Immobilier : achat-revente et rénovation

Ces derniers temps, investir dans l’immobilier devient tendance. Pour percer dans ce domaine, il faut tout appréhender. Que vous souhaitiez créer votre entreprise d'achat, de rénovation et de revente d’immobilier, ou développer la vôtre, assurez-vous du bon déroulement de toutes les étapes de votre projet.

Une revente rapide

L’achat-revente intéresse aujourd’hui bon nombre d’entreprises et d’investisseurs. Le principe de cette opération est simple. Elle consiste à acheter un bien immobilier en vue de le revendre. Les rénovations dépendent de l’acquéreur. Il appartient à ce dernier de faire un état des lieux et les possibilités de vente. S’il juge nécessaire d’effectuer des travaux de rénovation, il doit considérer les coûts à engager. S’il estime que le bien est suffisamment présentable, il est libre de s’en passer. Le but est de réaliser une plus-value. 


Pour s’en assurer, il convient de « bien acheter ». Cette règle régit toutes les opérations immobilières. En d’autres termes, il faut acheter en dessous du prix du marché. En effet, dans le domaine de l’immobilier, les bénéfices ne se gagnent pas sur la vente. Ils dépendent en grande partie de l’achat.

Imposer un prix de vente élevé, en vue de tirer un maximum de profit, risque de se retourner contre vous, même après d’importants travaux de rénovation. De nombreux acquéreurs investissent une grosse somme en travaux, espérant revendre à un prix au-dessus du marché. Prendre un tel risque pourrait être fatal. Il est toujours préférable de s’accorder avec les tendances du marché.

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RÉNOVER POUR GAGNER : CAS RÉELS

Exemples de quelques-unes de mes rénovations stratégiques en chiffres et images

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Un de mes projets : Une grange abandonnée depuis des dizaines d’années rénovée en appartements me créant un actif net de 160 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

Un de mes projets : Un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu quelques mois plus tard au prix de 120 000€, c’est-à-dire avec une plus-value de 40 000€ net d’impôts

Achat FAI : 57 500€
Total frais et travaux : 22 500€
Total projet : 80 000€
Prix de revente : 120 000€
Durée des travaux : 6 mois

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Un de mes projets : En transformant un ancien hôtel en immeuble de 12 studios meublés me créant ainsi une rentabilité de 15% et une plus-value de 300 000€ BRUT avant impôt

Loyer avant : 4 840€
Loyer après : 6 320€
Total projet : 507 000€
Valeur après : 830 000€
Durée des travaux : 19 mois

Un de mes projets : Un local commercial (prothésiste dentaire) que j’ai transformé en loft de 85 m2 dans une secteur ultra-recherché. J’y habite (projet actuel) et le revendrais dans quelques mois avec une plus value d’environs 130 000€ NET d’impôt

Achat FAI : 80 000€
Total frais et travaux : 132 000€
Total projet : 202 000€
Prix de revente estimé : 335 000€
Durée des travaux : 10 mois

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Investir intelligemment dans un bien à rénover

Aucune qualification professionnelle n’est requise pour devenir un marchand de biens. Ce n’est pas pour autant qu’il faut foncer tête baissée dans ce secteur, étant donné l’importance des enjeux et des sommes à investir. Cette branche d’activité est cependant ouverte à tout un chacun. Voici 5 conseils pour se lancer intelligemment :

  1. Avoir une bonne connaissance du marché immobilier : il est important de connaître les tendances du marché et les secteurs où les biens immobiliers se vendent bien.

  2. Disposer d'un apport suffisant : la rénovation d'un bien immobilier peut coûter cher et il est rare qu'une banque prête la totalité du montant des travaux à un marchand de biens novice. Il faut d'abord faire ses preuves.

  3. Avoir une bonne connaissance des travaux à réaliser : le marchand de biens novice doit être en mesure de superviser les travaux de rénovation nécessaires pour le bien immobilier. Il est donc important d'avoir les connaissances nécessaires pour optimiser les coûts de sa rénovation et faire les meilleurs choix techno-économiques.

  4. Avoir une bonne vision de l'ensemble du projet : la rénovation d'un bien immobilier implique une gestion de projet efficace. Le marchand de biens novice doit être capable de gérer les différents aspects du projet (travaux, budget, délais, urbanisme, etc.) pour s'assurer que le bien immobilier sera prêt à être revendu dans les meilleures conditions.

  5. Respecter les normes en vigueur : le marchand de biens novice doit s'assurer que les travaux réalisés respectent les normes en vigueur (énergétique, incendie, etc..). Cela permettra d'éviter les mauvaises surprises lors de la revente du bien immobilier.

En respectant ces conditions, un marchand de biens novice pourra se lancer dans la rénovation d'un bien immobilier en vue de le revendre avec plus-value. Cependant, il est toujours recommandé de se former pour éviter les erreurs coûteuses et maximiser les chances de réussite du projet.

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Adopter la bonne stratégie

Que vous possédiez une entreprise d’achat, de rénovation et de revente d’immobilier, ou projetiez d’en créer une, le « house flipping » reste un domaine risqué. Avant de débuter, prenez toutes les précautions nécessaires et envisagez toutes les possibilités. La localisation est le premier paramètre à étudier. Pour vous assurer de la profitabilité de votre affaire, évitez les quartiers à mauvaise réputation.

Le mieux est de vous rapprocher des grands centres urbains. Il est également préférable que l’emplacement offre une facilité d’accès aux transports communs, aux centres commerciaux, aux écoles ainsi qu’à des espaces verts.

Si vous parvenez à mettre la main sur un bien immobilier situé dans un secteur en demande, vous êtes sur la bonne voie. Toutefois, il est indispensable d’étudier le prix et l’état du bien. Pour attirer les potentiels acheteurs, son aspect après les travaux de rénovation doit être comparable aux habitations avoisinantes. Le but étant de garder un certain niveau, investir excessivement dans les rénovations n’est pas toujours une bonne idée. Procédez avant tout à une étude de marché : à combien peut s’élever le coût des travaux indispensables ?

Jusqu’à combien les acheteurs sont-ils prêts à débourser pour s’offrir le bien ? Gardez en tête que votre objectif est de tirer le maximum de bénéfices.

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L’activité de marchand de biens

L’achat et la revente d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir fait partie des activités du marchand de biens. Le projet de rénovation est laissé à la seule initiative de chacun. Contrairement aux autres professions immobilières, celle-ci ne nécessite aucun diplôme. Tout intéressé est libre d’exercer ce métier et d’investir la somme qu’il souhaite.

Toutefois, elle est règlementée par la loi. Le statut n’est conféré qu’aux entreprises ayant pour but de réaliser un bénéfice.

L’affaire peut être exploitée par une entreprise individuelle ou par une société commerciale. Il est conseillé d'éviter d’engager des dettes à titre personnel. Monter une société avec un ou plusieurs associés est la solution la plus sûre. Attention, assurez-vous que vos partenaires soient des personnes de confiance. Ne faites pas confiance aveuglément à l’agent immobilier ou au vendeur et étudiez minutieusement l’intérieur et l’extérieur du bien. Vous éviterez ainsi de dépasser votre budget de rénovation.

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