Découvrez mes conseils pour votre achat immobilier
Envie d’acquérir un appartement pour le rénover en vue de le revendre au meilleur prix ? Une rénovation stratégique est le secret pour
À mes débuts dans la rénovation immobilière, j’étais particulièrement emballé par l’idée de devenir riche. Acheter une maison, la rénover et la revendre au double, voire le triple de son prix, qui ne serait pas tenté ? Au fil de mes expériences, j’ai cependant pu constater qu’investir dans la pierre nécessite beaucoup de préparation. Un bien immobilier ne s’achète pas comme du pain ni comme une voiture de plaisir. Il s’agit d’un investissement sur le long terme, dont il faut maîtriser tous les aspects avant de signer.
Que vous ayez envie d’une seconde résidence ou que vous souhaitiez investir dans la location, l’étape d’achat reste la plus décisive dans la réussite de votre projet. Avant de sauter le pas, prenez le temps de lire ces quelques conseils.
une bonne affaire. Vous devez cibler les travaux les plus rentables afin de convaincre rapidement les acquéreurs potentiels. Je vous propose de découvrir ma méthode pour augmenter la valeur de votre bien sur le marché et maximiser vos chances d’obtenir des offres d’achat.
Définissez votre objectif
La première étape consiste à définir votre objectif, car le choix de la bâtisse doit dépendre de votre type de projet.
Si vous comptez acheter pour revendre, je vous conseille d’investir dans l’ancien. En effet, les prix du neuf sont particulièrement élevés et ne vous permettront pas de réaliser des bénéfices. En prime, les anciennes maisons ont souvent plus de cachet, ce qui vous sera particulièrement favorable.
Si vous envisagez de louer, l’ancien peut également être avantageux, mais pensez à anticiper les besoins des futurs locataires avant de conclure. Si vous en avez les moyens, le neuf peut aussi être une bonne alternative. Toutefois, posez-vous déjà les questions de rentabilité par rapport aux loyers appliqués.
Si vous voulez acheter une nouvelle résidence, votre sélection dépendra principalement de votre budget, mais également de votre raison d’achat. Choisissez un appartement en ville pour plus de praticité, ou optez pour une maison en banlieue pour plus de calme, mais n’achetez jamais si vous comptez quitter le logement au bout de 6 ans.
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
Établissez vos critères de choix
C’est en sachant où vous allez que vous pourrez faire les bons choix. Quel que soit votre projet, déterminez vos critères de choix dès le départ. De nombreux points sont à considérer lors de cette étape, dont la localisation du bien, sa superficie, le nombre de pièces, la présence d’un jardin, d’une terrasse ou d’un garage, l’accessibilité ou encore la disponibilité d’un parking. En définissant votre cible et en préparant votre projet au préalable, vous économiserez du temps en évitant les visites inutiles.
Afin d’être le plus précis possible dans vos recherches, je vous conseille d’établir une liste détaillée de vos priorités. Avez-vous besoin de plusieurs pièces pour les réaménager en studios ? La maison doit-elle être proche du centre-ville ou plutôt offrir une vue dégagée sur la campagne ? Notez tous les points que vous jugez utiles pour orienter votre projet dans le bon sens.
Estimez le prix d’achat
Une fois vos critères établis, réalisez une estimation immobilière avant de choisir un bien à acheter. Faites des recherches dans la zone qui vous intéresse afin de découvrir les prix appliqués pour ce genre de maison ou d’appartement. Attention, ne vous limitez pas à consulter des annonces immobilières, car les prix de présentation sont souvent très différents des prix réels de transactions. Rendez-vous plutôt sur les plateformes d’estimation immobilière.
De nombreux sites permettent aujourd’hui d’évaluer les prix moyens au m² des biens selon leur région ou même leur quartier. Personnellement, je passe beaucoup de temps sur ces plateformes pour rester au courant des prix sur le marché et connaître leur évolution. Ces sites vous permettront de connaître les valeurs immobilières actuelles et d’estimer le budget dont vous aurez besoin pour votre achat. Vous aurez également la possibilité de comparer les tarifs de biens similaires et d’accéder ainsi aux prix justes.
Évaluez les différentes charges
Ça y est, vous avez trouvé votre maison « coup de cœur ». Un bâtiment au charme ancien, situé dans un quartier calme, avec une grande cour et un accès facile au centre-ville. Après maintes recherches, vous êtes tombé sur ce bien dont le prix entre parfaitement dans votre budget. Seul bémol ? Quelques fissures par-ci par-là, un peu de moisissure au rez-de-chaussée, et une fuite au niveau de la toiture.
Alors, je vous le dis tout de suite, même si c’est la maison de vos rêves, ne vous hâtez pas de signer le contrat de vente :
- Prenez d’abord le temps d’inspecter les lieux et notez les moindres détails. Même si il faut faire plusieurs visites.
- Évaluez la gravité de chaque pathologie (fissure, tache d’humidité,…) et estimez le coût des réparations nécessaires
- Ajoutez ensuite ces coûts au prix d’achat, et n’oubliez pas non plus d’y inclure tous les frais liés à l’investissement comme les frais d’agence et les impôts, entre autres.
Pour un appartement, ne faites pas l’impasse sur les charges communes comme les cotisations, les frais d’entretien, ou encore les coûts de rénovation à prévoir avec les copropriétaires. Rien ne doit être laissé au hasard.
Négociez les coûts
Pour acheter un bien à bon prix, vous devez également apprendre à négocier. Bon nombre d’immeubles ou de maisons sont surévaluées, vous permettant d’obtenir des réductions de 10 % ou même plus. L’une des techniques de négociation que j’applique pratiquement pour tous mes projets d’acquisition consiste à pointer les défauts du bâtiment. Je n’hésite pas non plus à évoquer les coûts élevés des travaux de réhabilitation pour convaincre le vendeur de baisser le prix, et il faut dire que les résultats sont là.
Sachez que les gens ont généralement peur des gros travaux. Vous pouvez parfaitement proposer une offre largement inférieure au prix de vente affichée. Dans tous les cas, ne risquez jamais d’acheter un bien au-dessus de votre budget, au risque de fausser tous vos calculs.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Que vous projetiez une revente, une location ou que vous ayez besoin d’une seconde résidence, l’achat immobilier ne doit pas se faire à la légère. Prenez le temps d’étudier chaque détail avant de conclure. Si vous comptez investir dans l’ancien en particulier, la sélection du bien doit passer par de nombreuses étapes. Découvrez les techniques de repérage des biens à potentiel en suivant ma formation sur la rénovation immobilière.
