Action cœur de ville, un programme de l’agence nationale de la cohésion des territoires

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
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Mis en place au début de l’année 2018, Action cœur de ville est un programme qui a pour objectif d’aider les villes de taille moyenne à se revitaliser. La deuxième phase du programme, Action cœur de ville 2, est entrée en application en janvier 2024, permettant de prolonger de trois ans le dispositif, avec des objectifs rehaussés et une nouvelle enveloppe de 5 milliards d’euros disponible jusqu’en 2026.

Améliorer l’offre de logements grâce au programme action cœur de ville

Les objectifs du plan national Action Cœur de Ville

Le plan national Action Cœur de Ville poursuit deux objectifs principaux :

  • améliorer les conditions de vie des habitants des villes de taille moyenne
  • renforcer le rôle de ces villes comme moteurs du développement territorial.

Ces communes, où résident 23 % de la population française et où se concentre 26 % de l’emploi total, jouent un rôle crucial dans le dynamisme économique, patrimonial, culturel et social. Cependant, elles peuvent parfois rencontrer des difficultés en matière d’attractivité, de logements dégradés ou de vitalité commerciale.

Conçu en concertation avec les élus et les acteurs économiques locaux, le plan Action Cœur de Ville vise à faciliter et soutenir le travail des collectivités locales, encourager les acteurs du logement et de l’urbanisme à réinvestir les centres-villes, et promouvoir le maintien ou l’implantation d’activités en cœur de ville pour améliorer les conditions de vie dans les villes moyennes.

Les priorités d’Action Cœur de Ville 2

Le second volet du programme, Action Cœur de Ville 2, se concentre sur quatre priorités principales :

  1. Accompagner les villes dans la transition écologique ;
  2. Renforcer les services de base, les opportunités d’emploi et le rôle central des villes moyennes pour l’ensemble de leur territoire ;
  3. Revitaliser en priorité les centres-villes pour y ramener habitants et activités dans un cadre de vie accueillant, agréable et inclusif ;
  4. Accélérer la mise en œuvre des projets complexes en fournissant aux villes l’accompagnement nécessaire et des financements adaptés.

Comment fonctionne le programme Action Cœur de Ville ?

Ce dispositif repose sur des subventions et des prêts à taux préférentiels pour encourager les investisseurs privés à acquérir des biens destinés au marché locatif. Le financement est plafonné au montant des travaux éligibles (acquisitions et améliorations d’immeubles entiers, transformation en logements, etc.), dans la limite de 1 000 € TTC par m² de surface habitable.

234 communes sont éligibles à ce dispositif, permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier des aides mentionnées.

Avec le programme Action Cœur de Ville, les collectivités locales deviennent ensuite les interlocuteurs privilégiés pour les investisseurs privés sollicitant une aide financière.

D’une part, Action Cœur de Ville agit comme un levier pour les investisseurs privés cherchant à rentabiliser leur projet. D’autre part, le dispositif offre une aide précieuse à ceux qui souhaitent réhabiliter des logements dans une ville qui leur est chère. Ce programme présente donc un double intérêt, à la fois financier et patrimonial.

De plus, il est possible de combiner ce dispositif avec l’accompagnement d’Action Logement. Cet organisme propose des candidats à la location bénéficiant de la garantie de loyers et de la prise en charge des dégradations locatives via le dispositif VISALE. Cela sécurise ainsi les projets immobiliers de bout en bout pour les investisseurs.

Quels travaux de réhabilitation peuvent être financés via Action cœur de ville ?

Dans le cadre du dispositif Action Cœur de Ville, les travaux des parties privatives des logements (à l’exclusion des commerces) ainsi que des parties communes, y compris les honoraires associés, sont finançables.

Ainsi, tous les travaux de réhabilitation ou d’amélioration peuvent être financés, à condition de fournir les devis correspondants, garantissant ainsi la qualité et l’attractivité des logements sur le marché immobilier local.

Le programme Action Cœur de ville permet de soutenir les investisseurs privés dans la requalification des bâtiments situés au centre des villes moyennes en finançant leurs opérations, telles que :

  • L’acquisition suivie de l’amélioration d’immeubles entiers ;
  • La réhabilitation d’immeubles entiers ;
  • L’acquisition de locaux ou d’immeubles entiers en vue de leur transformation en logements.

Les immeubles et locaux concernés doivent répondre aux critères suivants :

  • Se trouver dans une des villes éligibles au programme (en centre-ville) ;
  • Faire l’objet d’une requalification complète ;
  • Atteindre une étiquette énergétique (DPE) de niveau C pour au moins la moitié des logements de l’immeuble ;
  • Prévoir qu’au moins 75 % des logements de l’immeuble respectent les plafonds de loyers et de ressources du logement locatif intermédiaire pendant 9 ans après réhabilitation.

Qui sont les partenaires financeurs du programme Action cœur de ville ?

Avec Action Cœur de Ville, plus de 7 000 projets ont déjà été recensés et 6 milliards d’euros ont été engagés jusqu’à fin 2022, dépassant les 5 milliards initialement prévus pour la période 2018-2022. La deuxième phase du programme Action Cœur de Ville bénéficiera d’un engagement supplémentaire de 7 milliards d’euros de la part de la Caisse des Dépôts, Action Logement et l’Agence Nationale de l’Habitat.

En plus de son soutien financier, la Caisse des Dépôts accompagne les initiatives innovantes, assure la création de sociétés foncières dédiées au commerce et à l’activité économique et propose des dispositifs de soutien au logement social et divers autres outils.

Action Logement, parmi ses services, finance la revitalisation par la construction, la réhabilitation, la démolition de logements et d’immeubles, et lutte contre la fracture territoriale tout en facilitant le retour des salariés dans les cœurs de villes moyennes.

L’Agence Nationale de l’Habitat apporte son expertise dans le domaine des centres anciens en aidant les propriétaires privés et les copropriétés dans les travaux de réhabilitation, soutenant les collectivités et opérateurs pour offrir de nouveaux logements en recyclant des immeubles insalubres via des dispositifs de type OPAH-RU, et finançant à moitié les directeurs de projet des collectivités.

Des partenaires accompagnent également le programme, tels que l’Ademe, CCI France, l’Assemblée permanente des chambres de métiers, etc. ou encore des partenaires institutionnels comme également le Puca, la Cité de l’architecture et du patrimoine, le Cerema, le CNFTP et l’Anru

Le programme , soutenu par des partenaires comme Action Logement, la Caisse des Dépôts et l’Agence Nationale de l’Habitat, représente une initiative majeure pour revitaliser les villes moyennes en France. Grâce à des subventions, des prêts à taux préférentiels, et une collaboration étroite avec les collectivités locales, ce dispositif vous offre en tant qu’investisseur privé des opportunités pour réhabiliter et améliorer des logements tout en contribuant au dynamisme économique et social de ces territoires.

Lorsque vous recherchez un bien, vérifiez s’il est situé sur une des 234 communes éligibles afin de bénéficier le cas échéant de ce soutien qui vous permettra de transformer et de valoriser votre patrimoine immobilier.

En combinant ces efforts avec d’autres mesures de soutien comme le dispositif VISALE d’Action Logement, le programme assure une sécurisation complète de vos projets immobiliers, favorisant ainsi un cadre de vie accueillant et attractif pour les habitants des villes moyennes.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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