Le marché immobilier est agité avec l'arrivée de nouvelles lois énergétique, de nouvelles opportunités apparaissent. Vous souhaitez en profiter pour acheter, rénover et revendre un bien immobilier. Grâce à un bon achat et à une hausse des prix, vous êtes sur le point de réaliser une plus-value immobilière.
Cependant, à moins qu'il ne s'agisse de votre résidence principale ou que vous ne répondiez à certaines conditions d'exonération, vous pourriez être sujet à une taxation de cette plus-value. Cette taxe dépend du régime fiscal qui vous est applicable, qu'il soit celui des particuliers ou celui des professionnels.
À travers cet article, nous vous dévoilons toutes les astuces pour minimiser la taxe sur la plus-value immobilière.
Une plus-value immobilière se définit comme l'écart entre le coût d'acquisition d'un bien immobilier et le montant auquel il est vendu. Ce que beaucoup appellent profit ou bénéfice, l'administration fiscale le qualifie de plus-value. Autrement dit, vous réalisez une plus-value lorsque le prix de vente de votre bien immobilier est supérieur à celui de son acquisition. En pratique, calculer la plus-value est complexe et il faut prendre en compte les frais liés à l'achat, la rénovation et la revente du bien, ainsi que déduire les potentiels abattements. On vous explique tout dans cet article.
Inversement, on fait référence à une moins-value lorsque le prix de vente de votre bien est inférieur à son prix d'acquisition. Bien que cette situation soit rare, en raison de la tendance générale à la hausse du marché immobilier.
Elle peut toutefois survenir en cas de négligence de l'entretien du bien ou de facteurs externes susceptibles de le dévaloriser. Par exemple la loi Climat & Résilience qui interdit progressivement la location des passoires thermique. Voilà pourquoi il est primordial de toujours envisager la perspective de revente lors de tout calcul de plus-value immobilière.
Tout d'abord, il est important de distinguer la plus-value brute, de la plus-value nette. La première est égale à la différence positive entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien. Pour calculer la seconde, il faut prendre en compte le taux d'imposition.
La première étape dans le calcul de la plus-value immobilière est de déterminer la plus-value immobilière brute, qui représente le véritable bénéfice réalisé lors de la vente de votre bien immobilier.
Lors de l'achat initial, vous avez certainement dû payer divers frais en plus du prix d'achat, y compris les frais de notaire. De même, lors de la vente, vous avez peut-être dû engager des dépenses supplémentaires pour trouver un acheteur. Pour déterminer le montant de la plus-value immobilière, il est donc nécessaire de prendre en compte :
Le calcul est donc relativement simple : Plus-value immobilière brute = (Prix de vente corrigé) – (Prix d’achat corrigé).
Il correspond au prix d'achat plus les frais d'acquisition, cela signifie :
Par défaut, la règle indique que les frais d'acquisition représentent un forfait de 7,5 % du prix d’achat NET vendeur. Néanmoins, si vous avez des justificatifs en votre possession, concernant les frais d’agences immobilières et les frais de notaire et, que la somme de ces frais représente un montant supérieur au forfait de 7,5 %, alors vous pouvez les intégrer au calcul.
Bien entendu, tous les travaux qui ont déjà été déduits des revenus locatifs ou soumis à un crédit d’impôt, ne peuvent pas être déduits une deuxième fois. Il est également impossible d'inclure les travaux/dépenses dû à des réparations locatives.
À noter qu'à partir de la 6ème année, un taux forfaitaire de 15% du prix d’achat sans justificatif peut être appliqué. Si vous avez conservé vos justificatifs de travaux, il est donc important de valider s'il est plus intéressant pour vous de déduire au réel vos travaux ou bien d'appliquer le forfait de 15%. Mais généralement dans les projets locatifs avec arbitrage au bout de 5-6 ans, il est plus intéressant d'utiliser le forfait de 15% et de déduire les factures de ces revenus locatifs.
Il correspond au prix de vente moins les frais de vente, cela signifie :
Comme nous l'avons abordé précédemment afin de réaliser ce calcul, il faut soustraire le prix de vente corrigé au prix d’achat corrigé :
Plus-value immobilière = prix de vente corrigé - prix d’achat corrigé
Concernant le prix d'achat : comme nous l'avons vu, il y a deux possibilités :
Calcul du prix d’achat corrigé : prix d'achat + les frais d'acquisition + coût des travaux
Le prix d’achat corrigé sera donc de 350 000 € + 26 250 € + 52 500 € = 428 750 €.
Prenons pour exemple l'achat d’une maison à 350 000 € il y a 9 ans.
Calcul du prix de vente corrigé : prix de vente - frais de revente
480 000 € – 5 000 € = 475 000 €.
Plus-value brute immobilière = prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé = 475 000 € – 428 750 € = 46 250 €.
Dans le cadre de cet achat revente, votre plus-value immobilière brute serait de 46 250 €.
Afin de calculer la plus-value nette d'impôts, il convient d'intégrer au calcul l'effet de la fiscalité. En effet, il existe des abattements possibles selon la durée de détention. Allons-y !
Pour calculer votre assiette de plus-value imposable, il faut prendre en compte la durée de détention et appliquer les abattements prévus par la loi.
Que cela soit votre résidence secondaire ou des biens en locations, l'abattement est applicable de droit commun. Voici un tableau présentant le barème de l’abattement sur la plus-value immobilière selon la durée de détention :
| NOMBRE D’ANNÉES DE DÉTENTION | IR : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE POUR CHAQUE ANNÉE DE DÉTENTION. | PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX : TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLE PAR ANNÉE DE DÉTENTION |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| La 22ème année révolue | 4 % par an | 1,60 % par an |
| Après 22 ans | Exonération | 9 % par an |
| Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Reprenons l'exemple précédent d'une maison possédée durant 9 ans pour illustrer ce tableau. .
Pour un bien conservé durant 9 ans l'abattement sera donc de 24 % pour le calcul de l'impôt et de 6,60 % pour les prélèvements sociaux.
Ces abattements s'appliquent sur la plus-value immobilière brute afin d'obtenir votre assiette taxable. C'est sur cette base que les impôts et les prélèvements sociaux seront payés.
Les plus-values immobilières ne sont pas soumises au barème progressif de l'impôt sur le revenu, mais à un taux fixe de 19 % qui s'applique sur l'assiette de plus-value après abattements.
En plus de cet impôt, des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % s'appliquent également (notez bien qu'il faut prendre en compte l'abattement spécifique pour les prélèvements sociaux, pour ne pas mélanger les deux bases d'imposition).
Ainsi, la double structure fiscale appliquée au calcul de la plus-value immobilière se présente comme suit :
Reprenons l'exemple précédent de l'achat d'une maison possédée durant 9 ans.
Voici toutes les informations importantes :
Abattement sur l’IR
IR sur la plus-value immobilière
Abattement sur les prélèvements sociaux
Prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière
Montant total des impôts sur la plus-value immobilière
Dans cet exemple, le calcul de la plus-value immobilière nette d'impôts est donc de 46 250 € - 14 108,47 € = 32 141,53.
Dans le cas où votre plus-value immobilière après abattements sur l'impôt dépasse les 50 000 € (par personne dans le cas d'un bien possédé à plusieurs), un impôt additionnel s'applique selon un barème progressif variant de 2 % à 6 %.
Les 50 000 € sont considérés individuellement. C'est-à-dire qu'en couple, le seuil double et passe à 100 000 euros.
Voici le barème applicable aux plus-values immobilières élevées.
| Montant de la plus-value | Montant de la taxe additionnelle (PV = Prix de vente) |
|---|---|
| Entre 50 001 € et 60 000 € | 2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| Entre 60 001 € et 100 000 € | 2% x PV |
| Entre 100 001 € et 110 000 € | 3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| Entre 110 001 € et 150 000 € | 3% x PV |
| Entre 150 001 € et 160 000 € | 4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| Entre 160 001 € et 200 000 € | 4% x PV |
| Entre 200 001 € et 210 000 € | 5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| Entre 210 001 € et 250 000 € | 5% x PV |
| Entre 250 001 € et 260 000 € | 6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieure à 260 000 € | 6% x PV |
Il existe diverses raisons pour lesquelles l'impôt sur la plus-value peut être exonéré. Ces dernières peuvent être liées au vendeur, à l'acquéreur ou à la propriété elle-même (appartement, maison, terrain constructible...).
La taxation sur la plus-value pourra être évitée si :
La revente de votre logement sera exemptée de taxe si :
L'exonération de la plus-value immobilière sera accordée si vous revendez :
Comme vous l'avez vu, pour calculer la plus-value immobilière, il y a différents paramètres qui peuvent la faire varier et d'autres non. Certains coûts comme les frais de notaires ne dépendent pas de vous. En revanche, les coûts concernant les travaux, le prix d'achat et le prix de revente sont des éléments sur lesquels vous pouvez agir.
Par exemple, pour l'achat d'un bien à rénover, les multiples appliqués à la vente sont moins élevés. Ils proposent donc des prix d'achat plus bas, avec un meilleur taux de rentabilité, du fait du risque lié aux travaux.
Quand on vend un bien à un autre investisseur immobilier, on vend un rendement. Donc plus les loyers sont élevés, plus vous pourrez le vendre cher. C'est différent d'une vente à un particulier qui regardera quant à lui le nombre de mètres carrés et payera pour le coup de cœur.
En plus de pouvoir augmenter son prix de vente (et donc sa plus-value) grâce à des travaux et des loyers plus élevés, vous pourrez le vendre plus cher à un investisseur grâce au fait qu'il achète un bien "clé en main". C’est-à-dire que vous avez déjà fait tous les travaux et il est tranquille pour 10 ou 15 ans. Il sera donc prêt à payer plus cher !
Néanmoins cela nécessite des connaissances comme expliqué dans notre article d'achat revente immobilier. Avec notre formation, vous aurez accès à toutes ces connaissances pour les travaux, ce qui vous permettra de mener à bien vos projets immobiliers et de maximiser vos profits.
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