L’achat-revente est une solution offrant parfois une belle rentabilité dès lors que cette opération est parfaitement maîtrisée de A à Z. Vous avez besoin de conseils pour vendre rapidement et réaliser une belle plus-value ? Suivez le guide Rénover Pour Gagner !
Achat-revente : quelle différence entre particuliers et marchand de biens ?
Commençons par évoquer la différence entre particuliers et professionnels. En effet, une opération d’achat-revente peut être réalisée par ces deux profils, avec toutefois quelques différences majeures.
- Le marchand de biens est un professionnel de l’achat-vente. Il doit donc être immatriculé et choisir un statut (SARL, SAS, société en nom propre, etc.).
- Pour le marchand de biens, la TVA est applicable, ce qui ne sera pas le cas pour un particulier.
- Le marchand de biens exerce une activité commerciale régie par le Code de Commerce et est soumis au régime fiscal des bénéficies industriels et commerciaux (BIC).
Pour être considéré comme un marchand de biens, selon l’article 35, l-1 du Code général des impôts, il faut répondre à deux critères :
- le critère habituel de l’activité ;
- l’intention de revendre le bien au moment de son achat.
Pourquoi calculer la rentabilité d’une opération d’achat-revente?
Cette opération immobilière n’est pas un loisir. L’objectif est bel et bien de définir sa rentabilité en amont pour s’assurer de gagner de l’argent. C’est le but in fine, tout repose donc sur un calcul précis en fonction d’un certain nombre de critères.
Que vous soyez marchand de biens ou particulier, vous devez chercher le meilleur rendement pour ce type de transaction immobilière comme ce serait le cas pour un investissement locatif. Lorsque vous envisagez un investissement locatif, le but est de bénéficier du meilleur rendement locatif pour constituer votre patrimoine à moindre coût. Ici, il en va de même. Le montant de la plus-value réalisée détermine l’intérêt d’une acquisition pour revendre ensuite.
Comment calculer la rentabilité à la revente ?
Pour calculer la rentabilité de votre achat-revente, vous devez prendre en compte les éléments suivants :
- le prix d’acquisition ;
- les frais d’acquisition ;
- les frais liés au crédit immobilier le cas échéant ;
- les travaux réalisés ;
- les assurances ;
- l’impôt foncier ;
- le prix de vente.
Exemple de calcul de rentabilité d’un achat-revente
Vous achetez un bien immobilier au prix de 150 000 euros. Vous avez différents frais :
- frais d’acquisition : 10 000 euros ;
- frais bancaires : 5 000 euros ;
- frais divers (impôts, assurances, etc.) : 3 000 euros ;
- travaux : 50 000 euros.
Vous revendez votre bien 280 000 euros. Le montant des dépenses atteint 218 000 euros. La marge brute est donc de 62 000 euros.
Le calcul de la rentabilité est le suivant : marge brute / total des dépenses x 100.
Ici, la rentabilité est de 62 000 / 218 000 x 100 = 28 %.
L’effet de levier du crédit pour améliorer sa rentabilité
Une opération d’achat-revente se fait en général avec le soutien d’une banque. Et il existe différentes manières d’interpréter son retour sur investissement. L’une d’entre elle consiste à calculer son retour sur « cash investi ». C’est à dire le profit net divisé par l’apport.
Pour illustrer cette idée avec des chiffres simples, et sans prendre en compte le temps de l’opération, ni l’impact de la fiscalité, reprenons l’exemple ci dessus. Votre marge brute est de 62 000 euros. L’opération vous a coûté 218 000 euros, mais vous n’avez mis que 40 000 euros d’apport et la banque vous a prêté le reste.
Votre « return on cash » est donc de (62 000 – 40 000) / 40 000 = 55 %
Pas mal ! Imaginons que vous avez mis 1 an pour effectuer l’opération complète : vous avez investi 40k€ de vos économies, la banque vous a prêté le reste, vous avez créé et géré le projet, et vos 40k€ ont augmenté de 55 % en un an. Vous avez maintenant 62k€ en poche (avant impôts).
Fiscalité de l’achat-revente : attention
Dans notre calcul de rentabilité, nous avons évoqué les chiffres bruts. Toutefois, en France, il ne faut pas oublier que le rendement d’un investissement est très impacté par une fiscalité parfois lourde. C’est un point à prendre en considération.
La fiscalité du particulier
La plus-value est imposée. Dès lors que vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous devez anticiper un imôt sur la plus-value (sauf pour une résidence principale). Cette taxe sur la plus-value sera donc à payer pour un investissement locatif ou pour un achat-revente. Selon la durée de détention, des abattements sont prévus. Dans le cas d’un investissement locatif que vous gardez de nombreuses années, cet abattement devient intéressant. Mais dans le cadre d’un achat-revente, la durée détention n’est généralement pas assez longue pour en bénéficier.
L’impôt sur la plus-value est se décompose de la manière suivante :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.
Bon à savoir : une taxe supplémentaire s’applique pour une plus-value supérieure à 50 000 euros. Elle est variable de 2 à 6 % selon le montant de cette plus-value.
La fiscalité du marchand de biens
Dans le cadre de votre activité d’achat-revente, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse. Vous ne payez la TVA que sur la plus-value réalisée et non sur le prix de vente.
Reprenons notre exemple précédent. Vous réalisez une marge de 62 000 euros. La TVA de 20 % s’applique sur ce montant, elle atteint 12 400 € (contre 56 000 € si elle s’était appliquée sur le prix de vente).
Ensuite, vous payez, si vous êtes en société, un impôt sur les sociétés de 15% à 25 % (selon le bénéfice total de votre société) est appliqué.
Si vous êtes en micro-entreprise, vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Quelle plus-value espérer lors de la vente ?
Lors de votre calcul de rentabilité, vous devez envisager la plus-value réalisée. En effet, cette marge détermine le calcul du rendement de votre investissement.
Quelle plus-value espérer ? Cela va dépendre de votre opération. En effet, le montant de la marge nécessaire pour une bonne opération immobilière dépend essentiellement du prix d’achat.
Si vous achetez un appartement à 150 000 €, une plus-value de 50 000 € est tout à fait honorable. En revanche, pour une acquisition d’un montant de 500 000 €, une telle marge sera faible.
Voici un exemple d’achat /revente que j’ai effectué pour vous donner une idée.
J’ai acheté une grange abandonnée qui a été totalement rénovée. Le prix total de ce projet était de 230 000 €. Ce bien a été revendu 360 000 € après 7 mois de travaux. Pourquoi une telle plus-value ? Parce que ce bien a pris de la valeur pour un investisseur désireux de se lancer dans l’investissement locatif. Tandis que le prix du loyer avant travaux était de 500 €, il est passé à 2 500 € après travaux. Une meilleure rentabilité locative permet d’augmenter la rentabilité d’un achat-revente avec un bien immobilier clé en main.
Comment augmenter la rentabilité de votre opération d’achat-revente ?
Comme évoqué précédemment, l’achat et la revente de biens immobiliers est une activité qui peut être très lucrative. Encore faut-il tout mettre en œuvre pour augmenter la rentabilité du logement. Voici les clés pour vendre bien plus cher vos biens immobiliers.
Bien choisir son bien immobilier
Tous les agents immobiliers et les acteurs du marché immobilier en général vous le diront, ce qui prime lors d’un achat immobilier, c’est l’emplacement. Il définit en grande partie la valeur d’un bien. Le plus bel appartement dans une cité dortoir n’aura pas le même attrait qu’un appartement en ville près du métro ou du tramway, des commerces et des écoles.
La typologie du bien est importante également en fonction du secteur d’achat. Un appartement familial dans un quartier résidentiel avec toutes les commodités à portée de main, un studio face à une université, le choix de votre bien immobilier impacte sa rentabilité et le délai de vente.
Les meilleures opérations immobilières se réalisent dans des secteurs où la demande locative est forte et où l’offre n’est pas suffisante. Il est donc particulièrement conseillé d’étudier le marché immobilier local avant de se lancer.
Faire des travaux pour améliorer le DPE
On ne le dira jamais assez, le DPE est aujourd’hui la clé. Cela s’explique simplement. Si vous faites des travaux de rénovation pour ensuite vendre à des investisseurs, le DPE sera un critère de choix majeur clé. Avec les interdictions de location de passoires thermiques, l’investissement locatif se recentre aujourd’hui sur des biens avec un DPE D maximum pour pérenniser cette opération.
Aussi, nous ne pouvons que vous conseiller de faire des travaux énergétiques importants dans le cadre de votre réparation d’achat-revente pour capter des acheteurs qui pourront louer leur logement longtemps et définir un loyer plus élevé pour rentabiliser leur investissement locatif.
Pour améliorer votre DPE, différentes solutions vous sont offertes :
- isolation des murs et des combles ;
- changement de fenêtres pour un double vitrage ;
- rénovation de la toiture ;
- rénovation du système de chauffage ;
- etc…
Bien anticiper le coût des travaux
Calculer la rentabilité, c’est prendre en compte toutes les dépenses. Le coût des rénovations doit être calculé au plus juste pour vous assurer de ne pas réduire le montant de la plus-value. Pour cela, faites différentes demandes de devis à des artisans et faites intervenir des experts pour éviter les mauvaises surprises. Un des objectifs principaux de l’école Rénover Pour Gagner est de vous apprendre à bien estimer vous-même le coût des travaux, pour vous aider dans vos discussions avec les artisans.
Au-delà du prix des travaux, pensez aussi à bien demander le délai de réalisation. Dans une opération d’achat-revente avec des travaux, vous ne percevez pas de revenus locatifs. Aussi, pour une meilleure rentabilité, le délai entre l’achat et la vente doit être idéalement le plus réduit possible.
Revendre au meilleur prix
Bien évidemment, le prix de vente est la clé du succès pour un investissement rentable. Toutefois, il ne doit pas être déterminé selon votre besoin, mais selon le prix du marché. Pour vendre vite et au meilleur prix, voici quelques conseils :
- soignez votre annonce immobilière avec des photos valorisant votre bien immobilier. Cela permet de déclencher de nombreuses visites ;
- soyez malins avec vos visiteurs en insistant sur le fait qu’ils ne sont pas les seuls à être intéressés. Planifiez des visites à la suite les unes des autres pour les inciter à faire une offre rapidement et au prix demandé ;
- n’oubliez pas que les acheteurs prennent leur décision dans les 30 premières secondes, tout doit donc être parfait dès leur arrivée pour les rassurer ;
- faites appel à un agent immobilier. Certes, cela a un coût, mais la présence d’un professionnel de l’immobilier a tendance à rassurer les acheteurs quant à la qualité du bien.
Vous voulez aller plus loin dans l’achat-revente ?
Il ne vous reste plus qu’à vous lancer pour réaliser un investissement rentable qui ne sera peut-être, qui sait, que le premier d’une longue série pour constituer votre patrimoine et mieux anticiper l’avenir. Et n’oubliez pas de suivre mes formations pour un investissement immobilier réussi et en toute sérénité.
Résumer et expliquer comment se lancer dans l’achat-revente pour faire une plus-value rapide est difficile avec un simple article de blog.
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