Vous êtes un particulier avec l’ambition de faire une belle opération immobilière d’achat-revente ? Vous devez trouver les fonds pour financer l’achat, mais aussi les travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE. Faisons un point sur le prêt achat-revente et sur les clés d’une opération réussie à travers une mise en situation.
Choisir le meilleur bien pour votre achat-revente
Avant de penser à souscrire votre prêt achat-revente, il est nécessaire de déterminer le montant dont vous avez besoin. Certes, un petit tour à la banque pour estimer le montant que vous pouvez emprunter reste nécessaire pour ne pas perdre de temps à chercher des biens que vous ne pourrez pas financer.
Dans le cadre d’un achat-revente, on ne vous apprend rien, l’objectif est de réaliser des travaux de rénovation pour valoriser le bien. L’objectif ultime : réaliser une plus-value. Aussi, la première clé est de choisir un bien avec du potentiel.
Si vous avez suivi la formation Rénover pour gagner (dans le cas contraire, il n’est jamais trop tard !), vous avez compris qu’il est intéressant de trouver des biens demandant moins de budget pour atteindre un DPE D. Or, ce DPE, c’est déjà le Graal en 2023 puisqu’il concerne les biens n’étant pas classés dans la catégorie des passoires thermiques.
- Préférez les appartements de surface moyenne ou grande et évitez les appartements en rez-de-chaussée ou au dernier étage ;
- Privilégiez un appartement avec seulement deux façades extérieures ;
- Préférez une maison mitoyenne.
L’emplacement est aussi un point essentiel pour revendre plus rapidement. Gardez en tête la nécessité de limiter la durée de votre crédit achat-revente pour limiter les frais et augmenter la rentabilité de votre opération.
Vous avez donc choisi d’acheter une maison mitoyenne de 3 chambres à 10 minutes à pied du centre-ville du Mans. Après négociation du prix d’achat, vous parvenez à l’acheter 80 000 €.
Estimer les travaux nécessaires pour améliorer le DPE
Cette maison est classée en G. Les vendeurs ont souhaité le mettre en vente dans la mesure où ils ne pourront plus la louer à court terme. Bien située, cette maison dispose d’un véritable potentiel.
Il faut toutefois à présent trouver des artisans à prix correct. Vous ne savez pas comment évaluer un devis ? Suivez la formation Rénovation stratégie 2.0, le module 6 est consacré aux travaux de rénovation pour comprendre les devis et mieux les négocier avec les artisans.
Ne lésinez pas sur cet aspect en raison de son impact majeur sur la plus-value réalisée lors de la vente. Avec un bien classé en D, vous pourrez tout à la fois vous adresser à des acquéreurs recherchant leur résidence principale et des investisseurs. Plus de portes ouvertes permettent de vendre plus rapidement pour optimiser le montant de la plus-value.
Vous avez reçu différents devis et avez pu retenir les meilleurs en termes de tarif. Le montant des travaux est estimé à 80 000 euros. Il est en effet nécessaire :
- d’isoler les murs donnant sur l’extérieur ;
- de changer 3 fenêtres en simple vitrage ;
- de changer la porte d’entrée ;
- de remettre une VMC correcte ;
- d’installer une pompe à chaleur ;
- de revoir l’agencement des pièces ;
- de moderniser la décoration.
Trouver le meilleur crédit achat-revente
Vous avez à présent connaissance du budget nécessaire à votre opération, à savoir 160 000 €. Il est temps d’aller voir votre banquier pour lui demander un crédit achat-revente. Le concept est similaire à celui d’un prêt relais envisagé par les propriétaires d’une résidence principale souhaitant en changer. Ils souscrivent un prêt leur permettant d’acheter un bien immobilier avant d’avoir revendu le leur.
Ici, la seule différence réside dans le fait qu’il n’y a qu’un seul bien immobilier. C’est lui qui sera acheté puis revendu à très court terme.
Si votre banque vous propose un taux peu attractif à vos yeux ou si elle refuse tout simplement cette opération, n’oubliez pas que le courtier immobilier est un expert parfois indispensable. Ses relations avec les banques lui permettent de trouver la meilleure offre de prêt achat-revente selon votre profil.
Pour obtenir un prêt achat-revente, il est nécessaire d’avoir un apport personnel, idéalement de 20 % minimum. Il vous restera donc à emprunter 128 000 euros. La banque financera votre projet si elle estime que le prix de vente sera suffisant pour couvrir le crédit achat-revente.
Disons, pour suivre notre exemple, qu’elle vous propose un crédit à 3,20 % sur 24 mois. Cela vous laisse le temps de faire les travaux et de revendre. Pour ce crédit achat-revente, vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance. Le montant de la mensualité est de 215 €.
Bon à savoir : certaines banques ne sont pas disposées à financer une opération d’achat-revente si vous êtes un particulier. Dans ce cas, il est nécessaire de faire un crédit immobilier classique sans annoncer à la banque votre volonté de revendre rapidement. Dans ce cas, négociez avec votre conseiller un report de mensualités afin de réduire vos dépenses le temps des travaux.
Faire les travaux de rénovation
Le prêt achat-vente est signé, il est à présent nécessaire de réaliser les travaux de rénovation énergétique rapidement. Vous avez trouvé les meilleurs artisans grâce aux conseils de la formation Rénovation stratégique 2.0, tout devrait parfaitement se dérouler.
Vous pouvez bien sûr déléguer la gestion de vos travaux. Toutefois, cela va impacter la rentabilité de votre opération. En faisant appel un maître d’œuvre, le coût de cet acteur se situe entre 7 et 12 % du montant des travaux. En clair, le montant de la plus-value finale réalisée dépend du temps que vous avez à consacrer à vos travaux. Dans notre cas précis, le coût d’un maître d’œuvre pourrait d’élever à 9 600 €.
Revendre son bien immobilier au meilleur prix
Les travaux sont achevés au bout de 12 mois. Vous avez bien sûr anticipé et commencé à rechercher de potentiels acheteurs. Et vous avez bien étudié les prix du marché immobilier local en amont pour savoir si cette opération était rentable. Vous avez décidé de mettre votre bien en vente à 250 000 €.
Pour vendre vite et rembourser au plus tôt votre prêt achat-revente, il est nécessaire de respecter quelques règles importantes :
- faire des photos attractives pour mettre en valeur le bien et déclencher des visites ;
- être certain d’avoir bien étudié le marché pour vendre au prix, et donc plus rapidement ;
- rédiger une annonce attractive. Elle doit mettre en avant les équipements, le DPE bien sûr, mais aussi ses atouts en termes de localisation.
Avec la formation Rénovation stratégique 2.0, vous aurez toutes les clés pour vendre au bon prix, voire plus cher que vous ne l’espériez. Elle vous explique également comment trouver le meilleur agent immobilier pour trouver des acheteurs rapidement.
Vous avez mis toutes les chances de votre côté et avez trouvé des acheteurs en deux semaines. La signature de la vente aura lieu dans 3 mois, vous pourrez donc rembourser votre prêt achat-revente sous 16 mois environ.
Bien prendre en compte la fiscalité cette opération
De prime abord, cette opération d’achat-revente est parfaitement rentable. En effet, vous avez dépensé 160 000 €, dont 80 000 € d’acquisition et vous revendez votre bien 250 000 €. La plus-value est tout à fait intéressante (170 000 €).
Mais attention, vous devez prendre en compte dans votre calcul le montant de la fiscalité.
En tant que particulier, vous allez payer un impôt sur la plus-value. En effet, l’exonération ne s’applique que sur la résidence principale. Sur une courte période, vous ne bénéficiez pas d’abattement. Vous êtes imposé à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Vous pouvez toutefois déduire du prix de vente certaines charges (frais d’acquisition évalués forfaitairement à 7,5 %, travaux, etc.). Avec 80 000 € de travaux et des frais d’acquisition forfaitaires de 6 000 €, la taxe sur la plus-value est calculée sur 84 000 € (250 000 – 80 000 – 80 000 – 6 000).
Vous payez 19 % d’impôt sur le revenu, soit 15 960 € et 14 448 € de prélèvements sociaux. À cela s’ajoute une taxe spécifique de 1 680 €. Le total à payer est de 32 088 €.
Bien sûr, on vous rappelle que la plus-value ne s’applique pas dans le cas d’une résidence principale. Si vous emménagez dans votre bien avant de le revendre et qu’il n’est pas possible de prouver que vous l’aviez acheté avec l’intention de faire une plus-value, vous ne serez pas imposé.
Prêt achat-revente : le bilan de l’opération
C’est le moment de faire le bilan de cette opération financée par un crédit achat-revente.
En tant que particulier, vous réalisez une plus-value nette après imposition de 51 912 €. Il faut toutefois retirer les frais liés à votre prêt achat-revente. Durant 16 mois, vous avez payé 215 €, soit 3 440 €. Le bénéfice final est donc de 48 472 €. Cette opération vous a donc rapporté en moyenne 3 029,50 € par mois sur 16 mois.
En clair, le prêt achat-revente est un véritable levier pour générer de la plus-value dès lors que vous achetez le bon bien immobilier, que vous optimisez vos travaux et que vous revendez un bien de qualité au bon prix dans un secteur attractif.
Vous aussi avez compris que l’achat-rénovation-revente est la meilleure manière de s’enrichir ?
Notre article vous a permis de comprendre au travers un exemple comment peut se dérouler une opération d’achat-revente mais chaque cas est différent. Notre formation vous permettra de comprendre toutes les subtilités de cette opération.
Il existe de nombreuses formations autour de l’immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l’achat et rénovation de passoires énergétiques.
Et pour vous l’expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
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