Pour tout investisseur immobilier, la rénovation énergétique n’est pas qu’un simple bonus, c’est une véritable stratégie pour augmenter le retour sur investissement.
Que ce soit pour augmenter la valeur locative, faciliter la revente ou respecter les nouvelles normes environnementales, l’amélioration du DPE d’un bien est devenue incontournable.
En suivant nos méthodes, vous pouvez rénover votre bien immobilier en améliorant son efficacité énergétique ; vous réduisez ainsi vos coûts opérationnels à long terme, vous attirez des locataires plus exigeants et vous pouvez vendre à un meilleur prix.
Les 7 piliers d’une rénovation énergétique réussie
La VMC
La ventilation mécanique contrôlée (VMC) joue un rôle central dans le maintien d’un climat intérieur sain et économe en énergie.
En tant qu’investisseur, vous devez choisir la bonne VMC pour offrir à vos locataires le confort idéal et une facture énergétique moindre. En faisant le bon choix, vous influencez à la fois la rentabilité locative et la valeur de votre bien à long terme.
- Dans un immeuble ou un appartement destiné à la location :
Il faut savoir qu’une VMC hygroréglable est souvent le meilleur choix.
Elle ajuste automatiquement le débit d’air en fonction du taux d’humidité dans les pièces, ce qui évite de gaspiller de l’énergie inutilement.
C’est une solution particulièrement avantageuse qui limite les infiltrations d’air froid en hiver et réduit les besoins de chauffage, tout en assurant un bon renouvellement de l’air intérieur.
Le rapport qualité/prix en fait une option idéale pour les immeubles de rapport et les biens intermédiaires.
- Pour des projets immobiliers plus ambitieux ou des biens haut de gamme :
Optez plutôt pour la VMC double flux. Elle est plus coûteuse mais ultra performante.
Ce système récupère la chaleur de l’air vicié extrait pour chauffer l’air entrant. Ainsi, la consommation énergétique liée à la ventilation est drastiquement réduite ; ce qui vous permet d’avoir une meilleure classification du DPE.
Si vous avez la volonté de rénover un immeuble entier ou une copropriété, la VMC double flux est particulièrement pertinente, surtout si vous visez une revente à long terme.
Attention : vous devez prendre en compte les contraintes de chaque bien immobilier avant de choisir une solution.
La VMC double flux demande une installation complexe et un entretien régulier, ce qui peut ne pas convenir à tous les types d’investissements.
Pour les immeubles situées dans des régions plus tempérées, une VMC hygroréglable peut offrir un bon compromis, tout en étant plus simple à installer et à entretenir.
Les fenêtres
Les fenêtres ont un impact énorme sur votre DPE. En effet, elles peuvent être responsables de jusqu’à 13% des pertes thermiques d’un bâtiment.
Pour un investisseur, améliorer les fenêtres est un passage obligé et un moyen efficace d’optimiser la performance énergétique du bien.
Un logement bien isolé, équipé de fenêtres de qualité, est non seulement plus attractif pour les locataires, mais il se vend également plus facilement à un prix supérieur.
Le PVC reste le choix de prédilection pour la plupart des projets de rénovation d’immeubles de rapport. Ce matériau est à la fois solide et économique ; il propose de bonnes performances thermiques à un prix abordable.
De plus, les fenêtres en PVC nécessitent peu d’entretien, ce qui est un atout pour les investisseurs qui souhaitent réduire les coûts de maintenance.
Pour des immeubles situés en centre-ville ou des bâtiments nécessitant une conformité avec des normes architecturales, vous pouvez opter pour des fenêtres en bois ou en matériaux mixtes, comme le bois-aluminium.
Même s’ils sont plus coûteux, ces matériaux offrent un très bon compromis entre esthétique et performance énergétique.
Voici un tableau récapitulatif pour vous aider à choisir vos matériaux de fenêtres :
| Matériau | Prix moyen (par fenêtre) | Avantages | Inconvénients |
| PVC | 600 euros | Durable Bon isolant Économique | Moins adapté aux biens haut de gamme |
| Bois | 800 euros | Esthétique Adaptable Performant (thermiquement) | Entretien régulier |
| Aluminium | 1000 euros | Très résistant Moderne | Moins performant en isolation thermique |
| Bois-aluminium | 1200 euros | Combinaison des avantages des deux matériaux | Coût plus élevé |
Important : n’oubliez pas l’importance du double vitrage. Les fenêtres à simple vitrage ou les anciens doubles vitrages (qui datent d’avant 1995) sont inefficaces en termes de performance thermique.
Pour optimiser le DPE de votre bien, vous devez absolument installer des fenêtres avec un vitrage 4/16/4 ou 4/20/4.
Cela vous permet de réduire les ponts thermiques et d’améliorer le confort intérieur des résidents, tout en assurant une meilleure isolation acoustique, qui est fondamentale pour des immeubles en ville, par exemple.
Le chauffage
Pour améliorer le DPE de n’importe quel bien immobilier, vous devez également bien choisir votre système de chauffage.
Les pompes à chaleur sont souvent présentées comme la meilleure solution pour maximiser la performance énergétique d’un bâtiment. Cependant, leur coût d’installation peut atteindre 15 000 euros par logement ; ce qui les rend peu attractives pour les investisseurs qui cherchent à maximiser leur rentabilité à court terme.
Si vous en faites partie, misez plutôt sur les radiateurs à inertie qui sont plus adaptés. Non seulement ils sont moins coûteux à installer, mais ils offrent également une bonne performance thermique.
Ces radiateurs accumulent la chaleur et la restituent progressivement ; ce qui permet de réduire les besoins énergétiques, tout en offrant un confort optimal pour les résidents.
Si le bien dispose déjà d’un système de chauffage au gaz, vous pouvez le remplacer par une chaudière à condensation. Ces chaudières sont plus performantes que leurs anciennes versions et permettent de réduire la consommation énergétique, ce qui améliore votre DPE. C’est sans doute la solution la plus rentable en termes de rapport coût/bénéfice, pour ce genre de logements.
Voici un comparatif des systèmes de chauffage principaux :
| Système de chauffage | Coût moyen | Avantages | Inconvénients |
| Pompe à chaleur air-eau | 9 000 à 15 000 euros | Très économique (hors installation) Écologique | Installation chère |
| Chaudière à granulés | 8 000 à 12 000 euros | Bon rendement Écologique | Espace de stockage nécessaire pour les granulés |
| Chauffe-eau thermodynamique | 2 000 à 4 000 euros | Réduction importante des factures énergétiques | Ne fonctionne pas dans toutes les régions |
Les murs
Pour améliorer la performance énergétique d’un bâtiment, l’isolation des murs est sans doute un des investissements les plus rentables.
Dans un immeuble mal isolé, les murs peuvent représenter jusqu’à 25% des déperditions thermiques.
L’isolation par l’intérieur (ITI) est souvent privilégiée dans les projets de rénovation, notamment pour les biens destinés à la location.
Cette méthode est plus rapide à mettre en œuvre et moins coûteuse que l’isolation par l’extérieur (ITE).
Elle permet aussi d’intégrer les gaines électriques et les canalisations derrière le placo, ce qui réduit les coûts d’intervention des électriciens et des plombiers.
En revanche, cette méthode réduit légèrement la surface habitable, ce qui peut avoir un impact sur la valorisation du bien, en particulier dans les zones où le prix au mètre carré est élevé.
L’isolation par l’extérieur (ITE) est bien plus coûteuse mais offre de réels avantages en matière d’efficacité énergétique. Elle permet de maintenir la surface habitable tout en assurant une isolation continue des murs, ce qui réduit les ponts thermiques.
C’est une solution idéale pour des projets à plus long terme ou des biens situés dans des zones où l’esthétique de la façade est un critère important, comme dans les centres-villes historiques.
Vous trouverez ci-dessous un tableau comparatif des principaux matériaux d’isolation :
| Matériau | Coût moyen (par m²) | Avantages | Inconvénients |
| Laine de verre | 5 – 10 euros | Bon rapport qualité-prix Efficace | Peu écologique |
| Laine de roche | 10 – 15 euros | Bonne résistance au feu | Plus coûteuse que la laine de verre |
| Polystyrène expansé (PSE) | 15 – 25 euros | Performances thermiques élevées | Moins respectueux de l’environnement |
| Fibre de bois | 20 – 40 euros | Naturel et durable | Coût plus élevé |
Les sols
C’est un des piliers les plus négligés, pourtant la rénovation du sol est très importante pour certains types de biens immobiliers, notamment ceux situés en rez-de-chaussée ou au-dessus d’une cave non chauffée.
Bien que les déperditions thermiques par le sol représentent généralement une part moindre par rapport aux murs ou à la toiture, l’isolation des sols peut contribuer à améliorer le DPE d’un immeuble, surtout si celui-ci est situé dans une zone froide.
Pour les immeubles qui disposent d’une cave ou d’un vide sanitaire, vous devez privilégier l’isolation par le dessous. Cela permet de ne pas réduire la hauteur sous plafond dans les logements, tout en optimisant l’efficacité thermique.
Cette solution est aussi moins invasive et moins coûteuse que d’autres types de travaux d’isolation.
Dans le cas d’immeubles sans vide sanitaire, l’isolation par le dessus peut être envisageable, bien que cette méthode soit plus complexe à mettre en œuvre. Elle implique souvent de retirer les revêtements de sol existants et peut entraîner une perte de hauteur sous plafond, ce qui n’est pas toujours idéal dans des appartements destinés à la location.
La toiture
De la même manière que les murs, le toit est un investissement obligatoire dans une stratégie de rénovation énergétique. Jusqu’à 30% des pertes thermiques d’un bâtiment peuvent se faire par le toit. Ce doit donc être une de vos priorités lorsque vous souhaitez rénover un bien et améliorer son DPE.
Pour les immeubles anciens, l’isolation par l’extérieur (le sarking) est souvent la solution la plus efficace. Elle permet de recouvrir entièrement la toiture tout en assurant une isolation continue, ce qui réduit considérablement les ponts thermiques.
Cette méthode est particulièrement adaptée pour les bâtiments qui nécessitent une rénovation complète.
Pour des projets plus modestes, l’isolation des combles non aménagés est une option plus abordable qui permet d’améliorer rapidement la performance énergétique du bien.
Cette solution est idéale pour les immeubles locatifs ou pour des biens en copropriété où les travaux doivent être limités.
Le système d’eau chaude
Le choix du système de production d’eau chaude est le dernier pilier que vous devez surveiller, car il peut influencer significativement la note du DPE de votre bien.
Pour les immeubles destinés à la location, l’installation d’un ballon d’eau chaude thermodynamique est recommandée. Ce système utilise l’air ambiant pour chauffer l’eau, permet de réaliser des économies d’énergie importantes tout en améliorant le confort des occupants.
Pour les projets plus simples, un ballon d’eau chaude électrique bien dimensionné reste une solution économique et efficace. Facile à installer et peu coûteux à l’achat, c’est une solution adaptée pour les biens où l’espace est limité et où les besoins en eau chaude ne sont pas trop élevés.
Comment entreprendre des travaux de rénovation énergétique ?
La gestion de vos travaux est l’étape clé pour garantir le succès de votre projet de rénovation énergétique.
En tant qu’investisseur, elle déterminera en partie la rentabilité de votre projet et votre ROI.
Vous devez donc maîtriser la planification des différentes phases du chantier, de la sélection des artisans à la supervision de leur travail, pour éviter les retards ou les malfaçons.
Définissez un budget réaliste
Pour définir le bon budget et ne pas vous retrouver dans des difficultés majeures, vous devez absolument prévoir une somme qui inclut une marge pour les imprévus, généralement entre 10% et 20% du coût total estimé des travaux.
En travaillant avec des professionnels comme des architectes ou des entrepreneurs qualifiés, vous pouvez estimer les coûts avec précision et prioriser les travaux qui vous offrent le meilleur retour sur investissement (ROI).
Vous devez également inclure dans votre budget des frais annexes tels que les coûts de permis, d’assurance et d’éventuelles inspections obligatoires.
Choisissez les bons artisans
Pour choisir les bons artisans, vous pouvez suivre cette méthode détaillée, en trois étapes.
Autrement, vous devez privilégier des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) garantit non seulement la qualité des travaux, mais aussi l’éligibilité aux subventions comme MaPrimeRénov’.
En effet, l’utilisation d’artisans RGE est souvent un prérequis pour bénéficier de ces aides. Nous vous conseillons de toujours comparer plusieurs devis, pour vous permettre d’ajuster votre budget et de choisir le meilleur rapport qualité-prix systématiquement.
Pensez également à vérifier les références de chaque artisan et l’avis de leurs anciens clients, pour vous assurer de leur fiabilité.
Soyez rigoureux dans le suivi de chantier
Vous devez également vous assurer que tous les délais sont respectés et que le chantier progresse conformément au calendrier fixé.
Pour ce faire, désigner un maître d’œuvre ou un chef de projet pour coordonner les différents corps de métier est une bonne stratégie.
Cette personne s’assurera pour vous que chaque étape est réalisée selon les normes requises et que les matériaux utilisés sont conformes aux spécifications.
Prévoyez des réunions régulières de suivi pour discuter de l’avancement et résoudre rapidement tout problème qui pourrait survenir.
Restez documenté
Tenez un dossier détaillé de tous les travaux effectués, incluant des photos, des factures et des certificats de conformité.
C’est très important, notamment lors de la revente ou pour justifier l’éligibilité à certaines aides. Si vous soignez votre documentation, cela peut aussi renforcer la confiance des futurs locataires, puisque vous leur prouvez la qualité des rénovations réalisées.
Comment maîtriser votre ROI sur des travaux de rénovation énergétique ?
Évaluation du ROI sur une rénovation énergétique
Pour un investisseur immobilier, évaluer le retour sur investissement (ROI) d’une rénovation énergétique est indispensable pour s’assurer que les fonds investis lui apportent des bénéfices tangibles.
Vous devez d’abord bien estimer les coûts totaux de la rénovation, ce qui inclut :
- les travaux ;
- les frais liés aux artisans ;
- les éventuelles subventions.
Ensuite, vous devez évaluer l’impact de ces travaux sur le DPE et sur la valorisation de votre bien.
L’amélioration du DPE peut vous permettre d’augmenter les loyers, d’attirer des locataires plus exigeants et de faciliter la revente du bien à un prix plus élevé, en fonction des travaux effectués.
Par exemple, des travaux d’isolation et le changement de fenêtres peuvent non seulement réduire les coûts énergétiques, mais aussi valoriser le bien de manière significative sur le marché.
L’impact de la rénovation énergétique sur la valorisation immobilière
Un bien immobilier avec un bon DPE attire des locataires disposés à payer un loyer supérieur, ce qui peut vous générer un cash-flow positif.
De plus, lorsque vient le moment de vendre, un bien rénové avec de meilleures performances énergétiques se vend généralement plus rapidement, et à un prix plus élevé.
Important : le montant de MaPrimeRénov peut également influencer votre décision d’investissement. Ces aides peuvent compenser une partie des coûts des travaux, ce qui augmente ainsi votre ROI global.
Par exemple, une prime de 10 000 euros pour l’installation d’une pompe à chaleur peut réduire significativement le coût initial, améliorant ainsi le ROI sur le long terme.
Exemples de calcul de ROI pour des rénovations énergétiques
Pour illustrer le calcul du ROI, prenons un exemple concret : un investisseur achète un bien pour 150 000 euros et dépense 30 000 euros pour des rénovations énergétiques.
Supposons que ces travaux améliorent le DPE du bien, au point d’augmenter le loyer mensuel de 200 euros, soit 2 400 euros par an.
Le ROI se calcule alors comme ceci :
- Investissement total : 150 000 € (achat) + 30 000 € (travaux) = 180 000 €
- Augmentation des loyers annuels : 2 400 €
- ROI : (2 400 € / 30 000 €) x 100 = 8 %
Grâce à ce calcul, vous constatez donc que vous effectuez un retour sur investissement de 8%. Vous pouvez alors estimer que, dans ce cadre-là, les travaux sont pertinents puisqu’ils apportent un ROI de 8%.
Quelles subventions et aides financières pour les investisseurs ?
MaPrimeRénov’, CEE et autres dispositifs disponibles pour les investisseurs
En tant qu’investisseur immobilier, vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières pour soutenir vos travaux de rénovation énergétique.
MaPrimeRénov’ est l’un des dispositifs les plus notables. Il vous offre des subventions qui peuvent couvrir une part significative des coûts.
Cette aide est particulièrement avantageuse pour les propriétaires de logements classés F ou G, leur permettant d’améliorer la performance énergétique tout en réduisant significativement leurs dépenses.
Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) sont également une source importante de financement. Ils permettent de recevoir des aides financières en fonction des économies d’énergie réalisées grâce aux travaux effectués.
D’autres dispositifs, comme l’Éco-Prêt à Taux Zéro (éco-PTZ) et les aides locales, peuvent être cumulés avec MaPrimeRénov’, renseignez-vous donc auprès des organismes adaptés pour augmenter votre capacité de financement.
Les conditions d’éligibilité pour les aides
Pour bénéficier de ces aides, vous devez remplir certaines conditions. Vous devez notamment vous assurer que les travaux sont réalisés par des entreprises labellisées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
En tenant compte des plafonds de ressources et en vérifiant leur éligibilité, les investisseurs peuvent maximiser les aides disponibles.
Par exemple, les ménages aux revenus intermédiaires peuvent prétendre à des subventions allant jusqu’à 35 000 euros pour des rénovations d’envergure.
Si vous souhaitez d’autres conseils pour vos investissements et pour maîtriser votre rénovation de A à Z pour atteindre un ROI très important, vous pouvez souscrire à notre formation Rénovation Stratégique 2.0.
