Premier investissement : Thomas rénove ce T4 de 74 m² et gagne 26.000€ net d'impôt
Thomas achète un T4 dans une copropriété des années 1970 à ouvrir, remettre aux normes et moderniser.
Il achète l’appartement 110 000 € avec un objectif d’achat-revente en résidence principale. Le bien se situe dans une résidence des années 70, dans laquelle il y a eu un certain nombre de travaux depuis quelques années :
– chaudière collective gaz de ville, remplacé 3 ans auparavent
– Réfection de la façade + isolation par l’extérieur
– Installation d’un nouvel interphone
– Mise en place d’une barrière pour le parking de la résidence (places libres pour les résidents)
L’appartement se situe dans un secteur moyen à 2.400 €/m².
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
Au total, le budget rénovation a été presque divisé par deux, car il était initialement prévu un budget de 40.000€ et il a rénové pour… 25.000€.
Donc 340 €/m².
L’appartement est dans son jus depuis les années 70.
La rénovation comprend l’électricité, la plomberie, les sols, les peintures, les faux plafonds, la cuisine et la salle de bains.
Le point central consiste à faire tomber plusieurs cloisons entre le salon, le séjour et la cuisine pour créer une pièce de vie plus lisible :
Photos de l'appartement le jour de l'achat :
Pendant les travaux :
Et maintenant, le résultat...
La rentabilité du projet
Un coût total annoncé de 146 000 € et un compromis signé à 172 000 €. Initialement, Thomas visait les 185.000€ mais il a dû accepter la première offre car il avait besoin d’apport pour un autre projet plus gros.
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Le fichier exact utilisé pour calculer une plus-value.
La stratégie de cette rénovation rentable
Créer un coup de coeur à moindre coût.
La grosse valeur ajoutée du projet est d’avoir ouvert quelques cloisons afin de se retrouver avec une grande pièce de vie.
Et évidemment, rénover un bien qui était dans son jus depuis les années 70 en un bien au goût du jour est une autre énorme valeur ajoutée.
Le coût d’achat puis des travaux ayant été maîtrisés, c’est ce qui a généré une plus-value de 26.000€ pour Thomas.
La stratégie de cette rénovation rentable
- DPE
- DPE G avant VS DPE C après DPE G avant (vs DPE G avant)
- Total projet
- 146.000€
- Prix de revente
- 172.000€
- Durée des travaux
- 3 mois
Plus-value NETTE d'impôt
26.000€
Message de Thomas :
« Chiffres projet :
Prix d'achat : 110 000€
Frais d'acquisition : Environ 11 000€ (frais de notaire...)
Travaux : 25 000€
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Total : 146 000€
Revente : 172 000€
---------------------
PV net 26 000€
C'est un projet sur lequel j'ai appris énormément, j'ai adoré tous les aspects du processus même si je n'ai pas eu beaucoup d'embûches sur ce projet.
J'avais initialement prévu un budget travaux entre 35 et 40.000€ mais je finalise la rénovation à 25.000€.
Cependant, j'ai eu une dépense surprise avec un robinet d'eau chaude que j'ai dû changer mais comme il était raccordé au chauffage collectif il a fallu faire une vidange de la colonne complète (facturé 500€ la vidange). »
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