Vous vous apprêtez à visiter un appartement pour un investissement locatif ou une opération d’achat revente ? Ne vous laissez pas guider par vos sentiments ! C’est l’erreur commise par de nombreux acquéreurs. Il ne s’agit pas d’acheter un bien où vous allez vivre. Vous devez préparer votre visite de manière méthodique afin de recueillir toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée ! Il faudra observer le bien dans les moindres détails et poser toutes les questions utiles à l’agent immobilier ou au vendeur. Pour ne rien oublier, munissez-vous de votre checklist de visite !
Une check-list à compléter en partie avant la visite
Puisque vous avez pris la décision d’investir dans l’immobilier dans un but locatif ou pour une activité de marchand de biens, vous devez agir avec méthode afin de gérer au mieux votre argent, mais aussi votre temps.
Une check-list va vous permettre de recenser et synthétiser des informations sur les biens qui vous ont semblé intéressants à la lecture de l’annonce immobilière. Il faut faire attention car parfois, la réalité est toute autre et le bien ne correspond pas à la description. C’est pourquoi vous devriez recueillir les informations suivantes avant de visiter et ainsi éviter des visites inutiles et chronophages :
- Prix ;
- Ville ;
- Rue / quartier ;
- Surface habitable réelle et loi Carrez ;
- Charges ;
- Taxe foncière.
Les informations sur la ville, le prix et la surface en loi Carrez vous permettent de comparer rapidement le prix annoncé par rapport au prix moyen de vente sur le secteur (vous pouvez utiliser comme référence la carte des prix du site meilleursagents.com, courtier immobilier).
Vérifier le montant des charges vous permettra de ne pas perdre votre temps dans les visites de biens non rentables. Par exemple, les biens situés dans une copropriété construite entre 1960 et 1980 avec ascenseur, chauffage collectif etc., sont souvent à exclure. La part de frais annexes sera trop importante par rapport aux revenus récupérables sur le locataire.
Familiarisez-vous avec les rues ou les quartiers réputés de la ville et évitez ceux à mauvaise réputation, car cela pourrait rendre difficile la recherche de locataires.
Utilisez Google Maps pour vérifier la proximité des transports. Téléphonez, consultez le site internet ou rendez-vous à la mairie afin de chercher des renseignements sur les projets à venir sur la commune et notamment les projets de construction.
Enfin, prêtez attention au montant de la taxe foncière qui ne doit pas représenter plus de deux mois de loyer.
Ce qu’il faut vérifier lors d’une visite immobilière
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez être capable d’inspecter un bien immobilier et de déterminer ce qui est en bon état, ce qui nécessite des réparations et ce qui doit être entièrement remplacé. Cela peut sembler intimidant si vous n’avez jamais effectué ce type de visite auparavant, mais en suivant nos bons conseils et la check-list, vous serez armé pour vous assurer de ne rien oublier.
N’hésitez pas à visiter un bien immobilier nécessitant des rénovations, puis à examiner des appartements récemment rénovés. Cela vous permettra de vous faire une idée de ce à quoi peut ressembler un bien à rénover une fois les travaux effectuées.
Certains éléments peuvent influencer la négociation du prix. Pendant la visite, votre objectif est d’obtenir toutes les informations utiles et d’en savoir le plus possible sur l’historique de la propriété. Si vous avez la moindre question, renseignez-vous auprès du vendeur.
En parallèle des discussions avec le propriétaire, il faut inspecter minutieusement la propriété pour repérer tous les défauts, notamment les éventuelles traces d’humidité. Les identifier permet d’évaluer leur gravité et estimer le coût des réparations et calculer le montant de votre offre d’achat maximale.
Si le bien est en copropriété, il faut être attentif à l’ensemble des parties communes comme le local à vélos, la façade de l’immeuble, les espaces extérieurs etc. qui montrent si la copropriété est bien entretenue ou non.
Essayez de visiter à l’heure de sortie des bureaux afin de vérifier :
- si la circulation cause des nuisances sonores,
- si l’on trouve des places de stationnement facilement,
- si le bien est lumineux,
- si l’isolation phonique est suffisante ou à revoir etc.
Si vous ne connaissez pas le quartier autrement que sur le papier, profitez-en pour en faire le tour et repérer les écoles à proximité etc. ainsi que les éventuels nuisances.
La véritable difficulté réside dans le fait d’effectuer la visite d’appartement en le scrutant dans les moindres détails et tout en recueillant des informations. C’est pourquoi une visite à deux est souvent recommandée. Pendant qu’une personne collecte les renseignements, l’autre inspecte attentivement la propriété pour détecter les petits et gros défauts ainsi que d’éventuels vices cachés.
Les outils à utiliser pendant la visite en plus de la check-list
Vous devrez vous munir de certains outils lorsque vous allez visiter le bien :
- Une lampe (ou à défaut la fonction lumière du téléphone),
- Un petit tournevis plat,
- Un carnet de notes papier ou un smartphone pour prendre des notes,
- Un stylo,
- Une échelle pliable.
Ces outils sont indispensables. La lampe de poche vous permettra de voir clairement dans les zones sombres ou confinées telles que les hangars, les dépendances, les espaces rampants, sous les escaliers, ou dans le grenier.
Vous aurez besoin d’un tournevis pour tester le bois et vérifier les éventuels dommages causés par les champignons ou les termites.
Le bloc-notes et le stylo sont essentiels pour que vous puissiez prendre des notes détaillées sur tout ce que vous observez lors de l’inspection, ainsi que pour noter les réponses à vos questions posées au vendeur. Prendre des photos tout au long de votre inspection, en plus de prendre des notes, est également nécessaire. Ces photos vous aideront à mieux évaluer les défauts lorsque vous examinerez vos notes plus tard. Elles serviront de rappel pour les détails que vous avez remarqués pendant l’inspection et pourront être montrées aux entrepreneurs lors de l’obtention d’estimations pour les travaux nécessaires.
En bonus, il peut être très utile d’emporter un hygromètre. Il vous sera surtout utile pour vérifier que les zones clés (grenier, cave, pièces humides des logements) présentent un taux d’humidité compris entre 40 et 60 %.
En plus de ces outils, il est recommandé de porter des vêtements que vous n’hésiterez pas à salir, car vous pourriez vous retrouver dans des zones sales comme la cave ou le grenier. Vous devez également être mentalement préparé à rencontrer des infestations d’insectes ou des situations potentiellement rebutantes, comme des locataires vivant dans un logement insalubre.
Les documents à demander pendant la visite du bien immobilier
Si la visite des lieux vous permet de recenser un grand nombre d’informations en un minimum de temps, il vous faudra étudier un certain nombre de documents avant de vous positionner sur l’appartement.
Le diagnostic de performance énergétique, surtout si l’appartement est en classe E, F ou G, vous permettra de négocier le prix du bien.
La lecture des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété et les régularisations de charges des trois dernières années vous permettra de déterminer :
- si des travaux importants ont été votés (toiture, ravalement…) ou sont à l’ordre du jour ;
- s’il y a des procédures en cours dans la copropriété, notamment envers d’éventuels mauvais payeurs ;
- quelles sont les charges réelles du lot et les charges récupérables sur le locataire.
