Rénovation immobilière : mes conseils pour vendre au meilleur prix

Envie d’acquérir un appartement pour le rénover en vue de le revendre au meilleur prix ? Une rénovation stratégique est le secret pour réaliser une bonne affaire. Vous devez cibler les travaux les plus rentables afin de convaincre rapidement les acquéreurs potentiels. Je vous propose de découvrir ma méthode pour augmenter la valeur de votre bien sur le marché et maximiser vos chances d’obtenir des offres d’achat.

Rénover un bien à vendre, est-ce réellement rentable ?

D’après mon expérience, je peux vous affirmer que la rénovation est l’une des meilleures solutions pour générer des bénéfices lors de la revente. Beaucoup de propriétaires hésitent à dépenser de l’argent sur un bien qu’ils ne souhaitent pas garder. Pourtant, quelques travaux suffisent pour augmenter la valeur d’un appartement ou d’une maison.

Il est normal qu’un acheteur potentiel soit réticent à proposer son offre s’il se rend compte que votre bien présente de nombreux défauts : peinture craquelée, traces d’humidité sur le plafond, murs fissurés, toiture mal isolée...

En plus du prix d’achat, il devra préparer de quoi réaliser des travaux de rénovation. Ces derniers nécessiteront en outre du temps et de la patience si par exemple certaines pièces ne sont pas aménageables dans l’immédiat. À mon avis, une bonne affaire se crée. Si vous mettez toutes les chances de votre côté en réalisant les travaux vous-même, vous pourrez rembourser les frais engagés tout en réalisant des bénéfices après augmentation du prix de vente.

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RÉNOVER POUR GAGNER : CAS RÉELS

Exemples de quelques-unes de mes rénovations stratégiques en chiffres et images

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Un de mes projets : Une grange abandonnée depuis des dizaines d’années rénovée en appartements me créant un actif net de 160 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

Un de mes projets : Un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu quelques mois plus tard au prix de 120 000€, c’est-à-dire avec une plus-value de 40 000€ net d’impôts

Achat FAI : 57 500€
Total frais et travaux : 22 500€
Total projet : 80 000€
Prix de revente : 120 000€
Durée des travaux : 6 mois

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Un de mes projets : En transformant un ancien hôtel en immeuble de 12 studios meublés me créant ainsi une rentabilité de 15% et une plus-value de 300 000€ BRUT avant impôt

Loyer avant : 4 840€
Loyer après : 6 320€
Total projet : 507 000€
Valeur après : 830 000€
Durée des travaux : 19 mois

Un de mes projets : Un local commercial (prothésiste dentaire) que j’ai transformé en loft de 85 m2 dans une secteur ultra-recherché. J’y habite (projet actuel) et le revendrais dans quelques mois avec une plus value d’environs 130 000€ NET d’impôt

Achat FAI : 80 000€
Total frais et travaux : 132 000€
Total projet : 202 000€
Prix de revente estimé : 335 000€
Durée des travaux : 10 mois

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L’isolation : un bon argument de vente

Les maisons et appartements mieux isolés se vendent plus cher. Non seulement ils offrent un meilleur confort en été comme en hiver, mais en plus, ils garantissent des factures peu élevées aux futurs acquéreurs. De quoi séduire ceux qui préfèrent économiser au maximum après un achat immobilier ! Si vous souhaitez vendre rapidement votre bien au prix fort, privilégiez les travaux améliorant le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ainsi, je vous suggère d’améliorer les éléments suivants :
  • Les combles mal isolés,

  • Changer votre chaudière par une plus récente ou basculer en full électrique,

  • Les baies vitrées et fenêtres munies d’un simple vitrage ...

Je tiens à préciser que l’amélioration de l’isolation thermique peut augmenter le prix de vente jusqu’à +20 %. Tout dépend des travaux réalisés. La plus-value vous semble peu élevée ? Il serait plus intéressant de donner au futur acquéreur un avant-goût des avantages qu’il peut en tirer s’il réalise les travaux de rénovation à ses frais. Néanmoins, vous devrez rester ouvert à la négociation.


Par ailleurs, ne négligez pas l’isolation acoustique de votre maison ou appartement. Les rideaux phoniques et les tapis épais sont autant d’astuces permettant de retrouver le calme sans réaliser des travaux.

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La mise aux normes de l’installation électrique

Vous avez récemment acquis une maison ancienne et souhaitez la revendre au meilleur prix ? Avant de publier des annonces immobilières, pensez à refaire son installation électrique. En effet, le diagnostic électricité est obligatoire lorsque le logement mis en vente a plus de 15 ans. Ce document donne un aperçu des risques susceptibles de mettre en danger les futurs occupants et leurs biens.

Si votre installation est défectueuse, la loi ne vous oblige pas à réaliser des travaux de rénovation. Toutefois, ce détail peut freiner les acquéreurs potentiels ou du moins, les pousser à négocier le prix. Il est ainsi de votre intérêt de procéder à une rénovation et/ou à une mise aux normes de votre installation électrique. En général, les travaux à prévoir coûtent entre 100 € par m2. Ils peuvent inclure :

  • Le remplacement du tableau électrique ;

  • La pose d’interrupteurs et de prises ;

  • La création de nouveaux circuits électriques ;

  • La mise à la terre…
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La cuisine et la salle de bains : des pièces à chouchouter

La rénovation de ces deux pièces stratégiques vous permet d’augmenter la valeur de votre maison ou appartement. Je ne vous conseille pas de tout casser, mais plutôt d’apporter un coup de jeune à votre cuisine et à votre salle de bains. Voici une liste de petits travaux vous permettant de les rénover à moindres frais tout en faisant bonne impression auprès des futurs acheteurs :

  • La pose d’une nouvelle douche ;

  • Le remplacement des robinets ;

  • Un coup de peinture aux murs ;

  • Le changement du plan de travail ou des meubles de rangement ;

  • La pose d’un carrelage adhésif…

Inutile d’investir dans des matériaux ou équipements haut de gamme ! De même, évitez d’aménager une nouvelle salle de bains avec jacuzzi. Vous risqueriez de faire fuir les acheteurs si le rendu paraît disproportionné comparé au reste de la maison ou de l’appartement. Par ailleurs, avant de fixer un rendez-vous pour une première visite, pensez à tout ranger et à nettoyer de fond en comble les moindres recoins : évier, joints de carrelage, revêtement de sol, miroir, baignoire... Si vous avez les moyens, faites appel à un professionnel.

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Ne faites pas l'impasse sur les finitions !

Mon conseil pour réussir un investissement immobilier est de ne négliger aucun détail. Les acquéreurs potentiels ne s’intéressent pas uniquement au niveau de confort, à la sécurité du logement et sa performance énergétique. Ils recherchent un logement dans lequel ils peuvent se projeter. Une décoration des années 70 ou un mur orange ne sera pas au goût de tous les candidats à l’achat.

Or, l’objectif est d’attirer le plus grand nombre d’acquéreurs potentiels. Pour mettre toutes les chances de votre côté, essayez de dépersonnaliser les pièces avant les visites immobilières. Voici deux astuces efficaces et faciles à réaliser :

  • Choisissez une peinture murale de couleur neutre comme le blanc ou le beige. Afin de limiter votre budget, n’hésitez pas à réaliser cette tâche vous-même ou avec l’aide d’un proche un peu bricoleur.

  • Rangez les vases, les meubles usés ainsi que les tableaux dans le grenier ou dans la cave en attendant votre déménagement. Cette astuce vous permettra de libérer l’espace et d’agrandir visuellement les pièces pendant les visites.
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LES INVESTISSEURS IMMOBILIER RÉNOVER POUR GAGNER

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Conclusion

Rénover une maison ou un appartement pour vendre plus cher constitue un vrai challenge. D’une part, vous devez miser sur des travaux rentables. D’autre part, un investissement plus ou moins conséquent est nécessaire. Si vous êtes prêt à relever le défi, je vous partagerai avec plaisir le fruit de mon expérience dans le bâtiment et dans l’immobilier, le tout à un tarif abordable. Avec ma stratégie, vous deviendrez bientôt un investisseur à succès.

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