L’immobilier est un secteur dans lequel on peut gagner beaucoup d’argent.
Comme toujours lorsque l’on parle de gagner de l’argent la logique est simple : il faut apporter de la valeur à autrui. Dans le cas précis de l’immobilier, il faut apporter de la valeur à un locataire ou à un acheteur au travers d’un bien immobilier.
Le meilleur moyen d’apporter de la valeur à un bien immobilier c’est la rénovation.
Qu’il s’agisse de rénover pour vendre ou pour augmenter la rentabilité locative, la plus-value peut être conséquente.
L’idée de réaliser une rénovation de maison peut impressionner de prime abord l’investisseur débutant. C’est pourquoi je vous propose de voir dans cet article, les 8 méthodes qui permettent d’ajouter de la valeur à un bien immobilier, et que certaines ne sont pas si compliquées que ça.
Dans certains cas, il n’y a même pas de travaux à réaliser pour augmenter la valeur de votre propriété.
Les améliorations que vous pourrez apporter à la structure d’un bien immobilier peuvent constituer une grosse plus-value. Une fois les réparations nécessaires effectuées, vous
fournissez à votre prospect un bien opérationnel et respectant les règles de sécurité de base.
Le minimum absolu que vous devez assurer lorsque vous vendez un bien est :
Et si en plus vous rendez la propriété jolie, et qu’il n’y a plus qu’à y poser ses valises, vous élargirez le nombre de potentiels acheteurs et, par conséquent, ceci augmentera sa valeur et prix de vente.
La valeur d'une propriété peut être augmentée simplement en améliorant son aspect esthétique pour la rendre plus attrayante à un plus grand nombre d'acheteurs. Il est fascinant à quel point des acheteurs puissent être rebutés par un logement dont les problèmes sont complètement superficiels comme une odeur désagréable, une mauvaise décoration, la saleté, l'encombrement ou un éclairage inadéquat.
Beaucoup d'acheteurs comptent entièrement sur leur instinct lors du choix d'une propriété et ne peuvent pas faire la distinction entre les problèmes qui coûteront plusieurs dizaines de milliers d'euros à résoudre et ceux qui peuvent être résolues avec une simple couche de peinture, l’abattement d’une cloison et quelques milliers d'euros de travaux. Cela signifie que n'importe qui avec un peu d'imagination et un flair pour la conception intérieure peut faire de l'argent sur une rénovation simplement avec un gros rafraîchissant d’intérieur.
Le montant que vous investissez dans les finitions esthétiques doit être proportionnel à la valeur du projet. Car attention, c'est LA partie d’un projet de rénovation où il est très facile de dépenser trop, ce qui aura pour effet de rogner sur vos bénéfices ou votre rentabilité. Mais c’est également la partie où vous pouvez perdre en valeur locative ou en plus-value immobilière car vous ferez de fausses économies en faisant des finitions bas de gamme et qui dévaloriseront la propriété. Il faut donc trouver un bon compromis entre la qualité, le coût et le design !
Avant de penser à ajouter de la surface à une propriété, il est logique de tirer le meilleur parti de l'espace qui est déjà disponible. Une valeur considérable peut être ajoutée à une propriété simplement en remodelant la disposition existante pour le rendre plus attrayant à un plus grand nombre d'acheteurs. C'est particulièrement le cas avec les propriétés plus anciennes qui ont une petite cuisine dissociée de la pièce de vie.
Le réaménagement peut être coûteux suivant l’emplacement des murs porteurs. Par exemple, c’est bien moins coûteux d’abattre une cloison légère qu’un mur porteur. Et parfois, il est même moins coûteux d’aménager une surface de plancher existant en espace de vie supplémentaire, en particulier lors d’aménagement de comble, d’un garage ou d’un sous-sol.
À moins que le logement soit en copropriété, les travaux de réaménagement intérieur ne nécessitent généralement pas de déclaration à la mairie ou à la copropriété, et peut-être commencé immédiatement. Si vous êtes en copropriété et que vous souhaitez ouvrir un mur porteur, il faudra obtenir l’autorisation de la copropriété qui vous demandera certainement une étude d’un ingénieur statique.
Les projets les plus courants de réaménagement intérieur qui amélioreront l'espace existant et feront paraître une propriété plus grande sans avoir à réaliser d’extension, incluent :
Quelques agents immobiliers évaluent le prix d’une propriété seulement en regardant la surface de plancher et en utilisant un multiple basé sur la valeur moyenne par mètre carré pour l'emplacement et l'état de la propriété. Cela signifie également, au moins en termes bruts, que plus une propriété est grande, plus elle vaudra et donc ajouter plus d'espace en faisant une extension équivaut à une augmentation de la valeur.
Bien que cela soit généralement vrai, il y a une valeur de plafond dans la plupart des endroits, une valeur maximale au-delà de laquelle une propriété ne peut pas aller, n'importe combien elle est étendue ou améliorée. Il existe donc une loi de rendements décroissants, selon laquelle l'ajout d'espace est rentable jusqu'à un certain point, après quoi l'espace supplémentaire n'ajoute moins de valeur qu'il en coûte.
Il est également essentiel que les extensions soient conçues très soigneusement si elles doivent ajouter de la valeur à une propriété, par rapport au coût des travaux. Le style de toute nouvelle extension doit donc être considéré avec beaucoup de rigueur par rapport au style, à la taille, à la valeur, à la localisation et à l'état de la propriété existante. C’est notamment pour ça que la mairie impose un permis de bâtir réalisé par un architecte pour des projets d’extensions. Les petites extensions n'exigent souvent pas de permis de construire mais c’est à vérifier dans le PLU de la commune.
Les extensions devront être conformes à la réglementation thermique, c’est-à-dire pour de petites extensions (<50m²) il faudra respecter les Résistantes Minimales par parois, et pour les plus grandes extensions il faudra faire une étude thermique et respecter la RT2012 (ou 2020 si elle est sortie au moment où vous lisez ces lignes).
L'ajout de la mauvaise extension peut s'avérer être une erreur coûteuse et une extension mal conçue peut effectivement dévaluer une propriété.
Le travail d'extension est presque toujours plus cher que les travaux de rénovation et, par conséquent, avant de décider d'étendre, il est toujours une bonne idée d'abord de considérer comment il serait possible de tirer le meilleur parti de l'espace existant.
Les facteurs clés influençant si vous pouvez ou devriez prolonger une propriété sont la taille du jardin, la distance aux propriétés voisines, la politique locale d'urbanisme et surtout le prix du marché local. Concrètement, ça ne vaut pas le coup dans les secteurs où le prix est inférieur à 2 000 euros / m² car une extension bien faite peut coûter environ 1 500 euros / m² pour une extension horizontale.
Hormis l'emplacement, la taille et l'apparence, une partie de ce que les acheteurs recherchent lors de l'évaluation d'une propriété sont les caractéristiques qui rendent une propriété plus pratique, confortable ou agréable à vivre. Ces caractéristiques, telles qu’un stationnement sécurisé hors rue, un garage, ou même des luxes tels qu'une piscine, un sauna, un chauffage par le sol ou une grande douche, ne sont pas essentiels à la fonction de base d'un logement, mais ajouteront considérablement en expérience de vie. Ils ajoutent ce qui est connu comme le standing d’un logement.
L'augmentation du standing à une propriété peut augmenter considérablement son attrait. Il y aura peu de possibilités d'ajouter de la valeur en améliorant le standing pour une maison très basique ou un appartement, surtout dans un secteur avec une faible disparité des prix, mais il peut y avoir un énorme potentiel d'ajout de valeur à un penthouse de luxe ou une belle et grande maison bien située de plusieurs centaines de milliers d’euros.
À l'extérieur, on peut augmenter le standing avec :
À l'intérieur, les ajouts peuvent être :
Pour éviter de dépenser trop sur la spécification ou de faire de fausses économies et de perdre de la valeur en raison de finitions bon marché, vous devez connaître le marché et de rénover en fonction.
On vous l’avait promis en introduction : il existe des moyens de faire prendre de la valeur à un bien immobilier sans travaux. L’augmentation de la valeur immobilière peut être considérable.
Il existe toute une série de problèmes pouvant rebuter les acheteurs potentiels.
Le plus souvent ce sont des problèmes d’ordre juridique. Il peut s’agir de locataires qui ne paient plus le loyer, de la présence de squatteurs, etc. La plupart des gens fuient ce type de problème. Or avec les bonnes méthodes, on peut acheter ces biens à un prix très bas, venir à bout des problèmes et ainsi faire augmenter la valeur du bien.
Obtenir une autorisation pour développer le plein potentiel d’une propriété peut créer une énorme augmentation de sa valeur. Parmi les exemples d’autorisation qui peuvent améliorer la valeur d'une propriété, mentionnons le consentement à de nouvelles extensions et modifications, l’autorisation d’une division d’un grand bâtiment en plusieurs appartements, la levée d'un arrêté de péril, le changement de destination d’un garage ou d’un local commercial en habitation, l’acceptation d’un projet de transformation par une copropriété, etc…
L’obtention d’une autorisation demande généralement peu de coûts, mais demande plutôt de bonnes connaissances juridiques et du temps.
Les autorisations n'ont pas besoin d'être exécutées pour ajouter de la valeur à une propriété. Le simple fait d'avoir obtenu l’autorisation est suffisant car le permis de construire ou les diverses autorisations concernent la propriété et non l'individu et sont donc vendus avec la propriété.
Il faut savoir que si vous arrivez à augmenter les revenus locatifs d’un bien, en particulier si c’est un bien d’investisseur comme un immeuble de rapport, un Airbnb ou une colocation alors automatiquement vous augmentez sa valeur. Car un investisseur cherche avant tout une rentabilité, et si votre bien est en parfait état vous pouvez vous permettre de le vendre avec une rentabilité moindre car vous trouverez forcément un acheteur qui privilégie la tranquillité.
Par exemple, vous pouvez augmenter les revenus locatifs avec un réaménagement intérieur, des travaux pour améliorer le standing, un changeant le mode d’exploitation (meublé, airbnb, colocation), une division, etc…
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