Tout ce qu'il faut savoir sur les étapes pour rénover un immeuble

Vous avez récemment acquis un bien immobilier ?
Vous voulez maintenant vous engager dans sa rénovation ?

Il est communément admis dans le monde de l’investissement immobilier qu’un bien à rénover offre plus de perspectives en matière de rentabilité qu’un bien neuf. Plusieurs raisons expliquent ce fait : un meilleur emplacement, un prix plus intéressant, des avantages fiscaux, etc. Il faut toutefois que la rénovation soit menée de manière stratégique pour récolter un retour sur investissement à la hauteur de vos espérances.

Voici un guide des étapes à suivre pour une rénovation réussie.

Une étude préalable afin d’évaluer l’ampleur des travaux à réaliser

Sachez que des normes sont à respecter si la rénovation doit porter sur l’aspect extérieur de votre immeuble. Il vous faudra ainsi contacter votre mairie pour vous renseigner sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) en vigueur dans la commune de l’immeuble. Attention également aux immeubles dans les zones ABF (Architecte Bâtiment de France) où les contraintes en termes de matériaux seront plus exigeantes. Ce qui veut dire que les coûts de rénovation de la partie extérieure (fenêtres, porte d’entrée, façade …) seront certainement 30 à 40% plus cher qu’en zone non ABF.

Autrement, voici quelques éléments qu’il est nécessaire de vérifier :

La structure de l’immeuble ;
La charpente ;
La couverture toiture ;
L’installation électrique ;
La tuyauterie et la plomberie ;
Le système de ventilation ;
L’état des cloisons ;
L’isolation thermique et phonique, etc.

Etudes de cas de nos membes

Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois

30 et 28 ans | Menuisier & Conseillère Associative

Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.

Résultat :

Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois

Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts

27 ans | Assistant Logistique

Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.

Résultat :

Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts

Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois

32 ans | Ex-juriste

Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.

Résultat :

Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.

Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.

Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.

Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois

29 ans | Ex-superviseure financier

Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.

Résultat :

Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.

Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%

31 et 33 ans - Infirmière puéricultrice & Commercial

Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.

Résultat :

Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.

La préparation des travaux

Cette étape concerne la planification et l’organisation des travaux. Elle englobe les tâches suivantes :

Réaliser les plans des travaux : vous pouvez le faire vous-même via des logiciels gratuits en ligne ou vous pouvez confier cette étape à un dessinateur ou un architecte.
Chiffrer le coût des travaux en se basant sur le diagnostic réalisé préalablement : le budget à prévoir dépendra ainsi de l’ampleur des travaux à réaliser ainsi que de la taille de l’immeuble, mais aussi du standing des matériaux et équipements et du type d’entreprise (un auto-entrepreneur coûtera moins cher qu’une grosse entreprise locale ayant pignon sur rue).
Déterminer la durée des travaux : selon l’ampleur des travaux à réaliser, celle-ci peut durer de 9 à 18 mois. Elle dépend en grande partie de la taille de l’équipe intervenante. Des auto-entrepreneurs iront moins vite qu’une entreprise générale avec plusieurs dizaines d’ouvriers.
Etc.

La réalisation des travaux

Il s’agit de la rénovation proprement dite de l’immeuble. Elle nécessite l’intervention de plusieurs corps de métiers. Cependant, ces derniers ne doivent pas tous intervenir au même moment. Les professionnels œuvrant dans les revêtements des murs par exemple doivent figurer parmi les derniers à intervenir, en phase finition.

C’est pourquoi il est nécessaire d’établir un ordre de priorité. Les travaux prioritaires sont :

Les travaux de démolition et de gros-œuvre : ils peuvent être nécessaires lorsqu’il faut par exemple ouvrir un mur porteur ou consolider une partie fragilisée par le temps, un mauvais entretien ou un défaut de construction.
Traiter les problèmes d’infiltration d’eau : en cas de problèmes occasionnés par des infiltrations d’eau ou l’humidité, une réparation puis un traitement doit être effectué préalablement.
Les travaux concernant la charpente et la couverture de l’immeuble.
Les rénovations liées à l’isolation et au chauffage. La loi sur la transition énergétique va de plus en plus imposer un certain nombre d’obligations en ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique. Par ailleurs, il s’agit d’un point particulièrement important pour garantir le confort des habitants de l’immeuble. En outre, une isolation performante apporte une réelle plus-value au bien et permet de se prévenir d’éventuels dégâts liés à l’humidité et à l’absence de ventilation.

Quid des aides au financement des rénovations d’un immeuble ?

Selon l’ampleur des travaux à réaliser ainsi que la taille de l’immeuble, les coûts de la rénovation peuvent atteindre des sommets. Ils peuvent toutefois être revus à la baisse grâce aux quelques subventions et aides financières auxquelles il est possible de souscrire.

En ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique dans un immeuble bâti depuis plus de 2 ans, il est possible de bénéficier d’une réduction de la TVA à hauteur de 5,5 %. Toutefois, vous devez absolument recourir à un professionnel doté de la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour effectuer les travaux.

Les propriétaires bailleurs ne sont pas éligibles à beaucoup d’aides, mais peuvent tout de même prétendre aux aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et à la Loi Normandie dans certaines villes de France.

Des conditions sont toutefois exigées pour en bénéficier, notamment en ce qui concerne le choix des professionnels et des loyers qui vous seront plafonnés par l’état.

Sachez toutefois que des entreprises spécialisées dans le bâtiment proposent un pack complet avec l’intervention d’artisans tous corps d’état (ou TCE) ce qui permet à l’investisseur de n’avoir à traiter qu’avec une seule entreprise. Mais ces entreprises sont généralement 15 à 30% plus cher (voir plus) qu’en prenant des auto-entrepreneurs.

La répartition des frais de travaux dans le cadre d'une copropriété ?

Un immeuble se divise en parties communes et en parties privatives. Si vous n’êtes propriétaire que d’un ou plusieurs appartements, voici quelques informations que vous devez connaître :

La rénovation des parties privatives est entièrement à la charge de chaque copropriétaire.
Les travaux liés à la rénovation des parties communes ainsi qu’aux gros œuvres doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires. Sont qualifiés de gros œuvres : la rénovation de la toiture et des murs porteurs, de l’étanchéité et de l’isolation de l’immeuble, les traitements parasitaires, etc. Les couloirs, ascenseurs, les escaliers, les canalisations, le hall d’entrée de l’immeuble, les accès à la copropriété, etc. constituent les parties communes.

Qui suis-je pour vous dire ça ?

Je m’appelle Fabien Liegeois,

Je suis investisseur immobilier depuis 2013.

Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.

Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »

Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.

C’est-à-dire :

❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau

❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie

❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance

❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés

Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.

Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.

Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.

Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.

Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?

Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.

Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?

       
 
   5.0/5 - 207 avis

    
 
 
      Publié sur Google  
   
   Samuel AUZENET 
 24/05/2026
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. La formation de Fabien est top. Je consulte régulièrement les fiches mises à disposition pour mes projets immobiliers. Je recommande.
  
 
     Publié sur Google  
   
   Jdn S 
 31/01/2025
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Merci Fabien pour cette super formation ! Les documents explicatifs sont très bien faits et clairs. Même issu du bâtiment j'ai appris beaucoup de choses. De plus l'équipe est très agréable.
  
 
     Publié sur Google  
   
   Nicolas Beck 
 28/01/2025
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. La formation "Rénover pour gagner" de Fabien Liégeois est vraiment une excellente ressource. Les modules sont clairs, bien structurés, et remplis de conseils pratiques qu’on peut appliquer rapidement.

Fabien est très disponible et toujours prêt à répondre aux questions, ce qui est vraiment rassurant et motivant. Grâce à cette formation, j’ai appris à mieux évaluer le potentiel d’un bien, optimiser les travaux et augmenter mes marges tout en créant des espaces de qualité.

C’est un investissement que j’ai largement rentabilisé. Si vous souhaitez vous lancer dans la rénovation, je recommande sans hésiter !
  
 
     Publié sur Google  
   
   Yohan Cavaro 
 27/11/2024
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. La formation de rénovation de fabien m'as beaucoup aidé dans la préparation de mon chantier. J'étais novice et je me sens maintenant prêt à faire le maître d'œuvre sur un chantier de renovation d'un immeuble de 4 appartements.
La formation est complète et le forum très pratique pour poser des questions sur le chantier, avoir des exemples de devis et de chantier. Fabien répond à nos questions ce qui permet d'avoir un avis éclairé.
Je recommande cette formation qui de plus est mise à jour chaque année
  
 
     Publié sur Google  
   
   Eva Hostein 
 20/11/2024
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. J’ai eu l’opportunité de suivre la formation "Rénover pour gagner" proposée par Fabien Liégois, et je suis vraiment satisfait de cette expérience. Cette formation est une mine d’or pour toute personne souhaitant se lancer dans la rénovation immobilière ou optimiser ses projets existants.

Fabien partage avec passion et pédagogie son expertise, en rendant chaque concept accessible, même pour les débutants. Les modules sont clairs, bien structurés et remplis de conseils pratiques qui peuvent être appliqués immédiatement. Ce que j’ai particulièrement apprécié, ce sont les nombreux exemples concrets et les outils mis à disposition, qui permettent de passer rapidement de la théorie à la pratique.

La communauté et l’accompagnement offerts dans le cadre de cette formation sont également un énorme plus. Fabien est très présent pour répondre aux questions et donner des retours personnalisés, ce qui montre son véritable engagement envers ses participants.

Grâce à cette formation, j’ai appris à évaluer avec précision le potentiel d’un bien, à optimiser mes travaux et, surtout, à augmenter significativement mes marges tout en créant des espaces rénovés de qualité. C’est un investissement qui, pour moi, a été largement rentabilisé !

Je recommande vivement "Rénover pour gagner" à tous ceux qui souhaitent développer leur expertise dans ce domaine. Merci à Fabien pour cette aventure enrichissante et inspirante.
  
 
     Publié sur Google  
   
   Matteo Mascaro 
 04/11/2024
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. La formation est vraiment bien structurée, avec des explications simples et accessibles, même pour ceux qui découvrent le sujet. J'ai beaucoup appris sur la conduite de travaux ce qui m'a été d'une grande aide. Je la recommande vivement !
  
 
     Publié sur Google  
   
   Guillaume Un Appart A Rouen 
 12/06/2024
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je viens du monde de la construction (conducteur de travaux) et cette formation est vraiment top ! J'ai appris pas mal de chose en complément de ma formation initiale. C'est très complet, concret et bien organisé. On a même une liste des matériaux a mettre en place pour optimiser le rapport cout / entretien. Merci Fabien !!
  
 
     Publié sur Google  
   
   SARAH NEDELEC 
 25/05/2024
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Formation vraiment très complète et exhaustive, disponibilité et réactivité de Fabien via le groupe Facebook. Suivre cette formation était LA bonne idée, cela m'a vraiment aidée à me lancer dans mon premier investissement locatif !
  
 
     Publié sur Google  
   
   Anne V. 
 25/05/2024
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Excellent programme que celui de Fabien. Un doute sur un matériau ou une solution de rénovation qui risque de faire exploser votre budget ? Plus besoin de passer des heures sur Internet, il suffit de chercher la réponse dans le programme ou auprès de la communauté des membres. C'est un gain de temps considérable mais aussi - et surtout - une vraie tranquillité d'esprit quand on n'a pas d'entourage proche dans le secteur du bâtiment pour vous conseiller. Je recommande ce programme hautement qualitatif +++
  
 
     Publié sur Google  
   
   Ysae Lahmaçun (Lahm) 
 24/05/2024
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Super formation, complète et très détaillée pour ceux qui veulent aller plus loin dans la compréhension de l'investissement immobilier !
  
 
     Publié sur Google  
   
   caroline boineau 
 17/04/2024
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. je suivais Fabien depuis plusieurs années, avec beaucoup d'attention. J'avais écouté beaucoup de contenu gratuit déjà très généreux de sa part, et j'ai sauté le pas pour prendre la formation pour en apprendre encore plus sur des Hacks DPE/Rénovation/financement/PRIME RENOV. La formation est très complète et bien organisée. Des sujets très techniques reviennent régulièrement dans plusieurs modules différents, mais à bon escient, ce qui permet de bien comprendre et de mémoriser. Il y a bcp de détails et de très bon conseils, avec une analyse professionnelle, pour débutants et même pour des personnes plus expérimentées comme moi. Fabien répond aux questions du groupe, c'est très agréable d'avoir une personne qui est impliquée. Je ne suis pas déçue.
  
 
     Publié sur Google  
   
   Pierre 
 10/10/2022
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Merci beaucoup à Fabien et le staff RPG  pour la richesse en contenu et la qualité de cette formation : je pensais connaitre déjà beaucoup de choses et malgré cela j'en apprend énormément à chaque module ! Fabien est un véritable expert de l immobilier (investisseur et ancien ingénieur dans le bâtiment) qui sait  transmettre son expérience avec pédagogie. Pas de promesse d argent sans rien faire ici :  c est des techniques concretes, des concepts clés, de la stratégie mais surtout un processus, une méthodologie bien ficelée qui vous aidera à réussir vos projets immobilier rentables. Entrepreneurs dans l âme : allez y les yeux fermés vous allez adorer ! :-)

Pierre
  
 
     Publié sur Google  
   
   Estelle Lafforgue 
 31/08/2022
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Formation très complète qui permet à la fois d'économiser sur le coût des travaux de rénovation d'un bien et d'améliorer son DPE.
Le plus : la formation est constamment mise à jour.
  
 
     Publié sur Google  
   
   Joris 
 21/08/2022
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Etant déjà pas mal formé dans différents domaines de l'immobilier, il me manquait une compétence cruciale avant de pouvoir me lancer : les travaux. Je n'y connaissais strictement rien et je ne savais pas comment me former efficacement. Puis je suis tombé sur la formation "Rénover pour Gagner" de Fabien Liegeois. Celle-ci a su répondre à toutes mes questions sur la rénovation, les matériaux, les coûts, le choix des artisans, les normes à respecter, etc... Au final je ne regrette pas mon achat et je conseille Fabien et sa formation à tous ceux souhaitant approfondir leurs connaissances dans ce domaine complexe qu'est la rénovation.
  
 
     Publié sur Google  
   
   Bastien renard 
 15/05/2022
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. La formation de Fabien est très bien structurée et se démarque de la concurrence par rapport au volet travaux qui est très poussé.En effet comme le dit Fabien, la meilleure manière de faire des affaires c'est de les créer en apportant de la valeur avec une bonne maîtrise des travaux en appliquant différentes stratégies en fonction du bien, de votre expérience et du risque que vous souhaitez prendre (rafraîchissement/rénovation/division de lots). En effet tout est abordé du diagnostic a la mise en œuvre des travaux.(extérieur (façade/toiture)/ rénovation intérieur/ stratégie de division de lots / délégation ou non de travaux (architectes/entreprises tout corps d'état/artisan) avec les avantages et inconvénients)/comment préparer et gérer un chantier) /comment optimiser les travaux de rénovation énergétique...
De plus Fabien organise régulièrement des conférences vidéos et répond à chaque question personnellement dans le groupe privé. C'est un formateur très sérieux pédagogue et avec une très grande expérience et expertise dans la gestion des travaux. Vous ne regretterez pas la formation qui contient tout les éléments pour réussir son investissement immobilier (notion d'investissement/fiscalité/approche de marché/gestion des travaux) !!!

Conclusion

Pour conclure, la rénovation d’un immeuble demande un réel engagement, que ce soit en termes de connaissance, de temps ou d’argent. C’est pour cette raison que je vous ai créé un pack réunissant plusieurs outils indispensables pour vous aider à faire les bons choix.