Guillaume transforme astucieusement ce T3 en T4 et augmente le loyer de + 500€/mois
Guillaume cherche pendant 18 mois dans la région lyonnaise, « où les rentas sont durs à trouver ».
Il finit par acheter un T3 de 75 m² au 4e étage sans ascenseur dans la première couronne lyonnaise po
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
Coût total du projet : 180.000 € tout compris (achat, notaire, travaux, frais, mobilier), dont 30.000 € de travaux et 10.000 € de mobilier.
Le bien est dans son jus.
Les coûts travaux comprennent la création d’une 3ème chambre, d’une 2ème salle de bains, la rénovation complète des revêtements de sol, de la cuisine, de l’électricité, de la ventilation, des menuiseries intérieures ainsi que l’ensemble des finitions…
Le tout pour un budget de 30.000 €, donc 400 €/m².
Ce qui est budget environs 35% moins cher que ce qui se pratique dans une grande ville pour ce type de gros rafraîchissement (le prix standard d’un gros rafraîchissement dans une grand ville va plutôt tourner vers les 600-650 €/m²).
Les photos le jour de l'achat :
Voici les plans « avant » et « après »
Pour comprendre le réaménagement intérieur avec la création d’une 3ème chambre et d’une 2ème salle de bains :
Pendant les travaux :
En créant cette 3ème chambre, Guillaume supprime la baie vitrée du salon qui amenait la majorité de la lumière.
Pour compenser la perte de luminosité dans le salon, il a fait poser une verrière phonique à verre opaque dans la cloison.
On peut voir ci-dessous la verrière côté chambre et côté salon :
La deuxième salle de bains a été créé dans une ancienne buanderie :
D'autres photos après la rénovation :
Le rendement locatif du projet
La 3e chambre, à elle seule, rapporte 430 € de plus par mois. C’est le chiffre qui fait basculer le dossier : sans elle, l’opération ne serait pas rentable.
Et comme Guillaume l’a compris, faire un investissement dans une métropole aussi cher que Lyon demande de l’imagination pour être rentable.
Et sans avoir eu besoin de basculer en location courte durée, le rendement locatif BRUT est de 9,10% :
Récupérer ce calculateur de cash‑flow
Le fichier exact utilisé pour ce projet — prêt à l'emploi.
La stratégie de cette rénovation rentable
Il a pris 10 m2 dans son salon, mais ça lui rapporte 430€ de plus, tous les mois.
C’est la valeur ajoutée de cette rénovation, avec également la création d’une deuxième salle de bains.
Le budget travaux ayant été très bien maîtrisés, une plus-value latente de 20.000€ attend Guillaume.
Guillaume a rénové 35% moins cher que le prix standard du marché, et la différence est énorme sur le cash-flow et la plus-value latente.
La stratégie de cette rénovation rentable
- Loyer
- 850€ avant VS 1.350€ après 1.350€ après travaux (vs 850€ avant)
- Total projet
- 180.000€
- Valeur après travaux
- 200.000€
- Durée des travaux
- 4 mois
Rentabilité BRUTE
9,10%
Message de Guillaume :
"C'est simple, ce projet est un pur produit RPG, j'ai utilisé ton cahier des charges et tes astuces économiques pour faire baisser le prix des travaux à fond.
Je te rajoute mon cahier des charges (1ère version) ou des mises à jour ont été faites après coup, notamment la fenêtre à intégrer dans la cloison (Fenêtre 24, très satisfait par ailleurs et prix attractif) pour créer une chambre phonique).
Dans ce projet, j'ai changé les sols, créé une cloison ( phonique) pour ajouter une chambre, créé une cuisine, une douche et refait l'électricité intégralement.
Ta formation et ton cahier des charges m'ont fait gagner un temps considérable et une économie certaine.
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