Vous êtes investisseur immobilier et cherchez à optimiser votre rentabilité ? Il existe 2 sources de revenus : les loyers, et la plus-value à la revente.
Mais attention, en France, la fiscalité sur la plus-value peut vite devenir très coûteuse. Alors comment la faire baisser ? Grâce au forfait travaux de 15 % que vous pouvez ajouter sur votre coût d’achat. Cette stratégie pourrait bien être la clé pour optimiser vos gains et augmenter la valeur de votre portefeuille immobilier.
Alors qu’est-ce que le forfait travaux de 15% ? Comment fonctionne-t-il ? Comment le calculer ? Qui y a le droit ? Au bout de combien d’années ? Comment respecter la loi ? On vous explique tout dans cet article …
Qu’est-ce que le forfait travaux plus-value ?
Le forfait travaux plus-value est un mécanisme fiscal permettant d’ajouter au prix d’acquisition d’un bien immobilier un montant forfaitaire représentant les dépenses de travaux réalisés par le propriétaire.
En l’absence de possibilité de fournir des justificatifs ou si cela est plus avantageux, le vendeur a la possibilité de soustraire un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition si sa propriété est détenue depuis plus de 5 ans.
Si vous avez entrepris divers travaux dans votre résidence secondaire, votre notaire vous recommandera de conserver toutes les factures, car le prix d’achat peut être ajusté en fonction du montant réel des dépenses liées aux travaux pour lesquels des justificatifs ont été conservés. En l’absence de ces justificatifs, seule une majoration forfaitaire de 15 % pourra être appliquée, à condition que le bien soit détenu depuis au moins cinq ans.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
Ce forfait est utilisé dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien. Mais pour rappel, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale bénéficie d’une exonération fiscale (sous certaines conditions).
L’exonération de plus-value sur la résidence principale
La condition : le bien doit réellement être la résidence principale du vendeur. Cela signifie que le propriétaire doit y avoir établi sa résidence habituelle. En théorie, vous entendrez souvent parler de règles comme celles des un ou deux ans d’occupation, mais ce sont des légendes urbaines. Des jugements récents ont démenti cette règle arbitraire, et ce qui compte dans la définition d’une résidence principale est l’intention ou non d’acheter pour revendre à profit.
Cette dernière est très compliqué à prouver par l’administration fiscale, et nous avons vu des cas de personnes ayant vécu seulement quelques mois avant de revendre, sans payer de plus-value. Cependant, ils avaient des preuves d’occupation (factures de consommation électrique, internet et d’eau..).
Par exemple il y a eu un arrêt du Conseil d’État le 14 juin 2023 qui a donné raison à un couple qui a réalisé 9 achats-reventes de RP en 13 ans… Tout en profitant de l’éxonération totale d’impôts. Même si le fisc ne l’entendait pas de cette oreille, la condition principale a été respectée, c’est-à-dire « ???????????? ???????????????????????????????????????????? ???????? ????????́???????????????????????????? ???????????????????????????????????????? ???????? ????????́???????????????? ???????? ???????????????? ???????? ???????? ???????????????????????????? ». Point final. Et ce couple a réellement habité de ces 9 maisons (même si ce n’était parfois que quelques mois).
L’obligation d’être propriétaire en direct et non en société
Autre condition : le vendeur doit être une personne physique. L’exonération de la plus-value s’applique aux particuliers, et non aux sociétés ou personnes morales.
La plus-value est la différence entre le prix auquel vous avez acheté un bien (ou sa valeur au moment où vous l’avez obtenu) et le prix auquel vous le revendez. En d’autres termes, c’est le bénéfice financier que vous réalisez en vendant un bien immobilier ou un actif par rapport à ce que vous avez dépensé pour l’acquérir.
Conserver les factures des entrepreneurs est essentiel pour pouvoir justifier le montant des travaux dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière. Les factures servent de preuve concrète des dépenses réellement engagées pour les travaux. Elles témoignent de l’investissement financier réalisé dans l’amélioration ou la rénovation du bien immobilier.
Les travaux déductibles sont pris en compte dans le calcul de la plus-value. Les factures permettent d’évaluer correctement le coût des améliorations apportées au bien. Mais pour rappel, si le vendeur ne peut pas fournir de justificatifs ou si cela s’avère plus avantageux, il peut opter pour une déduction forfaitaire de 15 % de la valeur d’acquisition, à condition que la propriété soit détenue depuis plus de 5 ans.
Les composantes du calcul
Le montant imposable des plus-values découle de la différence entre le prix de vente (auquel on soustrait certains frais) et le prix d’achat (auquel on ajoute certains frais).
Le montant considéré pour la vente est celui stipulé dans l’acte de cession. Il peut être ajusté en retranchant les dépenses liées à la transaction, comme les diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière, ainsi que le montant de la TVA acquittée.
Pour ce qui est du montant d’acquisition retenu, il correspond à celui enregistré dans l’acte initial, auquel s’ajoutent certains frais. En cas d’absence de justificatifs sous forme de factures, une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’achat est acceptée, qui représente les frais de notaire.
Les travaux effectués tels que la reconstruction, l’agrandissement et l’amélioration peuvent aussi être inclus dans le coût d’acquisition. Le montant des factures est pris en considération si la propriété a été possédée pendant moins de cinq ans. Au-delà de cette période, vous avez le choix entre le montant des factures et un forfait équivalent à 15% du prix d’achat.
C’est en se basant sur cette différence entre le prix de vente ajusté et le prix d’acquisition ajusté que s’applique l’abattement en fonction de la durée de détention, suivi du taux d’imposition de 19% sur la plus-value et des contributions sociales de 17,2% en vigueur depuis le 1er janvier 2018.
Tout comprendre sur les abattements sur la plus-value
Application de l’abattement pour durée de détention
Il s’agit d’une réduction d’impôt en fonction de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien. Plus la détention est longue, plus l’abattement est important.
A partir de la 6ième année de détention, l’impôt sur le revenu bénéficie d’un abattement de 6% par an, puis 4% par an la 22ième année, puis une exonération totale après ça.
Concernant les prélèvements sociaux, c’est vraiment à partir de 22 ans qu’ils commencent à baisser (voir tableau)
Calcul de l’impôt sur la plus-value
Le montant de la plus-value imposable (différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé) est soumis à un taux d’imposition de 19 %.
Ajout des contributions sociales
En plus de l’impôt sur la plus-value, il faut également payer des contributions sociales, qui s’élèvent à 17,2%.
Comment est évalué le montant forfaitaire ?
Le montant forfaitaire de la plus-value immobilière est évalué en fonction de la durée de détention du bien. Si celui-ci a été possédé pendant moins de cinq ans, le montant des travaux déductibles est pris en compte. En revanche, si la détention excède cinq ans, il est possible d’opter pour un forfait de 15% du prix d’achat à la place des factures des travaux.
Cette option est particulièrement avantageuse lorsque le forfait se révèle plus élevé que le montant réel des travaux entrepris. Cela permet une évaluation simplifiée et équitable de la plus-value immobilière, favorisant ainsi une approche flexible en fonction de la durée de détention du bien.
Stratégies pour diminuer le montant d’une plus-value
Tout d’abord, il est important de noter qu’il est envisageable de soustraire du prix de vente de votre logement les dépenses engagées lors de la cession, telles que les frais associés aux diagnostics obligatoires. Cependant, ce qui nous intéresse ici est la manière d’augmenter le coût d’acquisition pour réduire la plus-value.
Les dépenses déductibles de la plus-value
Le coût initial d’achat du bien immobilier peut être augmenté en tenant compte des frais liés à l’acquisition, sur présentation de justificatifs. Cela inclut :
- Les frais d’acquisition, comprenant les honoraires du notaire et les droits d’enregistrement ;
- La commission de l’agent immobilier que vous aurez sélectionné ;
- Les éventuelles charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat.
Les travaux déductibles de la plus-value sont les suivants
Sur présentation de justificatifs. Cela inclut :
- Les œuvres en rapport avec la construction, la reconstruction l’aménagement ou l’amélioration des lieux ;
- Les frais relatifs à la voirie, aux réseaux et à la distribution ;
- Les honoraires d’un architecte ;
- Les coûts d’un permis.
Il est essentiel que ces travaux aient été financés par le vendeur et exécutés par une entreprise pour pouvoir être pris en compte. De plus, vous devez être en mesure de fournir les factures pour pouvoir les déduire. En l’absence de justificatif, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être appliqué si vous détenez le bien depuis au moins cinq ans.
INFO IMPORTANTE : si les factures travaux ont déjà été déduites des revenus locatifs, alors elles ne pourront plus être utilisé pour diminuer l’imposition sur la plus-value. Et oui, l’administration ne nous laisse pas utiliser 2 fois les mêmes factures. Et dans une opération locative, on utilisera généralement le forfait travaux car le bailleur aura déjà déduit les factures travaux de ses revenus locatifs.
Exemple pour le calcul du forfait travaux plus-value
Prenons l’exemple de Thomas pour illustrer le calcul de la plus-value immobilière. En 2008, Thomas acquiert une propriété pour 130 000 euros. Il investit ensuite 13 500 euros dans des travaux d’amélioration et utilise la propriété comme résidence secondaire. En 2023, il la vend pour 200 000 euros. Voici les étapes du calcul :
Prix de vente : 200 000 – 500 € (frais de diagnostics facturés) = 199 500 euros
Prix d’achat : 130 000 + 7,5 % (forfait pour frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 159 250 euros Dans ce cas, nous appliquons le forfait travaux de 15% sur les 130 000 €, soit 19 500 euros, au lieu du montant réel des travaux de 13 500 €, car le forfait est plus avantageux. Plus-value imposable : 199 500 – 159 250 = 40 250 euros.
Avec une détention de 15 ans, Thomas bénéficie d’un abattement de 60 % pour l’impôt sur le revenu, soit 40 250 – 60 % = 16 100 € (base d’imposition au taux de 19 %), et d’un abattement de 16,50 % pour les prélèvements sociaux, soit 40 250 – 16,50 % = 33 609 euros (base d’imposition au taux de 17,2 %).
Le taux d’imposition se compose de 19 % (plus-values) + 17,2 % (cotisations sociales) sur chacune de ces bases d’imposition, soit 16 100 euros x 19 % (= 3 059 euros) + 33 609 euros x 17,2 % (= 5 780 euros).
Cela représente un total de 8 839 euros. Ainsi, Thomas devra verser 8 839 euros au titre de l’imposition sur sa plus-value immobilière.
Le forfait travaux en matière de plus-value immobilière offre une option fiscale avantageuse pour majorer le prix d’acquisition d’un bien vendu.
Cependant, son utilisation doit être justifiée par l’impossibilité de fournir des factures détaillées de travaux. Il est important de noter que cette option peut être remise en question lors d’un contrôle fiscal.
Ainsi, il est recommandé de conserver les factures des entrepreneurs pour garantir la validité de cette déduction.
