Les investissements nécessaires pour devenir marchand de biens

Investir en tant que marchand de biens consiste à acheter, rénover, puis revendre des biens immobiliers. Ce professionnel s’intéresse aux appartements, aux maisons, aux immeubles ou également aux locaux commerciaux et terrains à bâtir.

Il ne faut pas confondre un marchand de biens et un agent immobilier. L’activité de ce dernier est de servir d’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, et sa rémunération se rapporte à la commission. Quant au marchand de biens, il perçoit ses profits par rapport à la revente des biens qu’il a achetés.

Quid d'un marchand de biens ?

Pour exercer son travail de manière légale, un marchand de biens est dans l’obligation de créer sa propre entreprise et s’inscrire au registre du commerce. Même si ce métier ne nécessite pas de diplôme particulier ni de carte professionnelle, il est essentiel que le marchand de biens soit un fin observateur de la situation immobilière de sa région ou de sa ville. 


Sa première tâche consiste à repérer les bonnes affaires et à trouver un bien qui soit en dessous du prix du marché. Dans la majeure partie des cas, il aura à le rénover avant sa revente afin d’en tirer un bénéfice. Ce métier nécessite en outre des compétences en négociations et un excellent réseau de relations. Il est également conseillé de disposer des connaissances juridiques nécessaires en ce qui concerne les baux, les contrats et l’urbanisme en général. Comme tous les investissements, il est capital d’avoir les fonds suffisants pour l’achat des biens. Il peut s’agir de fonds propres ou empruntés auprès des organismes spécialisés. En ce qui concerne le montant, il dépend de la valeur du bien à acquérir, la fourchette de prix étant large.

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RÉNOVER POUR GAGNER : CAS RÉELS

Exemples de quelques-unes de mes rénovations stratégiques en chiffres et images

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Un de mes projets : Une grange abandonnée depuis des dizaines d’années rénovée en appartements me créant un actif net de 160 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

Un de mes projets : Un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu quelques mois plus tard au prix de 120 000€, c’est-à-dire avec une plus-value de 40 000€ net d’impôts

Achat FAI : 57 500€
Total frais et travaux : 22 500€
Total projet : 80 000€
Prix de revente : 120 000€
Durée des travaux : 6 mois

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Un de mes projets : En transformant un ancien hôtel en immeuble de 12 studios meublés me créant ainsi une rentabilité de 15% et une plus-value de 300 000€ BRUT avant impôt

Loyer avant : 4 840€
Loyer après : 6 320€
Total projet : 507 000€
Valeur après : 830 000€
Durée des travaux : 19 mois

Un de mes projets : Un local commercial (prothésiste dentaire) que j’ai transformé en loft de 85 m2 dans une secteur ultra-recherché. J’y habite (projet actuel) et le revendrais dans quelques mois avec une plus value d’environs 130 000€ NET d’impôt

Achat FAI : 80 000€
Total frais et travaux : 132 000€
Total projet : 202 000€
Prix de revente estimé : 335 000€
Durée des travaux : 10 mois

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La formation à suivre pour devenir marchand de biens

Aucune qualification professionnelle n’est requise pour devenir un marchand de biens. Ce n’est pas pour autant qu’il faut foncer tête baissée dans ce secteur, étant donné l’importance des enjeux et des sommes à investir. Cette branche d’activité est cependant ouverte à tout un chacun. Même sans statut juridique, un marchand de biens doit répondre à trois conditions spécifiques :

  • L’intention spéculative qui signifie que la revente suit l’action d’acheter. L’objectif ne consiste pas à acheter et à rénover pour un usage personnel.

  • L’achat et la revente s’effectuent de manière habituelle même si la mesure de cette dernière n’est pas réellement objective.

  • L’opération d’achat-revente porte sur les parts sociales d’établissements immobiliers, les immeubles, les terrains ou même de fonds de commerce.

En vertu de l’importance des sommes en jeu, exercer en tant que marchand de biens est souvent risqué. Le risque est d’autant plus grand sans des notions en immobilier et en droit. Il est par ailleurs essentiel de savoir estimer le coût et le temps des travaux. Dans le cas contraire, le projet entier s’écroule. En règle générale, la marge bénéficiaire est de 12 à 15 %.

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Le statut du marchand de biens

Il s’agit d’un aspect important, car le statut implique des conséquences importantes. Investir en tant que marchand de biens est une activité commerciale qui exclut les entreprises immobilières comme la SCI. En effet, cette dernière ne convient pas pour l’exercice d’une activité commerciale. Elle est adaptée pour la location.

De plus, il n’est pas possible d’être marchand de biens auto-entrepreneur, car les activités qui sont soumises à la TVA immobilière ne sont pas incluses dans le régime de l’auto-entrepreneur. Ce statut est d’ailleurs déconseillé pour d’autres raisons comme l’absence de protection concernant le patrimoine personnel. Pour leur protection, les marchands de biens optent majoritairement pour les sociétés commerciales. Grâce à sa souplesse, la SASU fait l’unanimité chez ceux qui décident de se lancer seuls. S’ils sont plusieurs, ils se tournent généralement vers la SAS.

Au niveau du salaire, il se rapporte à la plus-value obtenue après la revente des biens. Il est de ce fait difficile d’en estimer le montant, car il n’est pas fixe. Mis à part le prix du bien, les coûts des travaux de rénovation doivent également être pris en compte. Il arrive que le marchand de biens ne perçoive rien durant les deux premières années.

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Les autres détails à savoir

En matière d’évolution de carrière, il est préférable de commencer par des petits biens qui sont moins risqués sur le plan financier. Grâce à son expérience et sa réputation acquise au fil des années, le marchand de biens peut investir dans des projets de plus en plus importants. Il peut par exemple acquérir des terrains pour la construction de bâtiments.

  • Immeubles ;
  • Maisons ;
  • Terrains à bâtir ;
  • Fonds de commerce ;
  • Parts de sociétés immobilières ;
  • Logements.

À l’instar des autres professionnels, le marchand de biens est tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle. Il doit en effet se protéger par rapport aux fautes commises lors de l’exercice de son activité. Quand il revend un immeuble rénové par ses soins, il doit répondre des dommages qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage, et ce, durant une décennie. Le marchand de biens est tenu de s’assurer en responsabilité civile décennale. Il faut souligner que seuls les biens suivants peuvent être achetés et revendus par le marchand de biens :

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Conclusion

Pour conclure, si vous souhaitez investir en tant que marchand de biens, il est essentiel de savoir trouver une bonne affaire, puis de budgétiser et organiser un projet de rénovation rentable. Pour cela, vous pouvez accéder à la meilleure formation en Francophonie pour vous accompagner dans votre carrière de marchand de biens à succès !
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