Jannik est un membre RPG (Rénover Pour Gagner) depuis avril 2020 et vient de finir sa première rénovation qui est une maison en colocation de 4 chambres. Il n’avait aucune expérience en rénovation mais avait déjà une petite expérience dans l’investissement immobilier parce qu’il avait déjà acheté un studio sans travaux.

Je ne vous en dis pas plus et je vous laisse découvrir l’interview :

Je m’appelle Jannik, j’ai 29 et je suis originaire d’Allemagne mais j’habite en Bretagne depuis 3 ans et demi. Je suis ingénieur Télécom en CDI dans une société de fibre optique.

J’ai cherché « comment devenir riche » sur Google. J’ai découvert plusieurs types d’investissements mais j’ai surtout commencé par apprendre à gérer mes finances. C’est-à-dire à ne pas dépenser plus que ce que je gagne. Ensuite pour gagner plus d’argent, l’immobilier me paraissait l’investissement le plus abordable. Et le côté tangible de l’investissement immobilier me plaisait.

Je suis célibataire et j’ai investi seul.

C’est une maison en pierre de 80 m2 avec jardin, en Bretagne que j’ai transformé en colocation de 4 chambres. C’est en centre-ville, près d’une gare avec 20 000 habitants avec notamment quelques DUT et écoles d’ingénieurs. C’est une ville avec une pénurie de logements pour les étudiants.

Le prix d’achat avec les frais d’agence, de notaire, courtier et caution est de 79 000€. Ensuite, j’ai dû ajouter 80 000€ de travaux, maîtrise d’ouvrage et plans d’architecte. 

Je loue désormais 3 chambres à 325€ hors charges et une quatrième chambre avec douche privative à 340€ hors charges. Ce qui fait un total de 1345€ par mois pour une mensualité bancaire (assurance comprise) d’environ 810€.

Non j’ai eu plusieurs propositions. J’ai engagé le courtier que l’agence immobilière m’a conseillé. Il m’a coûté 1200€ et il m’a trouvé 3 propositions aux conditions que je souhaitais.

C’est-à-dire avec un différé de 24 mois avec durée de prêt de 20 ans et un taux de 1,06%.

Le crédit mutuel Bretagne (réseau Arkéa). J’ai également reçu des propositions de la part de la BNP et de la banque postale.

Au début j’ai beaucoup visité. Et dans cette ville il y avait que des maisons délabrées à rénover. J’ai également visité quelques fois avec des maîtres d’œuvre. Et cette maison je l’avais visité avec une architecte qui m’avait proposé l’idée de créer une salle de bains par étage.

Je me suis également beaucoup inspiré de ta formation pour visiter les maisons et savoir où et quoi regarder, ce qui m’a rassuré et mis plus à l’aise lors des visites.

Et j’ai choisi cette maison parce que les chiffres étaient bons et l’agencement permettait facilement de créer une colocation de 4 chambres. Parce que louer une maison de 80 m2 à une famille ne permet pas d’en tirer 1345€ par mois alors je cherchais absolument une maison qui pouvait être transformée en colocation.

J’ai trouvé la maison en 2019 et à ce moment la concurrence n’était pas si rude. Mais aujourd’hui fin 2021 j’ai la sensation que le marché a déjà bien évolué et les biens immobiliers partent plus vite. Mais je ne me suis pas encore mis à rechercher un nouveau projet donc je pourrais vraiment évaluer la concurrence à ce moment.

Oui c’était mon tout premier projet de rénovation.

Même si mes amis me définissent comme quelqu’un de fonceur, j’avais peur de tout ce qui m’attendait car je ne connaissais absolument rien en travaux et je ne suis pas du tout bricoleur. D’autant plus que c’est un projet avec beaucoup de travaux.

J’avais si peur que je n’ai même rien dit à mes parents et je leur ai annoncé qu’à la fin lorsque le projet était fini et loué.

Je suis partie du principe que je n’avais pas le temps de faire des travaux moi-même et encore moins la capacité donc j’ai tout délégué. J’ai seulement organisé moi-même une partie des travaux ce qui prend déjà du temps, et j’ai également passé tout le mois d’août après le travail à monter les meubles car il fallait être prêt pour la rentrée de septembre.

Au début je voulais prendre une entreprise générale à qui j’avais demandé un devis. La banque m’avait demandé l’assurance décennale de cette entreprise pour mon dossier bancaire mais cette entreprise ne me l’a jamais fourni.

Donc ça a bloqué ma demande de financement et j’ai décidé de passer par un « assistant en maîtrise d’ouvrage ». Il m’a proposé des sociétés, qu’il a ensuite fait venir pour faire les devis pendant que j’étais au travail.

Il m’a donc envoyé des devis pour chaque corps de métier que j’ai pu négocier et choisir.

Et ensuite l’assistant en maîtrise d’ouvrage a fait le suivi en allant au moins une fois par semaine sur chantier. J’y suis allé également sur place une fois par semaine pour profiter de son expertise et apprendre.

C’était la galère avec les devis au début pour chaque corps de métier que je devais avoir dans le temps imparti dans le compromis de vente. J’ai même dû négocier un délai plus long avec la banque et le vendeur car je n’avais pas réussi à avoir tous les devis à temps.

Tout d’abord je demanderai un délai plus long dans le compromis pour boucler ma demande de financement. Car pour la demande de financement il faut fournir les devis d’entreprises à la banque.

Ensuite, passer par un assistant en maîtrise d’ouvrage m’a vraiment bien aidé et je le referai. Par contre, il a tout de même fallu faire plusieurs relances aux entreprises pour avoir les devis mais j’ai fini par les avoir.

Oui on s’est rendu compte lors des travaux que la chaudière ne fonctionnait plus. L’entreprise de chauffage / sanitaire qui était déjà sur place m’a fait un devis pour le changement de la chaudière qui était correct et que j’ai accepté. C’est le seul élément qui m’a fait dépasser mon budget travaux.

Oui j’ai créé une salle d’eau à chaque étage (3 salles d’eau en tout dont 2 WC) et j’ai ajouté un couloir au rez-de-chaussée pour pouvoir créer une quatrième chambre. Je n’ai donc pas de salon/séjour mais uniquement une grande cuisine en pièce commune. J’avais vécu quelques années dans une colocation similaire donc j’ai rapidement su comment optimiser l’agencement de cette maison.

Oui, étant donné que je loue en tant que loueur de meublés, j’ai dû remplir le document P0i afin d’obtenir un numéro Siret pour cette activité. Et je me suis trompé sur la date de début d’activité. J’avais pourtant bien mis une date antérieure à la date de signature de chez le notaire (pour pouvoir déduire les frais de notaire dans ma comptabilité).

Mais je n’avais pas pris en compte les frais de l’assistant de maîtrise d’ouvrage pour la sélection des entreprises et les frais d’architectes pour les plans dont les facturent datent d’AVANT la date de début d’activité. Je ne peux donc pas déduire ces 2 factures de mes revenus locatifs.

Oui, j’ai déjà parlé de l’assistant à maîtrise d’ouvrage et c’est quelque chose que je referais sûrement. Et je suis assez fière de la façon dont j’ai optimisé l’agencement intérieur. J’ai repris les plans de l’architecte et j’ai « joué » avec les surfaces pour trouver une configuration optimale.

Et ce qui m’a aidé aussi, c’est d’avoir invité des architectes, maîtres d’œuvre et artisans sur place qui m’ont pratiquement tous donné des idées. Et même si dans 80% des cas il n’y a pas eu de suite, j’ai pu reprendre leurs idées pour mon projet.

Pour l’instant je loue au moins quelques années. Je n’ai pas encore décidé si je revends au bout de 5, 10 ou 20 ans.

J’étais vraiment fière ! Je l’ai fait moi-même et je me suis montré à moi-même que c’était possible et que j’en étais capable.

Commencez petit. C’est mon expérience et je n’aurais jamais osé faire un tel projet pour un premier. Moi je me suis senti à l’aise de commencer par un petit studio sans travaux pour ensuite attaquer un projet avec travaux. Et avec un assistant de maîtrise d’ouvrage et la formation de Fabien vous vous en sortirez.

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous n’avez aucune connaissance de la rénovation ? Jannik nous prouve avec son projet qu’avec de la curiosité, de l’implication et de la formation on peut tout à fait s’en sortir dès son premier projet. Il a fait quelques petites erreurs mais il est arrivé au bout et peut être fier de lui. Et le prochain sera forcément plus facile car il a maintenant un réseau (courtier, assistant en maîtrise d’ouvrage, quelques entreprises de rénovation…) et une première expérience.

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