Acheter un immeuble de rapport est une démarche différente de l’achat d’une résidence principale. L’objectif étant de percevoir des revenus locatifs et d’obtenir le meilleur rendement, l’estimation de l’immeuble de rapport s’impose avant tout achat. Assurez-vous d’acheter un bien immobilier au meilleur prix et offrant le meilleur potentiel pour la réussite de votre projet d’investissement locatif.
On pourrait imaginer que l’immeuble de rapport est un bien immobilier, ce qui ne serait pas totalement faux bien sûr. Mais en réalité, lorsque l’on évoque l’immeuble de rapport, on parle plutôt d’un type d’investissement immobilier. Il est constitué de plusieurs appartements et n’a pas pour vocation à être habité par le propriétaire. L’immeuble de rapport est une solution d’investissement locatif d’importance pour constituer votre patrimoine en le faisant financer par les locataires.
Il n’est pas question ici d’acheter un simple appartement ou une maison, mais d’envisager l’acquisition d’un immeuble entier. Il n’y a pas de copropriété puisque vous devenez le seul propriétaire du bien et de ses différents appartements, c’est un véritable atout.
L’estimation d’un immeuble de rapport s’impose pour être certain d’acheter au prix du marché, mais aussi d’assurer la meilleure rentabilité pour votre investissement locatif. Il est ici nécessaire de calculer le prix de vente par rapport aux travaux éventuels à réaliser et aux loyers perçus.
Le prix au m² de ce type de bien doit être en accord avec votre projet immobilier. Contrairement à une résidence principale, un immeuble de rapport peut être une source de revenus. À ce titre, rien ne doit être laissé au hasard.
L'estimation d'un immeuble de rapport dépend d'un certain nombre de paramètres.
La valeur d’un immeuble de rapport ne prend pas en compte uniquement la valeur vénale. Le futur propriétaire doit prendre en considération la valeur intrinsèque. Faisons un tour d’horizon des éléments à prendre en compte pour définir le prix d’un immeuble de rapport.
C’est l’un des critères fondamentaux pour estimer la valeur d’un bien immobilier, quel qu’il soit. Mais dans le cadre d’un immeuble locatif, l’emplacement a un impact encore plus fort. Vous devez vous assurer que le bien se situe dans une ville attractive où la demande locative est forte.
La ville permet d’obtenir une fourchette de prix. Mais pour estimer avec précision la valeur du bien, l’emplacement dans la ville est prépondérant. La proximité des transports, des commerces, des écoles et des équipements de loisirs va en partie déterminer le prix de l’immeuble.
Naturellement, un immeuble de rapport de 150 m² ne sera pas proposé au même prix qu’un immeuble de 500 m². Vous devez donc étudier le marché immobilier local pour définir le prix au mètre carré et estimer la valeur d’un immeuble de rapport.
Encore un point essentiel. La valeur de l’immeuble de rapport dépend de la qualité du bien. Il est ici nécessaire de considérer la date de construction, les matériaux utilisés, l’état de la toiture et des façades.
Ensuite, bien évidemment, une expertise de l’intérieur du bien s’impose. L’objectif est ici d’estimer le prix des travaux de rénovation. Les points d’attention seront les suivants :
Souvenez-vous, le module 3 de la formation Rénovation Stratégique vous accompagne pour une expertise approfondie d’un bien immobilier au moment de la visite. Avant d‘acheter ce type de bien immobilier, suivez notre formation pour être à même d’étudier l’intérieur et l’extérieur du bien et ainsi s’assurer que le prix est correct par rapport aux travaux de rénovation et d’entretien à envisager.
Comment estimer le prix d’un immeuble de rapport sans prendre en compte le dossier de diagnostics techniques. Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, comme c’est le cas pour la mise en location, ce dossier est obligatoire.
L’estimation de votre immeuble se fera ainsi en fonction des différents diagnostics qui permettent d’avoir une connaissance plus pointue de l’état du bien. Contient-il de l’amiante ? La présence de nuisibles tels que les termites est-elle un risque à court ou moyen terme ? Les installations d’électricité et de gaz sont-elles aux normes en vigueur ? Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est-il bon.
Le DPE est un élément majeur aujourd’hui. Vendre un immeuble de rapport est possible, quel que soit le DPE. En revanche, pour le mettre en location, votre bien devra idéalement présenter un DPE D maximum pour éviter les interdictions de location à court terme.
Un mauvais DPE impose de réaliser des travaux. Comment calculer la valeur du bien ? Prenez en compte vos dépenses pour améliorer le DPE et consultez bien les prix du marché immobilier local. Un bien classé F ou G peut se négocier très facilement au regard de l’offre pléthorique depuis ces fameuses interdictions de location.
Certains propriétaires préfèrent vendre que d’assumer les travaux. Ils sont prêts à consentir un effort financier pour se débarrasser de leur bien immobilier.
Les immeubles de rapport peuvent être vendus vides, avec des travaux conséquents à envisager avant de les remettre en location. Ils peuvent aussi être vendus occupés. Si tel est le cas, l’estimation de la valeur du bien dépendra de la qualité des locataires. Il est relativement difficile de faire partir un locataire, même lorsqu’il ne paie pas ses loyers. Entre les diverses réglementations et la trêve hivernale, cette situation peut durer.
Aussi, pour déterminer le prix de vente de votre immeuble de rapport, prenez en compte le risque avec les locataires en place. Analysez leur solvabilité pour vous assurer que les loyers seront bien payés et que le prix et le rendement sont cohérents.
En clair, ne prenez pas en compte uniquement la valeur marchande du bien, mais son environnement global.
Là encore, la valeur marchande d’un bien immobilier n’est pas identique selon le type de bien. Pour un immeuble de rapport, vous devez prendre en compte le niveau des loyers pour estimer le rendement futur. Si les locataires sont déjà en place, vous savez combien ils paient et avez une notion de vos revenus locatifs. Dans le cas contraire, il est nécessaire d’analyser le marché local pour estimer ces loyers et leur impact sur la valeur d’un immeuble de rapport. Des loyers trop faibles par rapport à votre investissement ne permettent pas de couvrir les mensualités du crédit.
Si le rapport entre les loyers et le prix du bien n’est pas favorable, préférez visiter d’autres immeubles pour obtenir un meilleur rendement locatif.
Pour estimer correctement la valeur d’un immeuble de rapport, il est indispensable de prendre en compte les charges. Certes, les loyers perçus ont une importance, mais le montant des charges doit être raisonné par rapport à ces revenus.
Prenez le temps de bien estimer ce que coûte un tel immeuble pour définir si son prix d’achat n’est pas exagéré par rapport à la rentabilité espérée.
Prenez ici en compte les charges d’eau, d’électricité, d’entretien, les différentes taxes, etc.
L’estimation du prix d’un immeuble se mesure également à son potentiel. Si vous êtes prêt à faire des travaux de rénovation, prenez en compte tous les espaces non exploités. Il peut s’agir de combles perdus ou d’un terrain constructible pour augmenter la surface d’habitation, et donc les revenus locatifs.
Le marché immobilier local permet d’estimer la valeur d’un immeuble. Dans le cadre d’un immeuble de rapport destiné à la location, ce marché local ne fera pas tout. Toutefois, il permet d’obtenir une tendance pour l’estimer avec des biens offrant des prestations similaires.
Cela vous permet de ne pas acheter au prix fort un bien qui finalement n’est pas vendu à sa valeur réelle.
Vous souhaitez estimer un immeuble de rapport ? Il peut être nécessaire d’être parfaitement entouré comme c’est le cas pour toute estimation d’une maison ou d’un appartement.
Pour évaluer la valeur d’un immeuble, faites appel à un agent immobilier. Il maîtrise le marché local et saura vous dire si le prix au m² est bas ou trop élevé.
Ensuite, demandez des devis à des artisans afin d’avoir une idée du montant des travaux à réaliser pour savoir si le prix total de votre opération est cohérent pour espérer la meilleure rentabilité.
Et bien sûr, être accompagné d’un expert-comptable est un vrai plus pour réaliser des calculs de rentabilité et être certain de faire une bonne opération immobilière. Un expert saura vous accompagner pour le calcul de la valeur de rendement, du taux de capitalisation, ou encore du discounted cash flow, une méthode de calcul prenant en compte les flux de trésorerie.
Pour valoriser votre immeuble de rapport, suivez la formation Rénovation Stratégique 2.0. Vous aurez les clés pour transformer un simple immeuble en machine à cash.
Nous vous délivrons une formation en ligne complète pour gérer les travaux comme un pro et optimiser les coûts à chaque étape de votre rénovation. Valorisez votre bien immobilier et mettez-le en location pour obtenir un complément de revenus et constituer votre patrimoine immobilier en suivant les conseils d’expert.
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