RÉNOVER POUR GAGNER

La méthode des 5R pour estimer rapidement un forfait rénovation globale

Pour beaucoup d’investisseurs immobiliers, il est difficile de déterminer avec rapidité un forfait rénovation globale cohérent lors de sa visite. Cependant, il est essentiel de savoir le faire rapidement si vous voulez faire une offre d'achat. En effet, il est important d'être réactif pour pouvoir calculer rapidement votre “prix plafond” en fonction de la rentabilité souhaitée. Si vous prenez trop de temps, un autre investisseur passera devant vous et pour l'avoir déjà vécu c'est extrêmement frustrant.

Il n'est donc pas nécessaire de faire venir un artisan ou un professionnel du bâtiment lors de la première visite. Réservez cette étape pour la contre-visite, une fois que vous avez une offre acceptée. En effet, les artisans et les professionnels sont très occupés et ne pourront pas vous accompagner lors de toutes les visites que vous effectuerez.

Il est également important de souligner que l'offre d'achat n'est pas engageante jusqu'à la signature du compromis, qui peut prendre plusieurs semaines. Si la contre-visite avec le professionnel du bâtiment ne se déroule pas comme prévu, vous pouvez vous retirer de la vente sans rien devoir au vendeur.

Comment s'adapter à votre emplacement et à votre marché lors de l'estimation d'un forfait rénovation globale

Pour estimer rapidement le coût des travaux, je vous propose la méthode des 5R que j'utilise pour faire des offres rapides et au bon prix. Cette méthode a fonctionné pour moi dans le Nord-Est, dans des villes de 10 à 50 000 habitants. Cependant, il est possible que vous deviez l'adapter en fonction de l'emplacement de votre chantier.

Pour les chantiers dans une ville de 50 à 200 000 habitants, vous pouvez ajouter 20% aux chiffres que je donne ci-dessous.

Et pour les chantiers dans des villes de plus de 200 000 habitants, vous pouvez ajouter 40% à ces chiffres.

Pourquoi est-il important de déterminer rapidement un budget travaux en tant qu'investisseur ?

C’est une extrême simplification et les puristes s’étoufferait en m’entendant dire ça car il y a pleins de paramètres à prendre en compte comme le type d’entreprises que vous choisirais (microentreprise ? Entreprise générale ? TPE ?), l’emplacement du bien immobilier (centre-ville ? Facilité de garer des camions devant ? …) ou encore le dynamisme et manque d’entreprises ou non dans ce secteur.

Mais c’est volontaire et on n’est pas là pour faire le calcul au centime près du coût de la rénovation car on doit être rapide.

Je dirais même qu’avec la formule que je vais vous montrer, on sera un peu plus élevés que la réalité mais il vaut mieux être conservateur au moment de faire son offre. Et de réajuster son budget travaux avec les devis et notamment au moment d’aller voir les banques.

Si après avoir obtenu vos devis vous êtes vraiment au-dessus, c’est que vous n’avez pas assez optimisé votre projet de rénovation et il faudra le retravailler en optimisant les plans et le cahier des charges pour affiner le budget à la baisse.

Maintenant que le disclaimer est fait pour tous les puristes qui liront cet article, nous pouvons maintenant rentrer dans le vif du sujet.

La méthode des 5R pour estimer facilement et rapidement le coût de rénovation globale

J'ai décomposé les travaux en 5 niveaux que j’appelle les 5R.

Beaucoup vont vous parler d’une division en 3 niveaux mais à mon sens, c’est bien moins précis.

Voici en détail chaque catégorie de la méthode des 5R pour établir rapidement votre forfait rénovation globale :

Forfait Rénovation globale pour la remise au goût du jour

Il s'agit de la rénovation la plus légère. Elle consiste à apporter des petites modifications à un bien immobilier pour lui donner un coup de jeune. Cela consiste principalement à désencombrer, nettoyer, embellir la cuisine et la salle de bains via de la peinture ou en changeant le plan de travail ou un meuble vasque, poncer et vernir le plancher existant, un peu de peinture dans les pièces de vie, installer des luminaires modernes, etc …

Pour faire simple, on va faire du Valérit Damidot

Pour établir un forfait rénovation globale dans cette catégorie, je vous recommande de prévoir 150 à 200€ du m2. Par exemple pour un studio de 20 m2 on serait à 3-4000€ de travaux. Avant la crise, je prenais 150€ / m2 et depuis la crise des matériaux et l’augmentation des prix, je table plutôt sur du 200 € par m2.

Je conseille également d’avoir un forfait rénovation globale qui ne dépasse pas 10% du prix d'achat du bien afin d’éviter de faire une sur-rénovation.

Forfait Rénovation globale pour le rafraîchissement

Pour le même studio de 20 m2, un bon rafraîchissement coûtera 11.000€, c’est-à-dire un ratio de 550€ par m2 depuis la crise des matériaux en 2022. Alors que précédemment, je tablais plutôt sur du 450€ par m2 pour ce genre de travaux qui comprend :

  • Peinture mur et plafond
  • Changement des revêtements de sol
  • Mise en place d’une nouvelle cuisine
  • Rafraîchissement de la salle de bains et du WC
  • Mise en conformité du système électrique et changement des radiateurs électriques

Forfait rénovation globale pour une rénovation moyenne avec éventuellement un réaménagement intérieur

Dans ce cas, l’intérieur du bien est totalement à rénover. C’est un mélange de rafraîchissement et de réaménagement, le genre de bien qui n’a plus été rénové depuis 40 ou 50 ans. Avec en plus le changement de la moitié des fenêtres pour du double PVC, mise en place de faux plafonds, modification de la plomberie et des réseaux d’eaux, modification électrique plus complexe (par exemple modification de l’emplacement d’un tableau électrique, ajout de prises électriques ou de circuit). L’intérieur du bien est totalement à rénover.

Cette rénovation comprend :

  • Peinture mur et plafond
  • Changement des revêtements de sol
  • Mise en place d’une nouvelle cuisine
  • Rénovation complète salle de bains
  • Changement de la moitié des fenêtres pour du double PVC
  • Création ou modification de cloisons
  • Mise en place de faux plafonds
  • La modification de la plomberie et des réseaux d’eaux
  • Modification électrique plus complexe (par exemple modification de l’emplacement d’un tableau électrique, ajout de prises électriques ou de points lumineux…).

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 700€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 800€ par m2. Donc pour notre studio de 20 m2, on obtient un forfait rénovation globale de 16.000€.

Forfait rénovation globale pour une réfection intérieure totale

Dans ce cas, on fait une mise à nue complète de l’intérieur du logement pour tout refaire. Ça peut sembler drastique, mais de mon expérience, c’est une excellente stratégie si vous pouvez trouver un bien en mauvais état, mais qui se trouve à un excellent emplacement et une structure saine, mais il faudra l'acheter bien en dessous du prix moyen du marché pour créer une belle rentabilité. Et acheter à ce prix est tout à fait possible avec les bonnes méthodes de recherches et de négociation. Il faut savoir que les gens ont peur de ce genre de bien car il faut mettre le bien à nu et faire une refonte complète.

Cette rénovation comprend :

  • Peinture mur et plafond.
  • Changement des revêtements de sol.
  • Mise en place d’une cuisine.
  • Création d’une salle de bains complète.
  • Remplacement de toutes les fenêtres par du double PVC
  • Création / modification / suppression de cloisons
  • Mise en place de faux plafonds avec isolation.
  • Ouverture de murs porteurs
  • La refonte complète de l’électricité, de la plomberie et des réseaux EF ECS.
  • Mise en place d’un doublage sur les murs extérieurs avec isolation en laine minérale.

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 900€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 1000€ par m2. Donc pour notre studio de 20 m2, on obtiendra un forfait rénovation globale de 20.000€.

D’ailleurs c’est là où on peut transformer une passoire thermique en un logement qui aura une classe D ou moins afin de ne jamais être interdit à la mise en location.


D’ailleurs, si vous voulez savoir comment on transforme une passoire thermique en bien rentable au meilleur coût grâce à 19 astuces que j’ai compilé, vous pouvez vous inscrire à mon prochain atelier en ligne.

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Forfait rénovation globale pour la réhabilitation complète d’un immeuble

Ce niveau, c’est un peu le boss final du jeu de la rénovation et c’est ici qu’on peut faire de grosse rentabilité. On met l’intérieur à nu et une refonte d’un bâtiment complet.

Cette rénovation comprend :

  • Peinture mur et plafond.
  • Changement des revêtements de sol.
  • Mise en place d’une cuisine.
  • Création d’une salle de bains complète.
  • Remplacement de toutes les fenêtres par du double PVC
  • Création / modification / suppression de cloisons
  • Mise en place de faux plafonds.
  • Ouverture de murs porteurs
  • La refonte complète de l’électricité, de la plomberie et des réseaux EF ECS.
  • Mise en place d’un doublage sur les murs extérieurs avec isolation en laine minérale.
  • Changement couverture toiture
  • Ravalement de façade
  • Parties communes
  • Mise en place de portes palières

L’avantage avec une isolation intérieure, c’est de pouvoir passer proprement des gaines électriques et de plomberie afin d’obtenir un logement quasiment neuf. Donc plus facile pour la gestion locative (moins de risque de fuite, électricité aux normes, etc…)

Avant la crise des matériaux je tablais sur du 1200€ par m2 alors que maintenant j’estime ce genre de travaux plutôt à 1300€ par m2. Donc pour un immeuble de 100 m2 on aura un forfait rénovation globale de 130.000€.

Attention, ce tarif est valable pour les immeubles avec une charpente et le gros-oeuvre en bon état. C'est pour ça qu'on va viser un immeuble avec une structure saine, même si tout le reste est à rénover.

Conclusion

Voilà, je vous ai fourni un bon point de départ et j’espère que ça vous aidera à calculer rapidement vos offres grâce à cette formule simple des 5R.

Et n’oubliez pas que l’offre ne vous engage officiellement pas jusqu’à signature du compromis, ce qui peut prendre 2 ou 3 semaines. Ce qui vous donne le temps d’aller voir le projet avec des entreprises de travaux pour estimer les travaux avec plus de précision et éventuellement sortir de la vente.

Et si vous pouvez avoir une réserve de 10% en cas d’imprévu alors c’est parfait. Et pour cela, n’hésitez pas à demander plus à la banque avec des devis supplémentaires. Et si vous n’utilisez pas les 10% alors tant mieux et vous réglerez votre mensualité bancaire uniquement sur le montant des travaux que vous avez réellement débloqué.

J'espère que vous avez apprécié cet article et que vous avez trouvé la réponse à vos questions.

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