Vous avez déjà lu de nombreux guides sur l’investissement immobilier et avez vu apparaître plusieurs fois la notion d’effet de levier ? Ce principe est essentiel pour augmenter votre capacité investissement et espérer vous constituer un très beau patrimoine immobilier à moindre coût. Explications.
Définition de l’effet de levier en immobilier
L’effet de levier est un concept consistant à s’endetter pour s’enrichir. De prime abord, cela peut paraître saugrenu et pourtant, les meilleurs investisseurs ont recours à ce principe financier.
L’effet de levier permet d’acquérir un bien immobilier dont la valeur est supérieure à votre capacité financière en faisant appel au crédit.
Le principe de l’effet de levier en immobilier
Vous l’aurez compris, l’endettement est la clé pour réussir un investissement immobilier en utilisant l’effet de levier.
Voici un exemple concret pour bien comprendre. Vous avez un apport personnel de 20 000 euros. Vous envisagez l’achat d’un bien immobilier avec travaux pour un coût total d’opération de 200 000 euros. Sans crédit, vous ne pourriez pas acquérir un bien immobilier.
Et quand bien même cela serait possible, vous généreriez des revenus locatifs sur 20 000 euros et non sur 200 000 euros. Avec un rendement proportionnel à cette nouvelle capacité de financement, vous allez maximiser la rentabilité de votre investissement.
Faire un crédit pour financer un investissement locatif : est-ce réellement raisonnable ?
Vous êtes sceptique quant à l’intérêt de faire un crédit et de devoir rembourser les mensualités ? N’oubliez pas que vous allez percevoir des loyers. Aussi, ce sont vos locataires qui vont financer l’acquisition de votre bien immobilier et non vous comme ce serait le cas pour une résidence principale.
Les exemples chiffrés sont toujours bien plus parlants que des mots. Prenons l’exemple d’un investissement immobilier à Limoges. Nous avons pris les chiffres du Figaro Immobilier en décembre 2023.
Pour l’achat d’un 2 pièces, il faut compter en moyenne 1 727 €/m². Vous achetez un appartement sans travaux de 40 m². Le prix d’achat est de 69 080 euros. Vous avez un apport de 10 000 euros, vous devez donc emprunter à la banque 59 080 euros. Vous décidez de souscrire un crédit immobilier sur 15 ans à 4,41 %. Le montant de la mensualité est de 904 euros hors assurance emprunteur.
À Limoges, vous louerez en moyenne votre logement 12 euros le m². Cela représente ici 480 euros. Le montant du loyer est plus élevé que celui de votre mensualité. Naturellement, cet exemple ne peut s’appliquer à toutes les villes de France, certaines présentent des prix d’achat bien plus élevés quand d’autres plafonnent les loyers. Cela vous donne toutefois un exemple concret de la rentabilité d’un tel investissement et de la possibilité de limiter votre effort d’épargne pour vous constituer un patrimoine.
Attention à l’effet de levier négatif
Idéalement, pour que l’effet de levier soit pertinent, il est nécessaire que le rendement soit supérieur aux taux d’intérêt. Avec un bon investissement, ce sera le cas (n’oubliez pas de suivre la formation Rénovation Stratégique 2.0 pour choisir le meilleur bien immobilier et optimiser le coût de vos travaux).
En revanche, lorsque le rendement est inférieur, on parle d’effet levier négatif. Cette fois, la rentabilité de votre opération est bien moins intéressante.
Au regard de la rentabilité promise pour un investissement immobilier (autour de 5 % en moyenne), l’effet de levier est effectivement un principe à envisager.
Quand l’effet de levier est-il le plus intéressant ?
Vous l’aurez compris, si l’on évoque le rendement et le taux d’intérêt, c’est naturellement lorsque les taux sont au plus bas que l’effet de levier est extrêmement pertinent. Lorsque l’on empruntait à 1 %, avec un rendement moyen de 5 %, la rentabilité était maximale. Car si votre mensualité de crédit était plus basse, le loyer était quant à lui toujours le même qu’aujourd’hui avec des taux dépassant 4 %.
Malgré tout, en maîtrisant votre investissement locatif, un taux plus élevé comme il l’est actuellement n’est pas un frein à la réussite de votre projet.
Exemple concret de l’effet de levier en immobilier
Découvrons à présent un exemple d’effet de levier en prenant en compte deux investisseurs. L’un va investir toute son épargne, l’autre va emprunter une partie de la somme nécessaire pour l’acquisition de son bien immobilier locatif. Vous allez le constater, la rentabilité financière est bien différente.
Pierre et Simon souhaitent investir dans un projet immobilier à 100 000 euros. Pierre envisage de financer par son épargne cette acquisition. Simon, va de son côté investir uniquement 10 000 euros et emprunter 90 000 euros à la banque.
Les frais de notaire s’élèvent à 7 000 euros. La taxe foncière et les impôts sur 2 ans sont de 3 000 euros. Les loyers perçus atteignent 10 000 euros et le bien peut être revendu à 120 000 euros.
La rentabilité se calcule comme suit :
- (valeur de l’actif immobilier + loyers perçus – impôt – charges – emprunt immobilier) / apport personnel
Pierre finance intégralement seul son projet. La rentabilité nette sur 2 ans est de :
- (120 000 + 10 000 – 3 000 – 0) / 100 000 = 1,27
Simon fait appel au prêt. Il va payer en plus des intérêts à hauteur de 3 000 euros sur 2 ans sa rentabilité est de :
- (120 000 + 10 000 – 3 000 – 3 000 – 90 000) / 10 000 = 3,40
La différence est ici très nette et permet de mieux mesurer l’impact de l’effet levier. Et c’est sans compter le fait que Simon va placer ses 90 000 euros et va ainsi faire fructifier son épargne.
Les limites de l’effet levier
Bien évidemment, aucune solution n’est parfaite. L’effet de levier, s’il est très attractif, présente aussi un risque. En cas de vacance locative ou si vos locataires ne règlent plus le loyer, vous ne percevez plus les revenus nécessaires au remboursement de votre emprunt. Aussi, cela peut vous mettre dans une situation financière délicate.
Toutefois, comme nous vous le disons toujours, il existe pour chaque problème une solution. Pour vous prémunir contre les loyers impayés, il existe une assurance, la garantie des loyers impayés (GLI). Elle vous permet, en cas de défaillance du locataire, de continuer malgré tout à percevoir vos loyers le temps de régler le litige.
Quant à la vacance locative, si vous avez suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0, le risque est réellement limité. Pourquoi ? Simplement parce que nous vous donnons les clés pour réussir votre investissement immobilier. À travers cette formation, vous apprenez :
- comment bien choisir votre bien immobilier ;
- comment sélectionner un bien permettant d’envisager des travaux de rénovation énergétique (pour passer de G à D) sans vous ruiner ;
- comment choisir les meilleurs artisans et maîtriser suffisamment les travaux pour comprendre les devis et pouvoir mieux les négocier ;
- comment publier une annonce de location pertinente et attractive.
En clair, cette formation vous apprend à choisir le meilleur investissement et à valoriser votre bien immobilier pour le rendre attractif et augmenter sa rentabilité. Au regard de la tension locative dans certaines régions, un bien parfaitement rénové trouvera rapidement ses locataires.
L’autre limite est l’augmentation de votre taux d’endettement. Si vous souhaitez multiplier les projets, vous devez savoir que les banques prennent en compte uniquement 70 % des loyers. Elles considèrent en effet un éventuel défaut de paiement des locataires. Aussi, ce calcul éloigné de la réalité est préjudiciable puisque votre taux d’endettement augmente naturellement à chaque opération. Toutefois, au regard de la plus-value espérée à la revente, vous pouvez ensuite alterner autofinancement et emprunt bancaire pour continuer à constituer votre patrimoine immobilier.
Effet de levier immobilier : faut-il nécessairement un apport ?
Selon, votre profil, la banque n’acceptera pas nécessairement une demande de prêt immobilier sans apport. Toutefois, si c’est le cas, la question peut se poser de l’intérêt de l’apport.
L’apport personnel reste intéressant pour plusieurs raisons :
- il permet de limiter le montant emprunté et donc le taux d’endettement, ce qui vous permet d’envisager d’autres projets immobiliers ;
- il réduit la mensualité si vous souhaitez augmenter votre reste à vivre ;
- il permet d’emprunter sur une durée plus courte et d’obtenir un meilleur taux. Or, moins d’intérêts à rembourser sont synonymes de rentabilité plus importante ;
- si le marché immobilier est moins favorable, sans apport vous pourriez devoir à la banque plus que la valeur de votre bien ;
- sans apport, vous devez présenter un dossier solide et rassurant pour la banque. Au-delà de votre situation personnelle, financière et professionnelle, mettez en avant les atouts de votre investissement. Avec la formation Rénovation Stratégique 2.0, vous avez les clés pour réaliser le meilleur investissement immobilier locatif et convaincre la banque de la pertinence de ce projet. Vous y apprendrez comment, en optimisant les coûts, vous pouvez passer d’une passoire énergétique à un logement avec un DPE D pour démonter à la banque que votre projet est durable et ne sera pas remis en cause par les futures interdictions de location.
Vous n’avez pas d’apport personnel ? N’oubliez pas qu’avec la formation Subvention Stratégique 2023, vous pouvez obtenir jusqu’à 94 % de subventions, de quoi réduire de manière conséquente le montant du prêt et convaincre votre banquier.
Avant d’aller chez votre banquier, restez donc un peu ici pour vous former sur la rénovation énergétique ! C’est la première étape vers votre succès.
Avant de se projeter sur le financement d’un bien via un crédit auprès d’une banque, il faut déjà trouver le bon bien et surtout être en mesure de pouvoir le rénover pour y apporter une plus-value et lui faire obtenir un DPE D.
Lire quelques livres est un excellent moyen de commencer à se former. Mais quand on parle d’une opération à 200 000 € et qu’on veut une rentabilité élevée, nous pensons qu’il ne faut pas se lancer seul. C’est pour ca que nous avons créé l’école Rénover Pour Gagner.
Il existe de nombreuses formations autour de l’immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l’achat et rénovation de passoires énergétiques.
Et pour vous l’expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
