Premier investissement : Maxime transforme cette passoire en 30.000€ net d'impôt
Un T3 de 57 m2 au 3ème étage d’un immeuble construits avant 1900 :
Avant la rénovation, Maxime nous partage :
« Achat 139k + frais de notaire 11k + frais d’agence 6k + courtier 3k + travaux 40k j’arrive à 200k environ, et je pense le revendre entre 240 et 250k car très très bien situé à 5mn à pied du centre-ville, dans un des meilleurs quartiers et à 10mn à pied de la gare. »
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
Au total, le budget rénovation a été respecté et est de 40.000€.
Donc 700 €/m².
Ce qui est budget environ 20% moins cher que ce qui se pratique dans une ville moyenne pour ce type de rénovation moyenne avec isolation thermique des murs et plafond.
(le prix standard va plutôt tourner vers les 900-950 €/m² pour une ville moyenne de plus de 100.000 habitants).
Les coûts comprennent notamment l’isolation des murs et plafonds, mise aux normes électriques, nouvelle chaudière gaz, refonte salle de bains et cuisines, changement des fenêtres, VMC hygro, nouveaux revêtements de sol et peinture
Photos de l'appartement le jour de l'achat :
Pendant les travaux...
Et maintenant, le résultat...
Astuce travaux & décoration
Souvent, un tableau électrique n’est pas très esthétique.
Ici, Maxime a intégré d’une façon intelligente et pour quelques dizaines d’euros son tableau électrique et le compteur Linky :
Pour pouvoir faire ça, Maxime n’a utilisé que du matériel de Leroy Merlin :
- Lot de 12 crochets à visser acier standards, Ø3,5 × L20 mm (réf : 68534823)
- 2 Charnière universelle acier pour meuble, L80 × l45 mm (réf : 67555593)
- 2 Cadre Milo 60 × 80 cm chêne INSPIRE (réf : 86487465)
- 1 Affiche « Morning Pool » rose, bleu, jaune, 70 × 50 cm ( réf : 86254643)
- 4 Patte d’assemblage acier zingué Hettich, L80 mm (réf : 67555341)
- 1 Lot de 4 loqueteaux magnétiques PVC Hettich, L35 × l15 mm (réf : 70207676)
La rentabilité du projet
Le total du projet après avoir payé le logement, les frais d’acquisition (notaire, courtier et garantie bancaire) et les travaux est de 200.000€.
Maxime pensait revendre l’appartement entre 240 et 250.000€ mais il l’a mis en vente en période un peu plus complexe (mi-2024).
Il a finalement réussi à le vendre à 230.000€, donc 30.000€ net d’impôt car il en avait fait sa RP durant quelques mois.
Récupérer le calculateur de plus-value
Le fichier exact utilisé pour ce projet — prêt à l'emploi.
La stratégie de cette rénovation rentable
La grande valeur ajoutée de cette rénovation a été d’acheter dans un emplacement premium (centre-ville proche gare d’une ville majeure) à un très bon prix.
Puis de passer le DPE G à un DPE C en isolant notamment les murs et les combles.
Et de faire une belle cuisine et salle de bains.
Le coût d’achat puis des travaux ayant été maîtrisés, c’est ce qui a généré une plus-value de 30.000€ pour Maxime.
La stratégie de cette rénovation rentable
- DPE
- DPE G avant VS DPE C après DPE G avant (vs DPE G avant)
- Total projet
- 200.000€
- Prix de revente
- 230.000€
- Durée des travaux
- 4 mois
Plus-value NETTE d'impôt
30.000€
Message de Maxime :
"Le DPE est passé de G à C !
Isolation 120, vmc hygro, nouveau ballon d’eau chaude et radiateurs neufs, nouvelles fenêtres.
Tout a été refait à neuf, budget de 40K€ de travaux respecté.
Merci beaucoup pour la formation c’est rentabilisé si on passe à l’action!
Et je n’étais pas très manuel avant, j’ai appris énormément de choses avec ce premier bien, j’ai fais quelques petites erreurs qui m’apprendront pour la suite et ce n’est que le début !"
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