Pour son premier investissement, Sabrina transforme une passoire en 600€/mois
Sabrina achète son premier investissement : un T2 de 28 m2 sous comble avec un DPE G mais très bien placé dans une ville moyenne du 38.
Affiché 80.000€, elle le négocie à 70.000€ soit 10.000€ d’économie avec même le début des travaux.
La rénovation stratégique en détail
Les coûts, délais et photos de cette rénovation rentable
Le chantier n’est pas qu’un rafraîchissement, c’est une mise à nu complète afin de toute refaire :
- Mise à nu complet
- Changement de 2 fenêtres
- Isolation mur, plafonds et sous-toiture
- Doublages complet et création cloisons salle de bains
- Refonte intégrale de la plomberie
- Refonte intégrale de l’électricité (avec radiateurs et sèche-serviette)
- Plâtrerie et peinture
- Ragréage des sols et nouveaux revêtements
- Installation d’une VMC dans un ancien conduit
- Décapage et peinture d’une partie de la charpente et caisson de 2 poutres
Au total, le coût de la rénovation est de 32.000€.
Soit 1140€/m2, donc plutôt légèrement sous le prix du marché pour ce genre de rénovation dans un centre d’une ville moyenne.
+ 5.600 € de mobilier, cuisine et déco.
Le chantier a duré 4 mois, ce qui très efficace.
Grâce à ces travaux, le DPE est passé de G à D grâce principalement à l’isolation de la toiture et aux meilleurs choix des installations techniques (chauffage, eau chaude et ventilation).
Les photos le jour de l'achat :
L'état du logement deux semaines plus tard, après une mise à nu complète :
L'état du logement 4 mois plus tard, entièrement rénové et prêt à accueillir ses premiers locataires :
Une des astuce utilisée pour passer le DPE G à D à moindre coût
Un logement sous toiture est l’une des typologies le plus compliqué à améliorer niveau DPE. Donc chaque choix technique va avoir son importance.
Et l’un des bon choix qu’a fait Sabrina est d’avoir installé un ballon d’eau chaude avec un faible volume (ici un Malicio 65 litres). Largement suffisant pour un appartement de cette taille.
D’ailleurs, il y a 4 critères concernant un ballon d’eau chaude de stockage électrique qui permettent d’améliorer un DPE :
1/ Ballon de catégorie NF 2 ou 3* ?
2/ Le volume de stockage ?
3/ Posé verticalement ou horizontalement ?
4/ L’emplacement (zone chauffée ou non) ?
C’est tout ce qu’on peut tester avec le logiciel DPE projeté inclus dans le pack Rénover Pour Gagner :
Et ici, Sabrina a respecté les 4 critères car elle a choisi un ballon NF 3* (le modèle Thermor Malicio 2), d’un faible volume (65L), posé verticalement et placé dans le volume chauffé :
Précision : avoir un ballon plat ou rond ne change rien au DPE. Ce qui compte ici c’est le volume (65L). Le choix ici d’avoir installé un ballon plat est purement esthétique.
Le rendement locatif du projet
Après avoir payé les différents frais Airbnb, ménage, consommables, chauffage, électricité, internet, commissions Airbnb et booking, charges de copro, etc.. Il reste 600€/mois de cash-flow.
Et pendant la période de différé bancaire de 24 mois, le cash-flow était même à 950€/mois donc parfait pour se créer un trésor de guerre et un fond de roulement.
D’ailleurs, après 1 an et demi ce logement est en « coup de coeur voyageur » :
Le rendement locatif NET AVANT IMPÔT en location courte durée est ici de 12,48% :
Récupérer ce calculateur de cash‑flow
Le fichier exact utilisé pour ce projet — prêt à l'emploi.
La stratégie de cette rénovation rentable
La grande valeur ajoutée de cette rénovation, c’est d’avoir complètement mis à nu le lot pour pouvoir isoler la toiture.
Sans cette isolation de la toiture, le DPE n’aurait pas pu aller en classe D (avec le bon choix de chauffage, du système d’eau chaude sanitaire et de la ventilation).
Ensuite, la décoration et le réaménagement ont été optimisé pour la LCD.
Le budget travaux est légèrement sous le prix du marché (1140€/m2 au lieu de 1200€/m2) mais Sabrina n’a eu qu’un seul interlocuteur et a voulu assurer le coup pour un premier projet.
La plus-value latente n’est pas énorme, sauf si Sabrina décide de vendre le logement comme un « business », c’est-à-dire avec un historique Airbnb et Booking (comme un fond de commerce).
La stratégie de cette rénovation rentable
- Loyer
- 1.400€ 1.400€ en lcd
- Total projet
- 103.000€
- Valeur après travaux
- 110.000€
- Durée des travaux
- 4 mois
Rentabilité NETTE avant impôt
12,48%
Message de Sabrina :
"Bonjour Fabien, 1er investissement : appartement de 28m² au prix négocié de 70.000€ (au lieu de 80.000€ affiché).
Coût des travaux : 32.000€
Budget mobilier, cuisine et déco : 5600€
Crédit bancaire 110% avec travaux inclus de 30000€, différé de 24 mois.
Financement perso de 7600€ (mobilier + 2000€ de travaux)
Mise en location saisonnière mi-novembre 2024. Les 8 premiers mois l'appartement a généré 11.500€ (commissions AirBNB et Booking déduites).
Charges annuelles de copro : 310€
Cash-flow actuel de 950€/mois (toutes charges déduites + ménage, internet, eau, élec).
Taux de remplissage actuel de 71%.
Travail en cours sur l'automatisation afin de pouvoir augmenter le taux de remplissage."
2 ans plus tard, Sabrina attaque son 3ème projet de rénovation rentable.
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