Rénover pour mieux louer son bien immobilier
Vous êtes l’heureux propriétaire d’un appartement ou d’une maison ?
Avant de songer à louer votre bien, pensez à le retaper. En effet, les locataires ont tendance à réclamer une réduction du loyer lorsque le logement nécessite des améliorations à leurs frais. Mieux vaut anticiper en réalisant vous-même les travaux de rénovation. Vous aurez ainsi l’occasion d’amortir votre investissement en augmentant le loyer.
Je vous propose de découvrir comment rénover pour louer plus cher en fonction du type de logement ou de contrat de location.
Réaliser des travaux sur un appartement destiné à la location
Vous envisagez de louer votre appartement ? Quelques travaux de rénovation vous permettront de rendre votre bien plus attractif sur le marché. Ainsi, vous trouverez rapidement un locataire sérieux tout en gagnant plus d’argent. Comment présenter votre appartement sous son meilleur jour lors des visites immobilières ?
Vous devez :
- Vérifier l’état des différentes installations. Les prises et les interrupteurs fonctionnent-ils correctement ? Côté plomberie, assurez-vous que les robinets ne fuient pas. De même, un évier bouché doit être réparé au plus vite.
- Agrandir l’espace. Si votre appartement est assez petit, l’idéal est de casser les cloisons afin d’obtenir une cuisine ouverte sur le salon ou une chambre avec salle de bains attenante par exemple.
- Améliorer l’isolation phonique et acoustique de votre appartement. Des fenêtres avec double vitrage, une moquette, un faux plafond et une porte blindée sont autant de solutions vous permettant d’éviter les problèmes de résonance.
- Rénover les revêtements usés. Avec le temps, le parquet peut présenter des traces de rayures. Un léger ponçage suivi de l’application d’une cire fera l’affaire si elles ne sont pas profondes. De même, un carrelage fissuré doit être réparé avant l’arrivée de la première visite immobilière. Concernant les murs, la peinture fraîche est parfaite pour sublimer un appartement à louer. Oubliez le papier peint, car ce revêtement s’abîme très vite. De plus, le changement de peinture s’effectue rapidement entre deux locations.
Vous avez décidé de louer votre appartement en meublé ? N’oubliez pas de vérifier que vous avez bien installé tous les équipements obligatoires comme la literie, les plaques de cuisson ou encore les ustensiles de cuisine.
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
Rénover un studio pour mieux le louer
Investir dans un studio à rénover représente un investissement rentable à condition de :
- Choisir une ville avec une bonne demande locative ;
- Évaluer les travaux relatifs aux parties communes pour éviter les mauvaises surprises ;
- Réaliser tous les travaux de rénovation nécessaires avant sa mise en location ;
- Opter pour la location meublée. En effet, ce type de contrat correspond à un loyer plus élevé. De plus, les locataires à la recherche d’un studio s’y établissent généralement sur de courtes durées et ne possèdent pas de meubles (salariés temporairement mutés ou étudiants). Si toutefois, vous préférez la stabilité, je vous conseille la location vide.
Vous avez trouvé votre coup de cœur ? Félicitations ! Il ne vous reste plus qu’à rénover et à bien aménager votre nouveau studio afin de le louer au meilleur prix. Pour ce faire, plusieurs solutions s’offrent à vous, à savoir :
- Supprimer les cloisons. Dans un studio, la sensation d’étouffement se fait vite ressentir, d’où l’intérêt d’agrandir la pièce. Ainsi, vos futurs locataires pourront circuler librement d’une zone à l’autre : salon, cuisine, salle d’eau….
- Aménager une petite cuisine fonctionnelle. Cette zone doit comporter tout le nécessaire, c’est-à-dire un évier, un réfrigérateur, des plaques de cuisson et un four à micro-ondes. Quant aux rangements, l’idéal est de choisir des meubles en hauteur ou d’exploiter l’espace sous le plan de travail.
- Optimiser les rangements. Dans un studio où chaque centimètre carré compte, je vous conseille d’installer des meubles gains de place comme une bibliothèque encastrée, une banquette avec coffre…
- Meubler sans surcharger l’espace. Oubliez les équipements imposants. Privilégiez plutôt les modèles pliants ou empilables pour gagner de l’espace. Prenez l’exemple des tabourets qui sont parfaits pour compléter les meubles de salon sans encombrer la pièce. Autre atout, ils se transforment aisément en tables basses, en bouts de canapé ou encore en tables de chevet. Pour créer un coin nuit, le choix se fera entre un lit escamotable ou un canapé-lit.
Investir dans une maison ancienne pour augmenter ses revenus locatifs
L’investissement locatif vous intéresse ?
Sachez qu’une maison à rénover offre plus de perspectives de rentabilité qu’un logement neuf. En général, son coût à l’achat est moins cher, même lorsque vous devez réaliser des travaux de rénovation. De plus, l’immobilier ancien profite souvent d’un bon emplacement. Toutefois, il est important de hiérarchiser les travaux à réaliser en privilégiant ceux qui sont les plus rentables. Comment rénover une maison afin de la louer au meilleur prix ? En plus de l’aspect esthétique, vous devez améliorer les performances énergétiques de votre bien en prenant en compte :
- L’isolation des combles. Lorsqu’une maison n’est pas bien isolée, environ 30 % de la chaleur est susceptible de s’échapper par le toit en période hivernale. Pour y remédier, il est conseillé de rénover les combles. Choisir un isolant efficace, c’est la garantie de réaliser jusqu’à 25 % d’économies sur les factures énergétiques. De quoi séduire les locataires potentiels qui souhaitent mieux se chauffer en hiver tout en dépensant moins !
- L’isolation des sols. Le plancher bas donnant sur un sous-sol non chauffé, un vide sanitaire ou un terre-plein peut être à l’origine d’une déperdition de chaleur. Son isolation permet de réduire la facture énergétique d’environ 10 %.
- L’isolation des murs extérieurs. Ce type de travaux permet de réduire les dépenses énergétiques de 15 % en moyenne.
- Le système de chauffage et de production d’eau chaude. Optez pour des appareils économiques et écologiques comme un chauffe-eau thermodynamique ou des radiateurs à inertie douce.
- Si les travaux de rénovation sont réalisés correctement, tout le monde y gagne. En tant que propriétaire, vous profiterez d’une meilleure rentabilité et d’une plus grande tranquillité sur votre investissement. De son côté, votre locataire habitera dans une maison à la fois confortable et peu énergivore.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Vous l’aurez compris, mener des travaux de rénovation est la meilleure solution pour augmenter la valeur actuelle de votre bien sur le marché. Les interventions peuvent aller d’un simple rafraîchissement de peinture à une remise à neuf de l’isolation, de la plomberie, de l’électricité et bien plus encore.
Dans tous les cas, l’idéal est de budgétiser votre projet avant de vous lancer. Si vous avez besoin d’un accompagnement personnalisé lors de la rénovation de votre immeuble, maison ou studio, n’hésitez pas à découvrir mon programme d’accompagnement ci-dessous. Vous verrez, l’investissement locatif et la rénovation stratégique n’auront plus aucun secret pour vous. De plus, mes programmes sont déductibles des impôts ou éligible CPF.
