Comment bien choisir son régime fiscal pour maximiser ses revenus locatifs ?

Ah, le choix du régime fiscal... un sujet qui peut sembler un peu rébarbatif, mais qui est pourtant crucial pour maximiser vos revenus locatifs. Ne vous inquiétez pas, je suis là pour vous aider à comprendre les différents régimes fiscaux et à choisir celui qui convient le mieux à votre situation.

Location nue : micro-foncier et régime réel

Commençons par la location nue. Si vous louez un bien immobilier vide, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel. Le micro-foncier est un régime simplifié pour les petits propriétaires qui génèrent moins de 15 000 € de revenus locatifs par an. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs, ce qui signifie que vous ne payez des impôts que sur 70% de vos revenus.

Mais si vos dépenses dépassent 30% de vos revenus locatifs, il est plus avantageux d'opter pour le régime réel. Dans ce régime plus complexe, vous pouvez déduire toutes les dépenses liées à votre bien immobilier de vos revenus locatifs. Vous payez donc des impôts sur le bénéfice réel généré par votre bien immobilier.

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Exemples de quelques-unes de mes rénovations stratégiques en chiffres et images

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Un de mes projets : Une grange abandonnée depuis des dizaines d’années rénovée en appartements me créant un actif net de 160 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

Un de mes projets : Un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu quelques mois plus tard au prix de 120 000€, c’est-à-dire avec une plus-value de 40 000€ net d’impôts

Achat FAI : 57 500€
Total frais et travaux : 22 500€
Total projet : 80 000€
Prix de revente : 120 000€
Durée des travaux : 6 mois

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Un de mes projets : En transformant un ancien hôtel en immeuble de 12 studios meublés me créant ainsi une rentabilité de 15% et une plus-value de 300 000€ BRUT avant impôt

Loyer avant : 4 840€
Loyer après : 6 320€
Total projet : 507 000€
Valeur après : 830 000€
Durée des travaux : 19 mois

Un de mes projets : Un local commercial (prothésiste dentaire) que j’ai transformé en loft de 85 m2 dans une secteur ultra-recherché. J’y habite (projet actuel) et le revendrais dans quelques mois avec une plus value d’environs 130 000€ NET d’impôt

Achat FAI : 80 000€
Total frais et travaux : 132 000€
Total projet : 202 000€
Prix de revente estimé : 335 000€
Durée des travaux : 10 mois

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Location meublée : LMNP et LMP en micro-bic et réel

Maintenant, parlons de la location meublée. Si vous louez un bien immobilier équipé de meubles et d'équipements, vous avez le choix entre le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le LMP (loueur en meublé professionnel). Le LMNP est un régime simplifié pour les petits propriétaires qui génèrent moins de 23 000 € de revenus locatifs par an. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, mais si vos dépenses dépassent 50% de vos revenus locatifs, il est plus avantageux d'opter pour le régime réel. Le LMP est un régime plus complexe, mais il offre également des avantages fiscaux plus importants si ce régime est bien maîtrisé. Malgré qu'il soit effrayant au premier abord. Pour y être éligible, vous devez générer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et que ce soit votre revenu principal (plus de 50% sur le total de vos revenus).

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SCI à l'IS et l'IR

Et enfin, il est important de mentionner les SCI (sociétés civiles immobilières) à l'IS (impôt sur les sociétés) et à l'IR (impôt sur le revenu). Les SCI à l'IS sont soumises à l'impôt sur les sociétés, avec des bénéfices imposés à 25%. Les SCI à l'IR, quant à elles, sont soumises à l'impôt sur le revenu, avec des bénéfices imposés au taux marginal d'imposition de chaque associé. 

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Conclusion

vraiment important pour maximiser vos revenus locatifs. C'est comme choisir le bon vin pour accompagner un bon repas : vous voulez le meilleur choix pour que tout s'accorde parfaitement.

Il est donc crucial de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chaque régime fiscal avant de faire un choix éclairé. N'oubliez pas que les régimes fiscaux peuvent être un peu compliqués, alors n'hésitez pas à consulter un professionnel pour vous aider à prendre la meilleure décision pour votre bien immobilier locatif.

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