Compromis de vente : quelles sont les modalités de cet acte authentique ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Compromis de vente : quelles sont les modalités de cet acte authentique ?

Votre offre d’achat immobilier a été acceptée et votre projet immobilier va pouvoir prendre forme. La prochaine étape consiste à signer le compromis de vente : s’il est normal que vous soyez enthousiaste, n’oubliez pas cependant de vous protéger dès maintenant car le compromis de vente constitue un avant-contrat. Autrement dit, il conditionne d’ores et déjà ce que contiendra l’acte authentique que vous signerez chez le notaire.

Quelle est la différence entre compromis de vente et promesse unilatérale?

Tout d’abord, il est important de connaître la différence entre la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente, qu’on désigne également sous le terme de promesse synallagmatique de vente.

La promesse de vente

La promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, engage le propriétaire (le promettant) à vendre à l’acheteur (le bénéficiaire) un bien immobilier à un prix fixé pour une période limitée, généralement trois mois. Pendant ce temps, le propriétaire ne peut pas annuler la vente ni le proposer à un autre acheteur. L’acquéreur, de son côté, dispose d’un délai pour décider s’il achète le bien immobilier. En échange, il verse une indemnité d’immobilisation, généralement de 5 à 10 % du prix, qui sera déduite du montant total si l’achat se réalise.

Si l’acheteur renonce à son achat ou ne lève pas l’option d’achat dans le délai imparti, l’indemnité revient au propriétaire. A noter que la promesse de vente doit être formalisée par un acte notarié ou enregistrée dans les dix jours suivant son acceptation par l’acquéreur. Si sa durée dépasse 18 mois, elle doit obligatoirement être réalisée par acte notarié.

Le compromis de vente

Le compromis (ou promesse synallagmatique de vente) est le premier acte qui matérialise l’accord des parties sur une vente immobilière. On le qualifie d’ailleurs d’avant-contrat, car il est préparatoire à la signature de l’acte authentique de vente.

Le vendeur déclare céder son bien à l’acquéreur, qui de son côté manifeste sa volonté de l’acheter, aux conditions précisées dans le contrat. Bien plus qu’un simple accord de principe, il s’agit d’un véritable contrat.

Le compromis de vente engage en effet les deux parties à conclure la vente immobilière à un prix déterminé. Le compromis vaut donc vente juridiquement. En effet selon l’article 1589 du Code Civil, la loi considère qu’il y a vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur l’objet et le prix. Si l’une des parties se rétracte, l’autre peut donc la contraindre par voie judiciaire.

Le compromis de vente peut être accompagné d’un versement par l’acheteur d’un acompte, habituellement entre 5 % et 10 % du prix de vente, qui sera déduit lors de la signature de l’acte notarié. Contrairement à la promesse de vente :

  • un compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré fiscalement ;
  • en cas de litige sur les conditions suspensives, les parties restent liées par cet avant-contrat sauf accord ou décision judiciaire. Dans une promesse unilatérale de vente, les parties retrouvent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acheteur.

Quels documents demander au vendeur avant la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente ?

Parce que la faisabilité de votre projet immobilier n’est pas garantie, évitez de prendre trop de risques en vous engageant dans une vente sans demander d’abord au vendeur de consulter certains documents tels que :

  • Une copie de la taxe foncière : afin d’avoir confirmation du montant réel et d’avoir la garantie que la déclaration du bien dans son ensemble est bien effectuée auprès des autorités fiscales.
  • Les diagnostics techniques : il est fréquent que les vendeurs retardent ces diagnostics jusqu’à ce qu’ils trouvent un acheteur.
  • Le règlement de copropriété : pour vérifier les règles et restrictions de la copropriété, notamment en matière d’affectation des biens.
  • Les trois derniers comptes rendus d’assemblée générale : pour examiner les projets de travaux et les problèmes potentiels au sein de la copropriété.

Quelles clauses faut-il insérer dans le compromis de vente ?

N’imaginez pas non plus qu’il soit judicieux d’attendre l’acte authentique pour indiquer des clauses particulières : les conditions de la vente sont à négocier entre le vendeur et l’acheteur, puis à inclure dans le compromis de vente. Si la vente est conclue par intermédiaire d’un agent immobilier, demandez-lui d’ajouter les clauses dont vous avez besoin, en plus des conditions suspensives classiques (droit de préemption etc.).

Les clauses suspensives dans le compromis

Le financement

Traditionnellement, vous disposez de trois mois pour trouver un prêt immobilier. Il est essentiel de ne pas perdre de temps et de prioriser la demande de prêt. Même si vous obtenez rapidement l’accord de principe pour le prêt, la banque peut mettre plusieurs mois pour éditer l’offre de prêt si vous ne relancez pas régulièrement. L’aide d’un courtier peut être précieuse pour obtenir votre offre de prêt dans le délai indiqué dans le compromis de vente.

L’obtention d’un permis de construire ou d’un certificat d’urbanisme opérationnel

Si votre projet immobilier nécessite l’obtention d’un permis de construire ou d’une demande préalable, vous avez intérêt à soumettre la demande dès que l’avant-contrat est signé. Vous pourrez alors ajouter au compromis une condition suspensive stipulant par exemple, que « l’achat est conditionné à l’acceptation du permis de construire pour la réalisation de tant d’appartements ».

Assurez-vous de valider absolument ces points avant de signer.

La clause de substitution

En tant qu’acquéreur, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours sans avoir à fournir de justification. Ce délai commence à partir du lendemain de la signature du compromis. Pour exercer votre droit de rétractation, il vous suffit d’envoyer un recommandé avec accusé de réception pour annuler la vente.

Mais en signant le compromis en tant que professionnel (par exemple, une SCI), vous ne bénéficiez pas du droit de rétractation. C’est pourquoi il est avantageux de signer en votre nom propre et d’inclure une clause de substitution.

L’autorisation du vendeur pour lancer des démarches

Vous avez besoin d’une autorisation de la copropriété pour par exemple changer la destination d’un bien (comme transformer un local commercial en logement, aménager des combles, etc.) ? Dans ce cas, demandez au vendeur d’initier la démarche (étant donné que vous n’êtes pas membre de la copropriété, vous ne pouvez théoriquement pas faire la demande vous-même).

L’autorisation du vendeur pour lancer des démarches

Les délais d’intervention des fournisseurs de services peuvent être considérablement longs (par exemple, plusieurs mois pour l’installation d’un compteur électrique par ENEDIS). Si vous envisagez d’ajouter un compteur électrique, d’eau ou de demander un raccordement Internet, notamment pour la création ou la division de logements, vous gagnerez du temps en entamant les démarches dès que possible.

Protégez-vous lors de la signature du compromis de vente

Le contenu du compromis doit être entièrement ajusté aux circonstances personnelles et aux souhaits des parties contractantes, tant du côté des vendeurs que des acheteurs. N’hésitez donc pas à demander d’insérer les clauses particulières qui vous sont utiles comme par exemple :

  • obtenir les diagnostics ;
  • consulter le règlement de copropriété ainsi que les trois derniers comptes rendus d’assemblée générale ;
  • les conditions suspensives ;
  • une clause de substitution (si vous avez prévu de faire porter l’opération par une personne morale) ;
  • ajuster les délais pour la réalisation du projet immobilier (trouver le financement, constituer la société, obtenir les devis et négocier les travaux, avec un minimum de 45 jours) ;
  • obtenir les accords nécessaires pour les travaux, les changements de destination ou de division (copropriété, urbanisme, etc.).

Les conditions suspensives sont primordiales pour se protéger. Elles offrent des issues de secours en cas d’imprévus. Par exemple, refus de permis de construire ou de déclaration préalable, refus de prêt immobilier, etc.

Certaines conditions suspensives sont à inclure systématiquement telles que :

  • l’état hypothécaire du bien : il ne doit pas révéler d’inscription dépassant le prix de vente, à moins que le vendeur ne fournisse une mainlevée ;
  • le certificat d’urbanisme : il ne doit pas révéler de servitude majeure pouvant déprécier la valeur du bien ;
  • le conditionnement de la vente à l’obtention d’un prêt (formulé comme ceci : « prêt d’un montant de ……… € sur une durée minimale de xx ans, avec un taux maximal de xx %, dans un délai de 75 jours ») ;
  • l’absence d’un droit de préemption sur le bien ;
  • les travaux concernant le bien doivent être terminés avant de signer l’acte authentique (si des travaux ont été négociés) ;
  • la vérification par un organisme de contrôle de la conformité de l’assainissement avec le tout-à-l’égout ;
  • la fourniture des baux et la preuve du paiement des loyers par les locataires actuels ;
  • l’acceptation par les autorités d’urbanisme du projet (décrire le projet immobilier « division de la maison en X appartements »).

Vous devez également savoir que si tous les documents requis par la loi ne sont pas remis à l’acheteur au plus tard à la date de signature de l’avant-contrat de vente, le délai de rétractation est retardé.

Initiez vos démarches entre le compromis de vente et l’acte authentique

Dès que le compromis de vente est signé, lancez les démarches indispensables à la réalisation de votre projet immobilier, comme :

  • prendre rendez-vous avec le service d’urbanisme de la commune pour présenter le projet si vous avez besoin d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable. Dans le cas où le projet serait approuvé, déposer un dossier complet afin d’obtenir une réponse officielle
  • déposer immédiatement une demande de prêt auprès de plusieurs banques ou d’un courtier en prêts bancaires
  • si le projet requiert l’accord de la copropriété concernant certains travaux, demandez au vendeur d’envoyer une lettre recommandée au syndic afin de convoquer une assemblée générale extraordinaire à vos frais. Préparez vous-même les projets de résolutions et n’hésitez pas à joindre des plans ou tout document permettant aux copropriétaires de comprendre le projet et de donner leur autorisation.
  • dans le cas où le projet impliquerait la création de logements nécessitant l’installation de nouveaux compteurs, vous devez le plus vite possible lancer les démarches auprès d’ENEDIS qui peut mettre jusqu’à plusieurs mois pour effectuer le raccordement. Il faudra en parallèle préparer le dossier pour le CONSUEL qui sera susceptible de passer vérifier la conformité de l’installation avant de délivrer une autorisation de mise sous tension.

Une fois que toutes les conditions suspensives sont levées et que vous avez renvoyé votre offre de prêt signée, le notaire fixe une date avec le vendeur et vous-même. Lisez attentivement le projet d’acte authentique qu’il vous soumet et faites rectifier le cas échéant les clauses qui vous posent problème et que rien ne vous oblige à accepter.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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