Comment rénover une maison en vue d'une revente ou mise en location
Vous êtes tombé(e) sous le charme d’un pavillon des années 70 ou d’une longère de pays ?
La maison familiale commence à montrer des signes de vieillesse, et vous envisagez de la rénover pour l’habiter ou la mettre en location ?
Avec le temps, votre résidence principale devient plus gourmande en énergie ?
Des travaux de rénovation s’imposent. Pour réussir votre projet, vous devez procéder par ordre de priorité. Rénover pour gagner vous dévoile ses secrets pour rendre votre maison à la fois esthétique, confortable et moins énergivore, le tout à moindres frais.
Faire un état des lieux
Rénover une maison ne s’improvise pas. La réalisation des travaux nécessaires représente un investissement plus ou moins important. Il serait dommage d’obtenir un résultat peu satisfaisant après avoir dépensé beaucoup d’argent. Pour rénover votre maison dans les meilleures conditions, mesurez avant tout l’ampleur des travaux en vérifiant la solidité du gros œuvre ainsi que les différentes installations existantes. Comment procéder ? Vous devez vérifier entre autres :
- L’état de la maçonnerie et des fondations de votre maison ;
- La charpente qui peut être infestée par des parasites ;
- L’état de la couverture, c’est-à-dire la chaume, les ardoises ou les tuiles ;
- L’isolation phonique et thermique de votre bien immobilier (menuiseries, murs, toiture…) ;
- La plomberie ;
- La conformité de l’installation électrique aux normes en vigueur ;
- La présence d’éventuelles traces d’humidité ;
- Les performances énergétiques du système de chauffage ;
- L’état des murs, du plafond et du revêtement de sol ;
- Les équipements sanitaires. Est-ce que la chasse d’eau fuit ? La baignoire est-elle propre ou crasseuse ?
Pensez également à l’aménagement intérieur de votre maison. Vous souhaitez gagner de l’espace ou profiter d’une cuisine ouverte sur le salon ? Il vous faudra casser les cloisons. Vous désirez redistribuer l’espace habitable et offrir plus d’intimité aux futurs locataires ou acquéreurs ? Vous devrez créer un ou plusieurs murs séparateurs. Vous rêvez d’avoir une cuisine design et fonctionnelle ? Pensez à y installer un nouveau plan de travail ou un îlot central. Quelques changements au niveau de l’éclairage et des meubles de cuisine sont aussi à prévoir.
J’ai notamment identifié dans cet article les 6 travaux avec le rendement le plus élevé
Etudes de cas de nos membes
Pascal et Lucile ont fait valoriser leur appartement de 20.000€ NET en 2 Mois
Pascal et Lucille ont trouvé un studio dans un excellent quartier et ont réalisé 8 150€ de travaux.
Ils récoltent désormais un loyer à 610€ et ont fait valoriser cet appartement de plus de 20 000€ NET en 2 mois
- Loyer : 360€ avant VS 610€ après
- Total projet : 87 500€
- Valeur après : 110 000€
- Durée des travaux : 2 mois
Thomas a finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44.000€ net d’impôts
Thomas a jeté son dévolu sur un T4 dans un immeuble des années 70 où beaucoup de travaux venaient d’être faits.
Il a géré le budget comme un maître avec 25 000€ de travaux et finalisé en un temps record de 3 mois pour une plus-value de 44 000€ net d’impôts
- Achat FAI : 110 000€
- Total frais et travaux : 36 000€
- Total projet : 146 000€
- Prix de revente : 190 000€
- Durée des travaux : 7 mois
Claire a réalisé un gain d'actif net de 75.000€ en 9 mois
Claire a acheté un immeuble de 4 appartements : un qui fût laissé en location nue longue durée et 3 et transformés en Airbnb.
Au bout de 3 mois, elle tournait à 2.500€/mois puis 12 mois plus tard elle stabilise à 4.000€/mois pour une mensualité bancaire de 985€, c’est-à-dire un cash-flow brut de 3.000€/mois.
Grâce à ça, elle a pu démissionner de son travail de juriste.
Et surtout, son immeuble est maintenant estimé au minimum à 280.000€ soit un gain d’actif NET de 75.000€ en 9 mois.
- Loyer : 800€ avant VS 4 000€ après
- Total projet : 205 000€
- Valeur après : 280 000€
- Durée des travaux : 9 mois
Daphné s’est créé un actif net de 26.000€ en 6 mois
Daphné a acheté un T3 73 000€ FAI et a réalisé pour 9 000€ de travaux et ameublement, en bonne partie elle-même, pour maximiser son cash-flow.
Elle récolte désormais 675€ HC de loyer (pour une mensualité bancaire de 420€) et elle s’est créé un actif NET de 26 000€ en 6 mois.
- Loyer : 450€ avant VS 675€ après
- Total projet : 88 700€
- Valeur après : 115 000€
- Durée des travaux : 6 mois
Sabrina et Ian ont rénové pour 745€/m2 cet ancien bar PMU en coliving et obtiennent une rentabilité totale de 17%
Ils ont acheté cet ancien bar PMU miteux de 215 m2 dont personne ne voulait pour le transformer en coliving haut de gamme de 8 chambres.
Ils ont réussi à louer l’ensemble du bâtiment à une seule entreprise pour 3.320€ HC alors qu’ils payent 1.486€ de mensualité, donc 1.834€ de cash-flow brut par mois.
- Achat FAI : 100 000€
- Travaux : 160 000€
- Total projet : 290 000€
- Valeur après : 350 000€
- Loyer : 3 320€
Budgétiser et demander des devis
Une fois l’état des lieux réalisé, la liste des travaux nécessaires vous permettra d’évaluer le budget à prévoir. Sinon, vous pouvez utilisez mes ratios pour estimer rapidement un montant travaux :
- 200€ du m2 pour une remise au goût du jour ;
- 550€ du m2 pour un rafraîchissement ;
- 800€ du m2 rénovation moyenne avec éventuellement un réaménagement intérieur ;
- 1000€ par m2 pour une réfection intérieure totale ;
- 1300€ par m2 pour la réhabilitation complète d’un immeuble ;
Vous souhaitez connaître les tarifs par type de travaux pour gagner en précision ? L’idéal est de demander des devis auprès de cinq entreprises de rénovation. Pour ce faire, il vous suffit de vous rendre sur leur site. De nombreux prestataires proposent en effet une plateforme permettant de demander un devis gratuit et/ou sans engagement. Il ne vous reste plus qu’à remplir dûment le formulaire dédié, et vous aurez une idée précise des dépenses relatives à vos travaux de rénovation. À vous de choisir l’entreprise proposant la meilleure offre qualifiée (c’est-à-dire, par forcément la moins cher mais l’entreprise qui soit à la fois sérieuse et à bien placé niveau coût).
Trouver les aides financières et s’informer sur les démarches obligatoires
La rénovation d’une maison permet d’augmenter sa valeur, de réduire les factures énergétiques, de préserver la santé des occupants… Seulement, tous ces avantages ont un coût. En effet, en plus des matériaux, le budget à prévoir pour un grand chantier peut inclure :
- Des outils onéreux comme une scie sauteuse, une ponceuse électrique ou une perceuse visseuse ;
- La main-d’œuvre et/ou les tarifs des entreprises de rénovation ;
- Les frais annexes d’architecte, de déclaration travaux, etc…
Heureusement, l’État propose des aides financières afin d’amortir votre investissement de départ. Ainsi, plusieurs dispositifs s’offrent à vous si vous prévoyez de réaliser des travaux de rénovation énergétique. En voici quelques exemples :
- MaPrimeRénov’ ;
- Le CEE ;
- Une annulation d’une partie ou totalité de la taxe foncière jusqu’à 5 ans ;
- Des aides cumulables de votre commune, de votre région, de votre communauté de communes… ;
- Des aides Anah si vous comptez mettre en location la maison ;
Ces aides vous seront accordées si vous respectez certaines conditions d’éligibilité comme parfois un niveau de ressources inférieur à un certain plafond. Attention ! Le recours à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) est également obligatoire pour profiter de certaines subventions.
Et il faut faire les demandes de subventions et attendre le retour avant même de poser la moindre vis !
Informez-vous également sur les éventuelles démarches administratives obligatoires en cas de rénovation. Selon les travaux à mener, le type de logement à retaper et sa situation géographique, vous serez peut-être amené à :
- Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ;
- Établir une déclaration préalable des travaux ;
- Déposer une demande de permis de construire à la mairie.
Réaliser les travaux dans le bon ordre
La rénovation d’une maison s’effectue par étape. Elle comprend généralement :
- La démolition de l’existant, à savoir : le plafond, les cloisons intérieures, le revêtement de sol à remplacer ou encore les éléments de décoration que vous ne souhaitez pas garder. Une prise de mesures préalable peut être nécessaire.
- L’évacuation des gravats : après le nettoyage du chantier, emmenez-les à la déchetterie.
- Le gros œuvre : vous pouvez maintenant vous attaquer à la réparation des murs abîmés, de la maçonnerie… Il ne s’agit pas de poser de nouveaux revêtements, mais de vous assurer que les fondations de votre maison restent solides et sans fissures.
- L’assainissement de la maison : traitez les éventuels problèmes d’infiltrations, d’humidité ou de parasites.
- Les réparations diverses comme la rénovation du plafond, des cloisons, de la charpente, de la toiture… Cette étape comprend également les travaux d’isolation.
- La rénovation de la plomberie, du système de chauffage, des installations électriques et de gaz. Vos portes et fenêtres ne sont plus à votre goût ? Profitez-en pour les remplacer.
- La pose des revêtements de sol : carrelage, parquet massif, béton ciré…
- L’installation des équipements sanitaires et de la nouvelle cuisine.
- Les travaux de finition : vous avez trouvé la couleur idéale pour habiller les murs du salon, de la cuisine ou de la salle à manger ? Il est temps d’appliquer la peinture choisie. Cette occasion est également parfaite pour installer vos luminaires.
- Le nettoyage de la maison. Une fois cette dernière étape réalisée, il ne vous reste plus qu’à emménager sur les lieux.
Qui suis-je pour vous dire ça ?
Je m’appelle Fabien Liegeois,
Je suis investisseur immobilier depuis 2013.
Et j’ai travaillé en bureau d’études d’ingénieurs-conseils en thermiques et techniques du bâtiment entre 2012 et 2019.
Et je suis l’auteur du livre à succès « Comment Investir & Rénover Pour Gagner GROS »
Je dois dire que l’immobilier est la meilleure chose qui me soit arrivée car il m’a délivré d’un système qui aurait forcément fini par m’emmener en burn-out ou dépression profonde.
C’est-à-dire :
❌ Essayer d’être heureux en travaillant de 9h à 17h dans un bureau
❌ Pendant au minimum 45 ans de ma vie
❌ Tenter de gravir des échelons dans le seul but de gagner un peu plus d’argent et de reconnaissance
❌ Avoir des supérieurs qui me disent ce que je dois faire et quand je peux prendre mes congés
Et peut-être que tu as déjà vécu ça mais une petite voix me disait de ne pas suivre ce chemin tout tracé malgré la pression familiale et sociale.
Puis j’ai découvert le monde de l’investissement immobilier et ses effets de levier en avril 2013 grâce à un blog.
Et j’ai vite compris que je pouvais utiliser mes connaissances dans le bâtiment pour démultiplier les effets de levier bancaire.
Et c’est ce qui m’a mis le pied à l’étrier dans l’immobilier, en particulier via la réhabilitation d’immeubles et de bâtiment.
Car je gérais des projets de réhabilitation et de construction d’immeubles dans mon travail pour le compte d’énormes promoteurs. Alors pourquoi ne pas faire la même chose pour mes propres projets ?
Et j’ai incité mes collègues et amis à faire pareil. Et sans le savoir, c’est comme ça qu’est né le début du mouvement Rénover Pour Gagner.
Ce qu'en pensent les membres Rénover Pour Gagner ?
Conclusion
En suivant ces étapes, vous êtes certain de réussir votre projet. Si vous avez besoin d’aide pour la réalisation de vos travaux de rénovation, contactez-moi. Je me ferai un plaisir de vous assister grâce à mon accompagnement hybride 100% en ligne « rénovation stratégique 2.0 ».
