Bien gérer ses travaux d'entretien et de maintenance de maison

Faute d’entretien, la maison se dévalorise progressivement.

Pour maintenir le minimum de confort et préserver sa structure, il est indispensable de consacrer du temps et un budget aux travaux d’entretien. Avant de commencer les travaux, veillez toutefois à rester dans le cadre légal.

Je vous propose de découvrir comment rénover pour louer plus cher en fonction du type de logement ou de contrat de location.

Quand et pourquoi réaliser des travaux d’entretien de maison ? 

La maison se dégrade inévitablement avec le temps. Certains matériaux, composantes et installations nécessitent un entretien particulier pour éviter un endommagement irrémédiable. Parfois, un entretien particulier ne suffit pas à empêcher l’usure. Quelques travaux s’imposent :
  • Le nettoyage des gouttières.

  • Le remplacement des fenêtres ou portes.

  • Le remaniement de la toiture ou le ravalement des façades.

Il suffit que les travaux effectués maintiennent la performance de la maison pour être catégorisés parmi les travaux d’entretien. Les améliorations et agrandissements ne sont donc pas considérés comme tels.

La fréquence des travaux d’entretien varie en fonction de la durée de vie de chaque matériau et de chaque construction.
  • La peinture doit être refaite tous les 10 ans en moyenne.

  • La pompe à chaleur, la chaudière et le ramonage nécessitent un entretien annuel pour éviter les risques de panne.

  • Le remaniement de la toiture, le renouvellement des façades en extérieur et la peinture en intérieur doivent se faire tous les 15 à 30 ans.

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Exemples de quelques-unes de mes rénovations stratégiques en chiffres et images

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Un de mes projets : Une grange abandonnée depuis des dizaines d’années rénovée en appartements me créant un actif net de 160 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

Un de mes projets : Un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu quelques mois plus tard au prix de 120 000€, c’est-à-dire avec une plus-value de 40 000€ net d’impôts

Achat FAI : 57 500€
Total frais et travaux : 22 500€
Total projet : 80 000€
Prix de revente : 120 000€
Durée des travaux : 6 mois

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Un de mes projets : En transformant un ancien hôtel en immeuble de 12 studios meublés me créant ainsi une rentabilité de 15% et une plus-value de 300 000€ BRUT avant impôt

Loyer avant : 4 840€
Loyer après : 6 320€
Total projet : 507 000€
Valeur après : 830 000€
Durée des travaux : 19 mois

Un de mes projets : Un local commercial (prothésiste dentaire) que j’ai transformé en loft de 85 m2 dans une secteur ultra-recherché. J’y habite (projet actuel) et le revendrais dans quelques mois avec une plus value d’environs 130 000€ NET d’impôt

Achat FAI : 80 000€
Total frais et travaux : 132 000€
Total projet : 202 000€
Prix de revente estimé : 335 000€
Durée des travaux : 10 mois

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Un calendrier d’entretien pour les travaux dans la maison 

Avec le temps, plusieurs idées de travaux d’entretien peuvent vous passer par la tête. Cependant, seuls certains d’entre eux seront réalisables. Pour ne pas vous éparpiller dans les tâches à entreprendre, rien ne vaut les écrits. Chaque fois qu’une idée vous vient pour l’entretien de votre habitation, prenez-en note pour ne pas l’oublier. Par la suite, il vous sera plus facile de dresser un calendrier d’entretien.

En effet, établir un calendrier d’entretien permet de mieux vous organiser. A moins de disposer de moyens conséquents, l’ampleur des travaux peut décourager. De nombreux propriétaires ou locataires renoncent d’ailleurs une fois le devis des travaux reçu. Grâce à un calendrier, vous pourrez programmer les interventions pour les effectuer petit à petit, selon votre disponibilité et le budget en mains. En les planifiant à votre rythme, il sera aussi plus facile d’économiser. Il n’est pas nécessaire de tout finir en une seule fois. L’essentiel est de vous assurer que les travaux d’entretien soient réalisés dans les règles. Il suffit de traiter en premier les travaux que vous jugez prioritaires.

Il vous revient de dresser votre calendrier d’entretien. En effet, chaque type de maison a des besoins particuliers. Une maison traditionnelle qui date des années 30 ne s’entretient pas comme une maison bâtie récemment. Il est conseillé d’élaborer votre plan selon votre intérieur. Vérifiez régulièrement la structure, les murs, le plafond, les tuyauteries, le chauffage, les raccordements électriques et les appareils électroménagers pour éviter les gros travaux. Plus les réparations sont importantes, plus les coûts sont élevés.

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Pourquoi confier les travaux d’entretien à un professionnel ? 

Réaliser les travaux d’entretien soi-même est envisageable, à condition de posséder et savoir manipuler les outils nécessaires. Une petite erreur de votre part pourrait être fatale. Confier les travaux d’entretien à un professionnel offre plusieurs avantages :

  • S’assurer de la qualité : certains travaux d’entretien nécessitent un savoir-faire particulier. En faisant appel à un professionnel, vous vous assurez que les travaux sont exécutés dans les règles de l’art. En plus de gagner du temps dans la réalisation, vous aurez l’occasion d’apprécier une bonne finition dans une durée plus courte.

  • Bénéficier des aides : contrairement aux idées reçues, engager un professionnel peut pour faire économiser de l’argent. En effet, il existe différentes solutions pour obtenir des aides financières. En général, la principale condition requise est de contacter un professionnel certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement).

  • Garantir la sécurité : les travaux d’entretien occasionnent souvent des accidents domestiques. Des câbles mal branchés ou un revêtement de sol mal positionné peuvent endommager davantage votre habitat et présenter des risques d’accident pour les occupants des lieux. Pour mener à bien les travaux d’entretien, rien ne vaut les conseils d’un expert.

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Quelques cas délicats 

Dans certaines situations, les travaux d’entretien sont considérés comme obligatoires par la loi. Il est ainsi important de faire attention pour ne pas s’exposer à des poursuites.
  • Un mur privatif construit en limite séparative : si votre mur donne accès à la propriété du voisin, son consentement est nécessaire avant d’entreprendre des travaux d’entretien. En effet, les travaux nécessitent souvent une intrusion dans sa propriété. Son accord préalable est ainsi requis. Si le voisin en question refuse, le tribunal peut vous accorder une autorisation à condition que les travaux soient suffisamment indispensables et qu’ils nécessitent forcément votre intrusion dans sa propriété.

  • La répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire : chacune des parties a une responsabilité dans l’entretien de la maison. L’entretien courant de la maison revient au locataire. Cela concerne l’entretien annuel de la chaudière et du chauffe-eau, le changement de la robinetterie, les graissages des joints, ainsi que les travaux pour son bien-être. Le propriétaire ou bailleur, quant à lui, se doit de mettre à la disposition de ses locataires un habitat décent. Tous les travaux lourds, participant à un garant de clos et de couvert, lui reviennent de ce fait.

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