Acheter un bien immobilier pour le mettre en location peut être très rentable. Mais si vous avez besoin de cash rapidement, l’achat-revente est la meilleure opération. Toutefois, pour optimiser cette opération, vous avez besoin d’avoir les clés pour comprendre comment acheter et revendre une maison en générant la meilleure plus-value.
Pour réussir votre opération d’achat-revente et obtenir une belle plus-value, il est nécessaire de bien préparer votre projet. Nul besoin d’être un marchand de biens. La clé pour acheter et revendre une maison ? Faire des économies à chaque étape.
Suivez nos conseils à travers ce guide et ne ratez pas notre formation Rénovation Stratégique 2.0 pour trouver le meilleur bien immobilier, optimiser vos travaux et revendre au meilleur prix.
Le premier levier pour faire des économies : acheter le meilleur bien immobilier. Dans le cadre d’une opération d’achat-revente de maison, le meilleur bien immobilier est celui qui vous est proposé au meilleur prix et demandant le moins de travaux possible pour une rénovation efficace et arriver en classe D pour le DPE (diagnostic de performance énergétique).
Notre formation vous détaille les points d’attention pour trouver le logement permettant à moindre coût d’obtenir un résultat final à la hauteur de vos attentes. Avec un bien parfaitement rénové, vous trouverez plus rapidement des acheteurs et pouvez espérer une plus-value conséquente.
Fabien Liégeois a lui-même réalisé quelques opérations intéressantes lui permettant aujourd’hui de vous donner les clés de la réussite. (Pour en savoir plus, découvrez le programme de la formation Rénovation Stratégique 2.0).
Cette formation vous apprend également à visiter un bien et à mettre le doigt sur les éventuels problèmes. De cette manière, vous obtenez un véritable pouvoir de négociation pour réduire le coût d’acquisition, une première option pour faire des économies.
Si vous devez financer votre acquisition immobilière par le crédit, là encore il est possible d’optimiser la dépense.
Trois éléments sont importants concernant le crédit immobilier :
Bonne nouvelle, ils sont tous les trois négociables !
Pour souscrire le meilleur prêt immobilier, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier en crédit. Ce spécialiste vous prend certes un peu d’argent, mais le gain réalisé est loin d’être négligeable. Ce professionnel est capable de trouver la banque offrant le meilleur taux et de négocier les frais de dossier.
Les banques sont ouvertes à la négociation dès lorsqu’il s’agit d’acquérir un nouveau client. Mais le courtier a bien souvent plus de pouvoir que vous pour obtenir gain de cause.
Quant à l’assurance emprunteur, le courtier pourra aussi se charger de trouver la meilleure offre. L’assurance groupe de la banque est bien trop chère par apport aux assurances individuelles.
Avec un courtier, vous pouvez espérer un gain de plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la nature de votre projet.
Troisième étape pour acheter une maison et la revendre en réalisant une plus-value : les travaux de rénovation. Aujourd’hui, pour vendre au bon prix sans négociation, votre bien doit offrir des prestations de qualité. Mais il doit aussi et surtout présenter un très bon DPE. Passer d’un DPE G à un DPE D, c’est possible.
Certes, cela a un coût. Mais celui-ci peut parfaitement être maîtrisé. Ceux d’entre vous qui ont déjà suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0 et ont donné vie à leur projet immobilier le savent parfaitement.
Pour réduire le prix des travaux, dans un premier temps, vous devez avoir fait le choix du meilleur bien, nous l’avons évoqué précédemment.
Deuxième point : vous devez parfaitement maîtriser les devis. Une mauvaise compréhension des devis peut engendrer un mauvais choix de l’artisan. À prestations égales, les entrepreneurs facturent des tarifs très différents. Ne demandez pas qu’un seul devis pour pouvoir les comparer.
Ensuite, en suivant notre formation, vous découvrirez comment comprendre le contenu d’un devis et comparer à prestation équivalente. Le devis doit être le plus détaillé possible. Coût des matériaux, prix de la main-d’œuvre, prestations supplémentaires, savoir ce que vous payez de manière précise est essentiel.
Enfin, pour maîtriser vos travaux et vous assurer qu’ils ne dureront pas trop longtemps pour augmenter votre plus-value en revendant rapidement, apprenez, toujours avec notre formation, à suivre les travaux comme un pro.
Dans le cadre d’une opération d’achat-revente, le délai des travaux impacte le coût total de votre projet. Si vous avez souscrit un crédit immobilier, vous payez des intérêts et une assurance emprunteur. Plus vous revendez vite, plus vous remboursez rapidement votre prêt et limitez les frais.
Vous avez optimisé tous les coûts et fait des économies majeures ? Il ne vous reste pus qu’à revendre votre maison au meilleur prix. Après d’importants travaux de rénovation pour rendre le bien immobilier séduisant avec un DPE correct, vous avez toutes les cartes en main pour trouver un acheteur qui ne négociera pas le prix du bien.
Prenez des photos de qualité du bien et publiez une annonce attractive. Mettez en avant tous les points offerts de votre maison, de ses prestations à son emplacement. L’idée est ici de générer le plus de visites possible.
Vous souhaitez assurer définitivement que les acheteurs ne négocieront pas ? Rapprochez les horaires de visite pour que les acquéreurs puissent constater que la demande pour votre bien est forte. Cette solution peut les inciter à faire une offre rapide et au prix demandé.
Vous pouvez aussi faire appel à un agent immobilier. Être parfaitement accompagné pour un projet immobilier est souvent un choix judicieux pour sa réussite. C’est d’ailleurs pour cela que vous vous intéressez à la formation Rénovation Stratégique 2.0 !
De prime abord, vous vous dites que cette opération est très rentable si vous générez une plus-value. En effet, imaginons un bien acheté à 100 000 euros avec 40 000 euros de travaux et revendu 190 000 euros. Une plus-value de 50 000 euros vous permet d’ambitionner de nouveaux projets.
Mais attention, tout n’est pas si simple. En France, la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier est taxée.
La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu à 19 %. Ensuite, vous devez payer des prélèvements sociaux de 17,2 %.
En clair, pour une plus-value de 90 000 euros, la plus-value est taxée à 36,2 %, soit 18 100 euros. Il ne vous reste plus que 31 900 euros.
Des abattements permettent de réduire cette imposition. Toutefois, aucun abattement n’est prévu avant 6 ans de détention. Aussi, dans le cadre d’un achat-revente, ce n’est pas une option à considérer si vous souhaitez revendre votre bien immobilier avant un an.
Rassurez-vous, il existe malgré tout des astuces pour payer moins cher cette taxe sur la plus-value.
La première solution pour payer moins d’impôts et de prélèvements sociaux est de réduire le montant de la plus-value. En réduisant l’assiette taxable, vous payez moins cher.
Pour cela, vous pouvez ajouter des frais au prix d’achat :
La seconde solution : faire de cette maison votre résidence principale. En effet, cette taxe sur la plus-value que nous évoquons ne concerne que les résidences secondaires et les investissements locatifs. Aussi, la solution la plus pertinente pour réduire votre fiscalité est tout simplement de déclarer cette maison comme votre résidence principale. Même s’il s’agit de votre résidence principale uniquement durant quelques mois, cette solution fonctionne.
Il est possible d’effectuer ponctuellement une opération d’avant-revente en étant particulier. En revanche, si vous réalisez plusieurs opérations de ce type, l’administration fiscale va considérer que vous êtes un marchand de biens. Il vous faudra alors monter une structure et naturellement, payer des impôts.
Sachez qu’une seule opération de ce type pourrait changer votre avenir. En réalisant une belle plus-value, vous disposerez d’un apport pour envisager ensuite un investissement locatif, puis plusieurs. Une fois que vous avez convaincu la banque de vous prêter et que vos investissements sont rentables, tout devient beaucoup plus simple.
Acheter une maison pour la revendre pourrait ainsi être le début d’une belle aventure immobilière pour construire votre patrimoine et, pourquoi pas, vivre de l’immobilier.
De l’achat d’un bien immobilier à sa revente en passant par les travaux, l’école Rénover pour Gagner vous guide pas à pas. C’est en maîtrisant tout le processus que vous pourrez envisager de belles économies et une plus-value à la revente toujours plus importante.
Il existe de nombreuses formations autour de l'immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.
Et pour vous l'expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
