Achat-revente immobilier en tant que particulier : comment gagner plus en moins de temps et sans impôts ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
achat revente immobilier en tant que particulier

Une opération d’achat et de revente en immobilier en tant que particulier consiste à acquérir un bien immobilier puis à le revendre en effectuant une plus-value.

Pour cela, vous pouvez rénover ce bien, en améliorant son DPE ou en l’agrandissant grâce à une extension. Cette transaction d’achat revente immobilier vous permet de revendre le bien à un prix intéressant en quelques mois seulement.

Vous souhaitez en savoir plus sur les travaux à prévoir, la fiscalité à la revente ou encore le meilleur moment pour revendre ? Suivez le guide de Rénover pour gagner !

Comment choisir son bien pour un achat-revente en immobilier ?

Pour espérer revendre votre bien immobilier à un bon prix, il faut être minutieux lors de la sélection de ce dernier. Vous devez avoir en tête plusieurs éléments avant de démarrer votre recherche de biens à rénover.

Connaître le marché immobilier

Commencez par vous renseigner sur le marché immobilier du secteur que vous ciblez. Vous pouvez prendre la température auprès des agences immobilières ou des mandataires du coin mais aussi suivre attentivement les petites annonces de la région.

Si vous retombez régulièrement sur les mêmes annonces de maisons ou appartements à vendre, c’est signe que ces biens sont sur le marché depuis de longs mois. Leurs propriétaires sont probablement prêts à faire un effort pour réduire leur prix et enfin contractualiser la vente immobilière.

Se renseigner sur les raisons de la vente

Lors de vos visites, vous pouvez également demander la raison de la vente du bien immobilier. Certains propriétaires étant dans des situations délicates (séparations, mutations professionnelles, décès…) sont plus enclins à vendre rapidement leur bien.

Cela peut jouer en votre faveur pour acheter le bien à un prix plus intéressant ! C’est la même chose si l’une des propriétés proposées nécessite de gros travaux.

Cela effraie souvent les potentiels acheteurs, mais gardez en tête que même si de lourds travaux de rénovation vous attendent, ils sont aussi synonymes de plus-value lors de la revente !

Vous pourrez inclure le montant de vos travaux de rénovation dans le prix de revente de la maison ou de l’appartement.

Préparer son prêt immobilier

Lors de l’achat de votre bien pour votre opération d’achat-revente en tant que particulier, rapprochez-vous de plusieurs organismes financiers pour vérifier votre capacité maximale d’emprunt.

Plusieurs banques proposent un prêt spécifique achat-revente, qui peut se combiner avec votre prêt actuel. N’oubliez pas d’inclure les frais inhérents à votre crédit dans votre budget global (assurance de prêt, frais de la banque, frais de remboursement anticipé lors de la revente, coût des travaux,  etc.).

Quels travaux de rénovation entreprendre pour améliorer le DPE du bien ?

Si le bien que vous avez choisi pour votre opération d’achat revente immobilier en tant que particulier dispose d’une étiquette DPE située entre E et G, pas d’inquiétude !

Des travaux de rénovation vous permettront de remonter le score de votre DPE rapidement ! Et vous voulez connaître la bonne nouvelle ? L’État finance en partie vos travaux de rénovation grâce aux différentes aides et primes disponibles !

Les travaux de rénovation énergétique

Pour lutter contre les passoires thermiques, c’est-à-dire les biens immobiliers étiquetés F ou G par le DPE, l’État a mis en place un dispositif qui interdit leur mise en location tant qu’ils n’obtiennent pas de meilleurs résultats au DPE. 

Autrement dit, leurs propriétaires sont obligés d’engager des travaux de rénovation énergétique. Ces derniers préfèrent parfois revendre plutôt que d’effectuer les travaux. Une aubaine pour les particuliers souhaitant effectuer une opération d’achat-revente…

Par travaux de rénovation énergétique, on entend changement des menuiseries (double vitrage au lieu du simple par exemple), installation d’un chauffe-eau thermodynamique pour l’eau chaude et le chauffage, isolation des murs ou des combles, etc…

… Comme nous vous le disions plus haut, l’État vous accompagne pour ces travaux de rénovation énergétique grâce à plusieurs dispositifs d’aides comme Ma Prime Rénov’. 

La plomberie et l’électricité

Pour améliorer le DPE de votre logement à revendre, vous pouvez également faire intervenir plusieurs professionnels du bâtiment comme un électricien qui rénovera votre tableau électrique ainsi que tout le système du bien (prises, interrupteurs, câbles, etc.). Ou encore un plombier pour faire changer les canalisations pleines de plomb par exemple !

En plus d’améliorer la sécurité des futurs acquéreurs, vous augmentez la plus-value potentielle de votre bien. Vous pouvez également demander au propriétaire actuel, lors de l’achat du bien, de faire réaliser des devis pour évaluer le montant de ces travaux. 

Le home-staging

Pour augmenter vos chances de revendre rapidement votre bien, pensez au home-staging. Vous pouvez rafraîchir le bien en repeignant les murs ou en posant du papier intissé pour masquer les aspérités de ces derniers. 

Pourquoi ne pas changer le sol tâché par un lino qui redonnera un coup de jeune aux pièces ? Ces petits travaux ne vous coûteront pas grand chose et peuvent avoir un réel impact sur la revente de votre bien en tant que particulier. 

N’oubliez pas : dès la porte d’entrée, vos futurs visiteurs sauront s’ils se sentent bien chez vous ! Ne négligez pas la décoration ou l’agencement des pièces ! 

Quel est le meilleur moment pour revendre son bien ?

Dans l’esprit collectif, une croyance persiste :  il faudrait vivre au moins 1 ou 2 ans dans un bien immobilier avant de le revendre. Pourtant, la législation n’impose pas de durée minimale pour les particuliers qui souhaitent effectuer une opération d’achat-revente. 

Revendre sa résidence principale

Pour ne pas être taxé sur la plus-value effectuée, le bien en vente doit impérativement être votre résidence principale. Mais que vous y viviez trois mois ou six mois n’y change rien !

Vous devez simplement pouvoir présenter des factures prouvant l’occupation du bien, comme une facture d’énergie ou de téléphone par exemple. 

Ainsi, vous êtes libre de mettre en vente votre maison ou appartement rénové dès la fin des travaux.

Revendre une résidence secondaire ou une location

Si vous souhaitez conserver votre résidence principale et investir pour votre projet d’achat-revente en tant que particulier comme un bien secondaire ou un investissement locatif, vous n’êtes pas limité dans le temps non plus.

La plus-value sera en revanche imposée selon la durée de détention du bien, comme nous vous l’expliquerons ci-après. 

Ne pas devenir marchands de biens

Attention cependant si vous répétez ces opérations de manière rapprochée, vous pouvez être considéré comme “marchand de biens”. Vous pourriez alors être soumis à différentes taxes sur la revente du bien (TVA, impôts sur la plus-value…), en tant que professionnel et non particulier. 

Pour y voir plus clair, Rénover pour gagner vous accompagne grâce à ses formations pour investir dans l’immobilier en rénovant des biens.  N’ayez plus peur de commettre d’impair grâce à nos recommandations !

Notre expérience dans l’investissement immobilier nous permet de vous donner les meilleures astuces pour effectuer un achat-revente immobilier en tant que particulier. 

Quelle est la fiscalité pour un achat revente immobilier en tant que particulier ?

Deux types de cas peuvent survenir lorsque vous revendez votre bien immobilier en tant que particulier :  

  • le bien était votre résidence principale : vous êtes exonéré sur la plus-value effectuée ; 
  • le bien était votre résidence secondaire ou un investissement locatif : vous êtes soumis à l’impôt sur la plus-value. 

La fiscalité pour la revente de sa résidence principale

On entend par plus-value la différence entre le prix de (re)vente du bien et son prix d’achat. Prenons un exemple : vous avez acheté un appartement à 120 000 €, vous avez effectué 25 000 € de travaux pour le rénover et vous le revendez à 200 000 € ? Vous obtenez alors une plus-value de 55 000€ (200 000 – 120 000 – 25 000 = 55 000). 

Si vous habitez dans le bien que vous venez d’acheter et de rénover, même quelques mois, vous pouvez le revendre sans être imposé sur la plus-value que vous allez obtenir. Un avantage très intéressant puisque la fiscalité peut être importante sur la revente d’un bien, surtout si vous ne le possédez pas depuis longtemps. 

La fiscalité pour la revente d’une résidence secondaire ou un investissement locatif

Si le bien revendu n’est pas votre résidence principale, vous êtes imposé à 36,2 % sur cette plus-value. Ce montant est divisé entre 17,2 % de prélèvements sociaux et 19 % de forfait pour l’impôt sur le revenu.

Vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle en fonction du nombre d’années de détention du bien. Autrement dit, plus longtemps le bien vous a appartenu, moins vous paierez d’impôts lors de sa revente.

Attention, il faut disposer du bien depuis au moins 6 ans pour commencer à toucher une exonération partielle. 

Voici les taux d’exonération en fonction des années de détention du bien immobilier : 

  • de 6 à 21 années : 6 % par an de taux d’abattement pour les impôts sur le revenu, 1,65 % par an de taux d’abattement pour les prélèvements sociaux ;
  • lors de la 22e année révolue : 4 % pour les impôts, 1,6 % pour les prélèvements sociaux ; 
  • à partir de la 23e année : exonération totale de l’impôt sur le revenu, 9 % par an d’abattement pour les prélèvements sociaux ;
  • à partir de la 30e année : exonération totale pour les impôts et les prélèvements sociaux. 

Autre élément important, si la plus-value excède 50 000 €, une taxe de 2 à 6 % en fonction du montant de cette dernière vient s’ajouter.  peut s’ajouter

Diminuer le montant de sa plus-value

Pour faire baisser le montant de votre plus-value prise en compte pour le calcul de l’imposition, vous pouvez ajouter plusieurs frais au prix d’achat du bien comme : 

  • les frais d’acquisition (frais de notaire, commissions de l’agence immobilière…) ; 
  • le forfait travaux correspondant à 15 % du prix d’achat (uniquement si le bien vous appartient depuis plus de 5 ans et que vous avez égaré les justificatifs de travaux) ou le montant des travaux effectués avec factures à l’appui ; 
  • les frais de distribution, voirie et réseaux. 

En les ajoutant à votre prix d’acquisition, vous diminuez votre plus-value aux yeux des finances publiques et par conséquent, le montant de votre imposition. 

Vous l’aurez compris, effectuer un achat revente immobilier en tant que particulier présente de nombreux avantages et vous permet de vous créer facilement un capital que vous pourrez réinvestir !

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

Cet article vous a plu ? Partagez-le !

LinkedIn
X
Email
Facebook

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ça peut aussi vous intéresser :

A qui déléguer ses travaux ?
Rénovation rentable

A qui déléguer ses travaux ?

Pour votre chantier de rénovation de passoire thermique, vous vous demandez ce que vous allez réaliser vous-même et quelles tâches vous allez déléguer. Mais est-il…

En savoir +