Clément récupère 25.000€ de subvention et divise cette maison en 3 appartements
Clément a piloté à distance cette rénovation lourde de 210 m² : un T4 au rez-de-chaussée, un T2 au premier étage et un T4 créé sous les combles.
Après le financement, la sélection de l’architecte et la préparation du cahier des charges, les travaux se déroulent de juillet 2022 à novembre 2023, et la mise en location en février 2024.
Donc 18 mois entre l’achat et la mise en location :
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
Le stratégie de rénovation est de :
– Rénover le T4 du rez-de-chaussée
– Rénover le T2 du premier étage.
– Aménager un T4 dans les combles
– Ravaler la façade et changer les menuiseries
– Rénovation énergétique des 3 lots
– Créer de nouveaux compteurs pour bien séparer les 3 logements
Pour mieux s’y retrouver, voici une coupe du bâtiment :
Clément coordonne le tout à distance avec une copropriété, la mairie, Enedis, Orange, l’ANAH, un AMO, le maître d’œuvre et les artisans.
Le T4 du rez-de-chaussé
Un T4 de 90 m² avec cuisine, séjour, trois chambres, salle de bains, WC et véranda rénovés. Voici les photos avant-après :
Le T2 de l'étage 1 :
Un T2 de 40 m² remis à niveau en conservant sa grande pièce de vie traversante. Voici les avant et après rénovation :
Le T4 créé dans les combles :
Les combles sont d’abord curés, puis réaménagé avec ossatures et BA13, réseaux élec et plomberie, isolation projetée et plancher chauffant. La charpente centrale reste visible dans la pièce de vie finale, organisée autour d’une cuisine, d’un salon, d’une salle à manger et d’une mezzanine.
Le résultat de la création du T4 dans les combles :
Astuce subvention MaPrimeRénov'
Ici, Clément a fait une demande de subvention MaPrimRénov’.
En 2023, au moment de la demande il y avait 4 MaPrimRénov’ différents :
MaPrimeRénov’ classique → pour financer des travaux énergétiques ponctuels, geste par geste.
Forfait MaPrimeRénov’ Rénovation globale → pour financer une rénovation énergétique importante des ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs.
Forfait MaPrimeRénov’ Rénovation globale → pour financer une rénovation énergétique importante des ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs.
MaPrimeRénov’ Copropriétés → pour financer les travaux de rénovation énergétique à l’échelle d’une copropriété.
Et ici, Clément a fait une demande MaPrimeRénov’ Copropriétés.
Pourquoi ?
Le gros avantage étant que MaPrimeRénov’ puisse être obtenu pour une SCI à l’IS.
Et il a pu obtenir 25.000€ de subvention pour la rénovation de son immeuble en faisant une demande en tant que syndic bénévole de l’immeuble.
Voici le délai et la frise que Clément partage sur ce projet (il faut évidemment avoir l’accord AVANT de commencer les travaux) :
On me pose souvent des questions du genre : « Je suis en SCI à l’IS et j’isole la façade, est-ce que j’ai droit à des aides ? » ou « J’installe une pompe à chaleur air/air dans un F2, est-ce que j’ai droit à des aides ? »
Étant donné que les montants et les conditions changent régulièrement (parfois 2, voire 3 fois par an), je recommande d’utiliser une calculatrice de pro.
C’est-à-dire une calculatrice utilisée par des bureaux d’études et qui est mise à jour en direct pour pouvoir dénicher et calculer les bonnes aides, en fonction de sa situation et des travaux prévus.
C’est la solution la plus fiable et la plus rapide, surtout si l’on ne souhaite louper aucune aide.
Le rendement locatif du projet
Clément ne souhaite pas que je communique publiquement les chiffres, mais le cash-flow net avant impôt est de 1 262 €/mois.
Globalement, parce que les loyers sont élevés dans cette région et que les coûts de rénovation ont été optimisés.
Et surtout, les logements pourraient être vendus indépendamment et donc booster la rentabilité globale de l’opération grâce aux plus-values générées.
Le rendement locatif BRUT en location longue durée est ici de 8,9% (mais si on considère une revente des logements dans 5-7 ans, la rentabilité sera extrêmement boosté).
Récupérer mon calculateur de cash‑flow maison
Prêt à l'emploi.
La stratégie de cette rénovation rentable
La stratégie de Clément consiste à exploiter tout le potentiel du bâtiment : rénover les deux logements existants et transformer les combles en un troisième appartement de 80 m² et de bien officialiser la division en posant 5 compteurs Enedis (seulement 2 compteurs au moment de l’achat).
L’opération permet ainsi de créer trois logements officiels totalisant 210 m², loués 3.770 € charges comprises par mois.
En parallèle, Clément réalise une rénovation énergétique globale pour faire passer les DPE de F-G-G à C-C-B. Cette amélioration sécurise la location des trois appartements et lui permet de mobiliser environ 25.000 € d’aides ANAH et MaPrimeRénov’ Copropriété annoncées.
La stratégie de cette rénovation rentable
- Loyer HC
- 3.590€ 3.590€
- Total projet
- 509.875€
- Valeur après travaux
- 750.000€
- Durée des travaux
- 18 mois
Cash-flow NET avant impôt
1.262 €/mois
Message de Clément :
"J’ai réalisé ce projet entre 2023 et 2024, avec 260.000 € de travaux.
J’ai rencontré quelques galères pendant le chantier car j'étais à distance, notamment avec le maître d’œuvre. Le montage des aides MaPrimeRénov’ Copropriété fût une vraie bataille administrative.
Au final, j’ai obtenu environ 25.000 € de subventions, fait passer les DPE des trois logements de F-G-G à C-C-B et atteint une rentabilité honorable dans une zone patrimoniale proche de la Suisse, grâce à de gros loyers."
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