Les investissements nécessaires pour devenir marchand de biens
Investir en tant que marchand de biens consiste à acheter, rénover, puis revendre des biens immobiliers. Ce professionnel s’intéresse aux appartements, aux maisons, aux immeubles ou également aux locaux commerciaux et terrains à bâtir.
Il ne faut pas confondre un marchand de biens et un agent immobilier. L’activité de ce dernier est de servir d’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, et sa rémunération se rapporte à la commission. Quant au marchand de biens, il perçoit ses profits par rapport à la revente des biens qu’il a achetés.
Quid d'un marchand de biens ?
Pour exercer son travail de manière légale, un marchand de biens est dans l’obligation de créer sa propre entreprise et s’inscrire au registre du commerce. Même si ce métier ne nécessite pas de diplôme particulier ni de carte professionnelle, il est essentiel que le marchand de biens soit un fin observateur de la situation immobilière de sa région ou de sa ville.
Sa première tâche consiste à repérer les bonnes affaires et à trouver un bien qui soit en dessous du prix du marché. Dans la majeure partie des cas, il aura à le rénover avant sa revente afin d’en tirer un bénéfice. Ce métier nécessite en outre des compétences en négociations et un excellent réseau de relations. Il est également conseillé de disposer des connaissances juridiques nécessaires en ce qui concerne les baux, les contrats et l’urbanisme en général. Comme tous les investissements, il est capital d’avoir les fonds suffisants pour l’achat des biens. Il peut s’agir de fonds propres ou empruntés auprès des organismes spécialisés. En ce qui concerne le montant, il dépend de la valeur du bien à acquérir, la fourchette de prix étant large.
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
La formation à suivre pour devenir marchand de biens
Aucune qualification professionnelle n’est requise pour devenir un marchand de biens. Ce n’est pas pour autant qu’il faut foncer tête baissée dans ce secteur, étant donné l’importance des enjeux et des sommes à investir. Cette branche d’activité est cependant ouverte à tout un chacun. Même sans statut juridique, un marchand de biens doit répondre à trois conditions spécifiques :
- L’intention spéculative qui signifie que la revente suit l’action d’acheter. L’objectif ne consiste pas à acheter et à rénover pour un usage personnel.
- L’achat et la revente s’effectuent de manière habituelle même si la mesure de cette dernière n’est pas réellement objective.
- L’opération d’achat-revente porte sur les parts sociales d’établissements immobiliers, les immeubles, les terrains ou même de fonds de commerce.
En vertu de l’importance des sommes en jeu, exercer en tant que marchand de biens est souvent risqué. Le risque est d’autant plus grand sans des notions en immobilier et en droit. Il est par ailleurs essentiel de savoir estimer le coût et le temps des travaux. Dans le cas contraire, le projet entier s’écroule. En règle générale, la marge bénéficiaire est de 12 à 15 %.
Le statut du marchand de biens
Il s’agit d’un aspect important, car le statut implique des conséquences importantes. Investir en tant que marchand de biens est une activité commerciale qui exclut les entreprises immobilières comme la SCI. En effet, cette dernière ne convient pas pour l’exercice d’une activité commerciale. Elle est adaptée pour la location.
De plus, il n’est pas possible d’être marchand de biens auto-entrepreneur, car les activités qui sont soumises à la TVA immobilière ne sont pas incluses dans le régime de l’auto-entrepreneur. Ce statut est d’ailleurs déconseillé pour d’autres raisons comme l’absence de protection concernant le patrimoine personnel. Pour leur protection, les marchands de biens optent majoritairement pour les sociétés commerciales. Grâce à sa souplesse, la SASU fait l’unanimité chez ceux qui décident de se lancer seuls. S’ils sont plusieurs, ils se tournent généralement vers la SAS.
Au niveau du salaire, il se rapporte à la plus-value obtenue après la revente des biens. Il est de ce fait difficile d’en estimer le montant, car il n’est pas fixe. Mis à part le prix du bien, les coûts des travaux de rénovation doivent également être pris en compte. Il arrive que le marchand de biens ne perçoive rien durant les deux premières années.
Les autres détails à savoir
En matière d’évolution de carrière, il est préférable de commencer par des petits biens qui sont moins risqués sur le plan financier. Grâce à son expérience et sa réputation acquise au fil des années, le marchand de biens peut investir dans des projets de plus en plus importants. Il peut par exemple acquérir des terrains pour la construction de bâtiments.
- Immeubles ;
- Maisons ;
- Terrains à bâtir ;
- Fonds de commerce ;
- Parts de sociétés immobilières ;
- Logements.
À l’instar des autres professionnels, le marchand de biens est tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle. Il doit en effet se protéger par rapport aux fautes commises lors de l’exercice de son activité. Quand il revend un immeuble rénové par ses soins, il doit répondre des dommages qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage, et ce, durant une décennie. Le marchand de biens est tenu de s’assurer en responsabilité civile décennale. Il faut souligner que seuls les biens suivants peuvent être achetés et revendus par le marchand de biens :
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Pour conclure, si vous souhaitez investir en tant que marchand de biens, il est essentiel de savoir trouver une bonne affaire, puis de budgétiser et organiser un projet de rénovation rentable. Pour cela, vous pouvez accéder à la meilleure formation en Francophonie pour vous accompagner dans votre carrière de marchand de biens à succès !
