Quelques conseils pour bien choisir un devis
Certains entrepreneurs en bâtiment peu scrupuleux proposent un devis très attractif, mais ajoutent des éléments en cours des travaux pour faire gonfler la facture. Vous risquez de vous retrouver au final à payer 25 % de plus que ce qui était prévu. Voilà pourquoi il est important de faire attention pour éviter les arnaques et les mauvaises surprises.
Profitez de mes conseils pour y voir plus clair et déceler les éventuelles irrégularités afin de faire le meilleur choix de devis de travaux possible.
À quoi faire attention avant de signer un devis ?
- Les mentions légales : avant toute chose, vérifiez les informations renseignées sur le devis, à commencer par les coordonnées de l’artisan, son numéro de SIRET et son numéro d’inscription au Registre du commerce et des sociétés. Ces détails vous permettent de vérifier son existence légale et sa situation juridique en passant par les sites tels que www.infogreffe.fr ou www.societe.com.
- Le descriptif : outre les mentions obligatoires, analysez le descriptif de chaque tâche à réaliser. Toutes les prestations proposées doivent être détaillées le plus possible (quantité, qualité et prix unitaire des matériaux et équipements fournis). Vérifiez également la date prévue du début des travaux et les délais d’exécution.
- Le chiffrage : mis à part les délais d’exécution et la nature des prestations, un devis doit faire mention du taux horaire de la main-d’œuvre ainsi que des modalités et délais de paiement. Généralement, vous devez vous acquitter d’une avance de 30 % du montant total des travaux à la signature du devis. Les 70 % restants se règlent au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Assurez-vous qu’il existe des pénalités en cas de retard. Il est possible d’appliquer une retenue de garantie, à raison de 5 % de la facture des travaux, à libérer un an maximum après la réception des travaux.
- Les taux de TVA : trois taux de TVA sont applicables sur les prix affichés sur le devis, et ce, en fonction de la nature des travaux : 5,5 % (taux appliqués sur les travaux permettant d’améliorer la performance énergétique des logements), 10 % (taux d’entretien ou de rénovation) ou 20 % (taux normal).
À souligner que toutes les taxes sont comprises dans le montant total des travaux. Par contre, les auto-entrepreneurs sont exempts de taxes. Ils doivent le mentionner clairement sur le devis : TVA non applicable selon l’article 293B du Code Général des Impôts.
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
Comment comparer les devis ?
Avant d’engager un artisan, il est judicieux de demander un devis auprès d’e plusieurs professionnels, à raison de 3 devis pour un petit chantier, et de 5 ou 6 pour les gros travaux. Cette astuce permet d’avoir une idée générale des prix appliqués, mais également de faire jouer la concurrence. Oublis, erreurs d’appréciation, mauvais chiffrage… Autant de points qui peuvent faire pencher la balance.
- Vérifier les descriptifs : la comparaison s’avère simple quand l’artisan ou l’entreprise renseigne la liste des travaux, la quantité des matériaux nécessaires et leur prix unitaire. C’est ce qu’on appelle DQE (Détail Quantitatif Estimatif). Plus le devis est détaillé, plus la comparaison est facilitée.
- Examiner les quantités : scrutez à la loupe les quantités indiquées par les entreprises pour déceler un éventuel oubli et vérifiez ensuite le calcul.
- Se méfier des propositions élevées ou trop alléchantes : des écarts importants doivent vous mettre la puce à l’oreille. Soit l’artisan n’a pas compris votre demande, soit il a omis certains détails importants. Au pire, il majore ses tarifs. Si tel est le cas, discutez-en avec lui afin de lever le doute.
- Opter pour une offre intermédiaire : des professionnels proposant des tarifs trop bas peuvent faire l’impasse sur des éléments importants mettant en péril la conformité et la pérennité des travaux. Par ailleurs, certains artisans n’hésitent pas à gonfler leur facture en cours des travaux en faisant exprès d’omettre certaines informations. Mieux vaut privilégier la proposition intermédiaire afin d’avoir toutes les garanties en termes de qualité des travaux tout en bénéficiant d’un bon prix.
- Porter une attention particulière aux détails de chaque prestation : prenez le temps de vérifier le prix des matériaux et équipements nécessaires pour le chantier, mais également les frais annexes (intervention d’un architecte ou d’un électricien, raccordement, démolition d’un mur, etc.). Demandez des précisions si vous avez un doute.
En effet, établir un calendrier d’entretien permet de mieux vous organiser. A moins de disposer de moyens conséquents, l’ampleur des travaux peut décourager. De nombreux propriétaires ou locataires renoncent d’ailleurs une fois le devis des travaux reçu. Grâce à un calendrier, vous pourrez programmer les interventions pour les effectuer petit à petit, selon votre disponibilité et le budget en mains. En les planifiant à votre rythme, il sera aussi plus facile d’économiser. Il n’est pas nécessaire de tout finir en une seule fois. L’essentiel est de vous assurer que les travaux d’entretien soient réalisés dans les règles. Il suffit de traiter en premier les travaux que vous jugez prioritaires.
Que faire avant de demander un devis ?
Il est inutile de demander dix devis pour un petit chantier. Trois suffisent largement pour vous faire une idée des prix du marché. Auparavant, posez-vous les bonnes questions.
- Vérifier votre budget : ne perdez pas votre temps à demander des devis pour des travaux que vous ne pouvez pas entreprendre. Prenez en compte les aides, primes et emprunts possibles avant de solliciter un artisan ou une entreprise.
- Définir clairement vos besoins : visualisez concrètement les travaux que vous souhaitez entreprendre et les résultats que vous espérez avant de prendre contact avec un professionnel. Vous pouvez par exemple feuilleter des magazines et des pages internet, et dessiner des plans même sommaires de ce que vous recherchez. Visitez également les magasins de bricolage pour trouver les équipements et matériels que vous souhaitez intégrer dans votre intérieur. Discutez aussi avec votre entourage. Cela vous permettra de soulever certaines questions auxquelles vous n’auriez même pas pensé. Cette petite investigation vous offre la possibilité d’avoir un devis précis.
- Effectuer un métré précis : afin d’estimer l’ampleur des travaux à réaliser, mesurez la surface de la pièce ou de la zone à construire, entretenir ou rénover. Pour des travaux de rénovation énergétique par exemple, vous pouvez calculer le volume à chauffer afin d’avoir une idée du type de système de chauffage à installer.
Il n’est pas évident de trouver la bonne entreprise du premier coup. Pour vous aider dans votre choix, renseignez-vous après de vos amis et collègues. Consultez également les avis des clients sur Internet pour voir leurs retours et vous faire une idée de la réputation et de la qualité des travaux d’un professionnel. Un artisan ou une entreprise qui n’a pas peur de vous montrer ses projets de rénovations en cours et de vous y inviter.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Pour des travaux réussis, vous pouvez me contacter ou récupérer la formation ci-dessous (éligible CPF). Je vous propose une méthode complète en 5 étapes pour vous initier à l’univers de la rénovation et de l’investissement afin de gagner GROS avec l’immobilier.
