Fiscalité du LMNP : tout savoir 5 minutes + comment optimiser son imposition ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
LMNP fiscalité

Le LMNP ou loueur en meublé non professionnel désigne un régime fiscal avantageux applicable à certains types d’investissements locatifs. Ce statut concerne la mise à disposition d’un local d’habitation contenant certains meubles prévus par la réglementation applicable. 

Vous souhaitez optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier locatif et vous vous interrogez sur le régime du LMNP ? Vous saurez tout dans 5 minutes ! 

Les caractéristiques du régime LMNP

Définition du statut LMNP

Le statut de LMNP désigne un régime fiscal avantageux applicable à une certaine catégorie d’investissement immobilier locatif. Le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) est applicable aux LMNP, ce qui différencie cette forme de location de la mise à disposition de biens nus (ou vides) soumis au régime des revenus fonciers.

Le LMNP se différencie également de la location meublée professionnelle (LMP), également soumis aux BIC mais dans des conditions différentes.

Vous pouvez relever du régime de loueur meublé non professionnel si vous mettez en location meublée un ou plusieurs biens immobiliers. Les recettes issues de votre investissement locatif meublé ne doivent pas constituer votre principale source de revenus.  La location doit par ailleurs être destinée à l’habitation, vous devez conclure un bail et prévoir le mobilier adéquat.

Conditions du logement en LMNP

Pour être éligible au régime LMNP, vous devez louer un logement meublé.

Cela signifie que votre bien doit comporter a minima les meubles suivants :

    • Literie avec couette ou couverture.
    • Volets ou rideaux dans les chambres.
    • Plaques de cuisson.
    • Four (traditionnel ou à micro-ondes).
    • Réfrigérateur.
    • Congélateur (ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°).
    • Vaisselle (en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas).
    • Ustensiles de cuisine.
    • Table.
    • Sièges.
    • Étagères de rangement.
    • Luminaires.
    • Matériel d’entretien adapté (aspirateur en cas de moquette, balai et serpillière pour du carrelage, etc.).

Bon à savoir : le juge peut décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de cette liste de meubles.

Plafond de recettes

Pour relever du statut LMNP, les revenus annuels tirés de l’activité de loueur en meublé perçus sont inférieurs à au moins l’un des deux montants suivants :

  • le plafond de 23 000 € (loyer et charges compris) ;
  • ou moins de 50 % de l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions, revenus fonciers, etc.).

(Article 155, IV du Code général des impôts).

À défaut, le propriétaire est soumis aux règles fiscales applicables au loueur en meublé professionnel (LMP). Pour obtenir et conserver le statut LMNP, une seule de ces deux conditions suffit à bénéficier des avantages fiscaux de ce statut. Par exemple, vous pouvez percevoir 30 000 € de revenus locatifs annuels, mais conserver le statut LMNP si les autres revenus de votre foyer fiscal sont de plus de 60 000 €.

  • Cas pratique  :

Monsieur T. perçoit 20 000€ de loyers annuels issus d’un investissement locatif meublé, sa conjointe perçoit 40 000€ de salaire. Le couple perçoit par ailleurs 3 000 € de revenus de capitaux mobiliers et n’a pas d’enfants. Le statut LMNP est applicable puisque le total des loyers n’excède pas 23 000€, ni le total des autres revenus du couple.

L’année suivante, M. T. perçoit 30 000 € et le reste des revenus du foyer est inchangé. Le statut LMNP reste applicable même si le plafond de 23 000 € dès lors que l’ensemble des revenus du foyer reste supérieur aux recettes issues de l’investissement locatif meublé. 

L’imposition en LMNP

L’imposition en LMNP selon le régime micro-BIC  

Le régime spécial micro-BIC vous est applicable si vos revenus issus de la location meublée n’excèdent pas : 

  • 77 700 € pour une location meublée classique ;
  • 188 700 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.

Le régime micro-BIC présente l’avantage d’être ultra-simplifié :

  • revenus reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO ; 
  • absence de déclaration de résultats 2031 (BIC) ;
  • absence d’obligation de tenir une comptabilité ;
  • application d’un abattement de 50% en cas de location meublée classique ou de 71% en cas de meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes.

Un montant minimum de 305 € est perçu. 

  • Cas pratique  :

Monsieur T. loue une chambre d’hôte à hauteur de 10 000€ par an et relève du régime micro-BIC. Il va être imposé sur une base de 2 900€, soit 10 000 moins 7 100 (71% 10 000€). 

L’imposition en LMNP selon le régime réel d’imposition  

Vous relevez du régime réel si vos revenus dépassent les plafonds du micro (voir ci-dessus) ou si vous décidez d’opter pour ce régime. L’option pour le régime réel est possible après la réalisation de l’investissement, à condition de la formaliser avant le 1ᵉʳ février de chaque année.

En relevant du régime réel d’imposition, vous pouvez déduire les frais et charges réellement supportés tels que les frais de notaire, les travaux, les frais de gestion, les frais d’entretien, les assurances, les intérêts d’emprunt, etc.

Certaines contraintes sont cependant attachées au régime réel :

  • déclaration du bénéfice ou du déficit sur l’imprimé 2042-C-PRO ;
  • tenue d’une comptabilité : bilan, livre journal, etc. ;
  • conservation des justificatifs et des factures d’achats ;
  • établissement d’une déclaration Cerfa 2031 (BIC). 

Le régime réel d’imposition nécessite en effet une comptabilité, à l’inverse du micro-BIC. Ce n’est pas une obligation légale mais il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.

Spécificités de la fiscalité du LMNP

La différence entre LMNP et revenus fonciers

Les loyers générés en LMNP constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, applicables aux locations vides.

La différence LMP et LMNP

Le régime d’imposition dépend du caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée. Le caractère non professionnel dépend du niveau de loyers bruts encaissés par le foyer fiscal (voir ci-dessus). Les revenus procurés par l’activité de LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).

Les déficits en LMNP

Les déficits issus du LMNP sont reportables pendant 10 ans sur les revenus provenant d’une autre location meublée non professionnelle (source : impot.gouv.fr).  Autrement dit, si vous envisagez un achat immobilier dans le cadre du LMNP impliquant un investissement de départ important (emprunt, travaux de réhabilitation…), vous ne serez pas ou peu imposable sur les recettes générées au cours des premières années. 

L’amortissement en LMNP

Le régime réel d’imposition vous permet de pratiquer l’amortissement sur le prix du bien et d’optimiser la fiscalité de votre activité. L’amortissement vous permet de déduire une fraction du coût d’acquisition du bien immobilier, des équipements ou des travaux. Cette déduction s’effectue sur une période variable en fonction de la nature du bien amorti

La réduction « Censi-Bouvard »

Le dispositif Censi-Bouvard permet aux LMNP de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissements locatifs meublés répondant à certains critères.

Les conditions à remplir sont, entre autres, les suivantes : 

  • investissement réalisé entre le 01/01/2009 et le 31/12/2022 ;
  • engagement de mettre en location meublée non professionnelle (LMNP) pendant 9 ans dans le délai d’un mois à compter de son achèvement (ou de son acquisition si elle est postérieure) ;
  • investissements réalisés dans certaines structures (structure sociale ou médico-sociale, délivrant des soins de longue durée, résidence de services pour personnes âgées ou handicapées, résidence pour étudiants, etc.) ; 
  • achat d’un logement neuf, ou dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation ; 
  • réduction d’impôt de 25 à 11 %. 

Les plus-values en LMNP 

Les plus-values issues de la vente de locaux mis en location dans le cadre d’une LMNP sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles à la différence du régime de LMP (location meublée professionnelle). Cela signifie que le gain réalisé est soumis à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19% et aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%  

L’un des avantages de relever du régime des plus-values privées est que, si vous avez bénéficié de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, cela n’a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.  La plus-value correspond à la différence entre prix de vente et prix d’achat corrigée éventuellement d’un abattement pour durée de détention.

Les prélèvements sociaux en LMNP

LMNP au régime micro-BIC ou au régime réel

Les revenus générés en LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine que vous releviez du régime micro-BIC ou du régime réel.

Taux global des prélèvements sociaux en LMNP

Le taux global des prélèvements sociaux est de 17,2 % (CSG de 9,2 %  DS de 0,5  % et prélèvement de solidarité de 7,5 %) applicable au revenu net.

LMNP : TVA, CFE et CVAE

TVA en LMNP

Les loyers issus de la LMNP sont exonérés de TVA s’ils relèvent de locaux d’habitation. 

Des exceptions sont prévues dans les cas suivants

  • prestations d’hébergement de certains hôtels de tourisme classés, villages vacances agréés, résidences de tourisme remplissant certaines conditions ;
  • prestations de mise à disposition d’un local meublé respectant certains critères (prestations petit déjeuner, ménage, linge, réception…).
  • locations de locaux auprès d’un exploitant d’établissement d’hébergement remplissant certaines conditions.

CFE en LMNP

L’activité de LMNP est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), sauf exonérations de plein droit ou sur délibération des collectivités locales.

CVAE en LMNP

Sauf exonération de plein droit ou en raison de délibérations des collectivités locales, les LMNP sont soumis à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s’ils sont soumis au CFE et si leur chiffre d’affaires excède 152 500 € (source impot.gouv.fr).

À retenir :

– Le statut LMNP est applicable sous réserve de remplir une des deux conditions suivantes : les recettes issues de votre investissement locatif meublé sont inférieures au plafond de 23 000 € ; ces recettes sont inférieures à l’ensemble des autres revenus du foyer fiscal ;

– la location du bien doit être destinée à l’habitation, vous devez conclure un bail et garnir le logement du mobilier défini par la réglementation ;

– selon le montant de vos recettes (ou vos options), vos recettes locatives sont taxées selon le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition ;

– vous pouvez pratiquer l’amortissement comptable, c’est-à-dire déduire une fraction du prix d’acquisition du bien ou des travaux réalisés de vos résultats imposables ;

– les déficits éventuellement générés par le LMNP, notamment en cas de rénovation d’un bien, sont reportables pendant 10 ans sur les revenus de même nature.

Félicitations ! Vous avez parcouru cet article jusqu’à la fin et vous en savez plus à présent sur les moyens d’optimiser sa fiscalité et son imposition en LMNP. Ce statut est idéal si vous envisagez de réaliser un investissement locatif impliquant d’importants travaux de rénovation. Pour toute question, n’hésitez à nous contacter

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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