Tout ce qu'il faut savoir sur les étapes pour rénover un immeuble
Vous voulez maintenant vous engager dans sa rénovation ?
Il est communément admis dans le monde de l’investissement immobilier qu’un bien à rénover offre plus de perspectives en matière de rentabilité qu’un bien neuf. Plusieurs raisons expliquent ce fait : un meilleur emplacement, un prix plus intéressant, des avantages fiscaux, etc. Il faut toutefois que la rénovation soit menée de manière stratégique pour récolter un retour sur investissement à la hauteur de vos espérances.
Voici un guide des étapes à suivre pour une rénovation réussie.
Une étude préalable afin d’évaluer l’ampleur des travaux à réaliser
Sachez que des normes sont à respecter si la rénovation doit porter sur l’aspect extérieur de votre immeuble. Il vous faudra ainsi contacter votre mairie pour vous renseigner sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme) en vigueur dans la commune de l’immeuble. Attention également aux immeubles dans les zones ABF (Architecte Bâtiment de France) où les contraintes en termes de matériaux seront plus exigeantes. Ce qui veut dire que les coûts de rénovation de la partie extérieure (fenêtres, porte d’entrée, façade …) seront certainement 30 à 40% plus cher qu’en zone non ABF.
Autrement, voici quelques éléments qu’il est nécessaire de vérifier :
- La structure de l’immeuble ;
- La charpente ;
- La couverture toiture ;
- L’installation électrique ;
- La tuyauterie et la plomberie ;
- Le système de ventilation ;
- L’état des cloisons ;
- L’isolation thermique et phonique, etc.
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
La préparation des travaux
Cette étape concerne la planification et l’organisation des travaux. Elle englobe les tâches suivantes :
- Réaliser les plans des travaux : vous pouvez le faire vous-même via des logiciels gratuits en ligne ou vous pouvez confier cette étape à un dessinateur ou un architecte.
- Chiffrer le coût des travaux en se basant sur le diagnostic réalisé préalablement : le budget à prévoir dépendra ainsi de l’ampleur des travaux à réaliser ainsi que de la taille de l’immeuble, mais aussi du standing des matériaux et équipements et du type d’entreprise (un auto-entrepreneur coûtera moins cher qu’une grosse entreprise locale ayant pignon sur rue).
- Déterminer la durée des travaux : selon l’ampleur des travaux à réaliser, celle-ci peut durer de 9 à 18 mois. Elle dépend en grande partie de la taille de l’équipe intervenante. Des auto-entrepreneurs iront moins vite qu’une entreprise générale avec plusieurs dizaines d’ouvriers.
- Etc.
La réalisation des travaux
Il s’agit de la rénovation proprement dite de l’immeuble. Elle nécessite l’intervention de plusieurs corps de métiers. Cependant, ces derniers ne doivent pas tous intervenir au même moment. Les professionnels œuvrant dans les revêtements des murs par exemple doivent figurer parmi les derniers à intervenir, en phase finition.
C’est pourquoi il est nécessaire d’établir un ordre de priorité. Les travaux prioritaires sont :
- Les travaux de démolition et de gros-œuvre : ils peuvent être nécessaires lorsqu’il faut par exemple ouvrir un mur porteur ou consolider une partie fragilisée par le temps, un mauvais entretien ou un défaut de construction.
- Traiter les problèmes d’infiltration d’eau : en cas de problèmes occasionnés par des infiltrations d’eau ou l’humidité, une réparation puis un traitement doit être effectué préalablement.
- Les travaux concernant la charpente et la couverture de l’immeuble.
- Les rénovations liées à l’isolation et au chauffage. La loi sur la transition énergétique va de plus en plus imposer un certain nombre d’obligations en ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique. Par ailleurs, il s’agit d’un point particulièrement important pour garantir le confort des habitants de l’immeuble. En outre, une isolation performante apporte une réelle plus-value au bien et permet de se prévenir d’éventuels dégâts liés à l’humidité et à l’absence de ventilation.
Quid des aides au financement des rénovations d’un immeuble ?
Selon l’ampleur des travaux à réaliser ainsi que la taille de l’immeuble, les coûts de la rénovation peuvent atteindre des sommets. Ils peuvent toutefois être revus à la baisse grâce aux quelques subventions et aides financières auxquelles il est possible de souscrire.
En ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique dans un immeuble bâti depuis plus de 2 ans, il est possible de bénéficier d’une réduction de la TVA à hauteur de 5,5 %. Toutefois, vous devez absolument recourir à un professionnel doté de la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour effectuer les travaux.
Les propriétaires bailleurs ne sont pas éligibles à beaucoup d’aides, mais peuvent tout de même prétendre aux aides de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et à la Loi Normandie dans certaines villes de France.
Des conditions sont toutefois exigées pour en bénéficier, notamment en ce qui concerne le choix des professionnels et des loyers qui vous seront plafonnés par l’état.
Sachez toutefois que des entreprises spécialisées dans le bâtiment proposent un pack complet avec l’intervention d’artisans tous corps d’état (ou TCE) ce qui permet à l’investisseur de n’avoir à traiter qu’avec une seule entreprise. Mais ces entreprises sont généralement 15 à 30% plus cher (voir plus) qu’en prenant des auto-entrepreneurs.
La répartition des frais de travaux dans le cadre d'une copropriété ?
Un immeuble se divise en parties communes et en parties privatives. Si vous n’êtes propriétaire que d’un ou plusieurs appartements, voici quelques informations que vous devez connaître :
- La rénovation des parties privatives est entièrement à la charge de chaque copropriétaire.
- Les travaux liés à la rénovation des parties communes ainsi qu’aux gros œuvres doivent être pris en charge par l’ensemble des copropriétaires. Sont qualifiés de gros œuvres : la rénovation de la toiture et des murs porteurs, de l’étanchéité et de l’isolation de l’immeuble, les traitements parasitaires, etc. Les couloirs, ascenseurs, les escaliers, les canalisations, le hall d’entrée de l’immeuble, les accès à la copropriété, etc. constituent les parties communes.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Pour conclure, la rénovation d’un immeuble demande un réel engagement, que ce soit en termes de connaissance, de temps ou d’argent. C’est pour cette raison que je vous ai créé un pack réunissant plusieurs outils indispensables pour vous aider à faire les bons choix.
