Elisa pour son premier investissement gagne 105€/mois grâce à cette passoire
Elise achète un T2 occupé, daté mais sain : 37.500 € FAI.
Elle y met 16.000 € de travaux.
Avec le courtier (2.500 €, qu’elle qualifie elle-même de « grosse erreur »), le notaire (3.600 €) et les frais de dossier bancaire (1.500 €), le prix de revient monte à 61.100 €, pour 4.100 € d’apport.
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
Le chantier est un rafraîchissement :
- Nouveau revêtement de sol
- Doublage et isolation 45 mm des murs donnant sur l’extérieur
- Mise en peinture complète
- Nouvelle cuisine
- Ajout de 2 extracteurs mécaniques
Au total, le coût de la rénovation est de 16.000€.
Le chantier a duré 3 mois.
Grâce à ces travaux, le DPE est passé de F à D principalement grâce à l’isolation des murs, l’installation d’une ventilation extracteur et la correction d’une erreur du diagnostiqueur (L’explication est donnee juste au-dessus).
Les photos le jour de l'achat :
L'état du logement 3 mois plus tard, entièrement rénové et prêt à accueillir ses premiers locataires :
Une des astuces utilisées pour passer le DPE G à D à moindre coût
Elise a repéré un bug sur le DPE du vendeur qui était en F mais parce que le diagnostiqueur avait laissé un ballon d’eau chaude de 200L pour la production d’eau chaude… alors qu’il était débranché et remplacé par un de 80L.
Rien qu’en faisant la correction de cette erreur, le DPE est passé de F à E. Car un ballon de 200L pour un petit logement, c’est très désavantageux pour le DPE.
Ensuite, pour regagner une lettre DPE supplémentaire Elise a joué sur l’isolation des murs et l’ajout d’une VMC.
La copropriété ne pouvait pas accueillir de VMC faute de sortie existante, alors elle a fait poser des extracteurs hygroréglables Atlantic dans un ancien conduit de cheminée, avec un simple accord par mail des copropriétaires.
Résultat : DPE E → D
C’est tout ce qu’on peut tester avec le logiciel DPE projeté inclus dans le pack Rénover Pour Gagner :
Le rendement locatif du projet
Le rendement locatif NET AVANT IMPÔT en location longue durée est ici de 8,39% :
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Le fichier exact utilisé pour ce projet — prêt à l'emploi.
La stratégie de cette rénovation rentable
Il n’y a pas eu de grande stratégie sur ce bien, hormis un bon rafraîchissement et l’amélioration du DPE.
Pour un premier investissement, Elise a voulu partir sur un projet pas trop compliqué.
Elle a ensuite mis le logement en location longue durée.
La stratégie de cette rénovation rentable
- Loyer
- 580€ 580€
- Total projet
- 61.000€
- Valeur après travaux
- 65.000€
- Durée des travaux
- 3 mois
Rentabilité BRUTE EN LONGUE DURÉE
10,67%
Message de Elise :
"Voici un bilan d'un premier bien rénové dans lequel j'ai appliqué un maximum d'éléments de la formation RPG :
Coût des travaux : 32.000€
Budget mobilier, cuisine et déco : 5600€
Crédit bancaire 110% avec travaux inclus de 30000€, différé de 24 mois.
Financement perso de 7600€ (mobilier + 2000€ de travaux)
Mise en location saisonnière mi-novembre 2024. Les 8 premiers mois l'appartement a généré 11.500€ (commissions AirBNB et Booking déduites).
Charges annuelles de copro : 310€
Cash-flow actuel de 950€/mois (toutes charges déduites + ménage, internet, eau, élec).
Taux de remplissage actuel de 71%.
Travail en cours sur l'automatisation afin de pouvoir augmenter le taux de remplissage."
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