Monopropriété ou copropriété, de nombreux travaux sont soumis à une demande d’autorisation préalable. Quels sont les travaux nécessitant une déclaration préalable en monopropriété et quels travaux envisager pour votre investissement locatif ? Suivez le guide !
Qu’est-ce qu’une monopropriété ?
La monopropriété est un bien immobilier appartenant à une seule personne. Il peut s’agir d’une maison, mais aussi d’un immeuble. Comme vous avez pu l’envisager durant la formation Rénovation Stratégique 2.0, l’immeuble de rapport est une solution pertinente pour un investissement locatif.
Vous n’êtes pas contraint par les règles de copropriété et n’avez pas d’autorisation à demander au syndic de copropriété pour faire des travaux.
Les parties communes et les parties privatives vous appartiennent entièrement. Vous pouvez diviser l’immeuble pour en faire différents appartements et maximiser la rentabilité de votre investissement. Sans syndic, vous gérez vous-même votre immeuble et notamment la répartition de charges locatives qui doivent être réglées de manière équitable par les locataires.
L’achat en monopropriété offre des avantages, et notamment une plus grande flexibilité. Vous serez contraint malgré tout, comme dans une copropriété, à faire des demandes d’autorisation si vous envisagez de réaliser des travaux.
Les autorisations de travaux en monopropriété
Travaux privatifs ou travaux dans les parties communes, il existe des règles lorsque vous envisagez de réaliser des travaux. Certains sont soumis à des autorisations :
- création de surface de plancher ou d’emprise au sol (garage, terrasse, combles, agrandissement, extension, etc.) ;
- travaux d’aménagement intérieur (changement de destination, étage supplémentaire, division d’un bâtiment en plusieurs lots) ;
- travaux d’aménagement extérieur (garage, piscine, jacuzzi, panneau solaire au sol, etc.) ;
- modification de l’aspect extérieur (balcon, fenêtre de toit, ravalement de façade, toiture, etc.).
La déclaration préalable de travaux
Voici les travaux soumis à cette autorisation demandée en mairie :
- construction d’un bâtiment dont la surface de plancher et l’emprise au sol se situent entre 5 et 20 m² ;
- agrandissement de 20 m² au maximum d’une construction existante si votre commune n’est pas couverte par un plan local d’urbanisme ou si vous vous situez hors de la zone urbaine du PLU ;
- agrandissement de 40 m² pour un logement en zone urbaine ;
- construction d’une piscine dont la superficie est inférieure à 100 m² ;
- travaux d’aménagement extérieur impactant l’aspect extérieur de votre logement.
Le permis de construire
Une demande de permis de construire s’impose pour :
- les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
- les travaux d’extension créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines d’un PLU ou de tout autre document d’urbanisme ;
- les travaux créant une surface au sol ou une emprise au sol de 20 à 40 m² et les travaux ayant pour effet de porter à plus de 150 m² la surface totale.
Monopropriété : les obligations de la loi Climat
Pas de syndicat des copropriétaires, pas besoin de l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour décider des travaux à réaliser, la monopropriété semble être une solution idéale pour un investissement locatif. Et pourtant, de nombreuses règles sont aujourd’hui imposées, nécessitant de réaliser de nombreux travaux, et notamment des travaux de rénovation énergétique. C’est d’ailleurs pourquoi la formation Rénovation Stratégique dédie un module complet au DPE (diagnostic de performance énergétique).
Effectuer des travaux permet le respect des règles en vigueur pour une mise en location plus pérenne.
L’interdiction de location d’une passoire énergétique
Isolation des murs par l’intérieur, isolation des murs par l’extérieur (ce qui a pour effet de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble et donc de faire une demande d’autorisation d’urbanisme), installation d’un mode de chauffage plus moderne, de nombreux travaux sont à envisager. Pourquoi ? Parce qu’une interdiction progressive de louer des passoires thermiques est fixée par la loi Climat.
Les logements concernés sont ceux présentant les DPE suivants :
- G : dès le 1er janvier 2025.
- F : à partir du 1er janvier 2028.
- E : à partir du 1er janvier 2034.
Un DPE collectif est obligatoire, en copropriété et en monopropriété, pour un permis de construire délivré avant le 1er janvier 2013. Il doit être communiqué au locataire lors de la signature du bail.
Les obligations sont les suivantes :
- monopropriété : le DPE collectif est obligatoire dès le 1er janvier 2024.
- copropriété : ce DPE est obligatoire selon le calendrier suivant :
- 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- 2025 pour les immeubles de 50 à 200 lots ;
- 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Votre immeuble en monopropriété n’a pas obtenu un classement DPE A, B ou C suite à un diagnostic effectué après le 1er juillet 2021 ? Le DPE doit être actualisé tous les 10 ans.
Parmi les droits et obligations du propriétaire, le fait de proposer un logement décent et habitable à ses locataires est un prérequis. Par ailleurs, avec un logement de bonne qualité, les locataires sont susceptibles de rester plus longtemps, un bon point pour alléger la gestion locative de votre investissement immobilier.
L’obligation de réaliser un audit énergétique pour les passoires thermiques
Qu’il soit obligatoire de demander une autorisation préalable ou non selon la nature des travaux, vous êtes contraint, si vous êtes propriétaire d’un immeuble avec un mauvais classement DPE, de faire réaliser un audit énergétique avant toute vente.
Cet audit est lui aussi concerné par un calendrier précis :
- logements F ou G : avril 2023 ;
- logements E : janvier 2025 ;
- logements D : janvier 2034.
Travaux en monopropriété et demande d’urbanisme : cas concrets
Selon la nature même de l’immeuble, certains travaux peuvent s’avérer obligatoires et nécessiter de demander une autorisation d’urbanisme. Vous avez acheté une grande maison que vous souhaitez diviser en appartements ? Vous allez augmenter significativement le prix de location au ² pour une rentabilité maximale. Attention, dans ce cas, il est obligatoire de demander une autorisation préalable.
Vous souhaitez améliorer les performances du bâtiment par un changement de fenêtre pour un double vitrage 4/16/4 ou 4/20/4 ? Les travaux effectués vont modifier la façade de l’immeuble, là encore un accord préalable est nécessaire.
Les travaux peuvent aussi concerner l’amélioration globale du logement pour le rendre plus attractif et vous démarquer de la concurrence. Vous envisagez de changer la couleur des volets ou de faire une rénovation de façade ? Une déclaration préalable auprès de la mairie est là aussi obligatoire.
En revanche, si vous changez simplement un radiateur pour un équipement plus performant, si vous refaites les sols ou les peintures, réaliser ces travaux ne nécessite pas de faire une déclaration préalable en mairie. En effet, cela n’impacte ni la surface de plancher, ni l’aspect extérieur.
Attention, comme pour les travaux en copropriété, l’installation d’une pompe à chaleur avec un module externe impacte l’aspect extérieur. Cela ne peut être considéré comme des travaux privatifs, une déclaration d’urbanisme sera nécessaire.
Attention, les travaux illégaux sont sanctionnés. Selon l’article L480-4 du Code l’urbanisme, l’amende peut atteindre entre 1 200 € et 6 000 € du m² de surface construite. Cette amende peut même atteindre 300 000 €. Et la mairie peut tout simplement vous demander de détruire ce qui a été réalisé si cela n’est pas conforme aux règles d’urbanisme locales.
