Comment rénover une maison en vue d'une revente ou mise en location

Vous êtes tombé(e) sous le charme d’un pavillon des années 70 ou d’une longère de pays ?

La maison familiale commence à montrer des signes de vieillesse, et vous envisagez de la rénover pour l’habiter ou la mettre en location ?

Avec le temps, votre résidence principale devient plus gourmande en énergie ?

Des travaux de rénovation s’imposent. Pour réussir votre projet, vous devez procéder par ordre de priorité. Rénover pour gagner vous dévoile ses secrets pour rendre votre maison à la fois esthétique, confortable et moins énergivore, le tout à moindres frais.

Faire un état des lieux

Rénover une maison ne s’improvise pas. La réalisation des travaux nécessaires représente un investissement plus ou moins important. Il serait dommage d’obtenir un résultat peu satisfaisant après avoir dépensé beaucoup d’argent. Pour rénover votre maison dans les meilleures conditions, mesurez avant tout l’ampleur des travaux en vérifiant la solidité du gros œuvre ainsi que les différentes installations existantes. Comment procéder ? Vous devez vérifier entre autres :

  • L’état de la maçonnerie et des fondations de votre maison ;

  • La charpente qui peut être infestée par des parasites ;

  • L’état de la couverture, c’est-à-dire la chaume, les ardoises ou les tuiles ;

  • L’isolation phonique et thermique de votre bien immobilier (menuiseries, murs, toiture…) ;

  • La plomberie ;

  • La conformité de l’installation électrique aux normes en vigueur ;

  • La présence d’éventuelles traces d’humidité ;

  • Les performances énergétiques du système de chauffage ;

  • L’état des murs, du plafond et du revêtement de sol ;

  • Les équipements sanitaires. Est-ce que la chasse d’eau fuit ? La baignoire est-elle propre ou crasseuse ?

Pensez également à l’aménagement intérieur de votre maison. Vous souhaitez gagner de l’espace ou profiter d’une cuisine ouverte sur le salon ? Il vous faudra casser les cloisons. Vous désirez redistribuer l’espace habitable et offrir plus d’intimité aux futurs locataires ou acquéreurs ? Vous devrez créer un ou plusieurs murs séparateurs. Vous rêvez d’avoir une cuisine design et fonctionnelle ? Pensez à y installer un nouveau plan de travail ou un îlot central. Quelques changements au niveau de l’éclairage et des meubles de cuisine sont aussi à prévoir.

 
J'ai notamment identifié dans cet article les 6 travaux avec le rendement le plus élevé.
Rénovation Stratégique 2.0 pour investisseur rénovateur

RÉNOVER POUR GAGNER : CAS RÉELS

Exemples de quelques-unes de mes rénovations stratégiques en chiffres et images

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Un de mes projets : Une grange abandonnée depuis des dizaines d’années rénovée en appartements me créant un actif net de 160 000€ en 7 mois de travaux. Achat et travaux financés entièrement par la banque.

Loyer avant : 500€
Loyer après : 2 500€
Total projet : 230 000€
Valeur après : 360 000€
Durée des travaux : 7 mois

Un de mes projets : Un F2 acquis et rénové pour un total de 80 000€ (achat + frais + travaux) et revendu quelques mois plus tard au prix de 120 000€, c’est-à-dire avec une plus-value de 40 000€ net d’impôts

Achat FAI : 57 500€
Total frais et travaux : 22 500€
Total projet : 80 000€
Prix de revente : 120 000€
Durée des travaux : 6 mois

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Un de mes projets : En transformant un ancien hôtel en immeuble de 12 studios meublés me créant ainsi une rentabilité de 15% et une plus-value de 300 000€ BRUT avant impôt

Loyer avant : 4 840€
Loyer après : 6 320€
Total projet : 507 000€
Valeur après : 830 000€
Durée des travaux : 19 mois

Un de mes projets : Un local commercial (prothésiste dentaire) que j’ai transformé en loft de 85 m2 dans une secteur ultra-recherché. J’y habite (projet actuel) et le revendrais dans quelques mois avec une plus value d’environs 130 000€ NET d’impôt

Achat FAI : 80 000€
Total frais et travaux : 132 000€
Total projet : 202 000€
Prix de revente estimé : 335 000€
Durée des travaux : 10 mois

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Budgétiser et demander des devis

Une fois l’état des lieux réalisé, la liste des travaux nécessaires vous permettra d’évaluer le budget à prévoir. Sinon, vous pouvez utilisez mes ratios pour estimer rapidement un montant travaux :

  • 200€ du m2 pour une remise au goût du jour ;

  • 550€ du m2 pour un rafraîchissement ;

  • 800€ du m2 rénovation moyenne avec éventuellement un réaménagement intérieur ;

  • 1000€ par m2 pour une réfection intérieure totale ;

  • 1300€ par m2 pour la réhabilitation complète d'un immeuble ;

Vous souhaitez connaître les tarifs par type de travaux pour gagner en précision ? L’idéal est de demander des devis auprès de cinq entreprises de rénovation. Pour ce faire, il vous suffit de vous rendre sur leur site. De nombreux prestataires proposent en effet une plateforme permettant de demander un devis gratuit et/ou sans engagement. Il ne vous reste plus qu’à remplir dûment le formulaire dédié, et vous aurez une idée précise des dépenses relatives à vos travaux de rénovation. À vous de choisir l’entreprise proposant la meilleure offre qualifiée (c'est-à-dire, par forcément la moins cher mais l'entreprise qui soit à la fois sérieuse et à bien placé niveau coût).

Comment Rénover Pour Gagner Gros"

Trouver les aides financières et s’informer sur les démarches obligatoires

La rénovation d’une maison permet d’augmenter sa valeur, de réduire les factures énergétiques, de préserver la santé des occupants… Seulement, tous ces avantages ont un coût. En effet, en plus des matériaux, le budget à prévoir pour un grand chantier peut inclure :

  • Des outils onéreux comme une scie sauteuse, une ponceuse électrique ou une perceuse visseuse ;

  • La main-d’œuvre et/ou les tarifs des entreprises de rénovation ;

  • Les frais annexes d’architecte, de déclaration travaux, etc...

Heureusement, l’État propose des aides financières afin d’amortir votre investissement de départ. Ainsi, plusieurs dispositifs s’offrent à vous si vous prévoyez de réaliser des travaux de rénovation énergétique. En voici quelques exemples :

  • MaPrimeRénov’ ;

  • Le CEE ;

  • Une annulation d'une partie ou totalité de la taxe foncière jusqu'à 5 ans ;

  • Des aides cumulables de votre commune, de votre région, de votre communauté de communes... ;

  • Des aides Anah si vous comptez mettre en location la maison ;

Ces aides vous seront accordées si vous respectez certaines conditions d’éligibilité comme parfois un niveau de ressources inférieur à un certain plafond. Attention ! Le recours à un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) est également obligatoire pour profiter de certaines subventions.

Et il faut faire les demandes de subventions et attendre le retour avant même de poser la moindre vis !


Informez-vous également sur les éventuelles démarches administratives obligatoires en cas de rénovation. Selon les travaux à mener, le type de logement à retaper et sa situation géographique, vous serez peut-être amené à :

  • Consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) ;

  • Établir une déclaration préalable des travaux ;

  • Déposer une demande de permis de construire à la mairie.
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Réaliser les travaux dans le bon ordre

La rénovation d’une maison s’effectue par étape. Elle comprend généralement :

  • La démolition de l’existant, à savoir : le plafond, les cloisons intérieures, le revêtement de sol à remplacer ou encore les éléments de décoration que vous ne souhaitez pas garder. Une prise de mesures préalable peut être nécessaire.

  • L’évacuation des gravats : après le nettoyage du chantier, emmenez-les à la déchetterie.

  • Le gros œuvre : vous pouvez maintenant vous attaquer à la réparation des murs abîmés, de la maçonnerie... Il ne s’agit pas de poser de nouveaux revêtements, mais de vous assurer que les fondations de votre maison restent solides et sans fissures.

  • L’assainissement de la maison : traitez les éventuels problèmes d’infiltrations, d’humidité ou de parasites.

  • Les réparations diverses comme la rénovation du plafond, des cloisons, de la charpente, de la toiture… Cette étape comprend également les travaux d’isolation.

  • La rénovation de la plomberie, du système de chauffage, des installations électriques et de gaz. Vos portes et fenêtres ne sont plus à votre goût ? Profitez-en pour les remplacer.

  • La pose des revêtements de sol : carrelage, parquet massif, béton ciré…

  • L’installation des équipements sanitaires et de la nouvelle cuisine.

  • Les travaux de finition : vous avez trouvé la couleur idéale pour habiller les murs du salon, de la cuisine ou de la salle à manger ? Il est temps d’appliquer la peinture choisie. Cette occasion est également parfaite pour installer vos luminaires.

  • Le nettoyage de la maison. Une fois cette dernière étape réalisée, il ne vous reste plus qu’à emménager sur les lieux.
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Conclusion

En suivant ces étapes, vous êtes certain de réussir votre projet. Si vous avez besoin d’aide pour la réalisation de vos travaux de rénovation, contactez-moi. Je me ferai un plaisir de vous assister grâce à mon accompagnement hybride 100% en ligne "rénovation stratégique 2.0".

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