La fiscalité du marchand de biens

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
La fiscalité du marchand de biens

Certains investisseurs immobiliers multiplient les opérations d’achat-revente et se lancent ainsi, sciemment ou non, dans l’activité de marchand de biens. En effet, dès lors que l’activité d’achat-revente devient habituelle, l’administration fiscale considère l’investisseur comme un marchand de biens, avec la fiscalité qui lui est applicable.

Ces règles d’imposition étant particulières, il m’a paru utile de vous les récapituler dans ce dossier consacré à la fiscalité du marchand de biens. Mais avant de rentrer dans le vif du sujet, revenons sur la qualification de marchand de biens.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Professionnel de l’immobilier, le marchand de biens a pour activité habituelle d’acquérir et de revendre des biens immobiliers, des fonds de commerce ou des parts ou des actions de sociétés immobilières avec pour objectif de réaliser des bénéfices. Bien qu’aucun statut légal spécifique n’existe pour les marchands de biens, l’administration fiscale retient deux critères pour vous qualifier comme marchand de biens :

  • Vous devez exercer l’activité d’achat-revente à titre habituel,
  • Ces opérations doivent avoir un objectif spéculatif.

Les frais de notaire réduits

Les frais de notaire réduits

Si en tant que particulier, vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter :

  • de droits de mutation à titre onéreux,
  • de droits d’enregistrement,
  • de la taxe de publicité foncière,
  • des honoraires du notaire.

Cette facture peut être substantielle, représentant généralement de 7 à 8 % dans le cas de biens anciens et de 2 à 3 % pour les biens neufs.

Si vous réalisez une opération en tant que marchand de biens, vous avez la possibilité de bénéficier d’un régime dérogatoire. Ce dernier prévoit une exonération :

  • de droits de mutation à titre onéreux,
  • de taxe de publicité foncière.
  • de droits d’enregistrement.

Ce qui permet de réduire considérablement ce que l’on appelle communément les frais de notaire.

Cette exonération peut s’appliquer dans quatre cas bien spécifiques :

  • En vertu de l’article 1115 du Code général des impôts, l’acquéreur agissant en tant aue marchand de biens est exempté de droits et taxes de mutation à condition qu’il soit assujetti à la TVA et s’engage à céder le bien au maximum cinq ans après son acquisition.
  • Conformément à l’article 1594-0 G du CGI :
    • Le marchand de biens est exonéré de taxe foncière et des droits d’enregistrement s’il est assujetti à la TVA et s’engage à effectuer des travaux de rénovation lourds dans les quatre ans qui suivent l’acquisition du bien pour le remettre à neuf.
    • Si le marchand de biens acquiert des terrains et construit des maisons individuelles, il est dispensé du paiement des droits d’enregistrement et de la taxe foncière, dans la limite de superficie de 2 500 m2 par logement
    • Enfin, si le marchand de biens achète des immeubles se trouvant dans des zones à urbaniser par priorité, il bénéficie d’une exonération de taxe foncière et de droits d’enregistrement.

Les plus-values immobilières : des BIC taxés à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés

Les gains provenant de la vente de biens immobiliers, soit les plus-values, sont imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La fiscalité de ces gains dépend de la structure juridique sous laquelle vous exercez l’activité de marchand de biens. En votre qualité de marchand de biens, vous pouvez réaliser des opérations 😐

  • via une société de personnes, telles qu’une EURL ou une entreprise individuelle. Dans ce cas, les BIC sont taxés directement sur vos impôts personnels, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu),
  • via une sociétés de capitaux comme une SARL, une SAS. Les BIC sont alors soumis à l’impôt sur les sociétés qui est acquitté par votre entreprise.

Vous devez considérer le bénéfice dégagé au cours de l’exercice comptable, autrement dit sur l’ensemble des opérations que vous avez réalisées dans l’année. La plus-value est calculée en retranchant du prix de vente :

  • le prix d’achat,
  • les diverses dépenses liées à l’opération (travaux etc.). 

Selon la forme juridique pour laquelle vous avez opté, vous serez soumis :

  • À la taxation dans votre tranche marginale d’imposition dans le cas d’une société de personnes. Vous devrez également payer les prélèvements sociaux, dont le taux s’élève à l’heure actuelle à 17,2 % 
  • À l’impôt sur les sociétés si vous avez une société de capitaux. Le taux applicable varie en fonction du montant du bénéfice. La plus-value sera taxée à 15 % à concurrence de 38 120 €, puis à 26,5 % au-delà de ce montant.

Tva sur prix et tva sur marge

Vous vous demandez certainement si vous avez la possibilité de récupérer la TVA une fois que vous avez le statut fiscal de marchand de biens. La réponse est oui, mais uniquement dans des cas bien précis.

Lorsqu’en tant de marchand de biens, vous effectuez une opération d’achat-revente de locaux à usage commercial ou tertiaire :

  • vos acquéreurs peuvent récupérer la TVA (sauf si ce sont des assureurs, des banques ou des professionnels de la santé),
  • vous pouvez récupérer la TVA sur les travaux réalisés.

A contrario, lorsque vous réalisez une opération d’achat-revente de locaux à usage d’habitation, même en qualité de marchand de biens :

  • l’acheteur ne peut pas récupérer la TVA,
  • vous n’avez pas la possibilité de récupérer la TVA sur les travaux.

Info : Dans ce cas, il est donc préférable, dans la mesure du possible, d’effectuer la vente hors TVA, afin d’éviter de payer de la TVA sur le prix de vente TTC et ainsi de mécaniquement augmenter le prix de vente pour l’acquéreur.

La TVA n’est applicable qu’en cas de rénovation lourde

La TVA n’est applicable qu’en cas de rénovation lourde

En cas de cession d’un bien de plus de 5 ans qui a subi des travaux de rénovation légère, la vente n’est pas soumise à la TVA, qu’elle porte sur un bien à usage d’habitation ou de locaux à usage professionnel. En conséquence, vous n’avez pas la possibilité de récupérer la TVA sur les travaux. Cependant, lorsque les travaux de rénovation légère portent sur un immeuble à usage professionnel, vous pouvez choisir de vous assujettir à la TVA sur option. Dans cette hypothèse, vous serez soumis à la TVA sur marge et vous pourrez récupérer la TVA sur les travaux.

Dans le cas où l’opération d’achat-revente concerne un bien immobilier à usage d’habitation ou professionnel de plus de 5 ans ayant fait l’objet de travaux de rénovation légère, la vente n’est pas assujettie à la TVA et il est impossible de récupérer la TVA sur les travaux. Cependant, dans le cas d’un bâtiment à usage professionnel, vous avez la possibilité d’opter pour l’application de la TVA. Dans ce cas, vous serez assujetti à la TVA sur marge et récupérerez la TVA acquittée sur les travaux.

Info: Lorsque le bien fait l’objet d’une rénovation lourde (fondations, rénovation de façade, des murs porteurs, de plus des deux tiers du second œuvre), le fisc part du principe qu’il a été remis à neuf et soumet de fait l’opération à la TVA sur le prix total. Dans ce cas, la TVA sur les travaux est récupérable.

Avant de choisir sous quelle forme exercer votre activité de marchand de biens, comparez les taux auxquels vous serez soumis dans les deux cas :

  • avec une société de personnes, vous serez taxé en fonction de votre tranche d’imposition et paierez les prélèvements sociaux de 17,2%
  • si vous effectuez vos opérations via une société de capitaux, vous serez imposé au taux de 15% sur les 38 120 premiers euros et 26,5% au-delà mais ne serez pas soumis aux prélèvements sociaux.

Il est donc évident que votre tranche marginale d’imposition va en grande partie vous permettre de déterminer quel type de société est le plus intéressant pour votre activité de marchand de biens.

Par ailleurs, dans le cas d’une société de personnes comme une société de capitaux, conserver, placez-vous sous le régime de rénovation approprié et veillez à conserver tous les justificatifs pour être en mesure de justifier ce choix lors d’un contrôle fiscal. Car en cas de requalification du régime de rénovation légère en rénovation lourde, le fisc vous redressera sur le prix total avec TVA.

L’achat-revente vous fait rêver ? Pensez d’abord à vous former pour transformer des passoires énergétiques en investissment rentable !

Avant de devenir un pro de l’achat-revente, il faut avoir de solides connaissances dans le bâtiment mais aussi d’un point de vue juridique. Rien d’insurmontable mais vous devez prendre ce temps pour apprendre.

Lire quelques livres est un excellent moyen de commencer à se former. Mais quand on parle d’une opération à 200 000 € et qu’on veut une rentabilité élevée, nous pensons qu’il ne faut pas se lancer seul.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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