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7 étapes pour devenir un bon investisseur immobilier 🏢

Comment devenir un bon investisseur immobilier ? 

Devenir un investisseur immobilier, c’est le souhait de beaucoup de Français. L’investissement dans la pierre est toujours une valeur sûre et très prisée. Pourtant, de nombreux investisseurs potentiels se posent des questions et repoussent ce projet. Et si l’on vous prouvait qu’en appliquant les bonnes méthodes le risque d’un tel investissement est extrêmement faible ? 

 

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Pourquoi devenir investisseur immobilier ?

Avant toute chose, il ne faut pas investir pour investir. Ce n’est parce que l’on vous dit que l’investissement immobilier est une solution à envisager qu’elle vous correspond. Vous devez comprendre pourquoi cette opération est réellement pertinente. 

 

Raison numéro 1 : construire votre patrimoine immobilier

Investir dans l‘immobilier permet de vous constituer un patrimoine et ainsi de mieux préparer l’avenir.

La retraite pose question pour beaucoup d’entre vous et bénéficier d’un capital à la revente de votre bien ou d’une rente grâce aux loyers perçus permet de profiter plus sereinement de cette nouvelle vie. 

Construire son patrimoine immobilier passe souvent, en premier lieu, par un achat de résidence principale. Cela permet de ne plus payer de loyer à la retraite et ainsi d’augmenter votre pouvoir d’achat.

L’investissement locatif va encore plus loin ! Cette fois, ce sont vos locataires qui financent votre patrimoine par les loyers. 

 

Raison numéro 2 : bénéficier de l’effet de levier immobilier

Cette stratégie consiste à souscrire un prêt immobilier pour financer votre investissement locatif. Vous achetez un bien immobilier dont la valeur est supérieure à votre épargne pour augmenter votre patrimoine immobilier.

En clair, vous n’avez pas besoin d’être riche pour devenir investisseur immobilier. 

Et ne l’oubliez pas, les loyers perçus permettent de rembourser tout ou partie de vos mensualités pour limiter votre effort d’épargne !

 

Les étapes pour devenir un bon investisseur immobilier

Les étapes pour devenir un bon investisseur immobilier

Attention, devenir investisseur immobilier est assez simple. Mais devenir un très bon investisseur est un peu plus complexe. Voici donc quelques conseils sur les étapes à suivre pour la réussite de votre projet. 

 

Gérer l’aspect financier

Dans un premier temps, faites le point sur votre apport personnel. Il permet de réduire le coût total du crédit, de bénéficier de meilleures conditions de prêt et même d’y accéder tout simplement en limitant le taux d’endettement.

Épargne, donation, prêt familial, de nombreuses solutions sont offertes pour constituer un apport de 10 % minimum idéalement.

Dans un deuxième temps, faites un point sur les aides possibles. MaPrimeRénov’, Action Cœur de Ville, etc., découvrez grâce à la formation Subvention Stratégique comment certains investisseurs immobiliers ont pu financer jusqu’à 94 % de leur projet grâce aux aides.

Ensuite, trouvez le financement de votre projet. Faire appel à un courtier en prêt immobilier permet d’obtenir le meilleur taux.

Il saura également vous orienter vers les prêts aidés à l’image du Prêt à taux zéro (PTZ) pour réduire le coût total de votre projet et donc augmenter sa rentabilité.

Autre point important : bien gérer votre épargne disponible. En tant qu’investisseur immobilier, vous avez une responsabilité envers vos locataires.

En cas de problème dans le logement (ballon d’eau chaude hors d’usage par exemple), vous devez être en mesure de financer les travaux.

Enfin, anticiper la fiscalité de l’investisseur immobilier est essentiel. Devenir investisseur immobilier impose un certain nombre de charges, et notamment la taxe foncière et les impôts sur les revenus fonciers.

Ces dépenses doivent être parfaitement anticipées. Vous souhaitez réduire vos impôts en investissant dans un bien à rénover ?

Renseignez-vous sur la loi Denormandie qui permet de réduire votre imposition jusqu’à 21 % du coût de votre opération durant 12 ans. 

 

Trouver le meilleur bien immobilier

Vous avez suivi la formation rénovation stratégie 2.0 ? Cette partie ne vous sera peut-être pas utile. Dans le cas contraire, en attendant de vous inscrire, voici quelques éléments à connaître avant de vous lancer et devenir un bon investisseur immobilier.

Pour trouver le meilleur bien, le premier point à prendre en considération est l’emplacement. Plus votre bien sera situé correctement, plus la demande sera forte.

Misez donc sur une ville où la tension locative est forte et privilégiez un logement proche des commerces et des transports notamment.

Ensuite, la typologie du bien est essentielle. Et elle est liée à l’emplacement. Par exemple, un studio proche des universités ou des transports en commun est un bon choix. Un T4 près des écoles et des transports et également judicieux. Pensez aussi à votre mode de gestion.

Si vous gérez vous-même votre bien, sachez que les contraintes ne sont pas les mêmes selon la typologie du bien. En effet, le turn-over est plus important avec un studio qu’un T5 familial. 

Enfin, si vous envisagez des travaux de rénovation énergétique pour transformer une passoire énergétique en bien classé D, le choix du bien immobilier est crucial.

Dans notre formation, vous apprendrez à parfaitement choisir un bien nécessitant les travaux les moins coûteux pour améliorer sensiblement votre DPE (diagnostic de performance énergétique).

 

Trouver le meilleur bien immobilier

 

 

Faire des travaux

Il est intéressant, lorsque vous souhaitez devenir investisseur immobilier, de choisir un bien avec travaux.

D’une part, cela permet de mieux négocier le prix du bien immobilier et d’envisager un meilleur rendement à la location (puis une belle plus-value à la revente). D’autre part, ces travaux peuvent être financés grâce aux aides. 

Un bon investisseur doit maîtriser les travaux. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il va recevoir de nombreux devis pour comparer les offres des entreprises et choisir la meilleure.

Grâce à la formation rénovation stratégique 2.0 vous découvrez quels travaux envisager, l’ordre dans lequel les réaliser, mais aussi et surtout, vous apprenez à comprendre un devis.

Face à un artisan, vous serez alors mieux à même de le négocier et surtout d’éviter une arnaque éventuelle. 

Vous apprendrez également comment analyser la validité d’une garantie décennale absolument indispensable pour obtenir un accompagnement si des malfaçons sont constatées. 

 

Trouver un locataire ou déléguer la gestion du bien immobilier

Votre bien immobilier est prêt à être mis en location ? Il ne vous reste plus qu’à trouver un locataire. Deux possibilités vous sont offertes pour la gestion de votre investissement immobilier :

  • vous prenez en charge toute la gestion : trouver un locataire, gérer la perception des loyers, des impayés éventuels, faire les visites, le contrat de bail, vous faites ici un choix économique, mais plus contraignant ;
  • vous confiez la gestion locative de votre bien immobilier à des experts. Si cela a un coût, c’est un choix intéressant à deux titres. D’une part, si vous avez choisi un petit logement avec un turn-over élevé, vous vous déchargez de démarches administratives chronophages. D’autre part, la gestion locative permet de saisir des opportunités même loin de chez vous. Ce sera le cas par exemple si vous investissez en Normandie et si les meilleures opportunités ne sont pas dans votre région, toutes les communes n’étant pas éligibles à ce dispositif de défiscalisation. 

Si vous cherchez vous-même vos locataires, le module 14 de la formation Rénovation Stratégique 2.0 pourrait vous intéresser !

 

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Choisir le meilleur statut pour un investisseur immobilier

Pour une location vide, il n’y a pas de statut particulier. En revanche, pour une location meublée, vous allez devenir loueur meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le choix entre ces deux statuts dépend notamment du chiffre d’affaires réalisé. 

Ensuite, quel que soit votre statut, vous devez choisir votre régime fiscal. Ici, deux options possibles :

  • le régime micro foncier ou micro-BIC : vos revenus locatifs ne sont imposés qu’à 50 % en location meublée et 30 % en location vide. Cet abattement est automatique ;
  • le régime réel : cette fois, pas d’abattement, mais la possibilité de déduire toutes vos charges. Si vous envisagez de lourds travaux de rénovation énergétique notamment, il est possible de réduire votre imposition, voire de créer un déficit foncier reportable les années suivantes pour alléger votre fiscalité. 

 

Souscrire des assurances

Devenir investisseur immobilier nécessite de se protéger. Pensez à souscrire des assurances pour protéger votre bien et votre investissement. 

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas obligatoire. Votre seule obligation est de souscrire une assurance responsabilité civile si votre bien est en copropriété.

Cette assurance PNO permet de compléter l’assurance habitation du locataire (celle-ci est cette fois obligatoire). Grâce à votre assurance, vous prenez en charge les sinistres non couverts par l’assurance de vos locataires. 

Autre assurance incontournable : la garantie des loyers impayés. La GLI vous permet d’obtenir le paiement de vos loyers, même si vos locataires ne les règlent plus.

Comparez bien les garanties loyers impayés pour trouver le meilleur contrat. Toutes ne sont pas équivalentes en termes de durée de couverture et de plafond de prise en charge. 

 

Devenir investisseur locatif pour revendre ensuite

Être investisseur locatif ne signifie pas que vous conserverez votre bien immobilier durant de nombreuses années. Vous pouvez parfaitement imaginer un achat pour revendre à court ou moyen terme.

L’objectif étant de réaliser une plus-value pour vous constituer un capital pouvant servir d’apport pour un autre projet plus important, nous vous invitons à suivre le module 13 de la formation Rénovation Stratégique 2.0.

Vous pouvez, grâce aux conseils experts de Fabien Liégeois, revendre encore plus cher grâce au marketing immobilier. 

 

Devenir investisseur locatif pour revendre ensuite

 

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Être un bon investisseur immobilier c'est aussi être investisseur informé ! Maîtrisez la rénovation énergétique d'un bien c'est la clé pour devenir en expert en investissement!

Investir est un art surtout dans l'immobilier. Notre formation Rénovation Stratégique 2.0 sera votre meilleur outil  pour exceller en tant qu'investisseur immobilier avec sérénité.

Lire quelques livres est un excellent moyen de commencer à se former. Mais quand on parle d'une opération à 200 000 € et qu'on veut une rentabilité élevée, nous pensons qu'il ne faut pas se lancer seul. C'est pour ca que nous avons créé l'école Rénover Pour Gagner.

Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

Et pour vous l'expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

 

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