Également appelée loi Duflot II, la loi ALUR concerne tant les investisseurs que les locataires, les copropriétaires ou encore les agents immobiliers.
Vous vous demandez sans doute quels sont les effets de cette loi pour l’accès au logement n° 2014-366 du 24 mars 2014 ? Ce guide vous passe en revue tous les impacts de l’entrée en vigueur de la loi ALUR.
Qu’est-ce que la loi ALUR et quels objectifs vise-t-elle ?
La loi ALUR a été votée par l’Assemblée nationale au début de l’année 2014, adoptée par le Sénat le 31 janvier 2014, puis validée par une décision du Conseil constitutionnel le 20 mars de la même année. Publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, elle porte le titre de loi n°2014-366 du 24 mars 2014.
Les objectifs de la loi ALUR, acronyme d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, sont notamment de :
- Rendre l’accès au logement plus facile ;
- Protéger les familles les plus vulnérables ;
- Combattre les pratiques abusives dans l’immobilier ;
- Contrôler les marchés immobiliers ;
- Promouvoir l’innovation ;
- Accroître la transparence.
Concernant les copropriétés, cette loi adoptée en mars 2014 vise à améliorer la relation entre le syndic et les copropriétaires, à prévenir les dégradations et à protéger les copropriétés contre les logements indignes.
La loi ALUR s’oriente vers le logement digne et abordable
La loi ALUR introduit des mesures spécifiques pour les locations qui touchent à la fois les propriétaires et les locataires et portent sur plusieurs aspects.
Une autorisation ou une déclaration de mise en location
Le 1er janvier 2017 est entré en vigueur le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, instaurant le permis de louer. Ce dispositif vise à renforcer la lutte contre les marchands de sommeil et les propriétaires qui louent des logements indignes.
Ainsi, la loi ALUR permet aux EPCI et aux communes de désigner des secteurs géographiques où la mise en location d’un bien par un bailleur doit faire obligatoirement l’objet d’une demande d’autorisation préalable ou d’une déclaration lors de la signature du contrat de location.
Si le bien se trouve dans une de ces deux zones, le bailleur doit :
- soit demander l’autorisation de le louer,
- soit informer la collectivité de sa mise en location en remettant à l’EPCI ou la mairie dont dépend le bien une déclaration dans les 15 jours qui suivent la signature du nouveau contrat de location. Cette déclaration doit inclure les informations définies par les arrêtés du 27 mars 2017, notamment des détails sur la consistance et la désignation du logement ou de l’immeuble, sa localisation, l’identité du bailleur, et la date de signature du contrat. Une fois la déclaration déposée, le bailleur reçoit un récépissé reprenant la date de dépôt et les informations fournies.
L’administration compétente peut refuser la demande d’autorisation si l’état de l’immeuble ou du logement est jugé indigne. Lorsque l’autorisation est accordée, elle est valable pour une durée de deux ans à partir de sa délivrance.
Le non-respect de ce dispositif peut entraîner une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.
En outre, le décret d’application de la loi ALUR permet aux collectivités de vérifier la qualité des logements mis en location en France.
Des modèles de contrats de location à respecter
La loi ALUR a apporté une modification de la loi du 6 juillet 1989, dite loi Hoguet, en élargissant le champ d’application de cette dernière : désormais, les locations meublées utilisées comme résidence principale sont soumises aux dispositions de cette loi.
Cette loi a établi des modèles de contrats types pour les meublés et les locations nues. Tous les nouveaux baux doivent être rédigés selon ces modèles, bien que les bailleurs puissent y ajouter des clauses supplémentaires. Cette disposition est en vigueur depuis le 1er août 2015.
Le nouveau contrat de bail doit également inclure des informations obligatoires telles que :
- La surface habitable ;
- Le loyer de référence de la zone ;
- Le montant et la nature des travaux réalisés depuis soit la fin du dernier contrat de location, soit le dernier renouvellement de bail ;
- La date de versement et le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire ;
- Les équipements pour accéder aux technologies de l’information et de la communication inclus dans le logement.
Les honoraires de location et d’état des lieux sont plafonnés
La loi ALUR réglemente les frais d’agence immobilière en établissant des seuils à respecter selon la zone géographique du logement. Les plafonds d’honoraires facturables par les professionnels de l’immobilier sont les suivants :
- Entre 8 € et 11 € par mètre carré en zone normale ;
- Entre 10 € et 13 € par mètre carré en zone tendue ;
- Entre 12 € et 15 € par mètre carré en zone très tendue.
En ce qui concerne les honoraires d’état des lieux, ils sont plafonnés à 3 € le mètre carré et doivent être partagés entre le bailleur et le preneur.
Les loyers sont encadrés
La loi ALUR prévoit également la surveillance des loyers dans les zones tendues afin d’établir des plafonds et de réglementer les loyers sur les communes présentant un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes où le marché locatif est qualifié de tendu fait l’objet d’une liste établie par décret et est consultable ici.
Le loyer du nouvel occupant ne doit pas excéder celui du locataire précédent, limitant ainsi la liberté du propriétaire bailleur de fixer le loyer d’un locataire à l’autre.
Cette mesure s’applique pour tous les logements remis en location au départ d’un locataire et loués à titre de résidence principale :
- logements nus ;
- logements meublés (baux meublés d’un an mais également baux étudiants et baux mobilité).
Certaines villes en zone tendue imposent un plafonnement des loyers avec des loyers de référence au mètre carré à ne pas dépasser. Dans ces communes, le loyer du nouveau locataire doit respecter à la fois le loyer du locataire sortant et le loyer de référence fixé au mètre carré. La liste actualisée en juin 2024 des villes soumises à cet encadrement des loyers est la suivante :
- Paris ;
- Lille ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Montpellier ;
- Bordeaux ;
- Les communes du territoire de Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, l’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains, et Villetaneuse ;
- Les villes d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, et Romainville.
21 communes de Grenoble-Alpes Métropole et 24 communes du Pays Basque devraient également plafonner les loyers à des loyers de référence en 2024, une fois les arrêtés correspondants publiés.
En cas de dépassement du plafond ou du loyer précédent, le locataire d’un bien situé dans une zone tendue a la possibilité de saisir la commission de conciliation.
Loi ALUR : quels impacts sur la copropriété ?
L’entrée en vigueur de la loi ALUR a eu des impacts significatifs sur la gestion des copropriétés.
La loi ALUR simplifie la réalisation des travaux dans les copropriétés
Pour maintenir les immeubles en bon état, le vote de certains travaux est facilité par l’abaissement du seuil de majorité nécessaire.
La loi ALUR impose la majorité simple pour les travaux concernant :
- La conservation des immeubles ;
- La préservation de la santé et l’amélioration de la sécurité des occupants ;
- La restauration des immeubles ;
- L’accessibilité.
La majorité simple s’applique à tous les travaux d’intérêt collectif, qu’ils concernent les parties communes ou privatives.
De nouvelles obligations pour les syndics et les copropriétaires
La loi ALUR introduit de nouvelles obligations pour les syndics de copropriété et les copropriétaires visant à promouvoir la transparence et à encourager la réalisation des travaux nécessaires à la conservation des immeubles.
La mise en place d’un budget prévisionnel
Depuis le 24 mars 2014, chaque syndic de copropriété doit établir un budget prévisionnel en collaboration avec le conseil syndical.
La création d’un fonds de travaux
En outre, la plupart des copropriétés de plus de 5 ans doivent constituer un fonds de travaux depuis le 1er janvier 2017. Alimenté par une cotisation annuelle obligatoire des copropriétaires, le montant minimum de cette cotisation est d’environ 5 % du budget prévisionnel établi par le syndic.
Le fonds de travaux est soumis à un plafond fixé par décret. Une fois ce plafond atteint, les copropriétaires peuvent cesser les cotisations.
L’externalisation des archives doit faire l’objet d’un vote
Si un syndic souhaite externaliser la conservation des archives d’une copropriété, il est dans l’obligation de soumettre cette décision au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Le vote doit se faire à la majorité absolue, et les dépenses liées à l’externalisation seront pris en charge par les syndicats de copropriétaires.
La production d’une fiche synthétique
Le syndic a le devoir d’élaborer chaque année une fiche technique comprenant toutes les données financières et techniques de l’immeuble en copropriété, et la mettre à la disposition des copropriétaires.
L’accès des copropriétaires au carnet d’entretien
En plus de la fiche synthétique, la loi ALUR impose aux syndics de copropriété de rendre accessible le carnet d’entretien des immeubles aux copropriétaires, dont le contenu est défini par décret et qui doit être strictement respecté par les syndics.
La mise en place d’un extranet
Pour faciliter l’accès des copropriétaires aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de leur copropriété, la loi ALUR exige que les syndics mettent en place un extranet. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires peut s’opposer à cette mesure par un vote à la majorité absolue, empêchant ainsi l’installation d’un extranet.
La déclaration de la copropriété à un registre national d’immatriculation
Le syndic doit enregistrer la copropriété auprès d’un registre national d’immatriculation, incluant toutes les données relatives au syndicat de copropriété et à l’immeuble.
La mise en concurrence des projets de contrats de syndic
Avant de choisir un syndic de copropriété, l’assemblée générale de copropriété doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrats. Cette mesure permet notamment aux copropriétaires de comparer les tarifs du syndic actuel avec ceux d’autres candidats ainsi que les prestations qui sont incluses dans le contrat de base et celles qui sont facturées en supplément.
Le vote sur la réalisation d’un diagnostic technique global
Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR exige que les copropriétaires votent la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG). L’assemblée générale doit se prononcer par un vote à la majorité simple. Le DTG a pour objectifs de :
- Apprécier l’état des parties communes et des équipements ;
- Évaluer la situation légale et réglementaire du syndicat ;
- Réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Identifier les possibilités d’amélioration de la gestion technique et patrimoniale de la copropriété ;
- Énumérer les travaux nécessaires pour maintenir la copropriété en bon état au cours des 10 prochaines années.
Loi ALUR : ce qu’elle change pour les professionnels de l’immobilier
Depuis 2014, la loi ALUR a introduit progressivement de nouvelles réglementations visant à protéger les consommateurs, à mieux encadrer les relations entre bailleurs et locataires, et à faciliter l’accès au logement pour tous. Le décret publié le 10 janvier 2017 a modifié les obligations d’informations visibles dans les annonces immobilières de vente et de location publiées par des professionnels.
En outre, depuis le 1er avril de la même année, les professionnels doivent faire preuve d’une transparence accrue envers les particuliers en fournissant davantage d’informations dans leurs annonces et en rendant accessible le barème de leurs honoraires.
La publication du barème des honoraires
Toutes les agences immobilières doivent afficher le barème de leurs honoraires dans leurs vitrines, de manière à ce qu’il soit lisible depuis l’extérieur, ainsi que sur tous les sites internet où elles publient leurs annonces.
Ainsi, les particuliers pourront connaître à l’avance le montant des honoraires pour les prestations de l’agence, qu’il s’agisse d’une vente, d’une location ou de l’établissement d’un état des lieux. Ces montants pourront être exprimés en euros ou en pourcentage.
Les informations à indiquer obligatoirement sur les annonces immobilières
Les annonces immobilières de vente rédigées par des professionnels doivent indiquer clairement la personne responsable du paiement des honoraires (vendeur ou acquéreur). Si nécessaire, les agences immobilières doivent également préciser le montant des honoraires.
Voici ci-dessous des exemples de mentions que l’on peut désormais lire dans les annonces :
- MAISON A VENDRE – Prix de vente 105 000 € – Honoraires 5 % TTC inclus à la charge de l’acquéreur (100 000 € hors honoraires)
- MAISON A VENDRE – Prix de vente 105 000 € – Honoraires à la charge du vendeur
Si les honoraires sont à la charge du vendeur, il n’est pas obligatoire d’en préciser le montant.
Les modifications les plus importantes apportées par la loi ALUR concernent les annonces immobilières de location. Les agences immobilières doivent fournir un maximum d’informations pour assurer une transparence totale avec les locataires. Toutes les annonces de location longue durée sont concernées par ces obligations, à l’exception des locations saisonnières et de l’immobilier d’entreprise.
Le loyer tout compris
Les annonces de location doivent afficher le montant total du loyer, incluant :
- Le montant du loyer mensuel ;
- Le montant des charges mensuelles récupérables (autrement dit, les charges que le bailleur peut récupérer sur le locataire, lesquelles sont clairement définies par la loi).
Le montant et la nature des charges
L’annonce doit également préciser le montant et les modalités de récupération des charges (provision, forfait ou charges au réel), ainsi que celui du dépôt de garantie.
Les honoraires d’agence
Le montant des honoraires payables par le locataire doit être mentionné toutes taxes comprises. Les agences ont l’obligation de distinguer les honoraires liés à la location (organisation des visites, rédaction du bail) de ceux liés à la réalisation de l’état des lieux.
Pour permettre au locataire de vérifier que les plafonds des honoraires d’agence et des loyers sont respectés, l’annonce doit indiquer clairement la surface en m² du logement ainsi que la commune et/ou l’arrondissement où se situe le bien.
La location meublée
Si le logement est loué meublé, cette information doit être clairement indiquée dans l’annonce, par exemple directement dans le titre. Exemple : « T2 meublé à louer ».
Les dispositions de la loi ALUR concernant l’offre de construction
Les dispositions relatives à l’offre de construction dans la loi ALUR ont été instaurées en mars 2014. Elles portent sur la réglementation des terrains à bâtir, visant à encourager la construction. Ces mesures comprennent la suppression du Plan d’Occupation des Sols (POS) et du Coefficient d’Occupation des Sols (COS).
La suppression du COS et du POS
La suppression du COS favorise l’offre de construction en libérant de nouveaux espaces constructibles. Elle facilite la division des terrains en parcelles et permet d’obtenir plusieurs surfaces constructibles. Cette mesure encourage également la construction dans les centres-villes tout en limitant le développement des zones urbaines. Il convient de noter que la suppression du COS n’autorise pas les propriétaires à construire n’importe où. Ils sont tenus de mettre en place un Plan Local d’Urbanisme (PLU) conformément à la loi ALUR.
La suppression du COS et l’obligation pour les propriétaires de mettre en place un PLU, définissant les zones constructibles, vont de pair avec la suppression du POS. Ces dispositions définies par la loi ALUR favorisent la construction de maisons individuelles.
L’instauration des organismes de foncier solidaire (OFS)
La loi ALUR vise à promouvoir un accès social au logement sécurisé en instituant des organismes de foncier solidaire (OFS). Ces entités mettent en œuvre un mécanisme de dissociation entre le bâti et le foncier.
Les OFS sont des acteurs fonciers agréés et contrôlés par le Préfet, à but non lucratif. Leur principal objectif est d’acquérir des biens immobiliers ou des terrains pour les proposer aux acquéreurs avec un bail de longue durée. En pratique, les OFS achètent des terrains, réalisent la construction grâce à des opérateurs, puis commercialisent les logements dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire (BRS) avec une formule de revente sur une période de 18 à 99 ans.
Les OFS assurent également d’autres fonctions telles que :
- Le recouvrement de la redevance d’occupation du terrain auprès de chaque acquéreur ;
- L’agrément des reventes pour garantir le respect des clauses du BRS ;
- L’accompagnement des acquéreurs dans la revente ;
- Le rachat temporaire des logements afin de garantir le rachat (dans certains cas) ;
- La gestion des activités liées au statut de propriétaire foncier de l’OFS.
Pour stimuler la construction de logements sociaux locatifs, les OFS peuvent également octroyer un terrain à un bailleur social via un bail emphytéotique.
L’impact de la loi ALUR sur l’urbanisme
La loi ALUR comprend un volet urbanistique de 51 articles visant à promouvoir la construction de logements et à introduire plusieurs changements. Ces textes visent à lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. Parmi les modifications importantes de la loi ALUR, on peut notamment citer :
- La suppression du COS, introduisant de nouvelles régulations sur l’emprise au sol, la hauteur des bâtiments, l’implantation des constructions, et autres.
- La transformation du POS en PLU depuis le 1er janvier 2016.
- La création de PLU intercommunaux, avec transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités.
- L’élargissement du droit de préemption, augmentant le pouvoir du Préfet et soumettant les cessions à titre gratuit aux droits de préemption, ce qui rend les règles d’utilisation du bien préempté plus flexibles.
- L’abolition des restrictions sur la surface minimale des terrains constructibles.
- L’arrêt de la maintenance des règles de lotissement au-delà de 10 ans.
La loi ALUR, adoptée en 2014, a profondément transformé le paysage immobilier en France. Ses principales dispositions visent à faciliter l’accès au logement, protéger les locataires, encadrer les pratiques des professionnels de l’immobilier et réguler le marché.
Elle introduit notamment des mesures pour lutter contre les logements indignes, comme le permis de louer, et impose des modèles de contrats de location pour garantir une transparence accrue. L’encadrement des loyers dans les zones tendues limite les augmentations excessives, offrant ainsi une meilleure protection aux locataires.
Pour les copropriétés, la loi ALUR simplifie la gestion des travaux et introduit des obligations pour les syndics, comme la création d’un fonds de travaux et la production de fiches synthétiques annuelles. Elle facilite également l’accès à l’information pour les copropriétaires via des extranets et des diagnostics techniques globaux.
En matière de construction, la loi abolit des restrictions comme le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), encourageant ainsi le développement de nouveaux logements tout en luttant contre l’étalement urbain. Les organismes de foncier solidaire (OFS), créés par la loi, dissocient la propriété du terrain de celle du bâti pour offrir des logements à prix abordable.
Globalement, la loi ALUR vise à instaurer un marché immobilier plus équitable et transparent, répondant aux besoins de tous les acteurs, des locataires aux propriétaires en passant par les investisseurs et les professionnels du secteur.
