Comment gérer ses travaux de rénovation ?

Pour réussir la gestion des travaux de rénovation, il importe de respecter différentes phases. Elles concernent dans l'ordre ; la question du budget, le choix de l’entreprise ou des artisans en charge des travaux, le respect des normes, le suivi de chantier ainsi que la réception. Si 74% des personnes déclarent les travaux de rénovation comme source d'inquiétudes, il suffit de les planifier et de respecter les différentes étapes pour s’assurer d’un chantier réussi. Par ailleurs, il faut séparer les travaux de rénovation lourds et légers.

Déterminer le budget nécessaire

Les travaux de rénovation représentent un compromis entre les coûts nécessaires et les désirs du propriétaire investisseur. Néanmoins, les bénéfices réalisés sur le loyer et la marge en cas de revente peuvent être décisifs après ces travaux. Quoi qu’il en soit, l’estimation du budget à prévoir est une étape cruciale avant d’entamer un projet de rénovation.

Il faut rester réaliste et éviter de voir trop grand ou trop petit. En fonction du budget, l’embellissement ou la réhabilitation de la construction peut se dérouler en une ou plusieurs phases. Il faut de ce fait penser à l’ordre des travaux avec l’expertise d’un architecte ou d’une entreprise générale. Les conseils d’un professionnel sont essentiels pour déterminer les rénovations à effectuer en fonction du budget disponible.

Il faut se rappeler en tant qu'investisseur que la "sur-rénovation" ou la "sous-rénovation" vont rogner sur votre cash-flow ou votre plus-value. D'où l'importance de réaliser une "juste-rénovation".

Apprendre à budgétiser puis optimiser un projet de rénovation rentable

RÉNOVER POUR GAGNER : CAS RÉELS

Exemples de quelques-unes de mes rénovations stratégiques en chiffres et images

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Un de mes projets : Une grange abandonnée depuis des dizaines d’années rénovée en appartements me créant un actif net de 160 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

Un de mes projets : Un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu quelques mois plus tard au prix de 120 000€, c’est-à-dire avec une plus-value de 40 000€ net d’impôts

Achat FAI : 57 500€
Total frais et travaux : 22 500€
Total projet : 80 000€
Prix de revente : 120 000€
Durée des travaux : 6 mois

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Un de mes projets : En transformant un ancien hôtel en immeuble de 12 studios meublés me créant ainsi une rentabilité de 15% et une plus-value de 300 000€ BRUT avant impôt

Loyer avant : 4 840€
Loyer après : 6 320€
Total projet : 507 000€
Valeur après : 830 000€
Durée des travaux : 19 mois

Un de mes projets : Un local commercial (prothésiste dentaire) que j’ai transformé en loft de 85 m2 dans une secteur ultra-recherché. J’y habite (projet actuel) et le revendrais dans quelques mois avec une plus value d’environs 130 000€ NET d’impôt

Achat FAI : 80 000€
Total frais et travaux : 132 000€
Total projet : 202 000€
Prix de revente estimé : 335 000€
Durée des travaux : 10 mois

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La préparation des travaux

Pour réaliser des économies, beaucoup de propriétaires envisagent d’effectuer eux-mêmes les travaux de rénovation. Cependant, recourir à un artisan permet de jouir de son savoir-faire et de son expérience. Par ailleurs, travailler avec une entreprise du bâtiment est gage de sécurité. Celle-ci dispose en effet d’une assurance décennale qui peut se révéler utile si un problème survient dans les 10 ans après la fin des travaux, ce qui permet d'être protégé contre des problèmes comme Ces entreprises sont souvent assurées en cas d’accident durant les travaux comme :

  • La réfection de la charpente ou de la toiture : vous pouvez faire faire intervenir la décennale en cas d'infiltration ou de malfaçon fragilisant la structure

  • L'ouverture d'un mur porteur ou une reprise en sous-œuvre : Si après ce genre d'intervention, des fissures structurelles apparaissent dans les 10 ans alors il est possible de faire intervenir l'assurance décennale de l'entreprise.

Pour toutes ces raisons, il est préférable de faire appel aux bons artisans pour réaliser vos travaux de rénovation, surtout lorsqu'ils touchent aux gros œuvres. Il peut être efficace de se fier au bouche-à-oreille pour trouver la perle rare.

Les plateformes de mise en relation sont également pratiques pour trouver le professionnel idéal, mais uniquement dans les grandes-villes. Dans tous les cas, il est essentiel de définir avec précision les besoins et les attentes avec ce dernier. Les propriétaires doués en bricolage peuvent se charger des étapes préalables ou des petites finitions après les travaux.

Cependant, les phases techniques nécessitent l’intervention d’un artisan qualifié ou d’une entreprise. L’autre avantage de passer par un professionnel est de connaître à l’avance le coût précis des travaux. Avant le début du chantier, il vous remet effectivement un devis incluant le prix de la main-d’œuvre et des matériaux.

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Le respect des normes de rénovation

La bonne gestion des travaux de rénovation passe également par le respect des obligations légales. Il faut garder en tête que les travaux effectués à l’intérieur d’une habitation individuelle ne nécessitent aucune demande, sauf en cas de division. En revanche, les rénovations qui touchent l’extérieur (façade, couverture toiture, portes et fenêtres) requièrent une autorisation. Elle est également obligatoire pour des travaux d’extension.

Dans tous les cas, le chantier ne doit pas gêner les voisins. Ces désagréments concernent la poussière, le bruit ou encore l’occupation exagérée de la chaussée. Par ailleurs, il est possible que des contraintes supplémentaires s’appliquent aux rénovations au sein d’un appartement en copropriété. Il s’agit par exemple du respect des plages horaires pendant lesquelles les travaux peuvent être effectués. Il est recommandé de se renseigner sur ces différents points avant l’entame des travaux de rénovation.

Mis à part la législation, il faut penser aux attentes futures des résidents. Les besoins de la famille représentent une autre priorité. Vous ne devez pas vous focaliser uniquement sur les rénovations dans l’immédiat, mais également faire un peu de "politique" envers les voisins directs.

Comment budgétiser, élaborer puis piloter un projet de rénovation rentable

Ne pas oublier le suivi et la réception des travaux

Malgré le professionnalisme dont peut faire preuve une entreprise, il relève de la prudence d’assurer le suivi quotidien du déroulement des travaux car la confiance n'exclut pas le contrôle. Cette tâche incombe généralement au maître d’ouvrage qui n’est autre que le propriétaire du bien.

Dans le cas où plusieurs artisans se succèdent, il faut les coordonner tout en gérant les retards qui peuvent survenir. Mine de rien, cet aspect peut se révéler un véritable casse-tête. Dans le cas de travaux de rénovation lourds, il est préférable de contacter une entreprise générale qui pourra sous-traiter l’ensemble ou une partie du chantier. Un architecte peut également s’occuper de cette tâche. Il peut se faire assister par d’autres spécialistes pour une efficacité optimale.

Même pour les petits chantiers, il peut être judicieux de confier leur suivi à des professionnels, surtout si vous ne disposez pas du temps nécessaire pour vous en charger.

La dernière étape de la gestion des travaux de rénovation concerne leur réception. La garantie décennale débute après cette phase. Dans le cas où vous n’êtes pas satisfait ou si les travaux ne sont pas conformes au cahier des charges, il faut les spécifier dans le PV de réception. Si vous n’êtes pas sûr de déceler les malfaçons, n’hésitez pas à contacter un maître d’œuvre ou un architecte. Si vous laissez passer des défauts visibles, vous les acceptez tacitement. Au vu des enjeux, le recours à un professionnel est préférable.

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Conclusion

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