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Calcul de la plus-value immobilière : abattement, imposition, exonération

Calcul plus-value immobilière

Le marché immobilier est agité avec l'arrivée de nouvelles lois énergétique, de nouvelles opportunités apparaissent. Vous souhaitez en profiter pour acheter, rénover et revendre un bien immobilier. Grâce à un bon achat et à une hausse des prix, vous êtes sur le point de réaliser une plus-value immobilière.

Cependant, à moins qu'il ne s'agisse de votre résidence principale ou que vous ne répondiez à certaines conditions d'exonération, vous pourriez être sujet à une taxation de cette plus-value. Cette taxe dépend du régime fiscal qui vous est applicable, qu'il soit celui des particuliers ou celui des professionnels.

À travers cet article, nous vous dévoilons toutes les astuces pour minimiser la taxe sur la plus-value immobilière.

La plus-value immobilière, c'est quoi ?

Une plus-value immobilière se définit comme l'écart entre le coût d'acquisition d'un bien immobilier et le montant auquel il est vendu. Ce que beaucoup appellent profit ou bénéfice, l'administration fiscale le qualifie de plus-value. Autrement dit, vous réalisez une plus-value lorsque le prix de vente de votre bien immobilier est supérieur à celui de son acquisition. En pratique, calculer la plus-value est complexe et il faut prendre en compte les frais liés à l'achat, la rénovation et la revente du bien, ainsi que déduire les potentiels abattements. On vous explique tout dans cet article.

Inversement, on fait référence à une moins-value lorsque le prix de vente de votre bien est inférieur à son prix d'acquisition. Bien que cette situation soit rare, en raison de la tendance générale à la hausse du marché immobilier.

Elle peut toutefois survenir en cas de négligence de l'entretien du bien ou de facteurs externes susceptibles de le dévaloriser. Par exemple la loi Climat & Résilience qui interdit progressivement la location des passoires thermique. Voilà pourquoi il est primordial de toujours envisager la perspective de revente lors de tout calcul de plus-value immobilière.

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Comment calculer une plus-value immobilière ?

Tout d'abord, il est important de distinguer la plus-value brute, de la plus-value nette. La première est égale à la différence positive entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien. Pour calculer la seconde, il faut prendre en compte le taux d'imposition.

 

Calcul de la plus-value immobilière brute

La première étape dans le calcul de la plus-value immobilière est de déterminer la plus-value immobilière brute, qui représente le véritable bénéfice réalisé lors de la vente de votre bien immobilier.

Lors de l'achat initial, vous avez certainement dû payer divers frais en plus du prix d'achat, y compris les frais de notaire. De même, lors de la vente, vous avez peut-être dû engager des dépenses supplémentaires pour trouver un acheteur. Pour déterminer le montant de la plus-value immobilière, il est donc nécessaire de prendre en compte :

  • Le prix d’achat corrigé : c'est le prix d'achat majoré des frais associés ainsi que des travaux, on le détaille plus bas.
  • Le prix de vente corrigé : c'est le prix de vente minoré des frais associés à la vente, on vous détaille cela ci-dessous.

Le calcul est donc relativement simple : Plus-value immobilière brute = (Prix de vente corrigé) – (Prix d’achat corrigé).

 

Prix d'achat corrigé

Il correspond au prix d'achat plus les frais d'acquisition, cela signifie :

  • Prix d’achat : c'est le prix d’achat NET vendeur, donc le prix sans aucun frais ajouté
  • Frais d’acquisition, c'est les frais associés à l'achat initial du bien composés des :
    • Frais de notaire
    • Frais d’agence immobilière

Par défaut, la règle indique que les frais d'acquisition représentent un forfait de 7,5 % du prix d’achat NET vendeur. Néanmoins, si vous avez des justificatifs en votre possession, concernant les frais d’agences immobilières et les frais de notaire et, que la somme de ces frais représente un montant supérieur au forfait de 7,5 %, alors vous pouvez les intégrer au calcul.

  • Coût des travaux réalisés dans le bien (construction, agrandissement, rénovation…)

Bien entendu, tous les travaux qui ont déjà été déduits des revenus locatifs ou soumis à un crédit d’impôt, ne peuvent pas être déduits une deuxième fois. Il est également impossible d'inclure les travaux/dépenses dû à des réparations locatives.

À noter qu'à partir de la 6ème année, un taux forfaitaire de 15% du prix d’achat sans justificatif peut être appliqué. Si vous avez conservé vos justificatifs de travaux, il est donc important de valider s'il est plus intéressant pour vous de déduire au réel vos travaux ou bien d'appliquer le forfait de 15%. Mais généralement dans les projets locatifs avec arbitrage au bout de 5-6 ans, il est plus intéressant d'utiliser le forfait de 15% et de déduire les factures de ces revenus locatifs.

 

Prix de vente corrigé

Il correspond au prix de vente moins les frais de vente, cela signifie :

  • Prix de vente, représente le montant de la vente du bien dans l'acte de vente.
  • Frais de vente, représentent les frais associés à la vente, composés des :
    • Frais d’agence immobilière
    • Coûts des diagnostics (DPE par exemple)
    • Mobilier laissé dans le logement (comme une cuisine ou un placard sur mesure)
    • Indemnité d’éviction donnée au(x) locataire(s) pour permettre la vente libre d’occupation
    • Honoraire d’architecte pour déclaration préalable ou permis de bâtir
    • Mainlevée hypothèque
    • TVA (ne concerne pas si la vente est réalisée par un particulier non-professionnel)

 

Exemple de calcul d'une plus-value immobilière brute

Comme nous l'avons abordé précédemment afin de réaliser ce calcul, il faut soustraire le prix de vente corrigé au prix d’achat corrigé :

Plus-value immobilière = prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé

 

Calcul du prix de d'achat corrigé

 

  • Prix d'achat : 350 000€
  • Frais d'acquisition
    • Frais de notaire : 26 000 €
  • Coûts des travaux : 30 000 €.

Concernant le prix d'achat : comme nous l'avons vu, il y a deux possibilités :

  • Ajouter les 26 000€ de frais de notaire au prix d'achat ou utiliser le forfait de 7,5% qui représente 350 000 € x 7,5% = 26 250€. Dans ce cas présent, il est donc légèrement plus avantageux d'utiliser le montant forfaitaire.
  • Ajouter les travaux de 30 000€ au prix d'achat ou comme la maison est possédé depuis plus de 5ans, de choisir le forfait de 15% qui représente 350 000 € x 15% = 52 500 €. Là encore le choix du forfait est plus intéressant.

Calcul du prix d’achat corrigé : prix d'achat + les frais d'acquisition + coût des travaux

Le prix d’achat corrigé sera donc de 350 000 € + 26 250 € + 52 500 € = 428 750 €.

 

Calcul du prix de vente corrigé

 

Prenons pour exemple l'achat d’une maison à 350 000 € il y a 9 ans.

  • Prix de revente de la maison 480 000 €
  • Frais de vente
    • Frais de diagnostic : 5 000 €

Calcul du prix de vente corrigé : prix de vente - frais de revente

480 000 € – 5 000 € = 475 000 €.

Plus-value brute immobilière = prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé = 475 000 € – 428 750 € = 46 250 €.

Dans le cadre de cet achat revente, votre plus-value immobilière brute serait de 46 250 €.

Afin de calculer la plus-value nette d'impôts, il convient d'intégrer au calcul l'effet de la fiscalité. En effet, il existe des abattements possibles selon la durée de détention. Allons-y !

 

Abattement plus-value immobilière : comment le calculer ?

Calcul plus-value immobilière

 

Barème de l'abattement sur la plus-value immobilière en fonction de la durée de détention

Pour calculer votre assiette de plus-value imposable, il faut prendre en compte la durée de détention et appliquer les abattements prévus par la loi.

Que cela soit votre résidence secondaire ou des biens en locations, l'abattement est applicable de droit commun. Voici un tableau présentant le barème de l’abattement sur la plus-value immobilière selon la durée de détention :

 

NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTIONIR : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION.PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE PAR ANNÉE DE DÉTENTION
0 à 5 ans0 %0 %
6 à 21 ans6 % par an1,65 % par an
La 22ème année révolue4 % par an1,60 % par an
Après 22 ansExonération9 % par an
Après 30 ansExonérationExonération

 

Reprenons l'exemple précédent d'une maison possédée durant 9 ans pour illustrer ce tableau. .

  • Pour le calcul de l'abattement à appliquer à l'impôt sur le revenu,
    • Les 5 premières années de détention ne permettent pas de bénéficier d'abattement
    • En revanche pour les 4 suivantes, un abattement de 6% est applicable donc 4 x 6% = 24 % d'abattement à appliquer pour le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière ;
  • Concernant l'abattement à appliquer pour les prélèvements sociaux :
    • Là encore les 5 premières années ne permettent pas de bénéficier d'un abattement
    • Néanmoins tout comme pour l'impôt sur le revenu, les 4 années suivantes bénéficie d'un abattement de 1,65% par année soit : 4 x 1,65 % = 6,60 % d'abattement pour le calcul des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière.

Pour un bien conservé durant 9 ans l'abattement sera donc de 24 % pour le calcul de l'impôt et de 6,60 % pour les prélèvements sociaux.

Ces abattements s'appliquent sur la plus-value immobilière brute afin d'obtenir votre assiette taxable. C'est sur cette base que les impôts et les prélèvements sociaux seront payés.

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Impôts plus-value immobilière : quel est le taux ?

Les plus-values immobilières ne sont pas soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu, mais à un taux fixe de 19 % qui s'applique sur l'assiette de plus-value après abattements.

En plus de cet impôt, des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s'appliquent également (notez bien qu'il faut prendre en compte l'abattement spécifique pour les prélèvements sociaux, pour ne pas mélanger les deux bases d'imposition).

Ainsi, la double structure fiscale appliquée au calcul de la plus-value immobilière se présente comme suit :

Reprenons l'exemple précédent de l'achat d'une maison possédée durant 9 ans.

Voici toutes les informations importantes :

  • Plus-value brute : 46 250 €
  • Taux d'abattement pour l'impôt sur le revenu : 24 %
  • Taux d'abattement pour les prélèvements sociaux : 6,60 %
  • Taux d'imposition sur le revenu des plus-values immobilière : 19 %
  • Taux des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières : 17,2 %

Abattement sur l’IR 

  • 24 % x 46 250 € = 11 100 €

IR sur la plus-value immobilière

  • 46 250 € – 11 100 € € = 35 150 €
  • 19 % x 37 810 € = 6 678,5 €

Abattement sur les prélèvements sociaux

  • 6,60 % x 46 250 € = 3 052,5 €

Prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière

  • 46 250 € – 3 052,5 € = 43 197,5 €
  • 43 197,5 € x 17.2 % = 7 429,97 €

Montant total des impôts sur la plus-value immobilière

  • 6 678,5 € + 7 429,97 € = 14 108,47 €

Dans cet exemple, le calcul de la plus-value immobilière nette d'impôts est donc de 46 250 € - 14 108,47 € = 32 141,53.

 

La taxe supplémentaire sur les plus-values élevées

Dans le cas où votre plus-value immobilière après abattements sur l'impôt dépasse les 50 000 (par personne dans le cas d'un bien possédé à plusieurs), un impôt additionnel s'applique selon un barème progressif variant de 2 % à 6 %.

Les 50 000 € sont considérés individuellement. C'est-à-dire qu'en couple, le seuil double et passe à 100 000 euros.

Voici le barème applicable aux plus-values immobilières élevées.

 

Montant de la plus-valueMontant de la taxe additionnelle (PV = Prix de vente)
Entre 50 001 € et 60 000 €2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 €3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 €3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 €4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 €5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 €6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieure à 260 000 €6% x PV

 

Peut-on être exonéré d'impôts sur la plus-value immobilière ?

Il existe diverses raisons pour lesquelles l'impôt sur la plus-value peut être exonéré. Ces dernières peuvent être liées au vendeur, à l'acquéreur ou à la propriété elle-même (appartement, maison, terrain constructible...).

 

Les cas d'exonération pour le vendeur

La taxation sur la plus-value pourra être évitée si :

  • Vous n'êtes pas résident fiscal français ;
  • Vous percevez une retraite ou possédez une carte d'invalidité et votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil légal ;
  • Vous êtes une personne âgée, handicapée résidant dans un établissement médicalisé (sous réserve de respecter le plafond de revenus et de ne pas être assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière -IFI).

 

Les exonérations liées à l'acquéreur

La revente de votre logement sera exemptée de taxe si :

  • Vous le vendez à un promoteur qui s'engage à construire des logements sociaux ;
  • Vous le vendez à la suite d'une expropriation, à condition de racheter un nouveau bien dans un délai de 12 mois.

 

Les exonérations concernant le bien

L'exonération de la plus-value immobilière sera accordée si vous revendez :

  • Votre résidence principale et ses annexes (par exemple, un garage) ;
  • Une propriété dont le prix est inférieur à 15 000 euros.

 

Comment augmenter sa plus-value ?

Comme vous l'avez vu, pour calculer la plus-value immobilière, il y a différents paramètres qui peuvent la faire varier et d'autres non. Certains coûts comme les frais de notaires ne dépendent pas de vous. En revanche, les coûts concernant les travaux, le prix d'achat et le prix de revente sont des éléments sur lesquels vous pouvez agir.

Par exemple, pour l'achat d'un bien à rénover, les multiples appliqués à la vente sont moins élevés. Ils proposent donc des prix d'achat plus bas, avec un meilleur taux de rentabilité, du fait du risque lié aux travaux.

Quand on vend un bien à un autre investisseur immobilier, on vend un rendement. Donc plus les loyers sont élevés, plus vous pourrez le vendre cher. C'est différent d'une vente à un particulier qui regardera quant à lui le nombre de mètres carrés et payera pour le coup de cœur.

En plus de pouvoir augmenter son prix de vente (et donc sa plus-value) grâce à des travaux et des loyers plus élevés, vous pourrez le vendre plus cher à un investisseur grâce au fait qu'il achète un bien "clé en main". C’est-à-dire que vous avez déjà fait tous les travaux et il est tranquille pour 10 ou 15 ans. Il sera donc prêt à payer plus cher !

Néanmoins cela nécessite des connaissances comme expliqué dans notre article d'achat revente immobilier. Avec notre formation, vous aurez accès à toutes ces connaissances pour les travaux, ce qui vous permettra de mener à bien vos projets immobiliers et de maximiser vos profits.

 

Conclusion

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