Fadwa transforme un appartement T4 acheté 120.000€ en un T5 estimé 177.000€
Fadwa achète cet appartement 120.000€ dans le département du 68.
L’idée sur ce projet est d’utiliser un minimum de budget travaux tout en maximisant la valeur d’après rénovation.
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
La grosse valeur ajouté ici est d’avoir transformé le T3 en T4.
Le bien avait 2 chambres et une pièce qui faisait 8m². Alors que la pièce voisine était une chambre qui faisait 12m².
Donc pour officiellement gagner une chambre supplémentaire et pouvoir louer et revendre plus cher, la cloison entre les 2 pièces a été cassée puis refaite afin de gagner 1m² sur cette pièce de 8m².
Démolition de la cloison séparant les deux chambres :
Le reste du budget travaux est concentré sur les éléments qui font monter la valeur perçue.
Comme par exemple les revêtements de sol, les murs, la cuisine…
Et aucune décoration inutile.
L'état du logement le jour de l'achat :
L'état du logement 2 mois plus tard :
Le rendement locatif du projet
Ici, la stratégie n’est pas orienté cash-flow mais plutôt plus-value et remboursement le plus rapidement possible du crédit.
Fadwa a notamment fait un crédit sur 13 ans, ce qui lui fait une mensualité de 1.200€ par mois pour un loyer de 1.200€/mois.
Donc elle doit faire un effort d’épargne pour pouvoir payer les frais annexes (taxe foncière, assurances, impôts, etc…) mais la plus-value latente rend la rentabilité global du projet très intéressant. En particulier si l’arbitrage se fait dans la fenêtre des 5-7 ans.
Car comme explique Fadwa :
« Nous avons 45 ans, l’idée est qu’il soit remboursé le plus rapidement possible et que le loyer nous serve de revenu. Mais nous réétudions la stratégie dans 5 ans«
Mais si elle l’avait décidé, elle aurait pu faire le crédit sur 20 voir 25 ans afin de dégager un cash-flow mensuel.
Le rendement locatif NET AVANT IMPÔT en location longue durée sur 13 ans est ici de 7,73% avec un effort d’épargne mensuel (hors impôt) de 164,80 €/mois :
Récupérer ce calculateur de cash‑flow
Le fichier exact utilisé pour ce projet — prêt à l'emploi.
La stratégie de cette rénovation rentable
La grande valeur ajoutée de cette rénovation, c’est d’avoir créé une 3ème chambre en décalant une cloison entre 2 pièces.
Ensuite, le budget rénovation a été uniquement orienté vers les travaux à haute valeur ajouté : cuisine, revêtement de sol, peinture…
Le rendement locatif n’est pas forcément intéressant mais la plus-value latente compense largement, surtout pour un budget rénovation si faible. Une bonne stratégie ici serait d’arbitrer dans une fenêtre de 5-7 ans de détention afin de récupérer la plus-value et la partie capitalisée par le locataire.
La stratégie de cette rénovation rentable
- Loyer
- 1.200€ 1.200€ en lcd
- Total projet
- 145.500€
- Valeur après travaux
- 177.000€
- Durée des travaux
- 2 mois
Plus-value latente
32.000€
Message de Fadwa :
"J’avais la chambre 3 qui faisait 8m² et la chambre à côté qui en faisait 12m² : j’ai donc décaler la cloison pour gagner 1m² pour avoir une chambre en plus.
Prix d'achat : 120.000€ (FAI)
Montant travaux + mobilier : 15.000€
Loyer : 1.200€
Mensualité bancaire : 1.200€ (prêt sur 13 ans)
Valeur d’après rénovation : 177.000€ (estimation par agent immobilier)
Stratégie globale sur ce bien ? (location pendant 5 ans puis revente ? ou le conserver très long terme ? Longue durée ? SCI à l'IS ?) : prêt sur une durée plutôt courte pour remboursement rapide. Nous avons 45ans - l'idée est qu'il soit remboursé et que le loyer nous sert de revenu.
Mais nous réétudierons la stratégie dans 5 ans."
Fadwa attaque actuellement un projet d’immeuble de 4 appartements.
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