Vous mettez votre bien immobilier en location ? Vous avez décidé de le vendre ? Réalisez un diagnostic pour détecter l’éventuelle présence de plomb dans le logement. Quand le diagnostic plomb est-il obligatoire ? Le diagnostic immobilier plomb vous oblige-t-il à réaliser des travaux ? Répondons à toutes vos interrogations.
Les dangers du plomb dans un logement
Le plomb présent dans les logements est à l’origine de nombreux cas de saturnisme chez l’enfant. Ce trouble est caractérisé par une plombémie élevée. Il pénètre dans le corps par les voies respiratoires et peut engendrer des problèmes au niveau des reins, de la moelle osseuse, du système nerveux ou des troubles digestifs.
Le plomb est tout particulièrement dangereux chez les enfants et les femmes enceintes.
Où se trouve le plomb dans les habitations ?
Le plomb est essentiellement présent dans les peintures, notamment dans les pièces humides. Dans les maisons construites avant 1949, la peinture au plomb a été beaucoup utilisée. Pourquoi ? Parce que ces maisons ont fait l’objet de rénovations sans tenir compte de l’existant. Les maisons anciennes étaient dotées d’aérations naturelles.
Or, les travaux consistant à changer les vitrages pour une isolation plus performante, à boucher la cheminée, etc., ont engendré des problèmes d’humidité par manque d’aération. Le bâtiment est devenu étanche, mais cette étanchéité n’a pas été compensée à l’époque par l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC).
Au fil des années, les propriétaires se sont rendu compte que la peinture de la salle de bains notamment jaunissait et s’écaillait. Au lieu de régler le problème d’humidité, ils ont utilisé de la peinture au plomb. Son atout : elle est insensible à l’eau.
Comment la reconnaître ? Elle est lisse et brillante.
Si la peinture est en bon état et ne s’écaille pas, sa présence n’est pas problématique. En revanche, comme c’est le cas avec l’amiante, c’est sa dégradation qui est dangereuse.
Le plus grand risque : qu’un enfant avale un morceau de peinture écaillée.
Le diagnostic plomb est-il obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien immobilier ?
Le diagnostic plomb est obligatoire en cas de vente ou de location d’un immeuble d’habitation construit avant 1949.
Autre obligation : faire un diagnostic plomb sur les parties communes d’une copropriété si vous envisagez des travaux. Ce constat de risque d’exposition au plomb avant travaux permet de déterminer la présence de plomb dans les peintures notamment et de déterminer la teneur en plomb exacte.
Qui réalise ce diagnostic immobilier ?
La recherche de plomb doit être réalisée par un diagnostiqueur certifié. Il doit avoir souscrit une assurance responsabilité civile, sa responsabilité étant engagée. Si son diagnostic est erroné, l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire et demander des dommages et intérêts.
À cela s’ajoute une amende pouvant atteindre 1 500 € s’il exerce sans certification.
Quelle est la validité du diagnostic plomb ?
Pour les parties communes, en cas d’absence de plomb ou pour une concentration en plomb inférieure à 1 mg/cm², le Crep ne sera pas obligatoire ensuite si de nouveaux travaux sont à réaliser. Il en va de même pour les logements. La durée de validité est alors illimitée.
En revanche, en cas de présence de plomb avec une concentration supérieure à 1 mg/cm², la durée de validité du diagnostic n’est pas illimitée. Un nouveau Crep doit être réalisé moins d’un an avant la vente du bien immobilier ou moins de 6 mois dans le cadre d’une location.
Revêtement contenant du plomb : le propriétaire doit-il faire des travaux ?
Lorsque le diagnostic plomb révèle une concentration au-delà des seuils réglementaires, le propriétaire est tenu de faire des travaux avant la vente ou la location. Le diagnostic doit être joint au compromis de vente ou au contrat de location. Le propriétaire ne peut donc pas mentir sur la présence excessive de plomb dans l’habitation.
- Si des unités de diagnostics de classe 3 sont repérées, le plomb doit être retiré.
- Si des unités de diagnostics de classe 1 et 2 sont détectées, les revêtements contenant du plomb doivent être masqués pour éviter une dégradation.
Immeubles construits avant le 1er janvier 1949 : quels travaux réaliser ?
Vous avez acheté un bien immobilier ? Si le dossier de diagnostic technique révèle une présence excessive de plomb, le vendeur a été contraint de faire les travaux pour le supprimer. En revanche, si du plomb est présent en faible quantité dans le logement, la peinture a été masquée.
De votre côté, vous pouvez envisager différentes solutions. Dans un premier temps, si le plomb n’est pas apparent, le risque est très limité, vous pouvez le laisser. Toutefois, retirer le plomb peut être l’occasion de rénover le logement, notamment sur le plan énergétique. La peinture au plomb peut être masquée par une tapisserie ou par du placo.
Mais l’isolation derrière est-elle performante ? Si ce n’est pas le cas, rappelons-le, un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE) peut remettre en question votre investissement locatif. Aussi, des travaux peuvent être envisagés pour améliorer votre DPE.
Vous vendez une maison avec du plomb ? Masquer sa présence n’est peut-être pas la solution. En effet, si vous vendez un bien avec un DPE G, vous êtes contraint, au-delà du DPE, de faire réaliser un audit énergétique.
C’est une obligation depuis le 1er avril 2023. Cet audit est une analyse plus complète permettant à l’acquéreur d’obtenir une estimation de la performance thermique du bâtiment avant travaux. Il bénéficie d’un schéma pour mieux comprendre la répartition des déperditions de chaleur. Enfin, il indique les travaux à réaliser et le coût à envisager.
En clair, cette situation peut effrayer un acheteur. Et si ce n’est pas le cas, il va fortement négocier le bien. La solution ? Rénover le logement pour le valoriser et faire une plus-value à la revente. C’est une méthode très prisée des spécialistes des opérations d’achat-revente réussies. Ils achètent un bien avec un fort potentiel, mais nécessitant des travaux de rénovation, notamment sur le plan énergétique. Ils réalisent les travaux et revendent à un prix bien plus élevé.
