Si vous envisagez de réaliser des opérations d’achat revente de manière régulière, vous devez utiliser un outil spécialement conçu pour le calcul de la plus-value immobilière. Dans cet article, nous vous présentons le simulateur élaboré par Fabien Liegeois pour l’école Rénover pour Gagner, afin de vous permettre de calculer précisément votre plus-value brute immobilière sur une opération. Cet outil est indispensable pour déterminer le montant de l’offre d’achat que vous pouvez soumettre aux vendeurs lors des négociations de biens.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value sur un bien immobilier est un profit réalisé lors de la vente d’un bien, calculé en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Si cette différence est positive (le prix de vente dépasse le prix d’achat), vous réalisez un bénéfice, connu sous le nom de plus-value.
Il est à noter que les plus-values immobilières sont généralement assujetties à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, totalisant un taux plein de 36,2 % (lorsqu’aucun abattement exceptionnel ou lié au nombre d’années de détention n’est applicable).
Les exonérations
Lorsque vous vendez votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération complète de l’impôt sur la plus-value immobilière. En revanche, si la propriété vendue n’est pas votre résidence principale et qu’il s’agit par exemple d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’un terrain à bâtir – vous serez soumis à une imposition variable en fonction de la durée de détention du bien, des potentiels abattements, ainsi que d’autres critères.
Calcul de la plus-value immobilière : facteurs de pondération et d’ajustement des prix
Vous devez prendre en compte divers éléments pour déterminer avec précision le montant de la plus-value immobilière.
Le prix de vente tel qu’indiqué sur l’acte de vente, doit être pondéré en déduisant les frais liés à la vente, comme les coûts des divers diagnostics ou une éventuelle indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place.
Pour un bien acheté, le prix d’acquisition est celui mentionné sur l’acte d’achat. Il doit cependant être pondéré par les charges payées au vendeur à l’achat, les frais notariés, les frais d’aménagement, ainsi que les dépenses engagées pour des travaux.
Concernant les frais d’acquisition, ils peuvent être déduits soit selon leur montant réel, soit en appliquant un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition. Quant aux dépenses de travaux, pour une détention du logement de plus de 5 ans, vous avez le choix entre déduire les dépenses réelles ou appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition.
En revanche, pour un logement reçu gratuitement par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue lors du calcul des droits de succession ou de donation.
Comment utiliser le calculateur de plus value de l’école Rénover pour Gagner ?
Le calculateur de l’école Rénover pour Gagner a été conçu qui vous permettre d’établir vos business plan pour vos opérations d’achat revente. Grâce à lui, vous pourrez déterminer quelle offre d’achat faire.
Cet outil est divisé en six parties qu’il faut remplir en intégralité afin de pouvoir évaluer les gains à la sortie.
Les coûts d’acquisition
La première partie porte sur les coûts d’acquisition incluant :
- le prix d’acquisition, qui peut inclure la commission d’agence si elle est à la charge du vendeur ;
- les frais d’agence auxquels il faut ajouter le cas échéant les frais de chasseur immobilier ;
- les frais de notaire ;
- les frais de dossier bancaire qui avoisinent généralement les 500 euros ;
- les frais de courtier qui s’élèvent le plus souvent à 1% du montant du crédit ;
- les frais de garantie bancaire en cas de prêt avec hypothèque (dans la mesure du possible, mieux vaut obtenir une caution Crédit Logement, moins onéreuse).
Les coûts de rénovation
La partie travaux peut être abordée de deux manières : de manière forfaitaire, plus rapide mais non précise, ou de manière détaillée en additionnant les factures des entreprises (ou des matériaux si vous faites vous-même les travaux). Si pour une opération en cours il est possible d’opter pour cette dernière méthode, pour un projet il faut utiliser le forfait pour calculer le montant de l’offre d’achat à soumettre au vendeur pour pouvoir réaliser la plus-value escomptée lors de la cession.
Les coûts de conception
Les coûts de conception sont à prévoir uniquement dans le cas de travaux de grande ampleur nécessitant l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux.
Les coûts de détention
Il s’agit des frais payés pendant la durée de détention de votre bien immobilier :
- la taxe foncière ;
- les intérêts bancaires ;
- l’assurance habitation ;
- l’assurance travaux ;
- les fluides (eau, électricité etc) ;
- les charges de copropriété.
Les frais de vente
Les frais de vente englobent :
- les frais d’agence si vous confiez la commercialisation de votre bien à un professionnel de l’immobilier ;
- les frais de compromis, si vous trouvez directement un acquéreur et que vous signez un compromis chez le notaire ;
- les frais de mise à jour des diagnostics ;
- les frais de mainlevée si le bien est hypothéqué ;
- les intérêts de remboursement anticipé le cas échéant.
A noter qu’en cas de restitution de frais par le Crédit Logement (caution bancaire), cette restitution est à inclure dans le tableau en négatif, car elle vient annuler une partie des frais de caution bancaire (la caution bancaire est toujours plus avantageuse qu’une hypothèque).
Le prix de vente
Vous pouvez demander plusieurs avis de valeur à des agences immobilières pour estimer le prix de vente de votre bien après travaux. Il est également souhaitable de valider ce prix sur etalab.gouv. Le site permet de consulter les prix de vente réels de biens comparables dans la zone sur les cinq dernières années.
La case gain
Une fois que tout est renseigné, apparaît dans la case gain la plus-value brute sur l’opération, moins l’ensemble des frais qu’elle a engendrés, autrement dit la marge brute avant impôt. Vous avez alors la possibilité de moduler les postes afin d’appréhender le projet de plusieurs manières et de déterminer la plus-value et le montant de l’impôt suivant les différents cas de figure : par exemple avec ou sans le concours d’un agent immobilier pour trouver un acquéreur, en faisant tous les travaux vous-même ou en prenant des entreprises etc.
Le calcul de l’impôt sur la plus-value imposable
A partir du calcul de la plus-value immobilière imposable, vous pourrez effectuer le calcul des prélèvements sociaux et de la taxe sur la plus-value sur le site notaire.fr. Cela vous permettra de calculer la plus-value nette. Puisqu’une opération d’achat-revente se concrétise après plus ou moins une année de détention, vous ne bénéficierez pas de l’abattement pour durée de détention qui est applicable uniquement si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans.
A savoir que vous ne payez aucune taxe sur la plus-value immobilière si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans, même s’il s’agit d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’un terrain à bâtir.
Calculer la plus-value, la taxe sur la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux avant de se positionner
L’avantage de cet outil, c’est qu’il vous permet de prendre en compte les frais et les données financières complètes d’un projet. Ainsi, vous êtes en mesure :
- d’estimer les plus-values potentielles de l’opération suite à la vente d’un bien comme une passoire thermique, et par conséquent la plus-value à payer,
- de faire une offre d’achat au vendeur du bien qui vous intéresse en réduisant les risques au minimum.
Une opportunité pour réaliser des opérations à forte plus value immobilière
Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat & Résilience a entraîné l’interdiction de la location de 450 000 logements en raison de leur mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE). Les biens classés en catégorie énergétique G+ (passoires thermiques), sont désormais considérés comme indécents. D’ici 2034, cette mesure touchera plus de 11 millions de logements supplémentaires.
Face à cette exigence de rénovation et à l’interdiction de location qui en découle, les propriétaires sont confrontés à deux options : effectuer des travaux ou vendre leur bien tel quel. Cette situation entraîne une augmentation du nombre de biens immobiliers à vendre, offrant ainsi une véritable manne pour les investisseurs immobiliers désireux d’effectuer des opérations d’achat revente avec des perspectives de forte plus-value immobilière brute.
Se concentrer sur les travaux offrant le meilleur retour sur investissement locatif
Une fois que vous avez fait l’expérience d’une rénovation, rien ne vous empêche de renouveler la démarche et de vous constituer un patrimoine locatif immobilier important, en profitant de l’opportunité que représentent les passoires thermiques. Il vous suffit de vous concentrer sur les travaux offrant le meilleur retour sur investissement, autrement dit les travaux abordables qui permettent d’améliorer les performances énergétiques du logement et de le revendre rapidement et à bon prix.
Optimiser les installations techniques pour éviter l’interdiction de location
Pour améliorer votre DPE, concentrez-vous sur trois éléments principaux : le chauffage, la production d’eau chaude et la VMC. En termes de chauffage, l’installation d’une pompe à chaleur est le choix optimal pour un logement énergivore, bien que coûteux. Un ballon d’eau chaude électrique bien dimensionné est recommandé, voire un ballon thermodynamique dans certains cas. En ce qui concerne la ventilation, optez pour une VMC hygroréglable afin d’éviter les pertes de chaleur tout en maintenant une bonne qualité de l’air intérieur.
Prêt à suivre la formation adéquate pour maximiser la plus-value immobilière de vos opérations d’achat revente ?
Difficile de condenser dans un article les secrets d’une opération d’achat revente réussie. Cependant, à l’école Rénover pour Gagner, nous proposons un cursus dédié à l’achat et la rénovation des passoires thermiques, la formation Rénovation Stratégique 2.0.
Et chaque jeudi, nous organisons un webinaire intitulé « Les 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût » pour vous expliquer le contenu de notre formation.
Ce webinaire d’une durée de 1h30 résume les points essentiels des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE, en intégrant 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier. Pour vous inscrire, rien de plus simple, il y a juste à cliquer sur ce lien et à remplir le formulaire !
