Immobilier : les années de construction à éviter

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Immobilier : les années de construction à éviter

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier dans l’ancien et vous demandez comment bien le choisir ? Que ce soit pour acheter sa résidence principale, réaliser un investissement locatif ou une opération de marchand de biens, il est important de se renseigner sur la date de construction de l’immeuble avant de faire une offre d’achat. 

Cette information peut vous fournir des indications précieuses sur les points à inspecter lors de vos visites, la performance énergétique de l’ouvrage et les éventuels travaux de rénovation à envisager après l’acquisition. En effet, alors que les logements récents sont tenus de respecter des normes énergétiques strictes et sont équipés de matériaux de qualité, cela n’a pas toujours été le cas pour les constructions antérieures.

Parmi les mauvaises surprises et les principaux pièges à éviter, il y a notamment certaines années de construction à éviter car de piètre qualité, trop coûteuses à rénover, avec des charges de copropriété élevées ou encore un prix d’achat trop cher pour pouvoir réaliser une marge ou autofinancer un bien locatif.

Acheter dans l’ancien : les bâtiments construits il y a plus d’un siècle

Les immeubles bâtis entre le XVe siècle et suivants

Les résidences construites aux XVe, XVIe et XVIIe siècles sont fréquemment situées dans d’anciens hôtels particuliers qui ont été divisés en appartements plus tardivement. Ornées de cheminées, de carreaux de terre cuite et de plafonds à la française (avec des poutres aussi larges que les espaces entre elles), elles débordent de caractère. Mais la disposition en enfilade des pièces et le coût de leur isolation et de leur rénovation en font des bâtiments peu adaptés pour l’investissement locatif ou les opérations d’achat-revente.

Les bâtiments du XIXe siècle 

Avec l’avènement des immeubles haussmanniens dès 1850, le niveau de confort s’est considérablement amélioré. Ces bâtiments offrent de grands espaces, de grandes fenêtres pour une luminosité accrue, ainsi que des plafonds élevés. De plus, le parquet, les cheminées et les moulures ajoutent beaucoup de charme à ces appartements.

Les bâtiments du XIXe siècle

Les grands appartements d’origine ont souvent été subdivisés pour créer des unités plus petites. Il est essentiel de s’assurer que les cloisons sont suffisamment épaisses pour assurer une isolation phonique adéquate. Un avantage notable est que les immeubles haussmanniens possèdent des murs épais, ce qui permet d’obtenir de bonnes performances thermiques en remplaçant les fenêtres par du double vitrage. Cependant, il convient de prêter attention à l’isolation phonique, qui dépend largement de la qualité de la division en plusieurs appartements.

Les avantages et les inconvénients des immeubles construits avant 1945 : un bilan positif

Pendant l’entre-deux-guerres, deux types principaux de constructions prédominent :

  • Les immeubles Art Déco, caractérisés par leurs façades rectilignes et leurs motifs géométriques.
  • Les habitations à bon marché (HBM), reconnaissables à leurs façades en briques rouges.

L’aménagement des logements de cette période a été minutieusement pensé : les surfaces sont confortables, les salles de bains bénéficient de la lumière naturelle, et les cuisines sont dotées de garde-manger… Les bâtiments sont encore construits de manière artisanale avec des matériaux naturels tels que :

  • le bois pour les planchers
  • la pierre pour les murs
  • la chaux pour la façade
  • la ferronnerie pour les garde-corps etc.

Bien que l’isolation reste efficace dans les constructions des années 20, elle se détériore avec l’introduction des structures en béton, y compris dans les immeubleshaut de gamme. Certains appartements de cette époque peuvent être sujets à des problèmes de remontées capillaires. Lors des visites, vérifiez que le bien ne présente pas de traces d’humidité ou de moisissures sur les murs.

Typiquement, ce sont les biens anciens à privilégier parce qu’ils sont accessibles en termes de budgets, bénéficient d’un emplacement numéro un en plein centre ville mais sont également esthétiques (façades travaillées, fenêtres plus hautes que larges, grandes hauteurs sous plafond avec possibilité de poser un faux plafond etc.). En outre, comme ils présentent des bases saines, des murs épais, ils sont parfaits pour réaliser des travaux de rénovation et notamment des travaux d’isolation. 

Il faut également prêter une attention particulière aux conduites en plomb.

Achat d’un appartement dans un immeuble construit entre 1945 et 1960 : un bien de qualité aisé à rénover 

Les bâtiments datant des années 1945 à 1960 marquent la transition entre l’artisanat et la construction industrielle. On commence à bâtir des murs en maçonnerie et en béton qui sont tout de même plus fins que les gros murs des années antérieures. Avec l’utilisation de linteaux en béton, les fenêtres deviennent plus larges que hautes. On commence à voir apparaître des garages, des toitures et des façades avec des formes moins travaillées.

Ce sont des constructions de qualité, adaptées pour l’investissement, avec des appartements dotés de grandes pièces lumineuses, et plus faciles à rénover que les bâtiments d’avant 1945 car moins sensibles au niveau du choix des matériaux isolants à utiliser.

Les années 1960 et 1970 : rédhibitoires pour les investisseurs

Dans les années 1960, la construction du bâtiment s’industrialise et se déporte en périphérie du centre. Apparaissent de grands blocs divisés en appartements équipés de murs isolés phoniquement et thermiquement. On commence à installer des ascenseurs, des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude collectifs surdimensionnés parce que le prix de l’énergie n’est pas cher donc on ne surveille pas la consommation énergétique.

L’ensemble de ces décisions fait qu’aujourd’hui les charges de copropriété de ces logements sont très élevées (entre 100 et 300 € par mois). De plus :

  • toutes les charges ne sont pas récupérables sur le locataire ;
  • il faut réduire le loyer hors charges pour louer le logement qui se trouve en concurrence avec d’autres biens présentant peu de charges ;
  • lors des périodes de vacance locative, le bailleur doit assumer l’intégralement des charges de copropriété.

Un achat dans ce type d’immeuble n’est donc pas envisageable pour un investissement locatif ou une opération de marchand de biens.

Les années 1980 et 2000 : des immeubles bien isolés mais une construction de piètre qualité

Avec les constructions des années 1980 à 2000, on commence à avoir apparaître les premières normes thermiques et phoniques. Mais pour améliorer les marges, les promoteurs utilisent des matériaux industriels de mauvaise qualité et notamment  :

  • des tuiles en ciment qui vieillissent très mal. Une réfection de la toiture devra être effectuée bien plus rapidement qu’avec une toiture de tuiles en terre cuite ;
  • de la simple peinture en façade, sans crépi qui tiendra une dizaine d’années seulement ;
  • du carrelage bas de gamme dans les parties communes ;
  • des fenêtres pvc premier prix. 

Ces constructions vieillissent si mal et coûtent si cher en travaux de rénovation qu’aller y visiter un appartement n’est qu’une perte de temps pour un investisseur.

Les années 1980 et 2000 : des immeubles bien isolés mais une construction de piètre qualité

Immeuble construit après 2000 : des appartements chers et des bâtiments qui vieillissent mal

Les nouvelles constructions à partir de 2000 sont dépourvues d’amiante et la qualité de la construction neuve s’améliore mais reste tout de même très moyenne, ce qui va nécessiter de réaliser des travaux peu de temps après l’expiration des garanties.

Généralement, la peinture en façade vieillit très mal, si bien que les copropriétaires doivent payer un ravalement quelques années seulement après la fin de la garantie décennale. En outre, l’inconvénient majeur avec ces biens est que leurs prix d’achat sont très élevés car dans la fourchette haute. Or, pour un acquéreur investisseur, il faut acheter sous les prix du marché afin de pouvoir générer de la plus-value sur une opération d’achat-revente ou autofinancer un investissement locatif.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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