Tout ce qu'il faut savoir sur les travaux d'appartement et maison
Chaque année, beaucoup entreprennent des travaux de rénovation en maison ou en appartement. La plupart souhaitent gagner de l’espace. D’autres désirent rendre leur intérieur plus pratique et plus économique. Pour tous ces types de travaux, il faut allouer un budget conséquent, selon l’ampleur des interventions.
Je vous propose de découvrir comment rénover pour louer plus cher en fonction du type de logement ou de contrat de location.
Rénover son appartement ou sa maison pour optimiser l’espace
Les travaux d’appartement ou de maison ne concernent pas uniquement l’entretien. Avant d’exploiter correctement les espaces, beaucoup de propriétaires ou locataires optent pour la rénovation des lieux. Leur objectif principal est souvent de gagner en superficie afin de rendre l’habitation plus pratique et plus agréable à vivre. Envisager une extension n’est pourtant pas toujours possible. Voici quelques conseils pratiques et réalistes pour transformer en quelques travaux un espace de vie sympa :
- Décloisonner : les cloisons servent à délimiter les espaces et à préserver une certaine intimité dans la maison. Toutefois, quand leur positionnement est mal étudié, elles peuvent gêner la circulation dans l’habitat et entraver le passage de la lumière. Si possible, il est préférable d’ouvrir les pièces. C’est le cas par exemple dans la cuisine et le salon. En plus de donner du style à l’intérieur, cette solution permet de donner une impression de grandeur. Il en est de même dans la chambre et la salle de bains. Pour remplacer les gros murs, optez pour les verrières, les panneaux amovibles ou les briques de verres.
- Remplacer les portes battantes par des coulissantes : cette modification peut sembler bénigne, pourtant, une fois concrétisée, elle transforme complètement le logement. Bien que peu de personnes y pensent, les portes jouent sur l’espace et de ce fait, sur l’encombrement des lieux. Les portes battantes en particulier nécessitent un espace de débattement complètement dégagé. Quelques mètres carrés sont ainsi perdus. En les remplaçant par des portes coulissantes ou battantes, il est possible de sauver et d’utiliser l’espace vacant. En plus du côté pratique, cette astuce permet d’apporter une touche plus moderne au décor.
- Choisir des installations gain de place : organiser les espaces de rangement constitue un des défis les plus difficiles à relever dans un logement. Ranger les vaisselles, les livres, les dossiers et les appareils électroménagers peut rapidement devenir un vrai casse-tête. La solution la plus simple est d’encastrer des rangements au mur. Avant de se lancer dans un tel projet, il est cependant nécessaire de se montrer prudent. En effet, il faut vérifier si le matériau de construction peut subir les travaux envisagés, si le mur est assez épais, et si aucun câble électrique n’est présent à l’intérieur. Mettre en place un sous-plafond est également envisageable.
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
Quel est le coût des travaux d’appartement ou de maison ?
Avant même de commencer les travaux, il convient de penser au budget à prévoir. Les frais dépendent du type de projet. Dans le cas d’une rénovation, il faut faire la différence entre trois sortes de travaux:
- Les travaux de petite rénovation : Ils ne font qu’améliorer légèrement l’aspect de l’habitat. Les propriétaires entreprennent des travaux de petite rénovation lorsque la maison est relativement en bon état. Ils incluent les travaux basiques, comme le changement des revêtements, la pose de meubles encastrés ou la réfaction de peinture. Il est d’ailleurs possible de faire ces travaux soi-même. Pour ceux qui préfèrent faire appel à un professionnel, les tarifs varient entre 150 et 450 euros/m².
- Les travaux de rénovation standard : À la différence des travaux légers, ils se pratiquent dans un habitat plus ou moins correct. Dans ce cas, l’appartement ou la maison est habitable, mais nécessite quelques rénovations pour mieux y vivre. Les travaux standards incluent la création de cloisons, l’abattement de murs en mauvais état, les modifications de plomberie, la pose des fenêtres et les petites touches sur le parquet. Comme leur réalisation nécessite le savoir-faire d’un professionnel, notez que les interventions peuvent coûter entre 500 et 1 000 euros/m².
- Les travaux de rénovation complète : Quand le logement est en très mauvais état, voire inhabitable, de gros travaux s’imposent. La rénovation complète s’étend sur l’ensemble des travaux, que les modifications soient profondes ou structurelles. La création, la pose, les gros travaux de plomberie, d’électricité, d’isolation, de ventilation et autres sont inclus. Comptez entre 1 000 et 1 500 euros/m² pour ce type de travaux de logement.
Les devis varient énormément. L’estimation des prix dépend en partie de la pièce à rénover. Pour la cuisine et la salle de bain, il convient de prévoir une somme beaucoup plus importante que pour le bureau ou le salon. En effet, les prestataires ajustent les tarifs en fonction de la difficulté du projet.
Les travaux d’appartement et la copropriété
Les travaux effectués au sein d’une copropriété sont strictement encadrés par la loi. Les règles qui les régissent ont été établies dans le but de préserver les rapports entre les occupants de l’immeuble. Elles veillent également à la solidité des infrastructures et à leur pérennité dans le temps. Avant d’entreprendre les travaux, il est ainsi conseillé de se référer au règlement de copropriété. Il fixe les droits et obligations des copropriétaires.
L’autorisation de travaux dépend de la partie concernée, selon qu’elle soit privative ou commune. La première concerne le logement lui-même, c’est-à-dire la partie dans laquelle vous habitez. Elle inclut les revêtements de mur et de sol, les murs et les cloisons non porteuses et toutes les installations dans les pièces. La seconde concerne toutes les parties qui sont utilisées communément par les habitants de l’immeuble : le hall d’entrée, le couloir, les murs porteurs et les travaux qui touchent la structure du bâti. Quelques éléments de tuyauterie font également partie des parties communes.
Entreprendre des travaux dans les parties privatives ne nécessite aucune autorisation. Il suffit de prévenir les voisins des éventuels désagréments. Attention, les travaux qui augmentent la valeur locative doivent être déclarés aux services fiscaux (création de salle de bain ou installation de chauffage central). Le maintien de l’isolation phonique importe également. Si vous remplacez le revêtement de votre sol ou si vous déplacez les tuyauteries, veillez à ce que la performance acoustique soit au moins maintenue.
Si les travaux risquent de réduire l’usage des parties communes, renseignez-vous auprès de votre syndic. Dans certains cas, une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires est requise. En général, la règle de la majorité est appliquée pour tous les travaux qui concernent l’aspect extérieur et la solidité de l’immeuble. Sans cette autorisation, tout travail effectué est considéré comme illégal.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
Si vous envisagez de rénover votre appartement ou votre maison, vous pouvez me contacter. Des formations à prix très compétitifs n’attendent que vous.
