Bien gérer ses travaux d'entretien et de maintenance de maison
Faute d’entretien, la maison se dévalorise progressivement.
Pour maintenir le minimum de confort et préserver sa structure, il est indispensable de consacrer du temps et un budget aux travaux d’entretien. Avant de commencer les travaux, veillez toutefois à rester dans le cadre légal.
Je vous propose de découvrir comment rénover pour louer plus cher en fonction du type de logement ou de contrat de location.
Quand et pourquoi réaliser des travaux d’entretien de maison ?
La maison se dégrade inévitablement avec le temps. Certains matériaux, composantes et installations nécessitent un entretien particulier pour éviter un endommagement irrémédiable. Parfois, un entretien particulier ne suffit pas à empêcher l’usure. Quelques travaux s’imposent :
- Le nettoyage des gouttières.
- Le remplacement des fenêtres ou portes.
- Le remaniement de la toiture ou le ravalement des façades.
Il suffit que les travaux effectués maintiennent la performance de la maison pour être catégorisés parmi les travaux d’entretien. Les améliorations et agrandissements ne sont donc pas considérés comme tels.
La fréquence des travaux d’entretien varie en fonction de la durée de vie de chaque matériau et de chaque construction.
- La peinture doit être refaite tous les 10 ans en moyenne.
- La pompe à chaleur, la chaudière et le ramonage nécessitent un entretien annuel pour éviter les risques de panne.
- Le remaniement de la toiture, le renouvellement des façades en extérieur et la peinture en intérieur doivent se faire tous les 15 à 30 ans.
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
Un calendrier d’entretien pour les travaux dans la maison
Avec le temps, plusieurs idées de travaux d’entretien peuvent vous passer par la tête. Cependant, seuls certains d’entre eux seront réalisables. Pour ne pas vous éparpiller dans les tâches à entreprendre, rien ne vaut les écrits. Chaque fois qu’une idée vous vient pour l’entretien de votre habitation, prenez-en note pour ne pas l’oublier. Par la suite, il vous sera plus facile de dresser un calendrier d’entretien.
En effet, établir un calendrier d’entretien permet de mieux vous organiser. A moins de disposer de moyens conséquents, l’ampleur des travaux peut décourager. De nombreux propriétaires ou locataires renoncent d’ailleurs une fois le devis des travaux reçu. Grâce à un calendrier, vous pourrez programmer les interventions pour les effectuer petit à petit, selon votre disponibilité et le budget en mains. En les planifiant à votre rythme, il sera aussi plus facile d’économiser. Il n’est pas nécessaire de tout finir en une seule fois. L’essentiel est de vous assurer que les travaux d’entretien soient réalisés dans les règles. Il suffit de traiter en premier les travaux que vous jugez prioritaires.
Il vous revient de dresser votre calendrier d’entretien. En effet, chaque type de maison a des besoins particuliers. Une maison traditionnelle qui date des années 30 ne s’entretient pas comme une maison bâtie récemment. Il est conseillé d’élaborer votre plan selon votre intérieur. Vérifiez régulièrement la structure, les murs, le plafond, les tuyauteries, le chauffage, les raccordements électriques et les appareils électroménagers pour éviter les gros travaux. Plus les réparations sont importantes, plus les coûts sont élevés.
Pourquoi confier les travaux d’entretien à un professionnel ?
Réaliser les travaux d’entretien soi-même est envisageable, à condition de posséder et savoir manipuler les outils nécessaires. Une petite erreur de votre part pourrait être fatale. Confier les travaux d’entretien à un professionnel offre plusieurs avantages :
- S’assurer de la qualité : certains travaux d’entretien nécessitent un savoir-faire particulier. En faisant appel à un professionnel, vous vous assurez que les travaux sont exécutés dans les règles de l’art. En plus de gagner du temps dans la réalisation, vous aurez l’occasion d’apprécier une bonne finition dans une durée plus courte.
- Bénéficier des aides : contrairement aux idées reçues, engager un professionnel peut pour faire économiser de l’argent. En effet, il existe différentes solutions pour obtenir des aides financières. En général, la principale condition requise est de contacter un professionnel certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement).
- Garantir la sécurité : les travaux d’entretien occasionnent souvent des accidents domestiques. Des câbles mal branchés ou un revêtement de sol mal positionné peuvent endommager davantage votre habitat et présenter des risques d’accident pour les occupants des lieux. Pour mener à bien les travaux d’entretien, rien ne vaut les conseils d’un expert.
Quelques cas délicats
Dans certaines situations, les travaux d’entretien sont considérés comme obligatoires par la loi. Il est ainsi important de faire attention pour ne pas s’exposer à des poursuites.
- Un mur privatif construit en limite séparative : si votre mur donne accès à la propriété du voisin, son consentement est nécessaire avant d’entreprendre des travaux d’entretien. En effet, les travaux nécessitent souvent une intrusion dans sa propriété. Son accord préalable est ainsi requis. Si le voisin en question refuse, le tribunal peut vous accorder une autorisation à condition que les travaux soient suffisamment indispensables et qu’ils nécessitent forcément votre intrusion dans sa propriété.
- La répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire : chacune des parties a une responsabilité dans l’entretien de la maison. L’entretien courant de la maison revient au locataire. Cela concerne l’entretien annuel de la chaudière et du chauffe-eau, le changement de la robinetterie, les graissages des joints, ainsi que les travaux pour son bien-être. Le propriétaire ou bailleur, quant à lui, se doit de mettre à la disposition de ses locataires un habitat décent. Tous les travaux lourds, participant à un garant de clos et de couvert, lui reviennent de ce fait.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Bref, vous avez des travaux d’entretien de maison en vue ? Et notamment une maison en location ? Découvrez le guide ultime de la rénovation stratégique. De plus, le programmes est déductible des impôts ou éligible CPF.
