Les erreurs à éviter dans le cadre de travaux de rénovation

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
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L’immobilier, domaine privilégié des investisseurs, offre de nombreuses occasions de rentabilité, notamment les rénovations de passoires thermiques. Cependant, il est essentiel de maîtriser son projet car des erreurs de choix ou de calcul peuvent entraîner des pertes financières considérables à long terme.

Les erreurs les plus courantes sont la sous-rénovation et la sur-rénovation. La sous-rénovation, adoptée souvent par les investisseurs cherchant à minimiser les coûts à court terme, peut se révéler coûteuse à long terme en raison des réparations nécessaires et des problèmes de gestion locative subséquents.

À l’inverse, la sur-rénovation, fréquente chez les débutants, entraîne souvent un dépassement significatif du budget sans augmentation proportionnelle de la valeur du bien sur le marché immobilier.

Pour ne pas faire ces erreurs, une formation complète comme celle offerte par Rénover Pour Gagner est essentielle, vous préparant à estimer précisément les budgets, bien choisir les matériaux, planifier efficacement les travaux, et sélectionner une équipe d’artisans compétents.

Les premières erreurs à ne pas commettre : la sous-rénovation et la sur-rénovation

Les erreurs courantes qu’il faut absolument éviter quand on rénove sont la sous-rénovation et la sur-rénovation.

La sous-rénovation

La « sous-rénovation », qui est souvent pratiquée par de nombreux investisseurs cherchant à minimiser les coûts des travaux, finit par coûter cher à long terme.

Après 3 à 5 ans, des éléments devront être remplacés, ce qui peut entraîner des problèmes lors de la gestion locative.

La sur-rénovation

La pratique inverse, la « sur-rénovation », est une des erreurs les plus fréquentes parmi les débutants. Elle conduit à dépasser démesurément le budget des travaux et à réduire, voire annuler, les gains potentiels.

Par exemple, le prix du carrelage peut varier entre 20 € / m2 et 200 € / m2.

Choisir des matériaux de qualité est une bonne chose mais opter pour des produits vraiment haut de gamme – comme du carrelage à 200 € / m2 pour une rénovation de salle de bains – ne justifiera pas nécessairement un prix de vente plus élevé, car le marché immobilier limite généralement les prix, sauf exceptions dans des quartiers très recherchés pour des maisons individuelles où des prestations de luxe peuvent être valorisées. 

D’où la nécessité d’utiliser un cahier des charges – tel que celui ci-dessous pour la robinetterie – pour la rénovation de biens destinés à la location ou à la vente. Il représente un juste milieu entre la sous-rénovation et la sur-rénovation. Respecter ce cahier des charges vous permet d’en faire ni trop, ni trop peu.

Mal estimer le budget des travaux de rénovation

Ne pas estimer méthodiquement le budget travaux

Pour une première estimation de projet de rénovation, mieux vaut entrer dans le détail. Cela exige, certes, davantage de travail et de temps, mais cela vous permettra de vous familiariser davantage avec certains travaux, de connaitre les différents prix, aussi bien pour les matériaux que pour les prestations des corps de métier, de faire des choix stratégiques pour optimiser le budget, etc.

Si vous ne disposez pas de devis ou de prix précis, vous pouvez vous référer aux 44 fiches techniques incluses dans la formation Rénovation Stratégique 2.0 qui donnent des indications de prix, comme ci-dessous en matière de plomberie.

En revanche, pour répondre rapidement à une offre intéressante sur le marché, vous pouvez utiliser les ratios des travaux de la méthode par mètre carré qui sont indiqués dans le module 4 du programme Rénovation Stratégique, par exemple 800 euros le mètre carré pour une rénovation moyenne comprenant :

  • Peinture mur et plafond ;
  • Changement des revêtements de sol ;
  • Mise en place d’une nouvelle cuisine ;
  • Rénovation complète salle de bains ;
  • Changement de la moitié des fenêtres pour du double PVC ;
  • Création ou suppression de cloisons ;
  • Mise en place de faux plafonds ;
  • Modification de la plomberie et des réseaux d’eaux ;
  • Modification électrique plus complexe (par exemple modification de l’emplacement d’un tableau électrique, ajout de prises électriques ou de points lumineux…). 

Lorsqu’un bien attractif est disponible, il est important d’être réactif, ce qui peut ne pas laisser le temps de réaliser une estimation détaillée pour déterminer votre offre maximum.       

Par la suite, la méthode forfaitaire ne sera utile que pendant la phase de recherche, tandis que la méthode détaillée sera essentielle dès qu’une offre d’achat sera acceptée, pour affiner votre budget à soumettre pour demander un financement.

Rénover sans prévoir d’enveloppe pour les imprévus

Pour un projet de rénovation, il faut prévoir d’ajouter 10% au budget pour les imprévus, et même 15 à 20% supplémentaires pour couvrir les omissions et les problèmes imprévus en cas de rénovation complète ou de réhabilitation d’un logement

En effet, lors de l’estimation initiale, il est impossible de tout prévoir, et vous ne serez pas à l’abri de surprises telles qu’un plancher pourri sous un revêtement de sol ou des conduites d’eau endommagées cachées derrière des plaques de plâtre.

Il est préférable de prévoir ce budget de sécurité afin de pouvoir mener à bien le projet, même en cas de découvertes imprévues. Et si vous ne dépensez pas cette enveloppe supplémentaire, vous débloquerez moins d’argent à la banque, et vos mensualités seront calculées en fonction du montant effectivement utilisé.

Vouloir tout faire soi-même pour faire des économies sans avoir les compétences 

Selon les travaux à entreprendre, rien ne vous empêche d’en réaliser une partie vous-même : en fonction de vos compétences, vous pouvez prendre en charge par exemple un changement de vasque, installer un poêle à bois, quelques travaux de bricolage, de menuiserie ou de finition ou encore démolir une cloison non porteuse etc. Ce sont autant de postes sur lesquels vous pourrez réaliser des économies et ainsi améliorer vos marges.

Mais cela requiert de connaitre et maitriser les matériaux et les outils. Ne cherchez pas à vous improviser bricoleur ou à vouloir réaliser vous-même des travaux qui vous dépassent, comme le changement complet d’un système de chauffage si vous n’avez ni les matériaux, les outils nécessaires ou la compétence. Vous perdriez du temps et de l’argent car vous devriez faire appel à un professionnel pour reprendre le chantier et vos malfaçons.

Choisir de faire un grand chantier de rénovation quand on débute

Si vous êtes inexpérimenté dans le domaine des travaux, il est préférable de vous tourner vers un projet avec un budget de rafraîchissement d’environ 550 € / m2 et d’éviter une rénovation lourde qui implique souvent de toucher au gros œuvre.

Vous devez par conséquent réussir à acheter avec une décote d’environ 400 à 500 € par rapport au prix moyen au mètre carré du quartier. Étant donné qu’un bien entièrement rénové se vend généralement entre 20% et 40% au-dessus du prix moyen du quartier, le respect de cette règle vous garantit une marge confortable en cas de besoin urgent de revente.

Votre première expérience de rénovation sera capitale pour apprendre à estimer les coûts d’un projet. Au cours de cette expérience, vous devrez en effet :

  • obtenir des devis ;
  • discuter avec des artisans ;
  • comparer leurs propositions ;
  • négocier les prix et ajuster les budgets ;
  • visiter de nombreux fournisseurs de matériaux.

Pour savoir dans quel ordre faire intervenir les artisans lors de la rénovation et ne rien oublier lors de l’estimation détaillée d’un budget , vous pouvez notamment utiliser la trame magique dont voici les premières étapes.

Inévitablement, vous commettrez des erreurs et sous-estimerez certains aspects. Mais cette expérience vous permettra d’apprendre et de bénéficier de conseils pour éviter les erreurs à ne pas commettre et à prendre des décisions éclairées pour vos prochains projets.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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