Clément et Élodie ont rafraîchi et fait valoriser ce T1 en duplex de 49.500€ en 3 mois
(+ 115€ de cash-flow NET par mois)
Un T1 en duplex de 32m2 loi Carrez et 57m2 au sol a été acheté pour 82.000€ FAI. Il a nécessité 8.000€ de travaux et 2.500€ pour l’ameublement.
L’appartement est situé près de Vannes, dans une petite copropriété de trois appartements avec syndic bénévole.
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
Au total, le coût de la rénovation est de 8.000€.
La majorité des fournitures proviennent de Leroy Merlin, et cette rénovation a été réalisée en trois mois par Clément, sa femme, et des amis, uniquement pendant les week-ends.
Les travaux comprennent l’agrandissement de la salle de bains, permettant de remplacer l’ancienne douche de 80×80 cm par une vraie douche de 140×80 cm.
C’est la GROSSE valeur ajoutée de la rénovation :
Et le reste du budget travaux concerne :
- La mise en place d’un nouveau revêtement de sol en stratifié pour le logement et de dalles PVC pour la salle de bains.
- La dépose d’une cloison dans la chambre et le remplacement d’une rampe d’escalier par un système de claustrat.
- La peinture de l’ensemble du logement.
- La décoration.
Voici une vue globale du logement en question :
Le rendement locatif du projet
Après avoir réglé la taxe foncière, l’assurance PNO, la CFE, et réservé 8% du loyer pour la vacance locative et l’entretien, il reste 115€ NET par mois.
Le logement étant au régime réel en LMNP, les impôts seront à 0€ pendant plusieurs années.
Le rendement locatif BRUT est de 7,75% :
La stratégie de cette rénovation rentable
La grande valeur ajoutée dans cette rénovation, outre le rafraîchissement (peinture, revêtement de sol, changement de la cuisine…), a été de réaménager la salle de bains pour pouvoir y installer un vrai bac de douche de 140×80 cm.
Le coût des travaux ayant été maîtrisé, une plus-value latente de 50.000€ attend Clément et Élodie.
- Achat FAI : 82.000€
- Coût travaux : 8.000€
- Coût total projet : 100.500€
- Loyer : 650€ HC
- Valeur après rénovation : 150.000€
Le logement a été mis en location meublé longue durée.
En prenant en compte un scénario de revente à 150.000€ au bout de 6 ans, comme je le préconise dans mon livre via la stratégie TriTAR, alors la rentabilité NET d’impôt du projet sera de 13,70%.
Nous comptons réaliser une opération de ce genre chaque hiver.
La majorité des fournitures proviennent de Leroy Merlin (rapport qualité/prix très convenable avec le déblocage des journée -10% avec la carte 3 ans + achat pendant période promo -15%)."