Sébastien génère 32.000€ par an avec ce T2 acheté 60.000€ et rénové pour 35.000€
Un T2 de 60 m2 au rez-de-chaussée dans le département du 54 dans un immeuble des années 40 a été acheté pour 60.000€ FAI (en annonce à 72.000€). Il a nécessité 40.000€ de travaux et d’ameublement.
L’appartement a également une petite cours de 5 m2
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
Au total, le coût de la rénovation est de 35.000€.
Les coûts comprennent notamment les frais d’une architecte d’intérieure, l’isolation thermique des murs, la refonte complète de l’électricité, réfection de la salle de bains, peinture et nouveau revêtement de sol.
Et la GROSSE valeur ajoutée de cette rénovation, c’est le réagencement de l’appartement en supprimant la cloison entre le salon et le couloir :
On constate que le salon est passé d’environs 16 m2 à 23,5 m2. Donc belle valorisation des m2 de l’ancien couloir :
Un autre challenge sur cette rénovation était de gérer quelques problèmes d’humidités.
Notamment ce mur porteur où l’on constate une grosse trace d’humidité sur 1 bon mètre de hauteur, typiquement le signe d’une remonté capillaire. D’autant plus que le logement est au rez-de-chaussée, ne l’oublions pas :
Comment ce problème d’humidité a-t-il été corrigé par Sébastien ?
#1 – Mise à nu du mur en retirant le papier peint et l’enduit afin que l’humidité puisse s’évacuer. Le papier peint « bloquait » l’humidité en la retenant dans le mur. C’est une ÉTAPE PRIMORDIALE !
#2 – Ajout d’une VMC et de réglettes hygro-réglables sur les caissons des fenêtres des pièces dites « sèches » car le logement manquait de ventilation.
#3 – Injection de résine au pied de ce mur. Le coût de cette injection a été de 360 € pour 20 mètres linéaires, soit 18 €/mètre linéaire.
Car Sébastien l’a fait lui-même en utilisant ce produit Sika : https://amzn.to/3Awa0vO
Une autre possibilités aurait été, au lieu de faire l’injection de résine, de recouvrir ce mur avec un produit respirant, comme un enduit à la chaux.
D'autres photos AVANT de l'appartement :
Et maintenant, le résultat...
Le rendement locatif du projet
Après avoir payé les différents frais Airbnb, ménage, consommables, chauffage, électricité, etc., on peut estimer qu’il reste 1 400 € de loyer (sur environ 2 500 € de chiffre d’affaires par mois).
Ensuite, après avoir réglé la mensualité bancaire, la taxe foncière, l’assurance PNO, la CFE et l’entretien locatif, il reste environ 600 € NET par mois. Concernant le fiscal, le logement va basculer en LMP. Tant que le résultat fiscal est inférieur à 0 € au réel, il n’y aura que le forfait URSSAF d’environ 1 300 € par an à régler en termes d’impôts.
Le rendement locatif NET AVANT IMPÔT en location courte durée est donc de 14,01% :
Récupérer ce calculateur de cash‑flow
Le fichier exact utilisé pour ce projet — prêt à l'emploi.
La stratégie de cette rénovation rentable
La grande valeur ajoutée de cette rénovation, outre une superbe décoration, a été le réaménagement du salon en supprimant le couloir.
Le coût d’achat puis des travaux ayant été maîtrisés, une plus-value latente de 30.000€ attend Sébastien.
Le logement a été mis en location meublée courte durée et est géré à distance par Sébastien (qui vit à 2h30 de l’appartement).
Si l’automatisation et la gestion de la location courte durée à distance vous intéressent, vous pouvez laisser votre adresse mail en commentaire afin que je vous ajoute à la liste d’envoi de l’étude de cas que nous organiserons avec Sébastien, où il vous présentera son système.
La stratégie de cette rénovation rentable
- Loyer
- 350€ avant VS 2.500€ après 2.500€ après travaux (vs 350€ avant)
- Total projet
- 105.000€
- Valeur après travaux
- 135.000€
- Durée des travaux
- 7 mois
Rentabilité NETTE avant impôt
14,01%
Message de Sébastien :
"Mis en location courte durée depuis moins de 1 an et déjà 24000 euros de recettes bruts en 9 mois, je dépasse donc le pallier des 23000 euros fixés en LMNP au réel donc bientôt soumis aux cotisations sociales.
600 euros de cash flow par mois sans rien faire en automatisant l'intégralité de la gestion sans passer par une conciergerie.
Donc très content de mon investissement.
Je veux reproduire ce premier investissement qui fonctionne mais en plusieurs lots avec l’achat d’un immeuble entièrement en courte durée.
En revanche, je raisonne toujours en location normale dans mes études de marché car si demain la courte durée n’est plus rentable, il faut se tenir prêt à s’adapter et repasser en location meublée standard."
N’hésitez pas à poser vos questions ci-dessous 👇
7 réponses
Interressé par l’etude de cas aussi. je suis curieux de savoir comment ça fonctionne lorsqu’on est loin.
merci
Merci pour ces chiffres.
Je suis également intéressé par l’étude de cas sur la gestion Airbnb à distance.
Merci
Bonjour,
Superbe étude de cas.
Je suis intéressée par l’automatisation et la gestion de la location courte durée à distance que Sébastien a mis en place.
Merci
Bonjour je suis également très très intéressée par la gestion locative courte durée à distance.
Si vous pouvez me transmettre des éléments ce serait super. Merci beaucoup.
Bonjour
Je suis très intéressé par cette gestion de location à distance !
Très belle rénovation et bel investissement.
Cdlt
Merci beaucoup pour cette étude très intéressante.
Intéressé par l’étude de cas que vous organiserez avec Sébastien prochainement.
Un grand bravo a Sébastien pour cette superbe rénovation ! Je suis très curieux de sa gestion a distance aussi bien des travaux que de la LCD. J’habite très loin de mes premiers investissements immo et cela a été mon erreur à mes yeux car je n’ai pas su bien le gérer par manque de temps.