Comment bien choisir son régime fiscal pour maximiser ses revenus locatifs ?
Ah, le choix du régime fiscal… un sujet qui peut sembler un peu rébarbatif, mais qui est pourtant crucial pour maximiser vos revenus locatifs. Ne vous inquiétez pas, je suis là pour vous aider à comprendre les différents régimes fiscaux et à choisir celui qui convient le mieux à votre situation.
Location nue : micro-foncier et régime réel
Commençons par la location nue. Si vous louez un bien immobilier vide, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel. Le micro-foncier est un régime simplifié pour les petits propriétaires qui génèrent moins de 15 000 € de revenus locatifs par an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs, ce qui signifie que vous ne payez des impôts que sur 70% de vos revenus.
Mais si vos dépenses dépassent 30% de vos revenus locatifs, il est plus avantageux d’opter pour le régime réel. Dans ce régime plus complexe, vous pouvez déduire toutes les dépenses liées à votre bien immobilier de vos revenus locatifs. Vous payez donc des impôts sur le bénéfice réel généré par votre bien immobilier.
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
Location meublée : LMNP et LMP en micro-bic et réel
Maintenant, parlons de la location meublée. Si vous louez un bien immobilier équipé de meubles et d’équipements, vous avez le choix entre le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le LMP (loueur en meublé professionnel). Le LMNP est un régime simplifié pour les petits propriétaires qui génèrent moins de 23 000 € de revenus locatifs par an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, mais si vos dépenses dépassent 50% de vos revenus locatifs, il est plus avantageux d’opter pour le régime réel. Le LMP est un régime plus complexe, mais il offre également des avantages fiscaux plus importants si ce régime est bien maîtrisé. Malgré qu’il soit effrayant au premier abord. Pour y être éligible, vous devez générer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et que ce soit votre revenu principal (plus de 50% sur le total de vos revenus).
SCI à l'IS et l'IR
Et enfin, il est important de mentionner les SCI (sociétés civiles immobilières) à l’IS (impôt sur les sociétés) et à l’IR (impôt sur le revenu). Les SCI à l’IS sont soumises à l’impôt sur les sociétés, avec des bénéfices imposés à 25%. Les SCI à l’IR, quant à elles, sont soumises à l’impôt sur le revenu, avec des bénéfices imposés au taux marginal d’imposition de chaque associé.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Choisir le bon régime fiscal est vraiment important pour maximiser vos revenus locatifs. C’est comme choisir le bon vin pour accompagner un bon repas : vous voulez le meilleur choix pour que tout s’accorde parfaitement.
Il est donc crucial de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chaque régime fiscal avant de faire un choix éclairé. N’oubliez pas que les régimes fiscaux peuvent être un peu compliqués, alors n’hésitez pas à consulter un professionnel pour vous aider à prendre la meilleure décision pour votre bien immobilier locatif.
