Découvrez mes conseils pour votre achat immobilier

À mes débuts dans la rénovation immobilière, j’étais particulièrement emballé par l’idée de devenir riche. Acheter une maison, la rénover et la revendre au double, voire le triple de son prix, qui ne serait pas tenté ? Au fil de mes expériences, j’ai cependant pu constater qu’investir dans la pierre nécessite beaucoup de préparation. Un bien immobilier ne s’achète pas comme du pain ni comme une voiture de plaisir. Il s’agit d’un investissement sur le long terme, dont il faut maîtriser tous les aspects avant de signer.

Que vous ayez envie d’une seconde résidence ou que vous souhaitiez investir dans la location, l’étape d’achat reste la plus décisive dans la réussite de votre projet. Avant de sauter le pas, prenez le temps de lire ces quelques conseils.

Définissez votre objectif

La première étape consiste à définir votre objectif, car le choix de la bâtisse doit dépendre de votre type de projet.

Si vous comptez acheter pour revendre, je vous conseille d’investir dans l’ancien. En effet, les prix du neuf sont particulièrement élevés et ne vous permettront pas de réaliser des bénéfices. En prime, les anciennes maisons ont souvent plus de cachet, ce qui vous sera particulièrement favorable.

Si vous envisagez de louer, l’ancien peut également être avantageux, mais pensez à anticiper les besoins des futurs locataires avant de conclure. Si vous en avez les moyens, le neuf peut aussi être une bonne alternative. Toutefois, posez-vous déjà les questions de rentabilité par rapport aux loyers appliqués.

Si vous voulez acheter une nouvelle résidence, votre sélection dépendra principalement de votre budget, mais également de votre raison d’achat. Choisissez un appartement en ville pour plus de praticité, ou optez pour une maison en banlieue pour plus de calme, mais n’achetez jamais si vous comptez quitter le logement au bout de 6 ans.
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Exemples de quelques-unes de mes rénovations stratégiques en chiffres et images

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Un de mes projets : Une grange abandonnée depuis des dizaines d’années rénovée en appartements me créant un actif net de 160 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

Un de mes projets : Un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu quelques mois plus tard au prix de 120 000€, c’est-à-dire avec une plus-value de 40 000€ net d’impôts

Achat FAI : 57 500€
Total frais et travaux : 22 500€
Total projet : 80 000€
Prix de revente : 120 000€
Durée des travaux : 6 mois

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Un de mes projets : En transformant un ancien hôtel en immeuble de 12 studios meublés me créant ainsi une rentabilité de 15% et une plus-value de 300 000€ BRUT avant impôt

Loyer avant : 4 840€
Loyer après : 6 320€
Total projet : 507 000€
Valeur après : 830 000€
Durée des travaux : 19 mois

Un de mes projets : Un local commercial (prothésiste dentaire) que j’ai transformé en loft de 85 m2 dans une secteur ultra-recherché. J’y habite (projet actuel) et le revendrais dans quelques mois avec une plus value d’environs 130 000€ NET d’impôt

Achat FAI : 80 000€
Total frais et travaux : 132 000€
Total projet : 202 000€
Prix de revente estimé : 335 000€
Durée des travaux : 10 mois

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Établissez vos critères de choix

C’est en sachant où vous allez que vous pourrez faire les bons choix. Quel que soit votre projet, déterminez vos critères de choix dès le départ. De nombreux points sont à considérer lors de cette étape, dont la localisation du bien, sa superficie, le nombre de pièces, la présence d’un jardin, d’une terrasse ou d’un garage, l’accessibilité ou encore la disponibilité d’un parking. En définissant votre cible et en préparant votre projet au préalable, vous économiserez du temps en évitant les visites inutiles.

Afin d’être le plus précis possible dans vos recherches, je vous conseille d’établir une liste détaillée de vos priorités. Avez-vous besoin de plusieurs pièces pour les réaménager en studios ? La maison doit-elle être proche du centre-ville ou plutôt offrir une vue dégagée sur la campagne ? Notez tous les points que vous jugez utiles pour orienter votre projet dans le bon sens.

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Estimez le prix d’achat

Une fois vos critères établis, réalisez une estimation immobilière avant de choisir un bien à acheter. Faites des recherches dans la zone qui vous intéresse afin de découvrir les prix appliqués pour ce genre de maison ou d’appartement. Attention, ne vous limitez pas à consulter des annonces immobilières, car les prix de présentation sont souvent très différents des prix réels de transactions. Rendez-vous plutôt sur les plateformes d’estimation immobilière.

De nombreux sites permettent aujourd’hui d’évaluer les prix moyens au m² des biens selon leur région ou même leur quartier. Personnellement, je passe beaucoup de temps sur ces plateformes pour rester au courant des prix sur le marché et connaître leur évolution. Ces sites vous permettront de connaître les valeurs immobilières actuelles et d’estimer le budget dont vous aurez besoin pour votre achat. Vous aurez également la possibilité de comparer les tarifs de biens similaires et d’accéder ainsi aux prix justes.

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Évaluez les différentes charges

Ça y est, vous avez trouvé votre maison « coup de cœur ». Un bâtiment au charme ancien, situé dans un quartier calme, avec une grande cour et un accès facile au centre-ville. Après maintes recherches, vous êtes tombé sur ce bien dont le prix entre parfaitement dans votre budget. Seul bémol ? Quelques fissures par-ci par-là, un peu de moisissure au rez-de-chaussée, et une fuite au niveau de la toiture.

Alors, je vous le dis tout de suite, même si c’est la maison de vos rêves, ne vous hâtez pas de signer le contrat de vente :

  • Prenez d’abord le temps d’inspecter les lieux et notez les moindres détails. Même si il faut faire plusieurs visites.

  • Évaluez la gravité de chaque pathologie (fissure, tache d'humidité,...) et estimez le coût des réparations nécessaires

  • Ajoutez ensuite ces coûts au prix d’achat, et n’oubliez pas non plus d’y inclure tous les frais liés à l’investissement comme les frais d’agence et les impôts, entre autres.

Pour un appartement, ne faites pas l’impasse sur les charges communes comme les cotisations, les frais d’entretien, ou encore les coûts de rénovation à prévoir avec les copropriétaires. Rien ne doit être laissé au hasard.

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Négociez les coûts

Pour acheter un bien à bon prix, vous devez également apprendre à négocier. Bon nombre d'immeubles ou de maisons sont surévaluées, vous permettant d’obtenir des réductions de 10 % ou même plus. L’une des techniques de négociation que j’applique pratiquement pour tous mes projets d’acquisition consiste à pointer les défauts du bâtiment. Je n’hésite pas non plus à évoquer les coûts élevés des travaux de réhabilitation pour convaincre le vendeur de baisser le prix, et il faut dire que les résultats sont là.

Sachez que les gens ont généralement peur des gros travaux. Vous pouvez parfaitement proposer une offre largement inférieure au prix de vente affichée. Dans tous les cas, ne risquez jamais d’acheter un bien au-dessus de votre budget, au risque de fausser tous vos calculs.

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Conclusion

Que vous projetiez une revente, une location ou que vous ayez besoin d’une seconde résidence, l’achat immobilier ne doit pas se faire à la légère. Prenez le temps d’étudier chaque détail avant de conclure. Si vous comptez investir dans l’ancien en particulier, la sélection du bien doit passer par de nombreuses étapes. Découvrez les techniques de repérage des biens à potentiel en suivant ma formation sur la rénovation immobilière.

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