La mise en location de votre investissement immobilier est un aboutissement après des mois de travaux ? Vous avez investi du temps et de l’argent et souhaitez être certain que tout se passera bien ? C’est le moment d’envisager de vous couvrir en cas de loyers impayés. Garant ou garantie des loyers impayés (GLI), découvrez quelle est la meilleure option.
Garant : comment fonctionne la caution pour un locataire ?
Garant ou caution personnelle, quel que soit le terme utilisé, vous faites appel à un tiers.
Si votre locataire présente des revenus qui ne vous semblent pas assez confortables ou simplement si vous souhaitez vous prémunir en cas de loyers impayés, vous pouvez demander une caution.
Qui peut être caution ?
La caution peut être un proche du locataire. Il peut s’agir d’un membre de sa famille, d’un ami, etc. Mais il peut aussi s’agir d’une personne morale, à savoir une entreprise, une banque ou encore Action Logement avec sa garantie Visale.
Avant de valider la caution, vous devez vous assurer que le garant présente des revenus suffisants pour prendre le relais.
Pour une personne physique, vous êtes en droit de demander les documents suivants :
- un justificatif d’identité ;
- un justificatif de domicile ;
- un justificatif de situation professionnelle ;
- un justificatif de ressources.
Pour une personne morale à l’image d’une entreprise, vous pouvez demander :
- un K bis original de moins de 3 mois ;
- un justificatif d’identité du représentant de l’entreprise.
Les dettes réglées par le garant
Le garant (ou caution) peut être une personne ou un organisme. Il intervient en cas de défaillance du locataire pour vous rembourser les dettes locatives, à savoir :
- le loyer, les charges et les éventuels intérêts pour le retard de paiement ;
- les frais de remise en état si le locataire a dégradé le bien immobilier.
Si vous devez faire des travaux de rénovation suite au départ de votre locataire, n’oubliez de suivre la formation Rénovation Stratégique 2.0. Vous saurez comment trouver les bons artisans et comment optimiser les coûts.
Et cette situation de prime abord pénalisante pourrait aussi être l’occasion de faire des travaux de rénovation énergétique. Si votre DPE n’est pas bon, gagnez une ou deux classes de DPE (voire plus) en suivant nos conseils pour parfaire l’isolation de votre logement.
Les deux types de caution
Lorsque vous demandez un garant, soyez vigilant, il existe deux types de cautionnement.
- La caution simple: en cas d’impayé, vous devez en premier lieu vous adresser au locataire. Envoyez-lui un commandement de payer afin qu’il régularise sa dette. Ce courrier rédigé par un commissaire de justice est envoyé en copie à la caution. Si le locataire ne règle toujours pas sa dette, vous pouvez à présent vous tourner vers la caution.
- La caution solidaire: c’est la solution à privilégier. Cette fois, dès le premier impayé, vous êtes en droit de demander à la caution de régler la dette du locataire. Elle peut demander un délai de paiement si elle n’est pas en mesure de régler intégralement la dette.
La rédaction de l’acte de cautionnement
Cet acte est un écrit remis obligatoirement à la caution s’il n’est pas annexé au bail.
Vous ne savez pas comment rédiger un acte de cautionnement ? Pas d’inquiétude, vous trouverez un modèle à personnaliser sur le site service-public.fr.
Les limites du garant pour votre investissement locatif
Le garant est une solution qui offre un avantage non négligeable : il est gratuit. Pas besoin de payer pour couvrir votre investissement immobilier contre les loyers impayés.
Toutefois, il présente une limite importante. En choisissant une personne physique, rien ne vous assure que vous serez payé si la locataire cesse de régler ses loyers. En effet, lors de la signature du bail, vous lui demandez des documents concernant ses ressources. Toutefois, percevra-t-elle toujours les mêmes ressources ?
Si elle perd son emploi au moment où le locataire est défaillant, la dette ne sera pas nécessairement réglée. Vous devrez alors envisager une procédure juridique longue et coûteuse.
Assurance loyer impayé : comment ça marche ?
La deuxième option pour vous couvrir en cas de loyers impayés est la GLI. La garantie des loyers impayés est une assurance que vous pouvez souscrire auprès de n’importe quelle compagnie d’assurance. Elle peut aussi être souscrite auprès de votre banque. Quelle que soit la manière dont vous souscrivez, assurez-vous de trouver le contrat offrant les meilleures garanties.
Les garanties de l’assurance loyers impayés
La couverture est variable selon les contrats. Avec la meilleure GLI, vous êtes couvert pour :
- les loyers impayés, charges comprises ;
- les frais de procédure en cas de litige avec le locataire ;
- les frais de détérioration du logement non couverts par le dépôt de garantie ;
- la perte de loyers pendant les travaux de rénovation nécessaires pour remettre le bien en état ;
- la perte de revenus en cas de vacance locative suite au départ prématuré du locataire (départ sans préavis ou décès).
Les conditions de prise en charge
Pour souscrire une assurance loyers payés et bénéficier d’une prise en charge, vous devez respecter certaines conditions (qui peuvent varier selon l’assureur) :
- choisir un locataire avec une situation non précaire (salarié en CDI, gérant d’entreprise, etc.) ;
- trouver un locataire solvable: l’assureur va vérifier que les revenus du locataire sont cohérents avec le montant du loyer. Généralement, pour que le locataire soit éligible à l’assurance loyers impayés, l’assureur demande un revenu représentant trois fois le loyer ;
- apporter tous les documents nécessaires à la vérification de la situation financière du locataire (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, extrait de K bis, etc.).
Les limites de l’assurance loyers impayés
La garantie des loyers impayés présente elle aussi des limites.
- Le montage du dossier est contraignant et les conditions des assureurs peuvent être plus ou moins rigides.
- La sélection des candidats ne vous donne pas le droit à l’erreur si vous souhaitez souscrire une GLI.
- Généralement, l’assurance impose un délai de carence. Il s’agit de la période durant laquelle vous n’êtes pas couvert. Ce délai de carence est plus ou moins long, pensez à comparer les assurances sur ce point.
- Le temps d’analyser votre dossier, l’assureur peut prendre du temps pour vous indemniser. Aussi, la souscription d’une garantie des loyers impayés peut nécessiter d’avoir toujours une trésorerie pour rembourser votre crédit immobilier.
- Le prix de la garantie des loyers impacte la rentabilité de votre investissement locatif. La GLI coûte entre 2,5 et 5 % du montant du loyer selon les garanties.
- Les assureurs imposent parfois un plafond d’indemnisation ainsi qu’un délai d’indemnisation. Assurez-vous d’être pris en charge au moins 36 mois, un délai raisonnable en cas de procédure.
Assurance loyers impayés ou garant : le match
Vous ne parvenez toujours pas à faire un choix entre le garant et l’assurance loyers impayés ? Voici un tableau récapitulatif pour y voir plus clair.
| Avantages | Inconvénients | |
| Garant / Caution | Gratuit Simple à mettre en place | Le garant peut aussi être défaillant |
| Garantie des loyers impayés | Prise en charge des loyers non payés
Prise en charge des frais juridiques Remboursement des travaux en cas de dégradations Indemnisation en cas de vacance locative sous certaines conditions Prise en charge des loyers pendant les travaux suite à des dégradations Déductible des revenus locatifs | Montage du dossier plus complexe
Payant Délai de carence Délai d’indemnisation |
Dans le cadre d’un investissement locatif, votre premier objectif doit toujours être de sécuriser votre investissement. La rentabilité de celui-ci est essentielle pour la réussite de votre projet. C’est pourquoi la formation Rénovation Stratégique 2.0 vous donne toutes les clés pour acheter un bien immobilier avec du potentiel et effectuer des travaux en maîtrisant les dépenses.
Mais malgré tout votre investissement pour rendre votre bien attractif, si vous ne percevez pas de loyers ou si un locataire vient dégrader votre logement, vous perdrez de l’argent.
Aussi, entre caution et garantie des loyers impayés, la seconde solution semble être la plus pertinente. Certes, elle est payante. Mais au regard du risque si vous ne percevez plus vos loyers pendant plusieurs mois, voire plusieurs années au regard de la difficulté de mettre un locataire à la porte, cette dépense est incontournable.
Elle vous permet de bénéficier de garanties couvrant tous les risques auxquels vous êtes exposé, ce qui n’est pas le cas du garant. De plus, rappelons que la caution présente un risque majeur de défaillance si sa situation financière évolue défavorablement.
Peut-on cumuler garantie des loyers impayés (GLI) ?
Non, il n’est pas possible de cumuler les deux. Si vous avez déjà souscrit une garantie des loyers impayés, vous n’avez pas le droit de demander une caution au locataire. Vous devrez donc faire un choix, en ne perdant pas de vue que la variété des garanties est primordiale pour préserver votre investissement locatif.
Avant de souscrire une garantie des loyers impayés, suivez la formation de l’école Rénover pour Gagner
Assurer la pérennité de votre investissement locatif avec GLI est indispensable. Aussi, avant toute chose, vous devez rénover votre logement pour améliorer son DPE et en faire un lieu attractif pour les locataires.
Il est très important de maîtriser tous les aspects d’une rénovation, de l’achat à la mise en location. Notre formation Rénovation Stratégique 2.0 vous forme pour devenir un véritable investisseur et transformer une passoire thermique en machine à cash.
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