Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un critère d’achat qui gagne en importance. Les biens classés F, G ou E, qu'on appelle aussi passoires thermiques, voient leur valeur diminuer de façon croissante.
Vous souhaitez profiter de cette opportunité pour investir dans un bien ayant une mauvaise note au DPE ? Cela peut être une bonne idée dans un objectif de vente ou de location. Dans cet article, nous vous expliquons quelles sont les passoires thermiques qui nécessitent le moins de budget travaux pour arriver en classe D.
Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?
L'afflux de passoires thermiques sur le marché provoque une baisse de prix importante pour ce type de biens. C'est une véritable aubaine pour les investisseurs !
En effet, il est possible d’acquérir un bien immobilier avec un mauvais audit énergétique à bas prix et de réaliser les travaux de rénovation suffisants pour passer le logement en classe D.
Ce sont principalement sur les paramètres suivants qu'il faut jouer pour obtenir une note D au DPE :
Attention car tous les biens ne sont pas égaux en la matière. Il existe en effet des biens très énergivores qui imposent davantage de contraintes lorsqu'il s'agit de les sortir du statut de passoire énergétique.
Alors que pour certains il suffit d’améliorer un ou deux paramètres, pour d'autres il faudra jouer sur les huit - ou quasiment - pour décrocher péniblement la note D au DPE.
Par ailleurs, le calcul du nouveau DPE ne va pas se baser sur les factures de chauffage existantes, ce qui était le cas auparavant, pour se concentrer uniquement sur les caractéristiques techniques du bâtiment et son emplacement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison.
Une grande partie des passoires thermiques compliquées à faire passer en classe D sont les petites surfaces, d’où l’intérêt de privilégier les grands logements. Ceci est dû notamment au fait qu'un ballon d'eau chaude de même capacité avait jusqu'à récemment le même impact sur un logement de taille réduite que sur une grande surface. Ramené au mètre carré, ce critère était très désavantageux pour les petits biens. C'est un peu moins vrai aujourd'hui avec le nouveau DPE qui a été corrigé en février 2024 afin de réduire cette inégalité.
Pour les bâtiments qui ont un ou plusieurs côtés mitoyens, c'est d'autant moins de façades à isoler, donc moins de travaux et d'argent à dépenser pour sortir le bien de la catégorie des passoires énergétiques.
Améliorer les performances énergétiques d'un bien situé au dernier étage d'un immeuble est très contraignant car cela implique d'isoler entièrement les combles si le syndic de copropriété ne réalise pas les travaux d'isolation du toit.
Idem pour un appartement en rez-de-chaussée avec des parkings ou des caves en dessous et des copropriétaires qui ne votent pas la rénovation de la dalle : pour le passer en classe énergétique D, il faudra obligatoirement isoler les murs en plus de procéder à d'autres travaux comme changer le système de chauffage etc.
Il est donc préférable de privilégier des appartements en étage intermédiaire qui ont moins de surface de déperdition. Il est alors possible d’améliorer les performances d'un logement classé F ou G avec des travaux limités comme le changement des radiateurs, de la ventilation et de la chaudière.
Sur le même principe, une maison de 100 mètres carrés de plain pied offre un confort thermique inférieur à une maison de même surface répartie en un rez-de-chaussée de 50 mètres carrés et un étage de 50 mètres carrés. Pour une maison de plain-pied il est donc plus coûteux de passer d'une note F ou G à un DPE D, puisqu'il faut isoler deux fois plus :
Les logements tout en longueur - qu'il s’agisse d'appartements ou des maisons avec deux façades mitoyennes - sont intéressants d'un point de vue des travaux de rénovation énergétique car ils présentent moins de surface de déperdition que les autres.
La France a été découpé en 3 zones climatiques - H1, H2 et H3 - en fonction des températures estivales et hivernales, de l'ensoleillement, de la pluviométrie etc. Vous pouvez consulter la répartition des départements en zone climatique ici.
Ainsi, une maison située à Reims, en zone H1, classée F ou G au DPE, aurait été notée de E si elle se trouvait à Bordeaux. Et la même maison avec des caractéristiques identiques à Marseille, en zone H3, manquerait de peu la classe D. Il suffirait donc d'effectuer très peu de travaux pour passer le bien en classe D et pouvoir le mettre en location.
Il existe une autre inégalité entre les logements F : elle concerne les années de construction. En effet, il arrive qu'il soit nécessaire d'utiliser des valeurs standard par défaut, par exemple lorsque le diagnostiqueur certifié ne parvient pas à estimer l'isolation dans les murs ou le sol d'un logement.
Or, les valeurs standard sont très pénalisantes pour les bâtiments construits avant 1948 et pénalisantes pour un immeuble bâti entre 1948 et 1975, c'est-a-dire avant l'apparition des premières réglementations thermiques et l’intégration d'isolants dans les murs.
Ainsi, un bâtiment des années 1980 d'une construction de piètre qualité peut être avantagé face à un immeuble des années 40 offrant une construction de qualité supérieure.
L'étanchéité à l'air est un autre paramètre important. Si le diagnostiqueur certifié manque de données, il va utiliser par défaut les valeurs standards. Or, plus l'immeuble est ancien, plus on considère que le taux d'air chaud qui s'évacue du logement est important et par voie de conséquence, qu'il manque d'étanchéité à l'air.
Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?
Classons les habitations ayant un DPE F et G, de la moins coûteuse à la plus coûteuse en termes de travaux de transition énergétique :
Vous avez certainement bénéficié d'un prix de vente plus bas que celui figurant sur les annonces immobilières en vous portant acquéreur d'une passoire énergétique. Mais savez-vous que vous avez également la possibilité de profiter d'une aide financière pour améliorer la performance énergétique de ce logement ?
Il existe des subventions à la rénovation pour les personnes qui ont pris le parti d'investir dans un logement ayant une mauvaise note au diagnostic de performance énergétique. Toutes les aides financières sont recensées ici, parmi lesquelles la subvention MaPrimeRénov. Vous trouverez des explications et un simulateur qui intègre la zone et prend également en compte les données personnelles telles que les revenus du foyer et vous permet d’évaluer l'aide à laquelle vous pouvez prétendre.
Si vous vous lancez dans l'achat-revente ou l'investissement locatif et que vous manquez d'expérience dans les domaines de l'achat, de la négociation, de la rénovation pour diminuer la consommation énergétique, de la recherche de locataire etc., notre programme Rénovation Stratégique 2.0 est complet et spécialement conçu pour vous guider et vous fournir toutes les informations essentielles afin de réussir dans vos investissements immobiliers.
Un simple article de blog ne suffit pas à aborder tous les sujets qui vous intéressent en tant qu'investisseur, comme la négociation d'un bien, les travaux à effectuer pour optimiser la note du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ou encore l'amélioration du rendement d'un investissement locatif.
Cependant, chaque jeudi, nous organisons un webinaire gratuit intitulé "Mes 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût", qui vous permettra de découvrir certains aspects de notre formation. Pourquoi ne pas y participer ? L'inscription est entièrement gratuite et ne prend pas plus d'une minute. Il vous suffit de cliquer sur ce lien et de suivre les instructions !
Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?
