Comment gérer ses travaux de rénovation ?
Pour réussir la gestion des travaux de rénovation, il importe de respecter différentes phases. Elles concernent dans l’ordre ; la question du budget, le choix de l’entreprise ou des artisans en charge des travaux, le respect des normes, le suivi de chantier ainsi que la réception. Si 74% des personnes déclarent les travaux de rénovation comme source d’inquiétudes, il suffit de les planifier et de respecter les différentes étapes pour s’assurer d’un chantier réussi. Par ailleurs, il faut séparer les travaux de rénovation lourds et légers.
Déterminer le budget nécessaire
Les travaux de rénovation représentent un compromis entre les coûts nécessaires et les désirs du propriétaire investisseur. Néanmoins, les bénéfices réalisés sur le loyer et la marge en cas de revente peuvent être décisifs après ces travaux. Quoi qu’il en soit, l’estimation du budget à prévoir est une étape cruciale avant d’entamer un projet de rénovation.
Il faut rester réaliste et éviter de voir trop grand ou trop petit. En fonction du budget, l’embellissement ou la réhabilitation de la construction peut se dérouler en une ou plusieurs phases. Il faut de ce fait penser à l’ordre des travaux avec l’expertise d’un architecte ou d’une entreprise générale. Les conseils d’un professionnel sont essentiels pour déterminer les rénovations à effectuer en fonction du budget disponible.
Il faut se rappeler en tant qu’investisseur que la « sur-rénovation » ou la « sous-rénovation » vont rogner sur votre cash-flow ou votre plus-value. D’où l’importance de réaliser une « juste-rénovation ».
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
La préparation des travaux
Pour réaliser des économies, beaucoup de propriétaires envisagent d’effectuer eux-mêmes les travaux de rénovation. Cependant, recourir à un artisan permet de jouir de son savoir-faire et de son expérience. Par ailleurs, travailler avec une entreprise du bâtiment est gage de sécurité. Celle-ci dispose en effet d’une assurance décennale qui peut se révéler utile si un problème survient dans les 10 ans après la fin des travaux, ce qui permet d’être protégé contre des problèmes comme Ces entreprises sont souvent assurées en cas d’accident durant les travaux comme :
- La réfection de la charpente ou de la toiture : vous pouvez faire faire intervenir la décennale en cas d’infiltration ou de malfaçon fragilisant la structure
- L’ouverture d’un mur porteur ou une reprise en sous-œuvre : Si après ce genre d’intervention, des fissures structurelles apparaissent dans les 10 ans alors il est possible de faire intervenir l’assurance décennale de l’entreprise.
Pour toutes ces raisons, il est préférable de faire appel aux bons artisans pour réaliser vos travaux de rénovation, surtout lorsqu’ils touchent aux gros œuvres. Il peut être efficace de se fier au bouche-à-oreille pour trouver la perle rare.
Les plateformes de mise en relation sont également pratiques pour trouver le professionnel idéal, mais uniquement dans les grandes-villes. Dans tous les cas, il est essentiel de définir avec précision les besoins et les attentes avec ce dernier. Les propriétaires doués en bricolage peuvent se charger des étapes préalables ou des petites finitions après les travaux.
Cependant, les phases techniques nécessitent l’intervention d’un artisan qualifié ou d’une entreprise. L’autre avantage de passer par un professionnel est de connaître à l’avance le coût précis des travaux. Avant le début du chantier, il vous remet effectivement un devis incluant le prix de la main-d’œuvre et des matériaux.
Le respect des normes de rénovation
La bonne gestion des travaux de rénovation passe également par le respect des obligations légales. Il faut garder en tête que les travaux effectués à l’intérieur d’une habitation individuelle ne nécessitent aucune demande, sauf en cas de division. En revanche, les rénovations qui touchent l’extérieur (façade, couverture toiture, portes et fenêtres) requièrent une autorisation. Elle est également obligatoire pour des travaux d’extension.
Dans tous les cas, le chantier ne doit pas gêner les voisins. Ces désagréments concernent la poussière, le bruit ou encore l’occupation exagérée de la chaussée. Par ailleurs, il est possible que des contraintes supplémentaires s’appliquent aux rénovations au sein d’un appartement en copropriété. Il s’agit par exemple du respect des plages horaires pendant lesquelles les travaux peuvent être effectués. Il est recommandé de se renseigner sur ces différents points avant l’entame des travaux de rénovation.
Mis à part la législation, il faut penser aux attentes futures des résidents. Les besoins de la famille représentent une autre priorité. Vous ne devez pas vous focaliser uniquement sur les rénovations dans l’immédiat, mais également faire un peu de « politique » envers les voisins directs.
Ne pas oublier le suivi et la réception des travaux
Malgré le professionnalisme dont peut faire preuve une entreprise, il relève de la prudence d’assurer le suivi quotidien du déroulement des travaux car la confiance n’exclut pas le contrôle. Cette tâche incombe généralement au maître d’ouvrage qui n’est autre que le propriétaire du bien.
Dans le cas où plusieurs artisans se succèdent, il faut les coordonner tout en gérant les retards qui peuvent survenir. Mine de rien, cet aspect peut se révéler un véritable casse-tête. Dans le cas de travaux de rénovation lourds, il est préférable de contacter une entreprise générale qui pourra sous-traiter l’ensemble ou une partie du chantier. Un architecte peut également s’occuper de cette tâche. Il peut se faire assister par d’autres spécialistes pour une efficacité optimale.
Même pour les petits chantiers, il peut être judicieux de confier leur suivi à des professionnels, surtout si vous ne disposez pas du temps nécessaire pour vous en charger.
La dernière étape de la gestion des travaux de rénovation concerne leur réception. La garantie décennale débute après cette phase. Dans le cas où vous n’êtes pas satisfait ou si les travaux ne sont pas conformes au cahier des charges, il faut les spécifier dans le PV de réception. Si vous n’êtes pas sûr de déceler les malfaçons, n’hésitez pas à contacter un maître d’œuvre ou un architecte. Si vous laissez passer des défauts visibles, vous les acceptez tacitement. Au vu des enjeux, le recours à un professionnel est préférable.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Pour conclure, un projet de rénovation peut être très lucratif, mais demande un réel engagement, que ce soit en termes de temps ou d’argent. Cliquez ci-dessous pour apprendre à réaliser de façon optimale des rénovations rentables grâce à un programme à suivre étape par étape, ainsi que de précieux outils inédits qui vous mâcheront le travail.
