d'énergie primaire 2,3 supérieurs au MÊME bien immobilier, qui aurait la même isolation et les mêmes caractéristiques … Mais chauffé au gaz.

Alors, est-ce que l’interdiction porte sur l’énergie primaire ou l’énergie finale ?

Tadaaaaaam :

Source : Nouveaux seuils des étiquettes du DPE (source Ministère de la Transition Ecologique).

Et bien, les seuils des étiquettes (de A à G) portent sur l'énergie primaire.

Cependant, pour la première échéance d'interdiction au 1er janvier 2023, voici ce que l'on peut lire sur le site du gouvernement :

Exemple concret avec un calcul DPE chauffage électrique G : interdiction locative en 2023 ou pas ?

Prenons l'exemple du DPE avec chauffage électrique G ci-dessous, qui consomme 608 kWh/m2/an en énergie primaire :

MAIS l'échéance de 2023, comme nous l'avons vu plus tôt, indique que « Le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement est fixé à 450 kWh/m2 depuis le 1er janvier 2023 ».

Si nous regardons attentivement le petit texte en bas de page du DPE ci-dessus, nous voyons que l'énergie finale est de 264 kWh/m2/an :

DONC, ce logement ne sera pas interdit à la location en 2023.

Mais est-ce qu’il sera interdit à la location en 2025 ?

D'après la loi actuelle sur l'interdiction des passoires thermiques, les logements classés G ne seront plus louables à partir du 1er janvier 2025.

Comme nous l'avons vu plus haut, la classe énergétique est déterminée en fonction de l'énergie primaire.

Par conséquent, avec les règles actuelles, ce logement sera interdit à la location à partir du 1er janvier 2025.

D’ailleurs, quelle lettre prendre pour déterminer la classe d’un logement ?

C'est la "pire" des deux lettres qui est prise en compte pour déterminer la classe d'un logement.

Dans l'exemple ci-dessus, le logement est donc classé G, même si la classe GES (c'est-à-dire les émissions de CO2) est de classe C.

D'ailleurs, pourquoi le calcul DPE avec chauffage électrique donne-t-il une classe GES en C ?

C'est parce qu'en France, l'énergie électrique est considérée comme peu carbonée grâce aux centrales nucléaires et aux énergies renouvelables.

Ma théorie sur les 2-3 prochaines années !

Si nous prenons en compte les intérêts des politiques françaises, nous constatons quelques incohérences :

Pour preuve, les subventions MyPrimRenov' pour les chaudières à gaz ont été supprimées ce 1er janvier 2023. La vente de voitures thermiques sera interdite en 2035, la vente de voitures électriques est actuellement promue, etc...

Pour la faire courte, nous sommes en train de transiter à une société "tout électrique" pour être énergétiquement indépendants.

Mais a contrario, le calcul DPE avec chauffage électrique est désavantagé par rapport aux autres énergies en raison de ce ratio de 2,3 entre l'énergie primaire et finale.

C'est d’ailleurs pourquoi les diagnostiqueurs recommandent partout d'installer des pompes à chaleur.

Car une pompe à chaleur avec un COP de 3 (coefficient de performance) transformera 1 kWh d'électricité en 3 kWh de chauffage. Nous annulons donc finalement cet inconvénient de l'électricité avec cette astuce...

Cependant, une pompe à chaleur présente à mon sens beaucoup inconvénients. Notamment en termes d'esthétique dans les zones ABF (on ne vous laissera jamais installer une unité de pompe à chaleur en façade d'un bâtiment en zone ABF).

Il y a aussi des problèmes d'entretien (cela ajoute de la gestion locative, contrairement à un simple radiateur).

Et puis, il y a le bruit, le coût... Bref, la pompe à chaleur n'est pas une solution viable à mon avis (sauf dans certains cas, comme un logement dans le sud de la France où l'on pourrait installer une pompe à chaleur air/air réversible pour avoir à la fois du chauffage et de la climatisation).


Pour en revenir à ma théorie sur les interdictions locatives en 2025, 2028 et 2034, je pense qu'elles seront modifiées et qu'on parlera de seuil sur l'énergie finale au lieu de l'énergie primaire comme c'est le cas actuellement.

Donc, en suivant ma théorie, le logement avec le DPE ci-dessous en classe G sera louable jusqu'en 2034 (au lieu de 2025, soit 9 ans supplémentaires...).

En plus, cela évitera de trop réduire l'offre locative d'un coup, car avec les règles actuelles, c'est ce qui risque de se produire. Les échéances étant trop ambitieuses car il est impossible de rénover autant de logements en si peu de temps (mais ça, c'est un autre débat).

Évidemment, je m'avance et je prends un risque en annonçant ça et ce n'est certainement pas une invitation à investir dans des logements en classe G sans faire de travaux. Au contraire, à mon sens il faut faire des travaux, et ce pour un tas de raison que j'explique ici.

Mais force est de constater qu'il serait plus équitable de parler de seuil en énergie finale afin de privilégier l'électricité. Et sans forcément passer par une pompe à chaleur et tous ses inconvénients.

Pour conclure, quel chauffage électrique pour un bon DPE ?

Personnellement, je préfère les radiateurs à inertie car je ne loue que de petites et moyennes surfaces bien isolées thermiquement, et que ça demande aucun entretien.

Et si j'avais un logement dans le sud de la France, j'opterais pour une pompe à chaleur AIR/AIR réversible afin d'avoir de la climatisation au sein d'un même système.

Et pour obtenir d'autres astuces de ce genre sur la rénovation des passoires thermiques au meilleur coût, je vous conseille de participer à ma formation offerte 100% en ligne ce jeudi.

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Comment choisir stratégiquement vos couleurs de peinture

Vous songez à peindre votre maison ? Ou vous rénovez des appartements locatifs, un immeuble ou une opération d'achat revente et vous êtes en pleine réflexion sur le choix des couleurs ?

Il est essentiel de bien choisir vos couleurs de peinture, la peinture étant l'un des moyens les plus puissants et les plus économiques d'augmenter la rentabilité de vos travaux. Vous avez beau avoir refait l'isolation, l'électricité, la plomberie, etc … Mais ce qui se voit au final lorsque vous faites visiter à un locataire ou à un potentiel acquéreur c'est bel et bien la couleur, le design, le mobilier …

Mais… Pour la personne lambda, choisir les bonnes couleurs de peinture peut s'avérer être un vrai casse-tête. C'est une forme d'art que certaines personnes font sans effort, tandis que d'autres se trompent horriblement. Donc, je vais vous donner quelques notions de base de la théorie des couleurs afin que vous puissiez provoquer des coups de cœur (= gagner plus d'argent💰)

Et surtout, je vais vous donner ma formule de couleurs que j'utilise sur tous mes projets locatifs que vous pouvez recopier ! De cette manière, vous êtes sûr de réussir votre choix stratégique de couleurs de peinture.

La base de la théorie des couleurs

Le concept de comment et pourquoi certaines combinaisons de couleurs fonctionnent et d'autres non, est une science basée sur la relation des couleurs sur un petit appareil astucieux appelé la roue chromatique .

Pour comprendre la roue chromatique, pensez au dernier arc-en-ciel que vous avez vu. Nous avons tous appris étant enfant que les couleurs d'un l'arc-en-ciel respectent toujours le même ordre. Cet ordre est créé par la nature où chaque couleur se mélange avec la suivante pour créer une nouvelle couleur. Par conséquent, considérez la roue chromatique comme rien de plus qu'un arc-en-ciel simplifié qui nous aide à obtenir toutes les combinaisons de couleurs que nous avons dans notre monde.

Les bases de la roue chromatique

Le monde des couleurs est assez complexe, mais pour faire le plus simple possible il existe douze couleurs pures divisées en trois groupes :

Grâce au mélange de deux couleurs primaires on obtient une couleur secondaire (par exemple rouge + jaune = orange). Et grâce au mélange d'une couleur primaire et d'une couleur secondaire on obtient une couleur tertiaire.

Et c'est ainsi qu'on obtient les 12 couleurs du cercle chromatique !

Et pour créer des variations plus claires ou plus foncées d'une couleur (par exemple ROUGE devenant du ROUGE COQUELICOT, ROUGE GRENAT, ROUGE TOMATE, ROUGE BORDEAUX, etc…) il suffit d'y mélanger différentes quantités de NOIR, BLANC et GRIS.

Comment choisir vos couleurs de peinture grâce à la roue chromatique

Maintenant que vous connaissez les bases du fonctionnement de la roue chromatique, le choix stratégique de votre sélection de couleurs doit dans un premier temps être une combinaison de couleurs qui fonctionnent naturellement ensemble.

En utilisant la roue chromatique comme guide, il existe de nombreuses versions différentes de combinaisons de couleurs qui fonctionnent le mieux ensemble, mais les 7 principales sont :

Laissez-moi vous expliquer rapidement chacune de ces combinaisons :

Créer sa sélection de "couleurs analogiques"

Les schémas de couleurs analogiques utilisent normalement une combinaison de 3 couleurs qui se trouvent côte à côte de n'importe quel côté de la roue chromatique. Pour ce type de schéma de couleurs, il s'agit de sélectionner 1 seule couleur prédominante sur la roue chromatique puis de déplacer un segment vers la gauche ou la droite de la roue chromatique pour former un groupe de 3 couleurs.

Voici un exemple d'un salon utilisant la roue "Blue" ci-dessus composée des couleurs bleue (le canapé), violet (la table basse, l'objet de décoration au mur, un peu sur le tapis) et turquoise (les coussins). La couleur turquoise étant un mélange de bleu et de vert sur la roue chromatique :


La qualité d’un bien immobilier s’estime en fonction de plusieurs points dont les principaux :

Personnellement, je trouve que ce n'est pas le schéma de couleurs le plus facile à maîtriser.

Créer sa sélection de "couleurs monochromatiques"

Cette sélection de couleurs est créée en utilisant 1 couleur de base, mais en combinant ses différents tons, teints et nuances pour créer une décoration cohérente. Il est généralement combiné avec du blanc, du noir ou du gris pour ajouter du contraste.

Voici deux exemples de chambre utilisant un schéma de couleurs monochromatiques. La première chambre utilisant différent gris comme couleur de base avec des touches blanches, noires et bois pour le contraste :

Cette deuxième chambre utilise différentes variations de verts :

Cette deuxième chambre utilise différentes variations de verts :

Les couleurs complémentaires sont complètement opposées les unes aux autres sur la roue chromatique offrant un contraste élevé. Ces combinaisons peuvent être assez frappantes lorsque les couleurs utilisées sont vives. Mais ces types de schémas fonctionnent mieux lorsqu'ils sont réalisés avec des couleurs plus atténuées ou ternes.

Un exemple pour illustrer ça pourrait être d'utiliser un vert sarcelle (étant une nuance de vert) sur vos murs, associé à un canapé rose corail (qui est une teinte plus claire du rouge) comme sur la photo ci-dessous :

Et voici un autre exemple de couleurs complémentaires en utilisant du bleu et du jaune pour le contraste :

Créer sa sélection de "couleurs complémentaires divisées"

Les couleurs complémentaires divisées sont basées sur le schéma complémentaire, mais au lieu d'utiliser la couleur directement opposée, vous regardez les couleurs de chaque côté. Cette variante offre plus d'options pour le style intérieur, offrant aux pièces encore plus de contraste.

Sur la photo ci-dessous on voit du jaune comme couleur principale puis du rose (mélange de rouge et de violet) et une sorte d'indigo pour les deux coussins (mélange de violet de bleu) :

Créer sa sélection de "couleurs triadiques"

Le triadique est un autre combo de 3 couleurs en forme de triangle où les angles du triangle se rejoignent pour former une combinaison triadique. La clé avec cette combinaison de couleurs est de trouver 1 couleur que vous voulez vraiment utiliser, puis de localiser les deux autres couleurs via la triangulation ci-dessus.

En exemple vous trouverez ci-dessus un salon avec le schéma de couleurs triadiques rouge, bleu et jaune :

Créer sa sélection de "couleurs carrés"

Un de schéma les plus compliqué est le schéma de couleurs carré car il comprend 4 couleurs. Vous pouvez trouver une combinaison carrée en plaçant un carré sur la roue chromatique et en choisissant les couleurs à chaque angle du carré.

Couleurs froides vs chaudes

Mais ce n'est pas encore fini. En plus de savoir quelles combinaisons de couleurs fonctionnent naturellement ensemble, vous devez également savoir que les couleurs sont généralement classées en 2 catégories – les couleurs « chaudes » ou « froides ». Les couleurs chaudes (warm) se trouvent d'un côté de la roue chromatique et les couleurs froides (cold) de l'autre côté.

Les couleurs plus chaudes telles que les rouges, les oranges et les jaunes ont tendance à déclencher des émotions de bonheur, nous rappelant la chaleur et le soleil. Ce sont donc de bons choix de couleurs pour les pièces sociales telles que votre salon ou votre cuisine.

En revanche, le rouge ou l'orange ne sont pas une bonne couleur pour les chambres, où l'effet inverse est recherché. Ici, vous voudrez peut-être choisir une couleur de l'autre côté de la roue, les couleurs froides qui se trouvent sur la gamme bleue / vert. Ceux-ci créent un sentiment de sérénité (ce que vous voulez dans une chambre), nous rappelant des éléments naturels apaisants comme l'eau et le ciel. Ce sont de bonnes options pour les chambres à coucher, les salles de bains et un bureau.

Il est également possible de mélanger des tons de peinture chauds et froids dans une pièce. Une façon de le faire efficacement est de choisir un mur pour une couleur chaude et de laisser le reste de la pièce dans une couleur froide ou neutre pour équilibrer le tout. Cela ajoute une touche de chaleur sans en faire trop.

Créer sa sélection de couleur autour du blanc

Maintenant un petit mot sur le BLANC. C'est l'une des couleurs les plus utilisées en décoration d'intérieur. Pourquoi ? C'est toujours une valeur sûre et une excellente manière de faire ressortir votre mobilier, vos objets de décoration et votre sélection de couleurs de peinture. Le blanc doit donc rester prépondérant dans une décoration d'intérieure.

La règle 60-30-10

Les décorateurs d'intérieurs utilisent souvent la règle du 60-30-10. Cela signifie que lorsque vous choisissez votre palette de couleurs dans une pièce, utilisez 60% d'une couleur dominante, 30% d'une couleur secondaire et les 10% finaux dans une autre couleur. Idéalement, il n'y a pas plus de 3 couleurs dans une pièce afin de ne pas trop charger la pièce.

Voici comment cela fonctionne :

Ma sélection de couleurs stratégiques que j'utilise pour tous mes projets locatifs

L'objectif pour un rénovateur rentable c'est de trouver une "formule" qui fonctionne à tous les coups afin d'accélérer le processus d'une rénovation.

Et ma formule magique a été réalisée grâce au schéma de couleurs complémentaires (donc 2 couleurs) :

Le bleu foncé et le jaune soleil étant opposé sur la roue chromatique, donc complémentaire naturellement.

Avec du parquet couleur chêne clair ou bois brut, du mobilier avec du métal noir, du carrelage effet béton ou carreaux de ciment, quelques accessoires jaune moutarde … on obtient un jeu de couleur qui fonctionne parfaitement.

Voici des photos de quelques-uns de mes logements locatifs réalisés toujours dans ce même principe :

Étude de cas 1 - appartement dans les combles

Le jaune soleil ci-dessus ajoute du peps et du dynamisme à la pièce. Et avec de la décoration noire dessus comme l'horloge, ce qui donne un contraste intéressant et facile à réaliser. Le bleu en dessous lui permet de créer de la profondeur à la pièce.

Et j'ai peint l'arrière de la tête de lit en bleu foncé toujours dans l'optique d'ajouter de la profondeur et de la hauteur à la pièce :

Étude de cas 2 : studio en longueur avec une seule fenêtre

Voici un autre exemple où j'ai mis en bleu plusieurs murs et en jaune soleil un seul mur. Cette fois, j'ai choisi le mur du fond en jaune car c'est une pièce étroite avec une seule fenêtre et ça a permis d'ajouter de la luminosité :

Étude de cas 3 : appartement F2 en duplex

Voici un autre exemple où j'ai mis en bleu plusieurs murs et en jaune soleil un seul mur. Cette fois, j'ai choisi le mur du fond en jaune car c'est une pièce étroite avec une seule fenêtre et ça a permis d'ajouter de la luminosité :

Toujours l'arrière de la tête de lit en bleu foncé avec une tête de lit que j'ai monté sur place pour quelques dizaines d'euros et qui ressort parfaitement avec ce bleu.

Si vous appréciez le mobilier de mes 3 appartements ci-dessus, vous pouvez récupérer le listing complet de mobiliers et d'équipements que j'ai utilisé. Ce listing de mobiliers optimisé permet d'équiper et de meubler un studio complet pour environ 2500 à 3000 euros et un F2 pour environ 3000 à 3500 euros (y compris électroménagers, matelas, mobiliers, décorations, accessoires, luminaires, linges de maison, kit de nettoyage et ustensiles).

Conclusion :

Avec les 3 exemples ci-dessus vous voyez qu'on peut rester simple avec 2 peintures de couleurs et beaucoup de blanc. J'aime les choses simples, donc dans mes rénovations j'utilise toujours le schéma de couleur complémentaire (2 couleurs) dont une qui sera dominante (30%) et l’autre qui sera vraiment là ponctuellement (10%).

N'oubliez pas que la lumière naturelle a un impact sur la couleur, c'est pourquoi certains puristes peignent une petite partie des murs grâce à un échantillon et regardent la couleur à différents moments de la journée avant de s'engager sur une couleur finale.

Mais surtout, la couleur est affectée par d'autres couleurs à côté d'elle. Par exemple, si votre pièce comporte de nombreux détails en bois, cela peut "déformer visuellement" l'apparence de votre couleur de peinture. C'est pourquoi j'aime le BLEU NOIR et le JAUNE SOLEIL ou MOUTARDE car ce sont des couleurs qui se marient parfaitement avec du bois effet brut ou naturel ainsi qu'avec du gris couleur ciment ou béton.

C'était un article d'assez haut niveau. Donc faites-moi savoir si cela vous a donné assez de matière pour choisir avec plus de confiance votre prochain jeu de couleurs de peinture.

Si vous souhaitez plus d'informations techniques rentables sur la rénovation stratégique, vous pouvez récupérer mon livre ici ou télécharger le "Pack Secret du Rénovation Rentable" ci-dessous :

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les 3 criteres essentiels d'un achat immobilier

"Les 3 critères essentiels et les plus importants d'un achat immobilier sont l'emplacement, l'emplacement et encore... l'emplacement". Vous avez certainement déjà entendu cette phrase plusieurs fois. Et bien personnellement, je ne suis pas du tout d'accord avec ça et je vais vous expliquer les raisons.

L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement !

Et souvent quand je dis que je ne suis pas d'accord, ça offusque des (futurs) investisseurs. Pourtant, j'ai gagné de l'argent dans des villes de 3000 ou 5500 habitants, et vous trouverez mon histoire ici.

Parce que si on pense uniquement en termes d'emplacement, on se focalise à tel point sur ce critère qu'on occulte une bonne partie du sujet. Par exemple, êtes-vous prêt à acheter un bien excessivement cher à partir du moment où l'emplacement est de qualité ? Pire, êtes-vous prêts à acheter un taudis excessivement cher parce qu'il se trouve dans un emplacement premium ?

Présenté sous cet angle, on comprend bien qu’il est fondamental de raisonner plus largement. On n’est pas obligé d’investir dans un quartier « premium » pour trouver des locataires. Car justement vous ne louerez jamais assez cher pour pouvoir rentabiliser votre prix d’acquisition élevé.

Je pense qu'on peut réussir à louer à peu près partout, du moment que votre bien correspond à la demande du marché. Mais ça, nous en parlerons plus bas dans cet article.

À mon sens, l’important est de trouver le « meilleur » ratio entre :

Et nous allons décortiquer ces 3 critères !

Le prix d'achat

Il faut dans un premier temps connaître le prix moyen de votre secteur.
Pour le connaître, j'utilise ces 2 sites :

Pourquoi ces 2 sites en particulier ?​

Parce que contrairement à d'autres, ils différencient le prix moyen au m² des maisons et des appartements. Les autres sites font un mélange des deux, ce qui fausse le prix moyen. Par exemple, si vous cherchez un immeuble de rapport il faudra vous fier au prix moyen des appartements.

Car comme vous vous en doutez, le prix moyen au m² d'une maison est supérieur au prix moyen au m² d'un appartement.

Par exemple à Nancy via le site meilleursagents on obtient 1838 € par m² pour les appartements et 2273 € par m² pour les maisons :

Et en plus, on obtient des informations très intéressantes sur la disparité des prix des appartements et des maisons. On remarque ci-dessus dans notre exemple que les maisons ont une disparité des prix plus importante. Donc intéressant en cas d'achat - rénovation - revente. Vous pouvez notamment lire dans mon livre l'importance d'une disparité des prix dans le cadre d'un projet de rénovation.

Alors qu'avec un site comme La Cote Immo nous avons juste une information sur un prix moyen TOTAL. Exemple ci-dessous :

Et en prime, les données sur la disparité des prix me semblent loin de la réalité.

Si vous souhaitez vraiment investir dans une grande ville, vous pouvez taper le nom de la ville dans la barre de recherche et vous obtiendrez ceci :

Vous comprenez la subtilité ?​

En gros, dans l'Ebook - pour ceux qui le liront ou qui l'ont déjà lu - j'ai indiqué durant un chapitre entier que l'analyse des DATA est importante pour avoir une longueur d'avance sur vos pairs, et comment les obtenir ! Alors partez sur une base saine avec les bonnes données, afin de connaître par cœur les prix qui se pratiquent dans votre secteur, et de négocier en fonction. Vous pouvez récupérer mon livre en cliquant ici.

La qualité du bien immobilier​​

Ce critère est essentiel (le plus important des 3 critères, à mon sens) car c’est ce critère qui vous permettra d’accroître vos chances de louer à un prix élevé, d’avoir une demande locative plus importante et également de vendre dans de bonnes conditions. N’oubliez jamais que les gens prennent leur décision les 30 premières secondes d’une visite.

La qualité d’un bien immobilier s’estime en fonction de plusieurs points dont les principaux :

Certains des critères ci-dessus ne peuvent généralement pas être améliorés car ils ne dépendent pas entièrement de votre champ d’action. Comme l'orientation, l'emplacement des murs porteurs ou l'état des parties communes. Alors qu’une cloison mal placée ou l’état du bien peuvent être facilement corrigés.

Sachez par exemple, qu’il sera globalement compliqué d’attirer des locataires de qualité ou des acquéreurs sérieux dans un immeuble en copropriété ayant des communs vétustes et sales même si votre appartement a été rénové avec goût.

La demande locative​

Que ce soit dans une grande ou une très petite ville, il est important d'éviter les "quartiers mal réputés". Sinon, il sera compliqué d'attirer les meilleurs profils de locataires. Il est donc important de connaître les "bonnes rues", "bons quartiers" ou "futur bon quartier" de la ville.

Parfois, vous verrez un bien sous le prix du marché en annonce sur internet et en demandant l'adresse au vendeur vous constaterez qu'il se situe dans un mauvais quartier. Ce qui justifie son prix d'achat inférieur. Dans ce cas, inutile d'aller visiter (hormis si votre but est de vous faire un contact supplémentaire avec un agent immobilier).

Donc la demande locative est essentielle si vous investissez dans l'immobilier locatif ! Car rien de pire que d'avoir un logement ... Vide ! Pour éviter ça, votre logement doit non seulement ne pas être dans un mauvais quartier (vue précédemment) mais doit surtout correspondre à la demande du marché !

Exemple​​

Si la demande dans le secteur est pour des petites surfaces (car ville étudiante, population de jeunes cadres…) alors évitez d’acheter un immeuble composé d'appartements F5. A moins qu’il soit possible de réaménager ou diviser cet immeuble. Et inversement dans les petits villages, c'est souvent des familles qui y sont. Dans ce cas, proposez un bien correspondant à la demande comme une petite maison avec 2 ou 3 chambres et jardin.

Conclusion

D’une manière très générale, on constate que les emplacements très prisés génèrent souvent des cash-flows assez faibles. Mais en contrepartie, ils peuvent offrir une plus-value à la revente à moyen/long terme. Sans oublier le taux de vacance locative faible voir inexistante. Mais n'est-ce pas trop cher payé pour faire partie des 3 critères essentiels immobiliers ?

On constate également que les biens de qualité médiocre mais pouvant être améliorés en réalisant des travaux et situés dans une zone moyennement attractive peuvent permettre de générer des rendements et cash-flow intéressant.

Le TOP reste d’investir dans un quartier en devenir qui vous permettra d’acheter à un prix suffisamment bas pour avoir un cash-flow intéressant ET bénéficier à moyen terme d’une hausse des prix de l’immobilier. Très puissant si vous couplez ça à une rénovation qui va amplifier le phénomène d'augmentation rapide de la valeur vénale.

Et enfin, pour vous aider dans vos recherches et vos investissements immobiliers, je vous ai concocté un lot d'outils ultra-importants et indispensables pour tout investisseur, rénovateur et marchands de biens qui se respectent avec notamment des calculateurs de cash-flow, de plus-value, de montant de travaux ainsi que des vidéos replays en séminaire ou en web conférence où je dévoile des pépites à des investisseurs (ainsi que d'autres surprises).

Vous pouvez le lot complet gratuitement ci-dessous :

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Comment trouver dans quelle ville investir

Dans quelle ville faut-il investir dans l’immobilier ? C'est une question qui est régulièrement posée. Investir à Paris, dans une grande ville étudiante, dans une ville de taille moyenne ou en campagne ?

Votre ville est trop chère ?​

Dans cet article nous avons vu les 3 critères les plus importants pour l'achat d'un bien immobilier. L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement !

Acheter de l'immobilier hors de prix seulement pour son emplacement premium ou sa ville attractive ne sera que très rarement rentable, hormis en faisant de la location courte durée mais elle sera sûrement bientôt interdite ou fortement régulée dans les grandes villes. Et comme je le dis toujours à mes clients en coaching, cette stratégie est plutôt à considérer comme un bonus. C'est-à-dire que votre logement devrait tout de même être rentable en location meublée annuelle classique, sinon ce n'est pas un bon investissement.

Mais lorsqu'on débute ou qu'on cherche un nouvel endroit où investir car on habite dans un secteur trop cher (hello les Parisiens), il faut bien commencer quelque part. D'où cette notion de pré-définir un secteur de chasse, quitte à aller à 2 ou 3 heures de route de chez soi. Pourquoi ? Pour éviter de se perdre dans ses recherches car c'est réellement une phase longue et fastidieuse, donc autant se l'alléger avec ce petit travail en amont. Donc on va se faire une première liste de 4 ou 5 petites et moyennes villes.

Comment faire cette pré-sélection ?​

Je vais vous donner une astuce simple et concrète en vous livrant ce site que j’apprécie tout particulièrement. C'est meilleursagents.com.

Pourquoi ce site ?

Parce qu'il intègre une cartographie très visuelle donnant les prix au m² par ville avec un code couleur allant du vert au rouge. Pour avoir cette cartographie, dirigez vous dans le menu en haut et cliquez sur "prix immobilier" puis sur "carte des prix". Vous tombez sur une barre de recherche et vous pouvez par exemple commencer par analyser la cartographie des prix au m² de votre région.

Je vais vous donner un exemple avec la "Marne" (51) ci-dessous :

Vous voyez la carte ? Visuellement et en une minute nous pouvons déjà faire une première analyse de cette région : on peut rapidement voir que Reims est la ville la plus chère de la région, et qu'autour il y a quelques secteurs relativement cher (certainement des banlieues pavillonnaires très prisées). On peut également voir les emplacements à éviter (les zones vert foncé, qui sont généralement des zones mortes).

Personnellement je privilégie les zones orange et jaunes. Surtout lorsqu'elles sont proches d'une zone rouge. Pourquoi ? Parce que le prix y est encore accessible et qu'on cherche avant tout un secteur où nous pouvons faire du cash-flow (donc acheter des m² à un prix qui permet d'avoir un bon ratio "prix d'achat / prix de location"). Et en plus, ce sont des secteurs susceptibles de voir leur prix augmenter dans le futur car elles sont proches d'une zone chère (grande ville). L'offre de biens à louer ou à vendre y est généralement bien inférieure à la demande, donc ça peut se répercuter sur ces zones jaunes / oranges qui sont en première ligne.

Évidemment, pour s'assurer que ce secteur jaune / orange est à potentiel, il faudra faire une analyse plus poussée de la ville, éviter les mauvais quartiers et se renseigner sur les projets futurs. Par exemple en allant visiter sur place. Mais on ne va pas parler de ça dans cet article. Le but est vraiment de parler de cette partie "présélection" qui décourage d'emblée beaucoup de nouveaux investisseurs.

Si vous souhaitez vraiment investir dans une grande ville, vous pouvez taper le nom de la ville dans la barre de recherche et vous obtiendrez ceci :

Vous remarquez sur la cartographie ci-dessus qu'on obtient un zonage de prix au m² par quartier. On remarque une zone rouge foncé (au milieu des autres zones rouges) et c'est le quartier le plus cher ce qui veut dire qu'il est très prisé. Et généralement, dans ce genre de secteur vous serez en concurrence avec des particuliers qui souhaitent acheter pour leurs résidences principales.

Est-ce un problème d'être en concurrence avec ces particuliers ?​

Clairement oui ! Car vous serez en concurrence avec des particuliers qui ne prendront pas des décisions rationnelles comme vous en tant qu'investisseur. C'est-à-dire qu'ils seront prêts à "surpayer" le bien, même lorsqu'ils ont beaucoup de travaux car ils veulent absolument vivre dans ce quartier pour lequel ils ont eu un coup de cœur.

Lorsqu'on débute dans l'immobilier, je préconise de ne vraiment pas commencer par ces secteurs car ce sont des marchés très tendus où les biens partent très vite (parfois en moins d'une heure). Et vous serez très frustré de voir les biens partir sous vos nez à chaque tentative.

On peut même zoomer encore un peu plus sur la ville :

C'est assez dingue, non ?​

Par contre attention, le repérage par quartier fonctionne (pour l'instant) que dans les grandes villes de France, car le volume de transaction y est assez important pour récupérer assez de DATA.

Mais je vous le répéterai jamais assez que nous vivons dans un monde de DATA, et qu'il faut ne profiter ! Car peu de gens prennent le temps de le faire, et si vous le faites vous aurez une longueur d'avance sur vos paris. D'ailleurs, dans mon livre "Comment Investir et Rénover pour gagner GROS" j'ai réalisé un exemple concret d'analyse de DATA d'une ville dans le chapitre 5.

Bonus : les agences immobilières

On peut même repérer facilement les agences immobilières physiques en cliquant sur "agences" en bas de la cartographie. Très pratique également pour pouvoir les contacter, sans en oublier.

Conclusion

Il ne faut pas non plus perdre trop de temps sur cette partie. On fait sa pré-sélection de villes et ensuite on analyse le marché et on le teste avec des annonces fictives pour valider le type de locataire, le type de bien, le type de location ainsi que le montant des loyers. C'est à cette partie qu'on se fait nos propres DATA et qui va nous permettre de faire les bons choix sur la sélection de sa machine à cash.

Si ça mord on peut approfondir, sinon on l'élimine de la pré-sélection et on choisit une autre ville. 
Le régime foncier classique et les SCI à l’IR ne permettent pas de déduire les frais de notaire mais uniquement la partie garantie bancaire (PPD, hypothèque, caution bancaire).

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investisseurs locatifs : comment deduire vos frais de notaire, suivez le guide !

Cela peut paraître simple de prime abord mais dans la réalité, c’est beaucoup plus compliqué qu’il n’y paraît. Vous êtes perdu ? J’ai souhaité rédiger un article de fond pour aller au bout de la question en essayant d’être le plus exhaustif possible.

Pour ce faire, je vais distinguer quatre statuts différents pour lesquels j’analyserai les différentes options qui s’offrent à nous en matière de déduction des frais de notaire et des garanties bancaires :

Mais dans un premier temps, il convient de bien définir ce que j’évoque, à savoir le contenu de ces fameux « frais de notaire ».

Que contiennent en réalité les frais de notaire ?

Les frais de notaire se décompensent en deux grandes catégories :

Je vais prendre l’exemple de l’achat d’un bien ancien parce que c’est ce qui correspond à la plupart des investissements immobiliers locatifs.

Pour simplifier la compréhension, je prends un exemple avec une valeur d’achat de 100 000 euros pour un bien situé à Nancy. Je considérerai une déduction forfaitaire de 5 000 euros concernant le mobilier fourni.

Cas d'un bien ancien

Imaginons que vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien ancien à Nancy au prix de 100 000 euros et contenant du mobilier pour une valeur de 5 000 euros.

Vous recouvrez à un emprunt bancaire de 120 000 euros, car vous souhaitez englober les frais de notaires et bancaire dans l’emprunt ainsi qu’un budget travaux de 10 000 euros. C’est ce qu’on appelle dans le jargon des forums et groupes Face Book immobilier « un prêt à 110% ».

Quel que soit le mode de financement, les émoluments du notaire resteront les mêmes. Mais vous aurez à ajouter à ces honoraires, si vous avez fait l’acquisition d’un bien avec un emprunt garanti par une hypothèque, les frais encadrés en orange ci-dessous (source : paris.notaire.fr).

Les frais de garanties bancaires sont-ils déductibles ?

Pour accorder un crédit immobilier, la banque peut exiger l’une des trois garanties suivantes qui lui permettront d’être remboursée en cas de non-paiement des échéances par l’emprunteur :

Les frais de garanties bancaires sont déductibles dans tous les cas et quel que soit votre régime fiscal SAUF si vous avez opté pour un régime forfaitaire (microfoncier ou micro-Bic). Cela sera vu plus précisément dans les exemples concrets développés ci-dessous.

Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques au régime réel

Lorsque les loyers annuels encaissés des locations non meublées détenues en nom propre excèdent 15 000 €, le propriétaire est alors au régime « réel ». Les dépenses déductibles telles que définies par la loi peuvent être déduites des revenus locatifs à hauteur de leurs montants réels.

Dans ce cas, les frais d’acquisition du bien comme les honoraires du notaire n’entrent pas dans les charges déductibles prévues par la loi et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une déduction du revenu foncier. Seule la garantie bancaire (parmi les 3 au choix) est déductible des revenus fonciers.

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, seuls les émoluments correspondants à l’hypothèque sont déductibles, c’est-à-dire :

Info : Le coût du PPD est composé des mêmes éléments à l'exception de la taxe de publicité foncière, dont il est exonéré.

Tout ça pour dire que dans notre exemple, sur les 8 796 € de frais de notaire et les 804 € de garantie bancaire, seules les 804 € sont déductibles des revenus locatifs dans le cas d’une location nue détenue en nom propre. Si vous passez par une PPD ou une caution bancaire, seulement ces frais seront déductibles.

Info : Les dépenses déductibles peuvent créer un déficit foncier imputable lui-même à hauteur de 10 700€ de votre revenu global. Et si le déficit créé dépasse ce seuil, le solde et le déficit lié aux intérêts d'emprunt sont reportables et déductibles des revenus fonciers pendant dix ans.

Déduction des frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques au régime "microfoncier"

Pour les bailleurs percevant moins de 15 000€ de revenus locatifs, le régime du « microfoncier » s’applique par défaut et dans ce cas un abattement forfaitaire de 30% s’applique sur les revenus fonciers. Donc il n’est pas possible de déduire autre chose.

Il est également possible d’opter pour le régime réel (si vous avez réalisé de gros travaux dans le bien ou la copropriété par exemple) mais il faut savoir que cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Déduction des frais de notaire dans le cadre d'une location meublée

Les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez en effet déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus comme des revenus fonciers.

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options :

Dans le cas du régime micro-Bic, c’est la même chose que le microfoncier. C’est-à-dire l’utilisation d’un forfait déductible chaque année (50% dans le cas du micro-Bic) et c’est tout. Vous ne déduisez rien d’autre. Ce qui veut dire que vous payez de l’impôt sur 50% de vos recettes. Mais généralement, le régime réel d’imposition est plus avantageux.

LMNP, le régime réel d'imposition

Dès que vos recettes annuelles atteignent 70.000 € par an, vous êtes obligatoirement soumis à un régime réel d’imposition. Mais même si vous faites moins de chiffres, vous pouvez tout de même choisir de déclarer votre activité au régime réel. Cela signifie que vous déduirez vos charges des montants réels de vos recettes. Vous pourrez également amortir votre bien chaque année, c’est-à-dire enlever de vos revenus un montant fictif calculé correspondant à la dévalorisation de votre bien dans le temps.

Les charges déductibles sont les suivantes :


Ce régime implique de tenir une comptabilité et d’établir un plan d’amortissement. Si vous ne passez pas par un comptable et souhaitez faire la comptabilité vous-même, je vous conseille ce site que j’utilise moi-même jedeclaremonmeuble.com

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Info : Les frais de notaire déductibles peuvent être soit portés à l’actif et amortis sur plusieurs années ou passés en charges déductibles la première année d’exercice.

Le loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez remplir les deux conditions suivantes qui sont cumulatives :

Comme dans le LMNP soumis au régime réel, les frais de notaire seront intégralement déductibles ainsi que les frais de garanties bancaires.

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Déduction des frais de notaire dans le cadre d'une SCI

La société civile immobilière (SCI) est soumise par principe à l’impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil.

Sur option lors de sa création ou même au cours de sa vie sociale, les associés peuvent opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Contrairement à des idées reçues, une SCI peut louer des logements meublés mais seulement en étant à l’IS.

Le cas de la SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Ce cas est assez simple à traiter puisque c’est exactement le même cas que celui des revenus fonciers classiques. Pour les propriétaires percevant moins de 15 000 € de revenus locatifs, le régime du « microfoncier » s’applique par défaut avec un abattement forfaitaire de 30%. (le régime réel pouvant être choisi sur option, celle-ci étant irrévocable pendant 3 ans).

Si vous percevez plus de 15 000 € de revenus locatifs, alors le régime réel s’applique d’office, avec la possibilité de créer un déficit foncier déductible (hors intérêts d’emprunt) à hauteur de 10 700€ de votre revenu total, au prorata de votre participation au capital de la SCI. Si le déficit est plus important, le solde et le déficit lié aux intérêts d’emprunt sont reportables et déductibles des revenus fonciers pendant dix ans. La SCI à l’IR n’est cependant pas soumise à des obligations comptables sauf cas exceptionnel.

Dans ce cas, les frais d’acquisition du bien comme les honoraires du notaire n’entrent pas dans les charges déductibles prévues par la loi et ne peuvent donc pas faire l’objet d’une déduction du revenu foncier. Seules les garanties bancaires sont déductibles.

Le cas de la SCI à l'IS (Impôt sur la Société)

Lorsque la SCI est soumise à l’IS, elle peut déduire de ses revenus les charges suivantes :

Une SCI soumise à l’IS est redevable de l’impôt sur les sociétés calculé avec un barème fiscal appliqué sur les bénéfices enregistrés lors de l’année comptable (taux de 15% jusqu’à 38 120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ puis 33.33% au-delà. La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux).

Dans mon exemple d’un bien acquis à Nancy d’une valeur de 100 000 € avec une valeur du mobilier de 5 000 € et un prêt total de 120 000 €, l’ensemble des frais de notaire seront déductibles, soit 8 796 €. Et l’ensemble des frais de garantie bancaire, soit 804 € dans notre cas avec l’hypothèque seront déductibles.

Conclusion

Il apparaît qu’il y a en réalité seulement deux modes d’imposition qui permettent de déduire les frais de notaire des revenus locatifs :

Bien évidemment, tous les régimes forfaitaires, que ce soit le microfoncier ou même le micro-BIC, ne permettent pas par principe de déduire les frais de notaire.

Le régime foncier classique et les SCI à l’IR ne permettent pas de déduire les frais de notaire mais uniquement la partie garantie bancaire (PPD, hypothèque, caution bancaire).

Si vous souhaitez en savoir plus pour atteindre plus rapidement l'indépendance financière, alors je vous invite à récupérer Le Pack Secret du Rénovateur Rentable où j'ai rassemblé un lot d'outils et de vidéos indispensables pour tout bon investisseur, rénovateur et marchand.  Vous trouverez le lien ci-dessous :

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9 astuces pour négocier le prix d'un immeuble

Si vous souhaitez être un investisseur immobilier prospère, vous aurez besoin de beaucoup de compétences ; savoir trouver des affaires, les analyser, gérer les artisans, la gestion locative, etc.

Mais il y a une compétence particulière qui, si elle est maîtrisée, vous permettra de gagner beaucoup d’argent. Cette compétence unique peut transformer une affaire initialement moyenne en une excellente affaire. Elle est probablement l'une des compétences les plus rentables dans l’investissement immobilier.

Vous l'avez ! C'est la négociation.

En négociant le prix d'achat, le coût des travaux, les conditions bancaires ... Vous pouvez transformer une bonne transaction en une transaction exceptionnelle ! Donc, dans cet article je vais vous dévoiler les 9 astuces qui m'ont notamment permis de négocier 25% sur le prix d'un appartement.

Créer un rapport​ avec le vendeur

Lorsque vous faites une visite, vous devez vous focaliser sur le fait d’établir une relation avec l’agent immobilier ou le vendeur.

Retenez que les gens préfèrent faire des affaires avec des personnes qu'ils apprécient ! Sauf si ils n'ont pas le choix. Alors, intéressez-vous à la personne. Les gens aiment parler d'eux-mêmes alors faites la parler le plus possible. Asseyez de trouver des points communs. Par exemple, si un vendeur me fait visiter sa maison et que je vois un poster de foot ou des médailles, alors je vais rebondir dessus et parler un peu football.

Ne visitez pas comme une personne qui est juste venu chercher tous les défauts du bien, pour les balancer à la tronche du vendeur dans l'unique but d'assassiner le prix. J'en vois régulièrement agir ainsi. Et moi-même ayant été en position de vente, je peux vous dire qu'il n'y a rien de plus désagréable aux yeux du vendeur. Et s’il a le choix, il ne le vendra pas à cette personne. Mettre le doigt sur les défauts oui ! Mais en nuançant, par exemple en précisant que le bien est lumineux, que les volumes sont beaux ... Mais qu'il y a des travaux à faire.

Séduire, faire parler puis analyser;​

Écoutez activement, soyez empathique et mettez-vous à leur place. En écoutant activement, vous pouvez répondre par des questions ouvertes réfléchies qui montreront que vous vous intéressez à eux et à leur patrimoine. On peut faire la parallèle avec la séduction, c'est-à-dire écouter l'autre personne pour rebondir sur ce qu'elle dit. Cela permet de créer une conversation intéressante. Ainsi, la personne qu'on séduit va s'ouvrir peu à peu et se mettre à révéler sa réelle motivation de la mise en vente. Surtout, écoutez et analysez ce que le vendeur dit.

Estimer la marge de négociation​

Maintenant que vous avec développé une relation, le vendeur sera plus enclin à répondre à vos questions. Vous pouvez notamment utiliser les 4 questions de cet article pour vérifier si vous avez un levier de négociation, comme un divorce ou des problèmes financiers ! Si tel est le cas, vous aurez plus de poids et de marge de négociation.

Montrer son sérieux en faisant une offre tel un professionnel

Que ce soit la première offre que vous faites de votre vie, ou la centième, elle ne doit pas être rédigée à la légère. Je vois encore trop d’acquéreurs qui font des offres par SMS ou seulement à l’orale. C'est dangereux car un "oui" à l'oral n'engage officiellement pas le vendeur. Il peut changer d'avis s’il reçoit une meilleure offre entre-temps.

Personnellement, soit je propose déjà un prix à l'oral si c'est une petite négociation de quelques milliers d'euros car j'estime que le prix est déjà bon. C'est-à-dire que je me mets d'accord sur le prix à l'oral et envoie mon offre le soir même par mail afin d'avoir un retour écrit et "bloquer" le bien. Ou soit je dis au vendeur que j’ai vu ce que je voulais mais que je vais réfléchir à tête reposée chez moi. Puis je fais mon calcul de cash-flow ou de plus-value, et réalise une offre par mail sous mon prix plafond via une offre officielle, carrée et argumentée.

Puis j'appelle 1 ou 2 jours plus tard pour en parler. D'ailleurs, beaucoup d'agents immobiliers m'ont dit qu'ils ont rarement vu une offre aussi bien rédigée et carrée. Même si c'est votre première offre et que vous êtes débutant, avec une telle offre on vous prendra forcément au sérieux.

PS : vous pouvez trouver mon calculateur de cash-flow, mon calculateur de plus-value et mon 'offre type' en fichier Word modifiable dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable.

Justifier son prix​

En particulier si le bien est en mauvais état. Les défauts que je mets le plus en avant sont la couverture qui n'est plus bonne, la présence de simples vitrages à changer, la plomberie vieillissante puis l'électricité qui n'est plus aux normes.

La clé ici est de savoir estimer ce que coûteraient ces réparations, ou de faire venir un entrepreneur qui saura les estimer. Ensuite, dans votre offre vous détaillez les travaux nécessaires. Par exemple : "toutes les fenêtres en simple vitrage sont à changer en double vitrage - budget estimé de 12 000 euros" ou "couverture toiture à changer - budget estimé de 20 000 euros".

J'adore cette astuce car elle permet de mettre en avant des chiffres concrets de ce que vous pourriez avoir à dépenser en achetant son bien. Cela aura forcément un impact psychologique, surtout si le vendeur en demande trop.

J'utilise cette astuce depuis des années et l'ai définitivement adopté le jour où elle m'a permis de négocier mon premier projet d'achat - revente affichée initialement au prix de 77 000 euros. C'est un grand appartement F2 de 72 m² dans une petite copropriété. Je l'ai négocié au prix de 57 500 euros (une baisse de -25% tout de même alors que l'agent immobilier m'avait dit oralement que le vendeur ne descendrait pas en dessous des 65 000 euros). C'est la première fois que je réussissais à négocier le prix de quelque chose, et en grande partie grâce à cette offre parfaitement claire et argumentée (que vous pouvez trouver dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable).

Utiliser un prix précis

Le genre d'astuce simple et bête, mais qui fonctionne réellement ! Je l'utilise surtout en fin de négociation, lorsque le vendeur essaie de tirer le prix vers le haut et que je suis à ma 2ème contre-proposition. Dites par exemple : « voici ma dernière et meilleure offre qui est de 192 500 euros ».

Ce qui montre que vous avez tout calculé, que vous offrez tout ce que vous pouvez donner et que vous ne pouvez pas aller plus haut. Et logiquement le vendeur comprendra que c’est votre offre limite.

Faire une offre limitée dans le temps

Très important !! Pourquoi ? Parce qu'un vendeur qui a une offre dans les mains peut s'en servir pour faire monter les enchères - et si ça ne fonctionne pas - revenir vers vous. Une offre limitée dans le temps évite ça et oblige le vendeur à prendre une décision rapidement. J'ai même connu un gros investisseur qui utilisait un délai de 48 heures dans toutes ses offres. Cela peut fonctionner avec les personnes étant dans l'urgence de vendre, et cet investisseur faisait énormément d'offres donc il s'en foutait d'avoir des refus. Mais d'après mon expérience, ça peut avoir comme conséquence de braquer le vendeur qui va se sentir pressé. Un délai d'une semaine me paraît être un bon compromis. D'ailleurs, je l'indique même 2 fois dans mon offre type pour bien insister sur cette date limite.

Vous n’êtes plus maître des décisions

Dites par exemple que vous souhaitez acquérir ce bien mais que c’est le montant maximum que la banque vous finance, et que vous ne pouvez pas aller plus haut (même si ce n'est pas vrai). Dans ce cas, le vendeur n’essaiera plus de vous persuader de monter encore le prix car il comprendra que le pouvoir de décision ne vous appartient plus.

Rester détaché

Se montrer intéressé est une chose mais se montrer pressé et trop intéressé peut vous mettre dans une situation où vous pouvez moins négocier. Restez discret sur vos émotions et faites même comprendre (ou croire) que vous êtes sur plusieurs biens. Les agents immobiliers disent toujours qu’il y a plusieurs personnes qui sont sur ce bien … Et répondez en retour que vous aussi êtes sur plusieurs biens afin de contrer sa technique favorite.

Ne pas avoir peur de devoir lâcher l’affaire

Lors d'une négociation, gardez toujours à l'esprit que vous pouvez sortir de la négociation si vous n’arrivez pas à descendre le prix au montant que vous vous êtes défini. Vous ne devrez pas avoir peur de le faire.

Dans de nombreux cas, des acheteurs font une acquisition sur un "coup de cœur" et prennent donc des décisions irrationnelles comme par exemple acheter trop cher. Ne soyez jamais dans l'émotion et agissez comme un robot ! Le plus important est les chiffres.

Conclusion

Sachez qu’une offre d’achat peut être rétractée de votre part tant que vous n’avez pas signé de compromis. Par contre, le vendeur ne peut plus se rétracter une fois votre offre signée. C’est pour cette raison que j’envoie un mail avec l’offre jointe en PDF et que je demande au vendeur, en cas d’acceptation, de me la retourner signée. Vous pouvez récupérer mon offre type prête à l’emploi en fichier Word dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable ci-dessous que vous n’aurez plus qu’à ajuster et envoyer aux agents immobiliers lors de vos négociations :

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Comment estimer la marge de négociation d'un immeuble de rapport

Comment estimer la marge de négociation d'un immeuble afin de négocier son meilleur prix ? En immobilier, la bonne affaire se fait surtout à l’achat ! En tant qu’investisseur, il est primordial de savoir bien négocier. Il existe plusieurs techniques qui vont vous permettre de faire la différence et de faire baisser le prix de vente. Mais avant ça, il faut vérifier la présence d'une éventuelle marge de négociation de l'immeuble. L'article se compose en deux parties : 

Pourquoi négocier le prix d'un immeuble de rapport ?​​

ATTENTION à ne pas tomber dans le piège d’acheter trop cher ou de ne pas négocier sous prétexte qu’on utilise un prêt bancaire et que l’argent ne sort pas directement de votre compte. Avec les crédits, on peut avoir tendance à perdre la notion de l’argent. Il faut donc respecter drastiquement les règles mathématiques de rentabilité et de cash-flow que nous nous sommes fixés. (vous trouverez des calculateurs de cash-flow et de rentabilité dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable). Nous sommes des investisseurs et nous cherchons la rentabilité avant tout. Pas d'émotion. 

Tous les immeubles sont-ils négociables ?​

NON ! C'est simple, par exemple un immeuble en parfait état, bien entretenu et loué à des locataires sérieux et avec un propriétaire qui n’est pas pressé de vendre ne se négociera pas - ou très peu (5% du prix) même à une faible rentabilité !

La clé pour être un investisseur immobilier prospère est de pouvoir cibler et trouver des biens avec un problème. C’est-à-dire avec un propriétaire ou l'immeuble en lui-même se trouvant dans une position où le bien se vendra probablement en dessous de sa valeur marchande. Il y a généralement trois situations qui entraînent la vente d'un immeuble de rapport à négocier et d'acheter sous le marché.

Problème financier​

Un problème financier du propriétaire est une situation courante. La plus courante est un problème de remboursement des mensualités bancaires - en raison de la perte d’un emploi ou d’une mauvaise gestion financière de l’immeuble. Le propriétaire risque d'être saisi s'il ne peut pas vendre sa propriété rapidement. Dans ce cas, il existe une opportunité pour l'investisseur intelligent d'aider à résoudre le problème du propriétaire et, en retour, de négocier une belle remise sur l’immeuble de rapport.

Problème personnel​

La détresse du propriétaire n'est pas toujours causée par des situations financières. Dans de nombreux cas, la détresse du propriétaire peut être causée uniquement par des circonstances de vie hors de son contrôle. Parfois, les situations de vie courantes obligeront un propriétaire à vouloir ou à vendre rapidement son bien. Et lorsque des propriétaires sont obligés de vendre rapidement, ils seront généralement disposés à vendre au rabais pour y arriver. Les quatre situations les plus courantes que vous rencontrerez lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien rapidement sont les suivantes :

Ces circonstances se traduisent souvent par une situation où le vendeur est très motivé pour se débarrasser rapidement du bien, créant une excellente occasion pour un investisseur avisé.

Mauvais état de l’immeuble de rapport

Dans de nombreux cas, le problème est plus lié à l'état du bien qu'à la situation du propriétaire. Lorsqu'un immeuble est en mauvais état, le nombre d’acheteurs potentiels se restreint. Beaucoup d’investisseurs souhaitent juste investir leur argent dans un produit qui tourne sans avoir à gérer des travaux et ses contraintes. Donc lorsqu’un bien a besoin de beaucoup de travaux, il y a moins de concurrence de la part des autres investisseurs qui ont peur des grosses rénovations. Cette situation offre de grandes opportunités aux investisseurs qui n'ont pas peur de se lancer dans une rénovation et de se mouiller.

D’ailleurs, c'est la base de ma méthode immobilière. Si vous avez besoin d'aide pour cette partie, je vous invite à découvrir mon programme Rénovation stratégique 2.0 que j'ai créé grâce à mes 10 années d'expérience dans le bâtiment et 7 années d'expérience dans l'investissement immobilier.

Évaluer la marge de négociation en 4 questions​​

Les qualités d’un bon négociateur sont surtout dans son écoute et sa faculté à analyser les failles de l’interlocuteur. En trouvant les failles de votre adversaire, vous serez en position de force sans même que le vendeur ne s’en rende compte. Pour glaner un maximum d’information, il va falloir parler, observer et surtout laissez parler votre interlocuteur au maximum en lui posant de temps en temps les questions ci-dessous.

" L'information c’est le pouvoir et le fondement d'une bonne prise de décision​

Quelle est la raison de la vente ?

Est-ce que c’est à cause d’un divorce ? Dans ce cas les personnes sont dans l’urgence. Ne pas hésiter à faire une offre agressive.

Est-ce une succession, un besoin d’argent ? Là aussi c’est à jauger. Les successions sont souvent de belles opportunités car ils n'ont pas sué pour l'acquérir, le rénover et le gérer pendant des années. Donc il a moins de valeur à leurs yeux. Sauf dans le cas particulier où il y a des héritiers qui ne s’entendent pas (parfois un héritier qui en souhaite un prix beaucoup plus haut que les autres).
Lorsque vous tenez le nom d’un artisan recommandé, rendez-vous sur la page Facebook de ce dernier. Dans le cas où il affiche des photos de ses chantiers, alors c’est qu’il aime son métier. Ainsi, intégrez-le dans votre sélection d'artisans à faire venir sur chantier pour obtenir un devis.

Est-ce simplement un arbitrage du propriétaire investisseur ? Ce qui veut dire qu’il n’est pas pressé à vendre, mais certainement légèrement négociable.

Cependant, prenez la réponse avec des pincettes car le vendeur ne vous dira pas forcément la vérité pour ne pas paraître désespéré. Mais s'il vous avoue sa situation difficile, alors ça veut dire qu'il est vraiment dans l'urgence de vendre.

Depuis combien de temps le propriétaire détient le bien ?

Cette question permet notamment d'évaluer le montant restant à rembourser à la banque par le propriétaire. Car il ne descendra pas - sauf cas exceptionnel - sous ce prix qui est un prix plafond.

Vous rencontrerez généralement ces 4 cas :


Note importante : bien sûr, la raison de la vente et la durée de détention sont à corréler ! Par exemple si le propriétaire a le bien depuis plus de 20 ans et qu'il a beaucoup de travaux, alors il est certainement fortement négociable. D'ailleurs, c'est une des positions qui permet la plus grosse marge de négociation d'un immeuble. Ne pas hésiter à faire des offres à 20 ou 30% de ce que le vendeur demande. Voir plus !

Depuis combien de temps le bien est en vente ?

N’hésitez pas à vérifier les dires du vendeur en vérifiant sur le site www.castorus.com/ qui est peu ludique à l’utilisation mais diablement efficace. Si vous avez repéré un bien dans une ville, taper le nom de la ville dans Castorus et vous la retrouverez certainement. Avec le nombre de jour depuis quand le bien est en ligne, et si le prix a évolué depuis sa mise en ligne.

Réseautez, réseautez et réseautez ! Ne restez pas seul dans votre coin à vous croire plus malin que les autres. Ouvrez-vous aux autres, partagez, aidez, réseautez et d’innombrables portes s’ouvriront devant vous. Réseauter fait partie de votre job d’investisseur.

Par exemple ci-dessus en faisant une recherche d’immeubles en vente à Reims, on remarque que certains sont en vente depuis plus d’une année. Et que le prix a même parfois baissé (Castorus les surligne en vert).

Vous pouvez également télécharger le plugin pour Firefox ou Google Chrome ici.

Ainsi, vous retrouverez l’information directement en bas des annonces de vente sur des sites tel que Seloger ou Leboncoin.

Le bien est-il en vente en mandat simple ou exclusif ?

Sans forcément le demander à l’agent immobilier, vous pouvez le voir sur internet si vous voyez l'immeuble en annonce sous une autre agence.

Pourquoi connaître ce point ?

C’est simple, si l’agent immobilier a le bien en mandat simple en concurrence avec d’autres agents immobiliers, il défendra beaucoup plus efficacement votre offre au rabais face au vendeur quitte à diminuer ses propres frais d’agences. Pour éviter que ce soit l’agence concurrente qui trouve un acquéreur, et se retrouver à 0 euro de commission sur ce bien. S’il est en mandat exclusif, l’agent contrôle mieux la situation et peut se permettre de jouer les « enchères ».

Définir si le prix est à négocier​

Il faut absolument ressortir de la visite avec au minimum les 4 réponses aux questions ci-dessus pour connaître la marge de négociation possible. Plus il y a de problèmes, et plus votre offre doit être agressive. Les tips que je vous donne sont mes retours d’expériences de plusieurs années sur le terrain. Et bien sûr, vous apprendrez également au fil des visites avec l’expérience à analyser les réponses et à les corréler entre elles.

Mais n'oubliez jamais qu'on se fait toujours notre propre avis et notre analyse !! On connait notre marché, nos prix, nos objectifs et on s’y tient ! On ne se fait pas influencer par ce que dit le vendeur, car il dira toujours que c’est « une bonne affaire ».

Investisseur = résolveur de problèmes​

En tant qu'investisseur, vous devriez vous considérer comme un résolveur de problèmes ; l'une de vos plus grandes clés du succès sera de trouver des problèmes et ensuite trouver des solutions créatives et efficaces. Si vous pouvez trouver des propriétaires qui font face à l’une des 3 situations ci-dessus, et si vous pouvez vous positionner pour aider à résoudre leurs problèmes d'une manière qui soit gagnant-gagnant pour les deux côtés, vous constaterez que de bonnes affaires tomberont constamment dans vos mains.

Et si vous voulez avoir de précieux outils pour vous aider (des calculateurs, mon offre d'achat type et des vidéos où je donne un tas d'astuces concrètes pour les investisseurs immobiliers) alors je vous invite à télécharger gratuitement ci-dessous le Pack Secret du Rénovateur Rentable :  

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La méthode en 3 étapes pour trouver un bon artisan

Trouver un bon artisan n'est pas aussi simple que d'aller sur internet et de choisir celui avec la plus grande publicité ou les meilleurs avis. Ce sont généralement les plus chers car les plus sollicités. Il existe des artisans qui sont super, qui offrent un excellent service. Ce sont des gens avertis, des gérants de petites entreprises ou des auto-entrepreneurs qui font du travail de qualité. Mais il y en a une autre partie qui ne le sont pas. Ou qui sont de bons artisans mais de très mauvais gestionnaires de projets donc ils se retrouvent vite la tête sous l’eau, ce qui entraînera du retard et du stress sur votre projet.

Et je finirais par 7 points à vérifier pour éviter les escrocs tout en validant les bons artisans.

Comment trouver un bon artisan ?​

Pour trouver un bon artisan pour réaliser votre projet, voici trois techniques imparables.

Bouche à oreille

Dans les petites et moyennes villes, c’est encore plus efficace. Demander à l’agence immobilière qui vous a vendu le bien si elle connaît de bons artisans dans le coin. Adressez-vous au diagnostiqueur, au notaire, à vos proches et même à un BON artisan si vous en avez déjà un que vous aimez car généralement les bons travaillent ensemble. Et il arrive même qu’ils fassent l'organisation eux-mêmes, de sorte que vous n'aurez pas à payer un chef de projet pour gérer votre projet et vous aurez du coup moins à vous déplacer.

Dès que vous rencontrez une personne dans le monde de l’immobilier ou du bâtiment, demandez-lui des contacts, faites votre liste, contactez-les et faites-les éventuellement venir sur le chantier.

Attention tout de même ! Il est courant qu'un artisan que l'on fait venir sur recommandation fasse monter les prix de ses prestations. C'est une attitude dont personne ne parle, mais que j'ai observée quand ce dernier sait que vous voulez absolument travailler avec lui.

Donc ne montrez pas que vous voulez absolument travailler avec lui, mais plutôt qu'il y a plein d'entreprises similaires qui fournissent le même service.

Les panneaux de chantier dans la rue​

Les artisans qui prennent le temps de faire des panneaux pour les afficher proprement sur leurs chantiers sont généralement de bons contacts. Certains professionnels fonctionnent uniquement de cette manière et grâce au bouche-à-oreille.

Si vous voyez une affiche d’un artisan qui propose ses services quand vous marchez dans votre secteur, récupérez-le. Faites-le même si ce n’est pas un corps de métier dont vous avez besoin dans l’immédiat. Prenez une photo et garder le contact précieusement pour le jour où vous en aurez besoin.

Et pour des travaux comme un ravalement de façade, on peut constater facilement de la qualité du travail et ainsi éviter les escrocs ou les entreprises non compétentes.

Les sites internet​

Vous pouvez également trouver un bon artisan sur des sites internet comme Leboncoin, Google ou les Pages Jaunes. Certes, cette méthode est moins efficace que le bouche-à-oreille, mais ça vaut le coup d’essayer.

Mes 3 endroits favoris pour trouver un bon artisan lorsque je pars de 0 ​

Si vous êtes totalement nouveau dans un coin et que vous ne connaissez personne, il existe d’autres méthodes pour trouver un bon artisan.

Face book​

Dans les groupes Facebook de votre ville où se trouve le chantier (il y en a généralement plusieurs suivant les villes). Demandez simplement si quelqu’un connaît un bon maçon, plaquiste, électricien… Vous ne serez pas déçu.

Parmi les propositions que vous recevez, si vous avez un même nom qui ressort plusieurs fois, alors c’est bon signe !

Lorsque vous tenez le nom d’un artisan recommandé, rendez-vous sur la page Facebook de ce dernier. Dans le cas où il affiche des photos de ses chantiers, alors c’est qu’il aime son métier. Ainsi, intégrez-le dans votre sélection d'artisans à faire venir sur chantier pour obtenir un devis.

Fournisseur de matériaux de construction

Un autre moyen de trouver un bon artisan, c’est de demander à des fournisseurs professionnels de matériaux proches de chez vous. Par exemple, si vous êtes à la recherche d’un plombier, demandez des recommandations à un fournisseur de plomberie.

Si en revanche vous êtes à la recherche d’un bon plaquiste ou carreleur, tournez-vous vers un fournisseur de matériaux de construction (BatiC, Gedimat ou Probat). Il est dans leurs intérêts de recommander de bonnes personnes et de vous éviter les escrocs.

Mon réseau d’amis investisseurs locaux

Avec les années d’expérience, de rencontres et de participation à des événements, je me suis créé un réseau d’investisseurs immobiliers locaux. Ils sont aussi les premières personnes à qui je demande quand je veux trouver un bon artisan ou éviter un escroc.

Réseautez, réseautez et réseautez ! Ne restez pas seul dans votre coin à vous croire plus malin que les autres. Ouvrez-vous aux autres, partagez, aidez, réseautez et d’innombrables portes s’ouvriront devant vous. Réseauter fait partie de votre job d’investisseur.

Si vous souhaitez en savoir plus sur moi ou me contacter, je vous invite à vous rendre sur la page à propos.

Mes 7 points de vérification pour éviter les escrocs​ ​

Avec ces sept points de vérification qui ne prendront pas plus d'une soirée, vous pouvez à 99% éviter les escrocs, les artisans non sérieux et non fiables.

Un artisan déclaré !​

Un artisan de qualité, c’est avant tout un artisan déclaré dans une structure type Auto-Entrepreneur, EURL ou SARL par exemple. Pas un bricoleur du dimanche qui fait les travaux les soirs et week-end pour arrondir ses fins de mois. Vérifier son SIRET ou le nom de sa société sur societe.com

Il faut que le libellé du code APE corresponde à l’activité qu’il vous annonce. Par exemple, il m’est arrivé de recevoir un devis de menuiseries extérieures avec le SIRET d’un …. Restaurant snack ! Dans ce cas, c’est next sans réfléchir, même si c’est le devis le moins cher et que c’est tentant, il vous a menti.

L’ancienneté

En même temps que l’on vérifie le SIRET, il est possible de vérifier l’ancienneté. Parfois, vous pouvez tomber sur une personne ayant une dizaine d’années d’expérience en entreprise, qui se lance tout juste à son compte. Donc, toujours demander à l’artisan depuis quand il fait ce métier. Il est préférable qu’il ait au moins deux à trois ans d’expérience. Si vous voulez une grosse entreprise pour votre gros projet de réhabilitation, vérifiez qu’elle a survécu à la crise de 2008. Les entreprises dans ce cas sont un énorme gage de sécurité.

La ponctualité et la réactivité dans les échanges

À la fin de la visite de présentation de votre projet à l’artisan, demandez toujours une date pour l’envoi du devis. En règle générale, s’il est intéressé, le devis sera envoyé sous un délai d’une à trois semaines maximum.

S’il est en retard, il y a des chances que ce soit le cas sur votre chantier aussi. Certes, ça peut arriver parfois, c’est pourquoi une relance une à deux fois est nécessaire. Ensuite c’est NEXT !

Si l’artisan ne répond jamais au téléphone. S’il ne vous rappelle pas ou met des semaines à répondre à un mail, méfiez-vous. Vous risquez d’avoir des problèmes de communication pendant le chantier. Cela peut aussi vouloir dire que l’artisan est débordé et a la tête sous l’eau. Alors, NEXT !

Un artisan qui s’implique et conseille

Lorsque vous ferez la visite du chantier à votre artisan pour la demande de devis, il doit être généreux dans les conseils. En lui expliquant votre projet, vous devez être attentif à sa réaction.

S’il ne vous donne aucun conseil et ne vous dit pas lorsqu’une de vos idées ne fonctionne pas - il serait plus simple de faire de telle ou telle façon - cet artisan ne s’implique pas dans votre projet. D’après mon expérience, il faut passer au suivant !

La rédaction du devis

Un artisan qui fait un devis détaillé avec toutes les informations ci-dessous, est généralement un artisan sérieux.

L’inverse n’est pas forcément vrai. J’ai déjà eu à faire à des artisans qui me fournissaient des devis mal rédigés, mais qui travaillaient très bien. Ils sont de bons artisans mais mauvais dans l’administratif. Si le feeling est bien passé, ce n’est généralement pas quelque chose qui est éliminatoire pour ma part. Au contraire, je rédige moi-même le devis, le métré et leur envoie pour compléter les cases « prix ».

Un devis doit contenir obligatoirement :

On peut également demander d'avoir sur le devis :

Des exemples de réalisations

Tous les artisans fiers de leur travail ont des photos de leurs chantiers précédents dans leurs téléphones. Il n’est pas question de les harceler en insistant afin d'aller voir un de leurs chantiers.

Cela serait déplacé car vous n’êtes encore qu’en phase de devis. Attendez plutôt de l’avoir sélectionné mais qu'avant de signer vous aimeriez une dernière chose, qui est la visite d'un chantier.

La réputation dans le milieu

Dans un secteur géographique, le monde des artisans n’est pas si grand que ça. De près ou de loin, ils se connaissent et parlent entre eux. Les artisans non sérieux sont vite repérés et dénoncé par les « anciens ».

Il suffit de poser la question aux artisans lorsque vous faites les visites. Par exemple, vous faites un devis avec un plaquiste et vous lui parlez d’un certain électricien. Il y a des chances qu’il ait déjà travaillé avec et il vous dira s’il est sérieux ou non.

Cela vous permet d'éviter les escrocs qui se sont faufilés jusque-là. Mais évidemment, ne faites pas cette technique entre deux artisans concurrents, ils ne seront pas objectifs.

Mon conseil final

Quand j'ai réussi à trouver un bon artisan à prix corrects qui s’implique dans mes projets, je le récompense pour son travail bien fait afin qu'il veuille bien travailler à nouveau pour moi. Même quelque chose de petit pour montrer mon appréciation, comme par exemple leur ramener des bières ou des croissants régulièrement sur le chantier.

Enfin, n'allez pas nécessairement vers le devis le moins cher, l’important est d'obtenir de la valeur pour votre argent.

Conclusion

En respectant les sept règles ci-dessus, vous avez 99 % de chance d’éviter les escrocs et les artisans ni fiables ni sérieux. Quand on dépense 50 ou 100 000 € en travaux et qu’on s’endette sur 20 ans alors ça vaut le coup de prendre quelques heures pour faire les vérifications ci-dessus.

En combinant l'investissement immobilier avec une rénovation intelligente ET une optimisation fiscale, vous pouvez atteindre votre indépendance financière en quelques années. Et pour vous aider à atteindre cette indépendance financière, je vous offre un lot d'outils et de ressources indispensables pour tout bon investisseur, rénovateur et marchand de biens que vous trouverez dans mon Pack Secret du Rénovateur Rentable à télécharger ci-dessous : 

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Augmenter la valeur de son appartement grâce à ces 6 rénovations rapides

Augmenter la valeur de son appartement pour le vendre plus cher ou augmenter sa valeur locative, grâce à des travaux rapides et faciles ? C'est possible ! Avec certaines améliorations particulières qui offrent un rendement élevé. Dans cet article, je vais vous montrer comment vous pouvez ajouter un maximum de valeur pour un minimum de coût et de temps. Parce que prendre des décisions intelligentes est la clé des travaux stratégiques et rentables dans l'immobilier.

La peinture ; rendement élevé​

La peinture génère probablement le rendement le plus élevé de tous les travaux de rénovation que vous pouvez effectuer. Et le gros avantage est que vous n'avez pas besoin d'un gros budget. Surtout, vous pouvez même le faire vous-même pour économiser le coût de main-d’œuvre.

Repeindre peut radicalement changer l'apparence et la sensation d'une maison ou d’un appartement, ainsi que d'augmenter sa valeur instantanément. Il faut rester sur un schéma de couleurs neutres dans tout le logement, y compris les chambres. Enlevez tous les revêtements muraux qui alourdissent la pièce comme le papier peint et les frises murales. Ne limitez pas votre nombre de locataires potentiels en créant une « chambre d'enfants » spécifique. Il faut rester neutre.

Neutre ne veut surtout pas dire « tout blanc ». Au contraire, il faut éviter le logement complètement blanc. Par exemple, une pièce avec trois pans de murs blancs et un pan de mur en couleur fonctionne très bien. Rappelez-vous : il ne s'agit pas de ce que vous aimez mais il s'agit d'attirer le nombre le plus large d’acheteurs ou de locataires possible. Les surfaces claires sont le moyen le plus rapide de créer un espace lumineux.

Choisissez les bons murs à peindre. La couleur peut interférer avec l’amplitude ou la réduction d’un environnement. En complément, vous trouverez un article court et bien imagé sur ce lien pour jouer avec les volumes d’une pièce grâce à la peinture.

Dernier conseil, assurez-vous de ne pas lésiner sur la préparation du support et de bien placer vos protections avant de peindre. Plus vous passez du temps à préparer vos surfaces, moins vous aurez besoin de passer du temps à peindre ou à repeindre.

Le revêtement de sol ; mon préféré​

Pour le sol, j'aime lorsque toutes les pièces de la maison ont le même revêtement, voir au maximum 2 ou 3 modèles différents. Par exemple, lorsqu’il y a un type de revêtement dans la cuisine, un autre dans le salon, un autre dans la chambre, un autre à l’étage, etc. Ça alourdit particulièrement l'ambiance de la maison ! D’autant plus qu'en général, il y a aucune cohérence de style entre les différents revêtements car chaque pièce a été réfléchie individuellement, au lieu de faire une réflexion d'ensemble.

Alors qu'avec un sol uniforme, le logement semble plus grand et plus lumineux.

Le but est qu'il ait l’air plus grand pour faire augmenter la valeur de son appartement. Pour réaliser ça, nous utilisons un revêtement de couleur claire. Par exemple un stratifié couleur chêne clair avec les quatre côtés chanfreinés pour valoriser l’esthétique des lames ou des dalles en PVC couleur effet béton clair. C’est moderne, intemporel, facile à poser et résistant à l'usure. Par exemple, s’il y a des marques sur un sol effet béton on ne le remarque pas car on peut penser que ça fait partie de l’effet. Donc parfait pour du locatif et ça rentre parfaitement dans notre concept de travaux stratégiques et rentables.

Si vous mettez du carrelage, évitez absolument les carrelages clairs avec des joints foncés. Ça rétrécit littéralement une pièce. Utilisez les joints de même couleur que le carrelage, car visuellement ça donnera un sol uni et donc un effet optique qui agrandira la pièce.

Astuce test qualité​

Toujours faire le test de la clé au magasin avant d’acheter un revêtement de sol. C’est-à-dire qu’avec votre clé de voiture vous allez mettre des coups de clés pour tenter de rayer la surface. S’il ne marque pas alors c’est un revêtement de qualité. Vous remarquerez que certains rayent très vite alors que d’autres ne bougent pas. La base des travaux stratégiques est l'utilisation de matériaux de bonnes qualités.

Augmenter la valeur de son appartement grâce à la cuisine ; devenu incontournable

La plupart des améliorations de cuisine offrent généralement des rendements élevés. Plus votre investissement est petit, plus votre gain sera élevé. Si vous avez e genre de cuisine ci-dessous, on la jette et on en installe une neuve. Et vous allez voir qu'il est possible d'avoir de très belle chose pour un petit budget.

La nouvelle cuisine doit être à la fois :

J'ai fait un tas de cuisinistes et de mon expérience de bailleur, les cuisines en kit font très bien le job. Mes préférés se trouvent chez Ikea, Leroy Merlin et Brico Dépôt.


L'association qui est harmonieuse et qui plaît à beaucoup de monde est :

Ci-dessus une cuisine Leroy Merlin dans un studio qui a coûté 750 euros, ce qui donne en détail :

Le plus important est d'éviter les extras qui ne permettent pas d'augmenter la valeur de l'appartement, comme des électroménagers de pointes ou un plan de travail sur mesure haut de gamme. Gardez en tête que les acheteurs porteront surtout une attention particulière à la propreté, à l’esthétique et à la capacité de stockage. Quand on parle de travaux stratégiques, on a vu précédemment qu'il ne faut pas sous-rénover, mais on parle rarement dans le sens opposé, c'est-à-dire de sur-rénover. C'est un juste milieu à trouver pour pouvoir être le plus rentable possible.

Astuce installation cuisine​​

Il est possible de faire installer votre cuisine directement par des artisans de chez Ikea ou Leroy Merlin. En bonus, vous bénéficiez de la TVA réduite (10 %) sur la pose et surtout la cuisine en prenant le pack « fourniture cuisine + pose ». Hop économie de 10 % facilement. De plus, ils connaissent parfaitement les produits, donc l’installation sera efficace.

La salle de bains ; pour séduire madame​

Vous constaterez après avoir vendu ou loué plusieurs logements, que lorsque des clients viennent visiter en couple c'est généralement madame qui décide !

Et comme les cuisines, les rafraîchissements de salle de bains peuvent également offrir des rendements élevés si c’est réalisé correctement. On évite de mettre à nue la salle de bain pour partir de zéro, car cela pourrait être très coûteux. Examinez les options à faible coût qui vous permet d’obtenir un look moderne. La peinture des carrelages avec une peinture spéciale (je conseille d’aller chez un fournisseur de professionnels) est le moyen le moins coûteux d'améliorer sa salle de bains. Un nouveau revêtement de sol permet également de rendre harmonieux l’ensemble.

Un contraste élevé est toujours frappant, alors pensez à utiliser un revêtement foncé sur le sol et pourquoi pas un rappel sur un des murs (par exemple le fond de la douche ou le caisson du WC suspendu). Beaucoup d'hôtels de luxe font ça dans les salles de bains pour vraiment amplifier l’effet « wahou ». Opter pour une couleur claire sur les murs pour apporter de la lumière et une sensation d'espace, tandis que le sol sombre créera de la profondeur.

Ci-dessous vous trouverez un exemple de réalisation avec un sol PVC effet béton foncé posé directement sur l’ancien carrelage et la peinture des faïences et murs. La salle de bains a tout de suite un autre standing, pour un budget de 900 euros et quelques jours de travail. Typiquement le genre de travaux stratégique et rentable à faire pour vendre son appartement plus cher ou augmenter sa valeur locative.

En complément, des choses aussi simples que l'ajout d'un nouveau siège de toilette, d'un meuble sous le lavabo ou d'accessoires flashy comme du jaune moutarde permet d'ajouter du dynamisme et du standing sans réel frais et travaux.

En complément, des choses aussi simples que l'ajout d'un nouveau siège de toilette, d'un meuble sous le lavabo ou d'accessoires flashy comme du jaune moutarde permet d'ajouter du dynamisme et du standing sans réel frais et travaux.

Réparer au lieu de remplacer ; le piège anti-travaux stratégiques​

Avant d'arracher quelque chose et de le jeter à la déchetterie, posez-vous quelques questions comme :

Souvent, ce n'est pas le cas. C’est ce que les rénovateurs professionnels appellent des articles à faible rendement. Cela signifie que l'argent dépensé dans ces postes ne fait pas augmenter la valeur de son appartement lors d'une vente ou d'une mise en location. Même si ce sont de petites choses, elles s'accumulent toutes. Donc dépenser de l'argent sur eux vient viendra directement ponctionner votre gain.

Augmenter le nombre de rangements​

Nous savons tous qu'il n'y a jamais assez de rangements, mais parfois c'est plus facile à dire qu'à faire. Peut-être n’avez-vous tout simplement pas le budget ou l’espace pour un garde-manger de cuisine ou un dressing. C'est à ce moment-là que des étagères bien placées ou l'un des nombreux systèmes de garde-robes modulaires sur le marché prennent forme. IKEA par exemple, proposent des dizaines de solutions de stockage à coût imbattable.

Vous souhaitez un guide complet sur la façon d'augmenter la valeur de son appartement ?​

Cet article est également à combiner avec cet autre article qui consiste à rentabiliser encore plus vos travaux ci-dessus.

Mais si vous souhaitez aller encore plus loin dans ce domaine, je vous ai concocté un pack complet d'outils et de ressources indispensables pour tout investisseur rénovateur ou marchand de biens. Vous pouvez récupérer ci-dessous votre pack gratuitement et il vous aidera à faire les bons choix et à réaliser les travaux de façon stratégiques afin d'augmenter la valeur vénale et locative de votre appartement, maison ou immeuble.

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La méthode des 5R pour estimer rapidement un forfait rénovation globale

Pour beaucoup d’investisseurs immobiliers, il est difficile de déterminer avec rapidité un forfait rénovation globale cohérent lors de sa visite. Cependant, il est essentiel de savoir le faire rapidement si vous voulez faire une offre d'achat. En effet, il est important d'être réactif pour pouvoir calculer rapidement votre “prix plafond” en fonction de la rentabilité souhaitée. Si vous prenez trop de temps, un autre investisseur passera devant vous et pour l'avoir déjà vécu c'est extrêmement frustrant.

Il n'est donc pas nécessaire de faire venir un artisan ou un professionnel du bâtiment lors de la première visite. Réservez cette étape pour la contre-visite, une fois que vous avez une offre acceptée. En effet, les artisans et les professionnels sont très occupés et ne pourront pas vous accompagner lors de toutes les visites que vous effectuerez.

Il est également important de souligner que l'offre d'achat n'est pas engageante jusqu'à la signature du compromis, qui peut prendre plusieurs semaines. Si la contre-visite avec le professionnel du bâtiment ne se déroule pas comme prévu, vous pouvez vous retirer de la vente sans rien devoir au vendeur.

Comment s'adapter à votre emplacement et à votre marché lors de l'estimation d'un forfait rénovation globale

Pour estimer rapidement le coût des travaux, je vous propose la méthode des 5R que j'utilise pour faire des offres rapides et au bon prix. Cette méthode a fonctionné pour moi dans le Nord-Est, dans des villes de 10 à 50 000 habitants. Cependant, il est possible que vous deviez l'adapter en fonction de l'emplacement de votre chantier.

Pour les chantiers dans une ville de 50 à 200 000 habitants, vous pouvez ajouter 20% aux chiffres que je donne ci-dessous.

Et pour les chantiers dans des villes de plus de 200 000 habitants, vous pouvez ajouter 40% à ces chiffres.

Pourquoi est-il important de déterminer rapidement un budget travaux en tant qu'investisseur ?

C’est une extrême simplification et les puristes s’étoufferait en m’entendant dire ça car il y a pleins de paramètres à prendre en compte comme le type d’entreprises que vous choisirais (microentreprise ? Entreprise générale ? TPE ?), l’emplacement du bien immobilier (centre-ville ? Facilité de garer des camions devant ? …) ou encore le dynamisme et manque d’entreprises ou non dans ce secteur.

Mais c’est volontaire et on n’est pas là pour faire le calcul au centime près du coût de la rénovation car on doit être rapide.

Je dirais même qu’avec la formule que je vais vous montrer, on sera un peu plus élevés que la réalité mais il vaut mieux être conservateur au moment de faire son offre. Et de réajuster son budget travaux avec les devis et notamment au moment d’aller voir les banques.

Si après avoir obtenu vos devis vous êtes vraiment au-dessus, c’est que vous n’avez pas assez optimisé votre projet de rénovation et il faudra le retravailler en optimisant les plans et le cahier des charges pour affiner le budget à la baisse.

Maintenant que le disclaimer est fait pour tous les puristes qui liront cet article, nous pouvons maintenant rentrer dans le vif du sujet.

La méthode des 5R pour estimer facilement et rapidement le coût de rénovation globale

J'ai décomposé les travaux en 5 niveaux que j’appelle les 5R.

Beaucoup vont vous parler d’une division en 3 niveaux mais à mon sens, c’est bien moins précis.

Voici en détail chaque catégorie de la méthode des 5R pour établir rapidement votre forfait rénovation globale :

Forfait Rénovation globale pour la remise au goût du jour

Il s'agit de la rénovation la plus légère. Elle consiste à apporter des petites modifications à un bien immobilier pour lui donner un coup de jeune. Cela consiste principalement à désencombrer, nettoyer, embellir la cuisine et la salle de bains via de la peinture ou en changeant le plan de travail ou un meuble vasque, poncer et vernir le plancher existant, un peu de peinture dans les pièces de vie, installer des luminaires modernes, etc …

Pour faire simple, on va faire du Valérit Damidot

Pour établir un forfait rénovation globale dans cette catégorie, je vous recommande de prévoir 150 à 200€ du m2. Par exemple pour un studio de 20 m2 on serait à 3-4000€ de travaux. Avant la crise, je prenais 150€ / m2 et depuis la crise des matériaux et l’augmentation des prix, je table plutôt sur du 200 € par m2.

Je conseille également d’avoir un forfait rénovation globale qui ne dépasse pas 10% du prix d'achat du bien afin d’éviter de faire une sur-rénovation.

Forfait Rénovation globale pour le rafraîchissement

Pour le même studio de 20 m2, un bon rafraîchissement coûtera 11.000€, c’est-à-dire un ratio de 550€ par m2 depuis la crise des matériaux en 2022. Alors que précédemment, je tablais plutôt sur du 450€ par m2 pour ce genre de travaux qui comprend :

Photo "avant" d'un studio à rafraîchir
Photo "après" d'un studio à rafraîchir

Forfait rénovation globale pour une rénovation moyenne avec éventuellement un réaménagement intérieur

Dans ce cas, l’intérieur du bien est totalement à rénover. C’est un mélange de rafraîchissement et de réaménagement, le genre de bien qui n’a plus été rénové depuis 40 ou 50 ans. Avec en plus le changement de la moitié des fenêtres pour du double PVC, mise en place de faux plafonds, modification de la plomberie et des réseaux d’eaux, modification électrique plus complexe (par exemple modification de l’emplacement d’un tableau électrique, ajout de prises électriques ou de circuit). L’intérieur du bien est totalement à rénover.

Cette rénovation comprend :

Photo "avant" d'un appartement qui n'a plus été rénové depuis 40-50 ans

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 700€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 800€ par m2. Donc pour notre studio de 20 m2, on obtient un forfait rénovation globale de 16.000€.

Forfait rénovation globale pour une réfection intérieure totale

Dans ce cas, on fait une mise à nue complète de l’intérieur du logement pour tout refaire. Ça peut sembler drastique, mais de mon expérience, c’est une excellente stratégie si vous pouvez trouver un bien en mauvais état, mais qui se trouve à un excellent emplacement et une structure saine, mais il faudra l'acheter bien en dessous du prix moyen du marché pour créer une belle rentabilité. Et acheter à ce prix est tout à fait possible avec les bonnes méthodes de recherches et de négociation. Il faut savoir que les gens ont peur de ce genre de bien car il faut mettre le bien à nu et faire une refonte complète.

Cette rénovation comprend :

Passoire thermique à rénover de A à Z

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 900€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 1000€ par m2. Donc pour notre studio de 20 m2, on obtiendra un forfait rénovation globale de 20.000€.

D’ailleurs c’est là où on peut transformer une passoire thermique en un logement qui aura une classe D ou moins afin de ne jamais être interdit à la mise en location.

D’ailleurs, si vous voulez savoir comment on transforme une passoire thermique en bien rentable au meilleur coût grâce à 19 astuces que j’ai compilé, vous pouvez vous inscrire à mon prochain atelier en ligne.

webinaire-gratuit-fabien

Forfait rénovation globale pour la réhabilitation complète d’un immeuble

Ce niveau, c’est un peu le boss final du jeu de la rénovation et c’est ici qu’on peut faire de grosse rentabilité. On met l’intérieur à nu et une refonte d’un bâtiment complet.

Cette rénovation comprend :

L’avantage avec une isolation intérieure, c’est de pouvoir passer proprement des gaines électriques et de plomberie afin d’obtenir un logement quasiment neuf. Donc plus facile pour la gestion locative (moins de risque de fuite, électricité aux normes, etc…)

Passoire thermique à rénover de A à Z

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 1200€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 1300€ par m2. Donc pour un immeuble de 100 m2 on aura un forfait rénovation globale de 130.000€.

Attention, ce tarif est valable pour les immeubles avec une charpente et le gros-oeuvre en bon état. C'est pour ça qu'on va viser un immeuble avec une structure saine, même si tout le reste est à rénover.

Conclusion

Voilà, je vous ai fourni un bon point de départ et j’espère que ça vous aidera à calculer rapidement vos offres grâce à cette formule simple des 5R.

Et n’oubliez pas que l’offre ne vous engage officiellement pas jusqu’à signature du compromis, ce qui peut prendre 2 ou 3 semaines. Ce qui vous donne le temps d’aller voir le projet avec des entreprises de travaux pour estimer les travaux avec plus de précision et éventuellement sortir de la vente.

Et si vous pouvez avoir une réserve de 10% en cas d’imprévu alors c’est parfait. Et pour cela, n’hésitez pas à demander plus à la banque avec des devis supplémentaires. Et si vous n’utilisez pas les 10% alors tant mieux et vous réglerez votre mensualité bancaire uniquement sur le montant des travaux que vous avez réellement débloqué.

J'espère que vous avez apprécié cet article et que vous avez trouvé la réponse à vos questions.