Vous avez visité un bien qui vous intéresse et vous envisagez de faire une offre d’achat immobilier ? Vous devez d’abord calculer le cash-flow qu’il est susceptible de générer en vous basant sur des informations fiables et réalistes avant de rédiger votre lettre d’intention d’achat. Avec un calculateur de cash flow immobilier, vous saurez comment déterminer votre offre plafond et ainsi préserver le rendement d’un investissement que vous projetez d’effectuer.
Qu’est-ce que le cashflow dans le contexte de l’investissement locatif ?
Lors de l’élaboration de sa stratégie, l’investisseur se réfère souvent au rendement locatif brut de son placement, calculé en divisant les revenus locatifs par le coût d’achat du bien immobilier. Cependant, cette approche présente une lacune majeure : elle ne prend pas en compte les charges associées à la location du logement, qui ont inévitablement un impact sur la rentabilité effective de l’investissement immobilier.
Cette notion de cash flow en immobilier est empruntée au domaine de l’entreprise. Ce terme, qui désigne littéralement les flux de trésorerie, englobe à la fois les revenus locatifs et les dépenses liées à l’investissement immobilier. Le cash flow est un indicateur qui offre ainsi une vision réaliste, claire et précise des coûts et des gains générés par un investissement locatif sur une période donnée (par exemple, mensuellement ou annuellement).
Le calcul du cash-flow peut aboutir à trois résultats :
- Un cashflow positif : il s’agit de l’objectif optimal que tout investisseur devrait viser.
- Un cashflow négatif : cela signifie que l’investisseur doit débourser des fonds supplémentaires pour maintenir la propriété acquise.
- Un cashflow neutre : il permet à l’investissement locatif de se financer lui-même, mais ne libère pas de liquidités pour d’autres projets immobiliers.
Pourquoi calculer le cash flow immobilier d’un futur investissement ?
Avant de réaliser un investissement locatif ou un investissement destiné à la revente après des travaux de rénovation, vous devez impérativement valider la faisabilité de l’opération. Vous devez donc prêter attention à :
- son taux de rendement net s’il s’agit d’un investissement locatif ;
- sa rentabilité s’il s’agit d’une opération de marchand de biens.
Tout comme un entrepreneur prépare son business plan et assure sa viabilité en comparant revenus et charges estimées, les investisseurs immobiliers et les marchands de biens se doivent d’estimer le cashflow d’un bien immobilier qui les intéresse avant de rédiger une offre d’achat immobilier.
Lorsqu’il s’agit d’un bien acquis pour être loué, qu’il soit vide ou meublé, vous devez évaluer la performance de cet investissement locatif. Pour ce faire, prenez en compte tous les revenus générés par la location, ainsi que toutes les charges associées, comme le crédit immobilier, les impôts, l’assurance…
Comment calculer le cash-flow d’un investissement immobilier ?
La méthode la plus sûre, la plus rapide et la plus exhaustive – car elle évite d’oublier un poste de dépenses – consiste à utiliser un calculateur de cashflow tel que celui ci-dessous. Il faut collecter les informations et remplir les cases correspondantes afin de calculer l’offre plafond à faire au vendeur du bien qui vous intéresse.
Avec ce calculateur, il suffit de saisir les données dans les cases bleues :
- Toutes les dépenses liées à l’achat :
- le prix d’achat du vendeur non négocié (le calculateur de cash flow va servir de simulateur, on peut donc commencer par laisser le prix du vendeur sans négociation pour voir ce que la simulation donne) ;
- les frais de mobilier pour les meublés ;
- les coûts de rénovation avec les ratios au mètre carré ;
- les frais de notaire (7,5 % du prix d’achat en moyenne sur des biens anciens) ;
- les frais de garantie Crédit Logement ou d’hypothèque (que l’on peut estimer en ligne sur le site paris. nota ires.fr).
- Le loyer proposé par le vendeur (toujours à vérifier) ou s’il ne connaît pas les prix de location, il est indispensable de faire une estimation des revenus locatifs en prenant en compte les travaux et en validant avec une annonce factice sur leboncoin.fr par exemple.
- Les coûts d’exploitation :
- les données concernant le prêt bancaire (le taux d’intérêt, le taux d’assurance et l’apport qui permettent de calculer la mensualité du prêt immobilier) ;
- l’assurance emprunteur ;
- la fiscalité et notamment la taxe foncière à demander au vendeur ;
- l’assurance propriétaire non occupant (PNO) > environ 10 à 12 € par logement ;
- les frais de gestion locative si une agence gère le bien (7% des revenus locatifs en moyenne) ;
- l’assurance loyers impayés (environ 3%) ;
- la vacance locative (un mois tous les trois ans en moyenne) ;
- les coûts d’entretien (provisionner 5% du loyer pour un imprévu : chaudière qui tombe en panne, chauffage ou ballon d’eau chaude à remplacer…) ;
- la contribution foncière des entreprises (CFE) : 150 € par an avec exonération la première année ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire de 120 € par an soit 10 € par mois ;
- les autres frais tels que les dépenses de comptabilité (par exemple 250 € sur https://www.jedeclaremonmeuble.com) ;
Rappelons que l’objectif, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, est de générer un cash flow positif, autrement dit des flux de trésorerie, en évitant d’être à perte ou à zéro.
Exemple de calcul d’un cash flow dans l’immobilier
Prenons un exemple et supposons comme dans le tableau joint ci-dessus que vous fassiez l’acquisition d’une passoire thermique avec une note F ou G au DPE, au prix de 65 000 € frais d’agence inclus en payant avec un emprunt.
- vous fixez un loyer mensuel de 610 € ;
- vous réalisez 7 000 € de travaux pour passer à une note D ;
- vous achetez pour 3 000 € de mobilier ;
- vous réglez 4 875 € de frais de notaire ;
- vous vous acquittez de 1 500 de frais de garantie bancaire ;
- vous payez 500 € de frais de dossier de courtier ;
Concernant le crédit immobilier :
- vous versez un apport de 7 500 € ;
- vous avez un prêt immobilier qui s’étale sur 20 ans ;
- le taux d’emprunt est de 3,00 % ;
- le taux d’assurance emprunteur est de 0,2 %.
Les coûts d’exploitation
A partir de l’apport, de la durée du prêt bancaire, du taux bancaire et du taux de l’assurance, le calculateur de cash flow détermine :
- la mensualité de crédit – 412,48 € dans ce cas –
- le montant de l’assurance emprunteur – 12,40 € dans cet exemple.
Il vous reste à renseigner :
- la taxe foncière de 400 € par an (33,33 € par mois) ;
- l’assurance propriétaire non occupant (PNO) de 132 € par an (11 € par mois) ;
- l’assurance loyers impayés de 3%, soit 21,96 € par mois ;
- la vacance locative de 3% soit 18,30 € par mois ;
- la contribution foncière des entreprises (CFE) de 139 € si le logement est meublé, soit 11,58 € par mois ;
- les charges de copropriété non récupérables de 120 € par an (qui légalement ne peuvent pas être répercutées sur le locataire) soit 10 € par mois.
Les coûts d’exploitation mensuels totalisent 582,39 € pour 610 € de loyer.
Ce cash flow est positif de 27,61 € et en prenant un loyer bancaire de 70%, soit 427 €, on constate la capacité d’autofinancement du bien, la mensualité du prêt bancaire étant de 424,88 €.
Le calcul de rentabilité fait ainsi apparaître un taux de rentabilité brut de 8,94% et un rendement net avant impôt de 6,45%.
A noter que dans cet exemple d’investissement immobilier locatif, il n’y a pas de frais de gestion locative car le bien n’est pas géré par une agence immobilière mais le propriétaire ou un de ses proches.
Cashflow et autofinancement d’un investissement locatif
Ce calculateur de cash-flow vous permet de faire des tests pour voir si on parvient à un autofinancement en pondérant le loyer de 70 %.
Le but est d’être en cash flow positif et en autofinancement bancaire : pour ce faire, on peut moduler sur le nombre d’années de crédit immobilier, sur l’apport et le prix d’achat.
Ce type d’outil est très bien conçu pour une première approche car il sert à :
- vérifier que les chiffres sont cohérents ;
- calculer une offre d’achat juste.
Pour aller plus loin, vous pouvez utiliser le calculateur de rendement locatif.
