Comment calculer le rendement locatif d'un investissement en 2023 ?

La véritable rentabilité d'un bien immobilier acquis en vue d'une mise en location ne correspond pas toujours aux promesses des vendeurs. En effet, l'investisseur doit assumer les frais d'acquisition, d'exploitation et le coût du prêt immobilier qui sont souvent oubliés dans le calcul fait par l'agent immobilier.

Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail comment calculer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier, afin de vous donner une vision claire de ce que vous pourriez gagner avec votre projet.

 

Le rendement locatif, c'est quoi ?

 

Le calcul du rendement locatif d'un bien immobilier est une notion clé dans tout projet d'investissement immobilier. Il représente le ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition, et doit prendre en compte tous les frais liés à son acquisition et exploitation. Pour être encore plus précis, il faut simuler l'effet de la fiscalité sur sa rentabilité.

Exprimé en pourcentage, il offre une vision précise du rapport entre le coût de l'investissement et les loyers encaissés chaque année. Il permet de comparer l'investissement à d'autres opportunités de placements qui ne sont pas dans l'immobilier.

Si votre projet est d'investir dans l'immobilier à but locatif, vous devez impérativement savoir effectuer un calcul rapide de la rentabilité locative de l'opération. De plus, il est possible de peaufiner ce calcul en incorporant les autres composantes du projet qui auront un impact financier à court ou long terme. On fait alors référence à la rentabilité locative nette d'impôts et de charges, par exemple.

Chez Rénover pour Gagner, on a l'habitude de voir des rentabilités élevées car avec un peu de travail, vous apprendrez à inclure le coût des travaux à vos simulations, et bien entendu d'adapter le revenu potentiel à la hausse.

 

Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

 

Pour effectuer un bon calcul de la rentabilité d’un investissement locatif, il est obligatoire de prendre en compte :

Ces éléments ne sont pas tous inclus suivant le calcul du rendement locatif effectué, puisque le résultat peut être brut, net et net d'impôt. On les passe en revues !

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Comment calculer le rendement locatif brut d'un investissement locatif ?

 

Le rendement locatif brut, dans son calcul, ne considère ni les charges locatives à la charge du propriétaire, ni la fiscalité. Les professionnels de l'immobilier ont tendance à utiliser ce mode de calcul pour présenter un rendement locatif plus attractif, puisqu'il exclut les dépenses et les charges.

Le calcul du rendement locatif brut est simple : il faut diviser le total des loyers perçus annuellement par le coût total du bien immobilier, puis multiplier le résultat par 100.

Il convient de noter que le coût d'acquisition comprend le prix d'achat, frais de notaire, les potentiels travaux ainsi que les frais d'agence).

 

Exemple pour calculer le rendement locatif brut pour l'achat d'un appartement

Prenons pour exemple l'achat d'un appartement de 50 m2 en région bordelaise

Rendement brut = (loyer annuel / coût d'acquisition) x 100

Le calcul du rendement locatif brut donne : ( 12 000 € / 150 000 € ) x 100 = 8 %

Dans le cas ci-dessus on obtient donc un rendement locatif brut de 8 %.

Ce rendement locatif brut constitue un premier critère d'évaluation très pratique car il permet de comparer rapidement la rentabilité brute de plusieurs biens. Toutefois, la rentabilité brute ne fournit qu'une première estimation et d'autres éléments doivent être considérés pour obtenir une évaluation plus précise de la rentabilité d'un investissement immobilier.

 

Comment calculer le rendement net d'un investissement locatif ?

 

Pour déterminer le rendement locatif net de son investissement immobilier, le propriétaire doit soustraire des loyers toutes les charges liées à l'acquisition et à l’exploitation de son bien :

 

Exemple de calcul de rendement net pour l'achat d'un appartement

Reprenons notre exemple de l'appartement de 50 m2 en région bordelaise

Rendement net = ((loyer annuel - coûts associés à l'exploitation) / (coût d'acquisition + coût du crédit)) x 100

Dans notre exemple cela se traduit par :

(( 12 000 € - 1 000 € - 300 € - 1200 € ) / ( 150 000 € + 52 907 € + 13 500 €)) x 100 = 4,38 %.

Dans le cas ci-dessus on obtient donc un rendement locatif net de 4,38 %.

Avec cette méthode, vous obtenez une image bien plus fidèle du rendement locatif que celle donnée par le calcul précédent. Cette perspective prend en compte les flux entrants et sortants d'argent, vous permettant ainsi d'évaluer de manière plus précise le rendement de votre investissement immobilier et donc le calcul de la rentabilité de celui-ci.

Ces éléments seront intégrés à la simulation financière qui vous aidera à élaborer votre plan de financement. Néanmoins, il ne faut pas négliger l'impact qu'aura votre régime fiscal dans le calcul du rendement de votre investissement locatif.

 

calcul rendement locatif

 

Comment calculer le rendement net d'impôts d'un investissement locatif ?

 

Pour obtenir une vision encore plus détaillée du rendement de son placement immobilier, le propriétaire doit déterminer le rendement net après impôts.

Cela implique de prendre en considération les contributions sociales et l'imposition sur les revenus locatifs. Le résultat dépendra du régime fiscal adopté, réel ou micro-foncier, mais également des potentiels avantages fiscaux issus des dispositifs de défiscalisation ou d'aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’. Si vous souhaitez en savoir davantage concernant les aides liées à la rénovation, c'est un des sujets abordés dans la formation disponible sur ce site.

Les bénéfices tirés de la location vide et meublée peuvent être imposés sous le régime du réel simplifié ou du micro-foncier :

Le montant obtenu représente les revenus locatifs imposables nets, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

 

Exemple de calcul de rendement net après impôts :

Reprenons l'exemple de l'appartement de 50 m2 en région bordelaise, en location vide imposé au régime micro-foncier :

Pour l'illustration, nous allons supposer que nous traitons d'une location vide, avec des revenus imposés au régime micro-foncier.

Les revenus locatifs de 12 000 € bénéficieront donc d'un abattement de 30 % comme la location sera vide. Les revenus seront donc imposés sur les 8 400 € (12 000 € x 0,70) restants après abattement. Ce montant, aussi appelé le revenu locatif net imposable, est ensuite ajouté aux revenus du foyer fiscal du propriétaire.

Supposons que le Taux Marginal d'Imposition (TMI) du foyer soit de 30 %, leur impôt sur ce revenu foncier sera de :

8 400 € x 30 % = 2 520 €

À cela il faut ajouter les contributions sociales, à hauteur de 17,2 % et appliquées sur le revenu locatif net imposable, soit :

8 400 € x 17,2 % = 1 445 €

En fin de compte, sur les 12 000 € de loyer encaissé, ils auront 2 500 € de coûts associés à l'exploitation annuelle de l'appartement, puis ils devront payer 3 965 € (2 520 € + 1 445 €) en impôts et cotisations sociales. Il leur restera donc 5 535 €.

Le calcul du rendement net après impôt dans le cas d'une location vide imposé au régime du micro-foncier donne donc :

Rendement net après impôts = ((( loyer annuel - coûts associés à l'exploitation annuelle ) - ( impôts + contributions sociales )) / ( coût d'acquisition + coût du crédit )) x 100

Soit : (( 12 000€ - 2 500 € - 3 965 € ) / ( 150 000 + 66 407 € )) x 100 = 2,56 %.

Il est important donc de faire des simulations entre les différents régimes fiscaux existants avant d'acheter un bien. Il faut prendre en compte les frais réels et comparer la rentabilité de deux options. Nous l'aborderons dans un prochain article, mais une des solutions privilégiées par les investisseurs immobiliers est le LMNP, très intéressant fiscalement.

 

Dans cet exemple du calcul du rendement locatif net après impôt, la rentabilité est de 2,56 %. En plus de ce rendement locatif positif, il sera également possible de réaliser une plus-value immobilière future qui viendra encore accroître le rendement de votre investissement.

 

Rendement locatif VS rendement boursier ?

 

Dans cet exemple, certains diront que 2,56 % de rentabilité est très faible par rapport à d'autres types de placements comme la bourse. Mais il ne faut pas oublier que c'est la rentabilité sur le montant total du bien + de tous les frais liés, alors que l'investisseur n'a apporté que 10 % du prix d'achat.

Cet investissement rapporte 5 535 € net après impôts tous les ans, sans prendre en compte la plus value potentielle. Sur les 15 000 € investis, on est à plus de 33 % de rentabilité sur le cash investi ! Avec 15 000 € investis en bourse, la rentabilité potentielle serait de l'ordre de 9 % en moyenne (avant impôts), soit moins de 1 500€ la première année.

 

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier à l'aide de la méthode Larcher ?

 

Pour obtenir une estimation simplifiée du calcul du rendement locatif de votre investissement sans recourir à des calculs complexes, utilisez la méthode Larcher. Celle-ci se base sur la rentabilité brute, mais calculée sur neuf mois de loyers au lieu de douze. On part du principe que les coûts associés à l'exploitation et autres dépenses comme les impôts représentent environ 25% des loyers, soit l'équivalent de trois mois de loyers.

Reprenons l'exemple de l'appartement de 50 m2 acheté en région bordelaise. La rentabilité selon la méthode Larcher se calcule de la façon suivante :

1000 x 9 / 150 000 x 100 = 6 %.

Le rendement locatif net de cet investissement serait donc aux alentours de 6 %. Nous avons vu dans notre calcul plus précis qu'en réalité, on serait plus proche des 4,4 % à cause des taux élevés des crédits actuels. Ce n'est pas donc la méthode à privilégier, mais à garder en tête pour se faire une idée rapide de la rentabilité nette d'un bien.

 

Téléchargez le simulateur de cash flow offert !

Pour vous aider dans vos calculs et vos investissements immobiliers, je vous ai concocté un lot d'outils ultra importants et indispensables pour tout investisseur, rénovateur et marchands de biens qui se respecte.

Vous trouverez notamment un calculateur de rentabilité brute, net, de cash-flow, de plus-value, de montant de travaux ainsi que des vidéos replays en séminaire ou en web conférence où je dévoile des pépites à des investisseurs (ainsi que d'autres surprises).

Vous pouvez télécharger le lot complet gratuitement ici.

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9 astuces pour négocier le prix d'un immeuble

Si vous souhaitez être un investisseur immobilier prospère, vous aurez besoin de beaucoup de compétences ; savoir trouver des affaires, les analyser, gérer les artisans, la gestion locative, etc.

Mais il y a une compétence particulière qui, si elle est maîtrisée, vous permettra de gagner beaucoup d’argent. Cette compétence unique peut transformer une affaire initialement moyenne en une excellente affaire. Elle est probablement l'une des compétences les plus rentables dans l’investissement immobilier.

Vous l'avez ! C'est la négociation.

En négociant le prix d'achat, le coût des travaux, les conditions bancaires ... Vous pouvez transformer une bonne transaction en une transaction exceptionnelle ! Donc, dans cet article je vais vous dévoiler les 9 astuces qui m'ont notamment permis de négocier 25% sur le prix d'un appartement.

Créer un rapport​ avec le vendeur

Lorsque vous faites une visite, vous devez vous focaliser sur le fait d’établir une relation avec l’agent immobilier ou le vendeur.

Retenez que les gens préfèrent faire des affaires avec des personnes qu'ils apprécient ! Sauf si ils n'ont pas le choix. Alors, intéressez-vous à la personne. Les gens aiment parler d'eux-mêmes alors faites la parler le plus possible. Asseyez de trouver des points communs. Par exemple, si un vendeur me fait visiter sa maison et que je vois un poster de foot ou des médailles, alors je vais rebondir dessus et parler un peu football.

Ne visitez pas comme une personne qui est juste venu chercher tous les défauts du bien, pour les balancer à la tronche du vendeur dans l'unique but d'assassiner le prix. J'en vois régulièrement agir ainsi. Et moi-même ayant été en position de vente, je peux vous dire qu'il n'y a rien de plus désagréable aux yeux du vendeur. Et s’il a le choix, il ne le vendra pas à cette personne. Mettre le doigt sur les défauts oui ! Mais en nuançant, par exemple en précisant que le bien est lumineux, que les volumes sont beaux ... Mais qu'il y a des travaux à faire.

Séduire, faire parler puis analyser;​

Écoutez activement, soyez empathique et mettez-vous à leur place. En écoutant activement, vous pouvez répondre par des questions ouvertes réfléchies qui montreront que vous vous intéressez à eux et à leur patrimoine. On peut faire la parallèle avec la séduction, c'est-à-dire écouter l'autre personne pour rebondir sur ce qu'elle dit. Cela permet de créer une conversation intéressante. Ainsi, la personne qu'on séduit va s'ouvrir peu à peu et se mettre à révéler sa réelle motivation de la mise en vente. Surtout, écoutez et analysez ce que le vendeur dit.

Estimer la marge de négociation​

Maintenant que vous avec développé une relation, le vendeur sera plus enclin à répondre à vos questions. Vous pouvez notamment utiliser les 4 questions de cet article pour vérifier si vous avez un levier de négociation, comme un divorce ou des problèmes financiers ! Si tel est le cas, vous aurez plus de poids et de marge de négociation.

Montrer son sérieux en faisant une offre tel un professionnel

Que ce soit la première offre que vous faites de votre vie, ou la centième, elle ne doit pas être rédigée à la légère. Je vois encore trop d’acquéreurs qui font des offres par SMS ou seulement à l’orale. C'est dangereux car un "oui" à l'oral n'engage officiellement pas le vendeur. Il peut changer d'avis s’il reçoit une meilleure offre entre-temps.

Personnellement, soit je propose déjà un prix à l'oral si c'est une petite négociation de quelques milliers d'euros car j'estime que le prix est déjà bon. C'est-à-dire que je me mets d'accord sur le prix à l'oral et envoie mon offre le soir même par mail afin d'avoir un retour écrit et "bloquer" le bien. Ou soit je dis au vendeur que j’ai vu ce que je voulais mais que je vais réfléchir à tête reposée chez moi. Puis je fais mon calcul de cash-flow ou de plus-value, et réalise une offre par mail sous mon prix plafond via une offre officielle, carrée et argumentée.

Puis j'appelle 1 ou 2 jours plus tard pour en parler. D'ailleurs, beaucoup d'agents immobiliers m'ont dit qu'ils ont rarement vu une offre aussi bien rédigée et carrée. Même si c'est votre première offre et que vous êtes débutant, avec une telle offre on vous prendra forcément au sérieux.

PS : vous pouvez trouver mon calculateur de cash-flow, mon calculateur de plus-value et mon 'offre type' en fichier Word modifiable dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable.

Justifier son prix​

En particulier si le bien est en mauvais état. Les défauts que je mets le plus en avant sont la couverture qui n'est plus bonne, la présence de simples vitrages à changer, la plomberie vieillissante puis l'électricité qui n'est plus aux normes.

La clé ici est de savoir estimer ce que coûteraient ces réparations, ou de faire venir un entrepreneur qui saura les estimer. Ensuite, dans votre offre vous détaillez les travaux nécessaires. Par exemple : "toutes les fenêtres en simple vitrage sont à changer en double vitrage - budget estimé de 12 000 euros" ou "couverture toiture à changer - budget estimé de 20 000 euros".

J'adore cette astuce car elle permet de mettre en avant des chiffres concrets de ce que vous pourriez avoir à dépenser en achetant son bien. Cela aura forcément un impact psychologique, surtout si le vendeur en demande trop.

J'utilise cette astuce depuis des années et l'ai définitivement adopté le jour où elle m'a permis de négocier mon premier projet d'achat - revente affichée initialement au prix de 77 000 euros. C'est un grand appartement F2 de 72 m² dans une petite copropriété. Je l'ai négocié au prix de 57 500 euros (une baisse de -25% tout de même alors que l'agent immobilier m'avait dit oralement que le vendeur ne descendrait pas en dessous des 65 000 euros). C'est la première fois que je réussissais à négocier le prix de quelque chose, et en grande partie grâce à cette offre parfaitement claire et argumentée (que vous pouvez trouver dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable).

Utiliser un prix précis

Le genre d'astuce simple et bête, mais qui fonctionne réellement ! Je l'utilise surtout en fin de négociation, lorsque le vendeur essaie de tirer le prix vers le haut et que je suis à ma 2ème contre-proposition. Dites par exemple : « voici ma dernière et meilleure offre qui est de 192 500 euros ».

Ce qui montre que vous avez tout calculé, que vous offrez tout ce que vous pouvez donner et que vous ne pouvez pas aller plus haut. Et logiquement le vendeur comprendra que c’est votre offre limite.

Faire une offre limitée dans le temps

Très important !! Pourquoi ? Parce qu'un vendeur qui a une offre dans les mains peut s'en servir pour faire monter les enchères - et si ça ne fonctionne pas - revenir vers vous. Une offre limitée dans le temps évite ça et oblige le vendeur à prendre une décision rapidement. J'ai même connu un gros investisseur qui utilisait un délai de 48 heures dans toutes ses offres. Cela peut fonctionner avec les personnes étant dans l'urgence de vendre, et cet investisseur faisait énormément d'offres donc il s'en foutait d'avoir des refus. Mais d'après mon expérience, ça peut avoir comme conséquence de braquer le vendeur qui va se sentir pressé. Un délai d'une semaine me paraît être un bon compromis. D'ailleurs, je l'indique même 2 fois dans mon offre type pour bien insister sur cette date limite.

Vous n’êtes plus maître des décisions

Dites par exemple que vous souhaitez acquérir ce bien mais que c’est le montant maximum que la banque vous finance, et que vous ne pouvez pas aller plus haut (même si ce n'est pas vrai). Dans ce cas, le vendeur n’essaiera plus de vous persuader de monter encore le prix car il comprendra que le pouvoir de décision ne vous appartient plus.

Rester détaché

Se montrer intéressé est une chose mais se montrer pressé et trop intéressé peut vous mettre dans une situation où vous pouvez moins négocier. Restez discret sur vos émotions et faites même comprendre (ou croire) que vous êtes sur plusieurs biens. Les agents immobiliers disent toujours qu’il y a plusieurs personnes qui sont sur ce bien … Et répondez en retour que vous aussi êtes sur plusieurs biens afin de contrer sa technique favorite.

Ne pas avoir peur de devoir lâcher l’affaire

Lors d'une négociation, gardez toujours à l'esprit que vous pouvez sortir de la négociation si vous n’arrivez pas à descendre le prix au montant que vous vous êtes défini. Vous ne devrez pas avoir peur de le faire.

Dans de nombreux cas, des acheteurs font une acquisition sur un "coup de cœur" et prennent donc des décisions irrationnelles comme par exemple acheter trop cher. Ne soyez jamais dans l'émotion et agissez comme un robot ! Le plus important est les chiffres.

Conclusion

Sachez qu’une offre d’achat peut être rétractée de votre part tant que vous n’avez pas signé de compromis. Par contre, le vendeur ne peut plus se rétracter une fois votre offre signée. C’est pour cette raison que j’envoie un mail avec l’offre jointe en PDF et que je demande au vendeur, en cas d’acceptation, de me la retourner signée. Vous pouvez récupérer mon offre type prête à l’emploi en fichier Word dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable ci-dessous que vous n’aurez plus qu’à ajuster et envoyer aux agents immobiliers lors de vos négociations :

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Comment estimer la marge de négociation d'un immeuble de rapport

Comment estimer la marge de négociation d'un immeuble afin de négocier son meilleur prix ? En immobilier, la bonne affaire se fait surtout à l’achat ! En tant qu’investisseur, il est primordial de savoir bien négocier. Il existe plusieurs techniques qui vont vous permettre de faire la différence et de faire baisser le prix de vente. Mais avant ça, il faut vérifier la présence d'une éventuelle marge de négociation de l'immeuble. L'article se compose en deux parties : 

Pourquoi négocier le prix d'un immeuble de rapport ?​​

ATTENTION à ne pas tomber dans le piège d’acheter trop cher ou de ne pas négocier sous prétexte qu’on utilise un prêt bancaire et que l’argent ne sort pas directement de votre compte. Avec les crédits, on peut avoir tendance à perdre la notion de l’argent. Il faut donc respecter drastiquement les règles mathématiques de rentabilité et de cash-flow que nous nous sommes fixés. (vous trouverez des calculateurs de cash-flow et de rentabilité dans Le Pack Secret du Rénovateur Rentable). Nous sommes des investisseurs et nous cherchons la rentabilité avant tout. Pas d'émotion. 

Tous les immeubles sont-ils négociables ?​

NON ! C'est simple, par exemple un immeuble en parfait état, bien entretenu et loué à des locataires sérieux et avec un propriétaire qui n’est pas pressé de vendre ne se négociera pas - ou très peu (5% du prix) même à une faible rentabilité !

La clé pour être un investisseur immobilier prospère est de pouvoir cibler et trouver des biens avec un problème. C’est-à-dire avec un propriétaire ou l'immeuble en lui-même se trouvant dans une position où le bien se vendra probablement en dessous de sa valeur marchande. Il y a généralement trois situations qui entraînent la vente d'un immeuble de rapport à négocier et d'acheter sous le marché.

Problème financier​

Un problème financier du propriétaire est une situation courante. La plus courante est un problème de remboursement des mensualités bancaires - en raison de la perte d’un emploi ou d’une mauvaise gestion financière de l’immeuble. Le propriétaire risque d'être saisi s'il ne peut pas vendre sa propriété rapidement. Dans ce cas, il existe une opportunité pour l'investisseur intelligent d'aider à résoudre le problème du propriétaire et, en retour, de négocier une belle remise sur l’immeuble de rapport.

Problème personnel​

La détresse du propriétaire n'est pas toujours causée par des situations financières. Dans de nombreux cas, la détresse du propriétaire peut être causée uniquement par des circonstances de vie hors de son contrôle. Parfois, les situations de vie courantes obligeront un propriétaire à vouloir ou à vendre rapidement son bien. Et lorsque des propriétaires sont obligés de vendre rapidement, ils seront généralement disposés à vendre au rabais pour y arriver. Les quatre situations les plus courantes que vous rencontrerez lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien rapidement sont les suivantes :

Ces circonstances se traduisent souvent par une situation où le vendeur est très motivé pour se débarrasser rapidement du bien, créant une excellente occasion pour un investisseur avisé.

Mauvais état de l’immeuble de rapport

Dans de nombreux cas, le problème est plus lié à l'état du bien qu'à la situation du propriétaire. Lorsqu'un immeuble est en mauvais état, le nombre d’acheteurs potentiels se restreint. Beaucoup d’investisseurs souhaitent juste investir leur argent dans un produit qui tourne sans avoir à gérer des travaux et ses contraintes. Donc lorsqu’un bien a besoin de beaucoup de travaux, il y a moins de concurrence de la part des autres investisseurs qui ont peur des grosses rénovations. Cette situation offre de grandes opportunités aux investisseurs qui n'ont pas peur de se lancer dans une rénovation et de se mouiller.

D’ailleurs, c'est la base de ma méthode immobilière. Si vous avez besoin d'aide pour cette partie, je vous invite à découvrir mon programme Rénovation stratégique 2.0 que j'ai créé grâce à mes 10 années d'expérience dans le bâtiment et 7 années d'expérience dans l'investissement immobilier.

Évaluer la marge de négociation en 4 questions​​

Les qualités d’un bon négociateur sont surtout dans son écoute et sa faculté à analyser les failles de l’interlocuteur. En trouvant les failles de votre adversaire, vous serez en position de force sans même que le vendeur ne s’en rende compte. Pour glaner un maximum d’information, il va falloir parler, observer et surtout laissez parler votre interlocuteur au maximum en lui posant de temps en temps les questions ci-dessous.

" L'information c’est le pouvoir et le fondement d'une bonne prise de décision​

Quelle est la raison de la vente ?

Est-ce que c’est à cause d’un divorce ? Dans ce cas les personnes sont dans l’urgence. Ne pas hésiter à faire une offre agressive.

Est-ce une succession, un besoin d’argent ? Là aussi c’est à jauger. Les successions sont souvent de belles opportunités car ils n'ont pas sué pour l'acquérir, le rénover et le gérer pendant des années. Donc il a moins de valeur à leurs yeux. Sauf dans le cas particulier où il y a des héritiers qui ne s’entendent pas (parfois un héritier qui en souhaite un prix beaucoup plus haut que les autres).
Lorsque vous tenez le nom d’un artisan recommandé, rendez-vous sur la page Facebook de ce dernier. Dans le cas où il affiche des photos de ses chantiers, alors c’est qu’il aime son métier. Ainsi, intégrez-le dans votre sélection d'artisans à faire venir sur chantier pour obtenir un devis.

Est-ce simplement un arbitrage du propriétaire investisseur ? Ce qui veut dire qu’il n’est pas pressé à vendre, mais certainement légèrement négociable.

Cependant, prenez la réponse avec des pincettes car le vendeur ne vous dira pas forcément la vérité pour ne pas paraître désespéré. Mais s'il vous avoue sa situation difficile, alors ça veut dire qu'il est vraiment dans l'urgence de vendre.

Depuis combien de temps le propriétaire détient le bien ?

Cette question permet notamment d'évaluer le montant restant à rembourser à la banque par le propriétaire. Car il ne descendra pas - sauf cas exceptionnel - sous ce prix qui est un prix plafond.

Vous rencontrerez généralement ces 4 cas :


Note importante : bien sûr, la raison de la vente et la durée de détention sont à corréler ! Par exemple si le propriétaire a le bien depuis plus de 20 ans et qu'il a beaucoup de travaux, alors il est certainement fortement négociable. D'ailleurs, c'est une des positions qui permet la plus grosse marge de négociation d'un immeuble. Ne pas hésiter à faire des offres à 20 ou 30% de ce que le vendeur demande. Voir plus !

Depuis combien de temps le bien est en vente ?

N’hésitez pas à vérifier les dires du vendeur en vérifiant sur le site www.castorus.com/ qui est peu ludique à l’utilisation mais diablement efficace. Si vous avez repéré un bien dans une ville, taper le nom de la ville dans Castorus et vous la retrouverez certainement. Avec le nombre de jour depuis quand le bien est en ligne, et si le prix a évolué depuis sa mise en ligne.

Réseautez, réseautez et réseautez ! Ne restez pas seul dans votre coin à vous croire plus malin que les autres. Ouvrez-vous aux autres, partagez, aidez, réseautez et d’innombrables portes s’ouvriront devant vous. Réseauter fait partie de votre job d’investisseur.

Par exemple ci-dessus en faisant une recherche d’immeubles en vente à Reims, on remarque que certains sont en vente depuis plus d’une année. Et que le prix a même parfois baissé (Castorus les surligne en vert).

Vous pouvez également télécharger le plugin pour Firefox ou Google Chrome ici.

Ainsi, vous retrouverez l’information directement en bas des annonces de vente sur des sites tel que Seloger ou Leboncoin.

Le bien est-il en vente en mandat simple ou exclusif ?

Sans forcément le demander à l’agent immobilier, vous pouvez le voir sur internet si vous voyez l'immeuble en annonce sous une autre agence.

Pourquoi connaître ce point ?

C’est simple, si l’agent immobilier a le bien en mandat simple en concurrence avec d’autres agents immobiliers, il défendra beaucoup plus efficacement votre offre au rabais face au vendeur quitte à diminuer ses propres frais d’agences. Pour éviter que ce soit l’agence concurrente qui trouve un acquéreur, et se retrouver à 0 euro de commission sur ce bien. S’il est en mandat exclusif, l’agent contrôle mieux la situation et peut se permettre de jouer les « enchères ».

Définir si le prix est à négocier​

Il faut absolument ressortir de la visite avec au minimum les 4 réponses aux questions ci-dessus pour connaître la marge de négociation possible. Plus il y a de problèmes, et plus votre offre doit être agressive. Les tips que je vous donne sont mes retours d’expériences de plusieurs années sur le terrain. Et bien sûr, vous apprendrez également au fil des visites avec l’expérience à analyser les réponses et à les corréler entre elles.

Mais n'oubliez jamais qu'on se fait toujours notre propre avis et notre analyse !! On connait notre marché, nos prix, nos objectifs et on s’y tient ! On ne se fait pas influencer par ce que dit le vendeur, car il dira toujours que c’est « une bonne affaire ».

Investisseur = résolveur de problèmes​

En tant qu'investisseur, vous devriez vous considérer comme un résolveur de problèmes ; l'une de vos plus grandes clés du succès sera de trouver des problèmes et ensuite trouver des solutions créatives et efficaces. Si vous pouvez trouver des propriétaires qui font face à l’une des 3 situations ci-dessus, et si vous pouvez vous positionner pour aider à résoudre leurs problèmes d'une manière qui soit gagnant-gagnant pour les deux côtés, vous constaterez que de bonnes affaires tomberont constamment dans vos mains.

Et si vous voulez avoir de précieux outils pour vous aider (des calculateurs, mon offre d'achat type et des vidéos où je donne un tas d'astuces concrètes pour les investisseurs immobiliers) alors je vous invite à télécharger gratuitement ci-dessous le Pack Secret du Rénovateur Rentable :  

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Une réponse à “Comment estimer la marge de négociation d'un immeuble de rapport”

  1. Avatar de Khalil
    Khalil

    Actuellement en veille pour acheter un immeuble. Vos astuces sont bien utiles

    Répondre

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La méthode des 5R pour estimer rapidement un forfait rénovation globale

Pour beaucoup d’investisseurs immobiliers, il est difficile de déterminer avec rapidité un forfait rénovation globale cohérent lors de sa visite. Cependant, il est essentiel de savoir le faire rapidement si vous voulez faire une offre d'achat. En effet, il est important d'être réactif pour pouvoir calculer rapidement votre “prix plafond” en fonction de la rentabilité souhaitée. Si vous prenez trop de temps, un autre investisseur passera devant vous et pour l'avoir déjà vécu c'est extrêmement frustrant.

Il n'est donc pas nécessaire de faire venir un artisan ou un professionnel du bâtiment lors de la première visite. Réservez cette étape pour la contre-visite, une fois que vous avez une offre acceptée. En effet, les artisans et les professionnels sont très occupés et ne pourront pas vous accompagner lors de toutes les visites que vous effectuerez.

Il est également important de souligner que l'offre d'achat n'est pas engageante jusqu'à la signature du compromis, qui peut prendre plusieurs semaines. Si la contre-visite avec le professionnel du bâtiment ne se déroule pas comme prévu, vous pouvez vous retirer de la vente sans rien devoir au vendeur.

Comment s'adapter à votre emplacement et à votre marché lors de l'estimation d'un forfait rénovation globale

Pour estimer rapidement le coût des travaux, je vous propose la méthode des 5R que j'utilise pour faire des offres rapides et au bon prix. Cette méthode a fonctionné pour moi dans le Nord-Est, dans des villes de 10 à 50 000 habitants. Cependant, il est possible que vous deviez l'adapter en fonction de l'emplacement de votre chantier.

Pour les chantiers dans une ville de 50 à 200 000 habitants, vous pouvez ajouter 20% aux chiffres que je donne ci-dessous.

Et pour les chantiers dans des villes de plus de 200 000 habitants, vous pouvez ajouter 40% à ces chiffres.

Pourquoi est-il important de déterminer rapidement un budget travaux en tant qu'investisseur ?

C’est une extrême simplification et les puristes s’étoufferait en m’entendant dire ça car il y a pleins de paramètres à prendre en compte comme le type d’entreprises que vous choisirais (microentreprise ? Entreprise générale ? TPE ?), l’emplacement du bien immobilier (centre-ville ? Facilité de garer des camions devant ? …) ou encore le dynamisme et manque d’entreprises ou non dans ce secteur.

Mais c’est volontaire et on n’est pas là pour faire le calcul au centime près du coût de la rénovation car on doit être rapide.

Je dirais même qu’avec la formule que je vais vous montrer, on sera un peu plus élevés que la réalité mais il vaut mieux être conservateur au moment de faire son offre. Et de réajuster son budget travaux avec les devis et notamment au moment d’aller voir les banques.

Si après avoir obtenu vos devis vous êtes vraiment au-dessus, c’est que vous n’avez pas assez optimisé votre projet de rénovation et il faudra le retravailler en optimisant les plans et le cahier des charges pour affiner le budget à la baisse.

Maintenant que le disclaimer est fait pour tous les puristes qui liront cet article, nous pouvons maintenant rentrer dans le vif du sujet.

La méthode des 5R pour estimer facilement et rapidement le coût de rénovation globale

J'ai décomposé les travaux en 5 niveaux que j’appelle les 5R.

Beaucoup vont vous parler d’une division en 3 niveaux mais à mon sens, c’est bien moins précis.

Voici en détail chaque catégorie de la méthode des 5R pour établir rapidement votre forfait rénovation globale :

Forfait Rénovation globale pour la remise au goût du jour

Il s'agit de la rénovation la plus légère. Elle consiste à apporter des petites modifications à un bien immobilier pour lui donner un coup de jeune. Cela consiste principalement à désencombrer, nettoyer, embellir la cuisine et la salle de bains via de la peinture ou en changeant le plan de travail ou un meuble vasque, poncer et vernir le plancher existant, un peu de peinture dans les pièces de vie, installer des luminaires modernes, etc …

Pour faire simple, on va faire du Valérit Damidot

Pour établir un forfait rénovation globale dans cette catégorie, je vous recommande de prévoir 150 à 200€ du m2. Par exemple pour un studio de 20 m2 on serait à 3-4000€ de travaux. Avant la crise, je prenais 150€ / m2 et depuis la crise des matériaux et l’augmentation des prix, je table plutôt sur du 200 € par m2.

Je conseille également d’avoir un forfait rénovation globale qui ne dépasse pas 10% du prix d'achat du bien afin d’éviter de faire une sur-rénovation.

Forfait Rénovation globale pour le rafraîchissement

Pour le même studio de 20 m2, un bon rafraîchissement coûtera 11.000€, c’est-à-dire un ratio de 550€ par m2 depuis la crise des matériaux en 2022. Alors que précédemment, je tablais plutôt sur du 450€ par m2 pour ce genre de travaux qui comprend :

Photo "avant" d'un studio à rafraîchir
Photo "après" d'un studio à rafraîchir

Forfait rénovation globale pour une rénovation moyenne avec éventuellement un réaménagement intérieur

Dans ce cas, l’intérieur du bien est totalement à rénover. C’est un mélange de rafraîchissement et de réaménagement, le genre de bien qui n’a plus été rénové depuis 40 ou 50 ans. Avec en plus le changement de la moitié des fenêtres pour du double PVC, mise en place de faux plafonds, modification de la plomberie et des réseaux d’eaux, modification électrique plus complexe (par exemple modification de l’emplacement d’un tableau électrique, ajout de prises électriques ou de circuit). L’intérieur du bien est totalement à rénover.

Cette rénovation comprend :

Photo "avant" d'un appartement qui n'a plus été rénové depuis 40-50 ans

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 700€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 800€ par m2. Donc pour notre studio de 20 m2, on obtient un forfait rénovation globale de 16.000€.

Forfait rénovation globale pour une réfection intérieure totale

Dans ce cas, on fait une mise à nue complète de l’intérieur du logement pour tout refaire. Ça peut sembler drastique, mais de mon expérience, c’est une excellente stratégie si vous pouvez trouver un bien en mauvais état, mais qui se trouve à un excellent emplacement et une structure saine, mais il faudra l'acheter bien en dessous du prix moyen du marché pour créer une belle rentabilité. Et acheter à ce prix est tout à fait possible avec les bonnes méthodes de recherches et de négociation. Il faut savoir que les gens ont peur de ce genre de bien car il faut mettre le bien à nu et faire une refonte complète.

Cette rénovation comprend :

Passoire thermique à rénover de A à Z

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 900€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 1000€ par m2. Donc pour notre studio de 20 m2, on obtiendra un forfait rénovation globale de 20.000€.

D’ailleurs c’est là où on peut transformer une passoire thermique en un logement qui aura une classe D ou moins afin de ne jamais être interdit à la mise en location.

D’ailleurs, si vous voulez savoir comment on transforme une passoire thermique en bien rentable au meilleur coût grâce à 19 astuces que j’ai compilé, vous pouvez vous inscrire à mon prochain atelier en ligne.

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Forfait rénovation globale pour la réhabilitation complète d’un immeuble

Ce niveau, c’est un peu le boss final du jeu de la rénovation et c’est ici qu’on peut faire de grosse rentabilité. On met l’intérieur à nu et une refonte d’un bâtiment complet.

Cette rénovation comprend :

L’avantage avec une isolation intérieure, c’est de pouvoir passer proprement des gaines électriques et de plomberie afin d’obtenir un logement quasiment neuf. Donc plus facile pour la gestion locative (moins de risque de fuite, électricité aux normes, etc…)

Passoire thermique à rénover de A à Z

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 1200€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 1300€ par m2. Donc pour un immeuble de 100 m2 on aura un forfait rénovation globale de 130.000€.

Attention, ce tarif est valable pour les immeubles avec une charpente et le gros-oeuvre en bon état. C'est pour ça qu'on va viser un immeuble avec une structure saine, même si tout le reste est à rénover.

Conclusion

Voilà, je vous ai fourni un bon point de départ et j’espère que ça vous aidera à calculer rapidement vos offres grâce à cette formule simple des 5R.

Et n’oubliez pas que l’offre ne vous engage officiellement pas jusqu’à signature du compromis, ce qui peut prendre 2 ou 3 semaines. Ce qui vous donne le temps d’aller voir le projet avec des entreprises de travaux pour estimer les travaux avec plus de précision et éventuellement sortir de la vente.

Et si vous pouvez avoir une réserve de 10% en cas d’imprévu alors c’est parfait. Et pour cela, n’hésitez pas à demander plus à la banque avec des devis supplémentaires. Et si vous n’utilisez pas les 10% alors tant mieux et vous réglerez votre mensualité bancaire uniquement sur le montant des travaux que vous avez réellement débloqué.

J'espère que vous avez apprécié cet article et que vous avez trouvé la réponse à vos questions.

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Comment chiffrer des travaux soi-même et rapidement grâce à ces 3 méthodes

En tant qu'investisseur, savoir comment chiffrer des travaux rapidement est crucial. En particulier dans les zones tendues où le vendeur est en position de force face à l’acheteur.

Évidemment, je sais que c'est un gros problème pour beaucoup d’entre vous, et que vous n'avez probablement pas la moindre idée sur la façon de déterminer un budget travaux d’un appartement, une maison ou un immeuble de rapport lorsque vous êtes en visite.

Vous pensez peut-être qu’il suffit de déranger les professionnels du bâtiment pour ça, mais est-ce vraiment une solution optimisée ? Dans cet article, je vous explique pourquoi il est important de savoir comment chiffrer des travaux rapidement et de manière autonome. Et je finirais par les 3 méthodes permettant de le faire.

Pourquoi est-il crucial de savoir comment chiffrer des travaux rapidement en tant qu’investisseur ?

Savoir comment chiffrer des travaux vous donne un avantage concurrentiel non négligeable sur le marché de l'immobilier. En particulier dans les zones immobilières tendues, où la demande est forte et l'offre limitée. Car dans ces secteurs, une bonne affaire peut partir très vite (parfois en quelques heures), et si vous êtes en mesure de chiffrer rapidement le budget travaux d'un bien, vous aurez une longueur d'avance sur les autres investisseurs. Sinon, un investisseur avec plus de bouteille que vous et qui saura comment chiffrer des travaux en une visite vous passera devant. Et si vous l’avez déjà vécu, vous savez à quel point c’est frustrant !

Ensuite, connaître le coût des travaux vous permet de déterminer votre "offre plafond". C'est-à-dire le prix maximal que vous êtes prêt à payer pour un bien, en prenant en compte le montant des travaux de rénovation nécessaires. Cela vous permet de lancer les négociations avec un objectif clair, car vous savez exactement quel prix vous ne devez pas dépasser pour être rentable.

Enfin, estimer un budget travaux vous permet de savoir si un bien en vaut la peine ou non. Si le coût des travaux est trop élevé par rapport au prix de revente ou de mise en location du bien, cela peut ne pas être une bonne affaire. Cela vous permet donc de ne pas perdre de temps à négocier avec le vendeur et passer directement à d’autres biens. Car il important d’optimiser votre temps afin de visiter un maximum de biens en un minimum de temps pour se donner toutes les chances de trouver la pépite.

Pourquoi est-ce qu’il faut arrêter de déranger les pros du bâtiment pour vos visites immobilières ?

Je ne compte plus les fois où des investisseurs m’ont dit avoir loupé un bien car l’artisan n’a pas pu se libérer assez vite pour visiter avec eux. Si vous êtes dans ce cas, arrêtez cette pratique tout de suite !!

Et comprenez bien que les artisans ou les pros sont déjà très demandés et qu’ils ne vont pas venir avec vous sur les dizaines voir centaines de visites que vous allez faire.

Ce qu’il faut faire ? Estimez le coût des travaux soi-même et faire une offre.

La première visite, vous devez la faire seule afin d’être flexible et de pouvoir y aller le plus rapidement possible. Et surtout, d’arrêter de perdre du temps à essayer de faire concorder votre emploi du temps, celui de l’agent immobilier et de l’artisan. Arrêtez de faire perdre du temps à l’artisan, à vous-même et à l’agent immobilier. Car en faisant ça, vous faites perdre du temps à tout le monde, ce qui donnera moins envie à l’agent immobilier de vous rappeler et à l’artisan de revenir visiter avec vous.

Si tout semble en ordre lors de votre première visite, alors calculez votre offre plafond et faites une offre à la fin de celle-ci ou par e-mail en rentrant chez vous. Une fois que l'offre est acceptée, alors là seulement vous ferez venir un professionnel du bâtiment pour la contre-visite afin de valider l’état du bien et le budget travaux.

N’ayez pas peur de faire votre offre d’achat, vous n’êtes pas engagé

Et si la contre-visite n’est pas concluante alors vous vous retirerez de la vente. Car il faut savoir que cette offre ne vous engage pas et que jusqu’au compromis, vous pouvez vous retirer sur un simple appel. Par contre, une offre acceptée engage le vendeur. Et puis le délai entre l’offre acceptée et le compromis peut durer plusieurs semaines car le propriétaire va devoir récupérer tous les documents comme les diagnostics pour pouvoir signer le compromis. Et même après le compromis, vous avez encore 10 jours pour vous rétracter sans rien devoir au vendeur (sauf si vous signez le compromis en tant que pro, d’où l’intérêt de signer en tant que particulier avec clause de substitution).

Donc ça vous laisse LARGEMENT le temps de faire cette visite avec un pro tout en ayant bloqué le bien. Parce que si vous ne bloquez pas le bien, un investisseur vous passera devant.

Pour récapituler :

Il est important de souligner que l'objectif de l'estimation rapide en une visite n'est pas de connaître le coût des travaux à l'euro près, mais plutôt d'avoir une idée cohérente et surévaluée du budget. Ce budget pourra être affiné à la baisse au cours des contre-visites et de la phase de préparation et de rédaction de devis. En effet, il est préférable de partir sur une estimation un peu plus élevée pour être sûr de ne pas sous-estimer le coût des travaux et de ne pas avoir de mauvaises surprises.

Ok mais comment faire pour chiffrer les coûts des travaux ?

Il existe 3 méthodes que j’utilise pour estimer le coût des travaux de rénovation et ainsi pouvoir faire rapidement mon offre d’achat. Parce qu’à ce niveau, c’est la vitesse qui compte. Car je le rappelle encore une fois (c’est trop important) mais un investisseur expérimenté arrivera à rapidement estimer le montant de travaux et passera devant vous si vous mettez trop de temps à les estimer.

Choisissez l'une de ces 3 méthodes pour savoir comment chiffrer des travaux en tant qu'investisseur

Voici mes 3 méthodes avec les liens amenant vers un article qui vous détaillera la méthode en question :

Conclusion

En conclusion, savoir comment chiffrer des travaux en une seule visite est essentiel pour tout investisseur immobilier. Cela vous donne un avantage concurrentiel sur le marché de l'immobilier, vous permet de déterminer votre "offre plafond" et de savoir si un bien en vaut la peine ou non.

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