Tout ce qu'il faut savoir sur les étapes pour rénover un immeuble

Sachez que des normes sont à respecter si la rénovation doit porter sur l’aspect extérieur de votre immeuble. Il vous faudra ainsi contacter votre mairie pour vous renseigner sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) en vigueur dans la commune de l’immeuble. Attention également aux immeubles dans les zones ABF (Architecte Bâtiment de France) où les contraintes en termes de matériaux seront plus exigeantes. Ce qui veut dire que les coûts de rénovation de la partie extérieure (fenêtres, porte d’entrée, façade …) seront certainement 30 à 40% plus cher qu’en zone non ABF.

• La structure de l'immeuble ;
• La charpente ;
• La couverture toiture ;
• L'installation électrique ;
• La tuyauterie et la plomberie ;
• Le système de ventilation ;
• L'état des cloisons ;
• L'isolation thermique et phonique, etc.

Cette étape concerne la planification et l’organisation des travaux. Elle englobe les tâches suivantes :

• Réaliser les plans des travaux : vous pouvez le faire vous-même via des logiciels gratuits en ligne ou vous pouvez confier cette étape à un dessinateur ou un architecte.
  
  

• Chiffrer le coût des travaux en se basant sur le diagnostic réalisé préalablement : le budget à prévoir dépendra ainsi de l’ampleur des travaux à réaliser ainsi que de la taille de l’immeuble, mais aussi du standing des matériaux et équipements et du type d’entreprise (un auto-entrepreneur coûtera moins cher qu’une grosse entreprise locale ayant pignon sur rue).
  
  

• Déterminer la durée des travaux : selon l’ampleur des travaux à réaliser, celle-ci peut durer de 9 à 18 mois. Elle dépend en grande partie de la taille de l’équipe intervenante. Des auto-entrepreneurs iront moins vite qu’une entreprise générale avec plusieurs dizaines d’ouvriers.
  
  

• Etc.

Il s’agit de la rénovation proprement dite de l’immeuble. Elle nécessite l’intervention de plusieurs corps de métiers. Cependant, ces derniers ne doivent pas tous intervenir au même moment. Les professionnels œuvrant dans les revêtements des murs par exemple doivent figurer parmi les derniers à intervenir, en phase finition.

C’est pourquoi il est nécessaire d’établir un ordre de priorité. Les travaux prioritaires sont :

• Les travaux de démolition et de gros-œuvre : ils peuvent être nécessaires lorsqu’il faut par exemple ouvrir un mur porteur ou consolider une partie fragilisée par le temps, un mauvais entretien ou un défaut de construction.
  
  

• Traiter les problèmes d’infiltration d’eau : en cas de problèmes occasionnés par des infiltrations d’eau ou l’humidité, une réparation puis un traitement doit être effectué préalablement.
  
  

• Les travaux concernant la charpente et la couverture de l’immeuble.
  
  

• Les rénovations liées à l’isolation et au chauffage. La loi sur la transition énergétique va de plus en plus imposer un certain nombre d’obligations en ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique. Par ailleurs, il s’agit d’un point particulièrement important pour garantir le confort des habitants de l’immeuble. En outre, une isolation performante apporte une réelle plus-value au bien et permet de se prévenir d’éventuels dégâts liés à l’humidité et à l’absence de ventilation.

Selon l’ampleur des travaux à réaliser ainsi que la taille de l’immeuble, les coûts de la rénovation peuvent atteindre des sommets. Ils peuvent toutefois être revus à la baisse grâce aux quelques subventions et aides financières auxquelles il est possible de souscrire.

En ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique dans un immeuble bâti depuis plus de 2 ans, il est possible de bénéficier d’une réduction de la TVA à hauteur de 5,5 %. Toutefois, vous devez absolument recourir à un professionnel doté de la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour effectuer les travaux.

Les propriétaires bailleurs ne sont pas éligibles à beaucoup d'aides, mais peuvent tout de même prétendre aux aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et à la Loi Normandie dans certaines villes de France.

Des conditions sont toutefois exigées pour en bénéficier, notamment en ce qui concerne le choix des professionnels et des loyers qui vous seront plafonnés par l’état.

Sachez toutefois que des entreprises spécialisées dans le bâtiment proposent un pack complet avec l’intervention d’artisans tous corps d’état (ou TCE) ce qui permet à l’investisseur de n’avoir à traiter qu’avec une seule entreprise. Mais ces entreprises sont généralement 15 à 30% plus cher (voir plus) qu’en prenant des auto-entrepreneurs.

Un immeuble se divise en parties communes et en parties privatives. Si vous n’êtes propriétaire que d’un ou plusieurs appartements, voici quelques informations que vous devez connaître :

• La rénovation des parties privatives est entièrement à la charge de chaque copropriétaire.
  
  

• Les travaux liés à la rénovation des parties communes ainsi qu’aux gros œuvres doivent être pris en charge par l'ensemble des copropriétaires. Sont qualifiés de gros œuvres : la rénovation de la toiture et des murs porteurs, de l'étanchéité et de l'isolation de l’immeuble, les traitements parasitaires, etc. Les couloirs, ascenseurs, les escaliers, les canalisations, le hall d'entrée de l'immeuble, les accès à la copropriété, etc. constituent les parties communes.